【正文】 五、房地產(chǎn)估價報告的寫作了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。8．通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。10．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準的其他支出。萬元項目＼年末01～56～1O11～1516～19現(xiàn)金流入（租金）0120120190190現(xiàn)金流出400購置成本400年經(jīng)營費用年還本付息凈現(xiàn)金流量4001551552．用差額投資內(nèi)部收益率法進行方案比選（1）進行單一方案評價NPV甲={300+[11/（1+15%）5]+[11/（1+15%）5]1/（1+15%）5+12403/15%[11/（1+15%）5]1/（1+15%）10+13024/15%[11/（1+15%）4]1/（1+15%）15}萬元=（300++++）萬元=19806萬元因為NPV甲0，所以甲方案可行。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。（）10．實物期權(quán)理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。A．項目是否符合國家法律法規(guī)要求B．項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C．項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D．項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求E．項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A．政府直接建房B．對住房投資人減稅C．對住房承租人減稅D．對住房承租人補貼E．鼓勵贏利機構(gòu)建房4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A．較高的收益性B．較強的流動性C．直接融資的功能D．抵御通貨膨脹影響的功能33．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是（）。A．B．C．D．25．判定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元7．下列表述中正確的是()。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。（2分）二、單項選擇題 三、改錯題錯誤：本次估價以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。（2分）（3）開發(fā)周期可能延長。（1分）（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。 市當前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價報告應(yīng)用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點起為40年。A．B．C．D．6．采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（）。D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（）。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。（），房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以線運營管理為主。（），一般宜采用費用現(xiàn)值法進行比選。A．按地域范圍細分 B．按房地產(chǎn)用途細分 C．按增量存量細分 D．按交易形式細分 E．按目標市場細分三、判斷題（共15題。A．目標的確定性B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題第7頁（共11頁）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————．政策的針對性 D．政策的導向性E．政策的公平性和效率（）。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A．地價 B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元。A．土地的稀缺性 B．金融機構(gòu)過度放貸 C．投機需求膨脹 D．開發(fā)資金的易得性22.（）是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費 C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險費，正確的是（）。（1）單項選擇題的答案填涂在答題卡中題號1至35信息點；（2）多項選擇題的答案填涂在答題卡中題號36至50信息點；（3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號71至85信息點；一、單項選擇題(共35題，每題1分。A．債務(wù)融資成本分析 B．資金占用費分析C．資本金與債務(wù)資金的比例分析 D．擔保費分析，正確的是（）。A．潛在 B．過去 C．現(xiàn)在 D．未來，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題第2頁（共11頁）30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m2。A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機型競爭者，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項目的速動比率為（）。A．古典學派的理論 B．流動性偏好理論C．ISLM曲線模型的理論 D．馬克思的利率決定理論（）。A． B． C． D．，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（）。A．銷售稅費 B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)模（）的開發(fā)項目建設(shè)。A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．貸款金額，通常要考慮的因素有（）。（），物業(yè)租金的增長率是下滑的。（），要進行客戶評價、市場評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。店鋪第二年便可出租，預(yù)計當年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費用年均下降3%。請問：1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。1．A座、B座合計抵押建筑面積為（）㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。9．注冊房地產(chǎn)估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。故估價時不考慮租約的影響。（2分）或：乙公司應(yīng)得的裝修補償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）（2）土地開發(fā)費用（如七通一平費用）。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算B．估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料3．估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值是人民幣190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬元。8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動性3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D．由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較15．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，