【正文】 許多市民認為，酒店的地標作用甚至不如現(xiàn)有的天悅大酒店。 兩酒店的優(yōu)勢和劣勢 資金壓力 康帝國際酒店不是產權式酒店，而且資金實力雄厚，沒有申請銀行貸款，開業(yè)后資金費用比較小。 ” 由此可見：康帝國際酒店不把現(xiàn)有的高星級酒店和高爾夫會所作為競爭對手，但高度重視與新建五星級酒店的競爭。 相反，商務酒店對社會的公開性很強，顧客群比較 廣泛。 新世紀花園酒店等新一代高星級酒店的出現(xiàn)，將對老牌高星級酒店構成沖擊和威脅，促使他們更新?lián)Q代，從而達至惠州酒店業(yè)的整體升級，大幅度提升設備檔次和經營管理水平，提高整體競爭能力，扭轉 “在惠州工作，在東莞消費 ”的被動局面。 第十章 高星級酒店的未來走勢 惠州現(xiàn)在已經成為珠三角的經濟熱點，吸引越來越多的投資者。按酒店規(guī)模大 小劃分的情況是：客房數(shù)在 500間以上的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 300－ 499間的酒店平均客房住房率為％；客房數(shù)在 200－ 299間的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 100－ 199間的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 100間以下的酒店平均客房住房率為％。迅速抓住時機，切入市場，就能成為蛋糕的有力瓜分者。 90初期是深圳快速發(fā)展時期，高星級酒店市場需求急劇擴張，期間深圳相繼建成了陽光、香格里拉、富苑、新世紀、駿豪、都之都等高星級酒店。也就是說，以現(xiàn)有惠州高星級酒店的檔次和結構，遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。 三環(huán)置業(yè)發(fā)展有限公司總經理張先生認為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，人性化服務不到位的問題，與擁有 TCL、德賽、僑興等著名大企業(yè)的經濟發(fā)展格局不相稱。 業(yè)內人士 天悅大酒店總經理楊小川非?？春没葜菥频陿I(yè)的市場的潛力，他認為惠州酒店業(yè)不乏經濟發(fā)展的宏觀背景，殼牌項目的投資和數(shù)碼工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展將帶來大量的高消費群體。他認為，第三產業(yè)得不到扶持，第二產業(yè)對城市的作用也會打折扣。其中中餐餐位最大容量高達 996位。 表 11 惠州賓館 2021年經營情況 賓 館 年度總收入 年度成本費用 稅前利潤 3301（萬元） 3245（萬元） 56（萬元） 客 房 住房率 房價 客房年收入 80％ 220元 1042（萬元） 餐 飲 人均消費 毛利率 餐飲年收入 40元 47％ 2259（萬元） 注 1：客房住房率為預估數(shù) 注 2：桑拿外包，不在統(tǒng)計范圍 三陽酒店 三陽酒店自開業(yè)以來經營效益一直比較好，利潤水平和納稅水平遠遠高于其他同等規(guī)模、同等星級的酒店。其次，賓館的設備落后，設施已經十分陳舊，用滿目瘡痍來形容也不為過。 競爭力評價 因為客房設施落后，無法通過星級評定，隨著惠州酒店業(yè)的發(fā)展，康帝等高星級酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。 經營分析 作為傳統(tǒng)商務酒店，天悅客房及會議收入占營業(yè)收入 60％以上，忽略了對餐飲和娛樂的經營，遠不能發(fā)揮配套設施的盈利作用，收入結構失衡。 三陽酒店管理人員職業(yè)素質參差不齊，人員流動性也比較大。比如對外形象宣傳 ，惠州賓館早在 2021年 7月就通過了四星級評定，是掛牌四星，但在各種介紹資料和網絡推廣、預訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。 但天悅大酒店內部管理和市場營銷方面仍然存在許多薄弱環(huán)節(jié)。 中、西餐廳各 1個 中餐 2個、西餐廳 1個 會議設施 課堂式容納 300人 課堂式容納 250人 課堂式容納 450人 娛樂設施 夜總會、鐳射影院。天悅大酒店對外宣稱惠州首家五星級酒店，但沒有正式通過國家星級評定。目前公寓租賃情況很好，租金不斷上漲，如殼牌項目按計劃正常進展，則整個項目可以獲得完全成功。在返租期間，小業(yè)主每年可獲得 80余天的免費住宿權，另可免費打 12場球和享受 21次水療服務， 綜合價值為 6000余元 /年。首先，俱樂部利用球道之間的 “廢地 ”開發(fā)房產項目，地價成本忽略不計；其次，將業(yè)主打球和水療服務作為回報權益融入產權產 品，相當于同時賣出了會員證，俱樂部獲得了巨大收益；第三，球場與酒店共享餐飲娛樂設施，相當于節(jié)省一個會所的投資。惠州的餐飲、娛樂市場潛力比較大，這為酒店多功能設計帶來了有利條件。 裝修水平 惠州娛樂業(yè)內部裝修基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娛樂業(yè)老大的瑤芳會也是這樣，內部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。豐湖酒店僅有客房 64間，但餐廳可以容納 1140人同時就餐，有包房 32間。而在深圳等地， 1600元以下一般就會有龍蝦或質量較好的鮑魚。 中端市場情況 在中端市場中，三種菜系占 據(jù)了較大的市場份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外 “小肥羊 ”“山天 111”“大豐收 ”等品牌餐廳也在惠州登陸。 公寓以月為計費周期，租賃價格 8000元左右。 大亞灣假日酒店情況 大亞灣假日酒店由假日集團管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店，也是目前大亞灣的標志性建筑。公寓于 2021年 7月 26日開業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓，總建筑面積 50000平方米左右，分七棟公寓樓。據(jù)此判斷，惠州的旅游、商務市場足以支撐 5家以上的五星級酒店。可以預測，隨著中海殼牌石化項目的建設、投產及下游項目的展開，這個趨勢會越來越明顯。主要經營目標是周邊工業(yè)區(qū)的商務人員和惠州本地高消費人士，消費群比較集中。酒店住房率每年在春節(jié)前后 45天左右普遍下滑，下滑幅度在 20％左右。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進行了類比，類比情況見表 5。 惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較 2021年惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較見圖 4。另外，按五星級標準興建豐泰花園酒店與黃金海岸度假村也在建設之中。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標準的旅游酒店和商務酒店。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經濟增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）； 3）惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達，具備較好的開發(fā)條件，工農 業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持。項目投資總額 3億人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等 已經開發(fā)。 表 1 惠州與其他城市旅游開發(fā)配套比較表 城市 比較項目 惠州 珠海 廣州 深圳 城市景觀 1 2 2 2 娛樂環(huán)境 1 2 2 3 購物條件 1 1 2 2 可通達性 2 3 3 3 服務設施 1 3 3 3 開發(fā)程度 1 2 2 2 總體評價 7 13 14 15 注： 1分為開發(fā)配套力度低； 2分為開發(fā)配套 力度中等； 3為開發(fā)配套力度高。 2021年，惠 州全市接待國內外游客次數(shù)比 2021年增長 ％；旅游總收入比 2021年增長 ％，兩項皆保持了一定的增長速度。 第三產業(yè)發(fā)展滯后的問題從 1993年起就引起了政府有關部門和各界有識人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產業(yè)的發(fā)展速度。 據(jù)統(tǒng)計， 2021年上半年，惠州投資增長率居全省之最，高達 ％，遠高于省內增長較快的韶關（ ％）、東莞（ ％）、云?。?％ ）佛山（ ％）。 1999年，惠州市人均 GDP3272元，僅高于粵西山區(qū)的肇慶市。 旅游資源 惠州素有 “粵東重鎮(zhèn) ”、 “嶺南名郡 ”之譽，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富。 自然條件 惠州有著獨特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風氣候。在報告的編寫過程中，我們有選擇地對惠州現(xiàn)有酒店業(yè)狀況進行調查分析，以此作為參照，但更多把注意力投向未來市場發(fā)展，以此確定酒店的市場定位和各種功能設計。 第十七章 可行性研究結論和 SAO建議 （ 96） 本章認為惠州社會經濟發(fā)展迅速，非常適合投資高星級酒店，項目在財務上是可行的，風險是可控的，社會貢獻度很大，是優(yōu)質的投資項目，投入市場后將具有 很強的競爭力。 第十二章 酒店功能定位 （ 56） 本章對項目的住宿、商務接待、餐飲、娛（康）樂和公共區(qū)域的功能進行了設計，對設備設施檔次進行了定位。 第七章 高星級酒店經營狀況和市場競爭力評估 （ 37） 本章對惠州高星級酒店的經營狀況進行了分析，并對他們的市場競爭力進行了評估，認為天悅大酒店和惠州賓館都存在收入構成不合理的問題，可續(xù)性發(fā)展受到挑戰(zhàn)，必須對產品進行更新?lián)Q代。本章提出，以惠州旅游、商務市場容量，完全可以支撐 5家以上五星級酒店。 王煒文先生目前主要從事產權酒店策劃及操作、酒店收購、酒店科技顧問工作。編撰單位簡介 華美在線酒店顧問有限公司（簡稱 SAO）匯聚一批海內外資深酒店管理專家，借助互連網建立大范圍、低成本的服務平臺，采用 “項目顧問 ”模式，為中國的酒店、酒店業(yè)主和酒店開發(fā)商等提供高水平、低成本的酒店顧問服務。 項目統(tǒng)籌：黃柏林， SAO副總裁 黃柏林先生于 1986年進入國際酒店集團，曾在桂林桂山大酒店 (新世界國際酒店管理 )、廣州中國大酒店（新世界國際酒店管理）、深圳景軒大酒店、彭年酒店、東方之珠大酒店等多家四星、五星級酒店任職，歷任酒店工程師、餐飲娛樂經理、房務經理、人力資源總監(jiān)、副總經理、總經理。同時，酒店建設需要政府進一步扶持。 第八章 對酒店業(yè)的整體評價 （ 41） 本章廣泛收集了惠州有關政府部門、行業(yè)權威人士和消費者對惠州酒店業(yè)的評價。同時根據(jù)酒店產權分布情況和營業(yè)部門的經營變數(shù)，對資金投入原則提出了建議。希望投資者盡快明確各階段工作目標和進度，加快項目建設。 3．清晰度 在可行性調查論 證過程中，我們邀請國內外酒店管理專家參與討論，以期對項目開發(fā)的市場機會、市場定位和未來發(fā)展思路等都有更加清晰的認識。境內雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量 1700毫米，年日照總數(shù) 2021多小時，年平均氣溫 22度， 7月平均氣溫 ， 1月平均氣溫 13度。惠州西湖風景秀麗，宋代大文豪蘇東坡謫居惠州，開始大力建設西湖，此后歷代不斷修建，形成 “中國西湖三十六，唯惠 州足并杭州 ”的格局。 現(xiàn)狀 進入 21世紀以后，隨著全國最大的中外合資項目 — 中海殼牌石化項目進入實施階段，惠州形成石化與數(shù)碼比翼雙飛的經濟發(fā)展格局，迅速成為珠三角新的經濟熱點。如圖 1所示。惠州市政府辦公室在《 2021年全市經濟運行情況簡析》中認為，第三產業(yè)比重較低是 2021年全市經濟運行情況中第一個值得注意的問題，第三產業(yè)相對滯 后必將對第二產業(yè)及整個社會的發(fā)展產生一定的負面影響。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。 . （摘至廣東省社會科學院《惠州產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 表 2 2021惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對比表 城 市 項 目 深圳 東莞 珠海 惠州 接待人次（萬人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（億元人民幣） 355 51 91 31 國際旅游收入（億元美金） （資料來源：各地政府統(tǒng)計報告，惠州市旅游局） 惠州旅游業(yè)發(fā)展展望 雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，惠州獨 特的地理位置、豐富的旅游資源已經迅速引起了國內外投資商關注，新旅游項目也紛紛上馬。 位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。 ． SAO結論 酒店建設的可行性是由區(qū)域經濟發(fā)展狀況所決定的?；葜菥频陿I(yè)發(fā)展與周邊同等規(guī)模城市星級酒店數(shù)量相比見表 4。 從房間數(shù)來看，惠州三個高星級酒店總共 661間，但虎門僅龍泉國際酒店就有客房 800間。 74 72362013001020304050607080東莞 珠海 惠州GDP（10億 元）酒店數(shù)量(座)高星級酒店(座 ) 圖 4 有關地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較圖 比較發(fā)現(xiàn)，與周邊地區(qū)相比，惠州酒店業(yè)發(fā)展明顯落后于社會經濟整體發(fā)展水平。 表 5所列賓館 、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價代表性不強之外，其他基本反映了各城市同檔次酒店的實際房價水平。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應求，一些星級甚至臨時將客房改為餐廳包房。 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務散客和團隊占接待量較少，主要從事政府接待工作，忽略市場推廣工作。 SAO結論 作為第三產業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂）發(fā)展相對滯后，有關部門對酒店建設缺乏有力的支持。 第三章 酒店式公寓經營情況調查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年來在廣州、深圳等城市很受歡迎，這些酒店式公寓的主要特點是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務。現(xiàn)已投入經營的公寓共有 176套。酒店裝修高檔，達到了四星級