【正文】 第五節(jié) 道路、 舞池花壇 、停車場與綠化 一．道路和 舞池花壇 本項目市政道路設(shè) 1 條連接道路作為進出小區(qū)進出入口。 3．水泵房采用機械通風(fēng)，換氣次數(shù) 為 5 次 /h。 二 . 設(shè)計范圍 1. 1～ 6 號樓住宅的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)； 2. 商業(yè) 的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)； 3. 車庫的通風(fēng)系統(tǒng)及排煙系統(tǒng)。 九． 消防報警系統(tǒng) 1． 本工程汽車庫 部分設(shè)置火災(zāi)自動消防報警系統(tǒng)。 2. 每單元設(shè)一進線點，每一弱電豎井設(shè)一上升點，每層設(shè)一只電視分支器盒 。 按每對電話主線服務(wù) 5080m2 建筑面積算，需安裝電話約1000 門 。采用防雷接地、保護接地、工作接地、弱電系統(tǒng)接地。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)兩根不小于 ?16 的主鋼筋焊成封閉環(huán)，組成均壓環(huán)，并與引下線連通。 4 熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋面組成不大于 20m179。 4．小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。插電回路設(shè)專用 PE 線，并設(shè)有漏電保護裝置。 3．高壓線路 采用 10KV 高壓電纜進線 。 4. 室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥砂漿。 四 . 排水 1. 本工程污水排水量按給水量 85%計約為 1200m3/日。生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個單元各設(shè) 10m3一座屋頂水箱），上行下給，分區(qū)供水。日 商業(yè)： 6L/人178。 二 . 設(shè)計基準 高層住宅 重要性類別按一類建筑； 設(shè)計的基準期為 50 年 ； 建筑物的使用年限為 50 年 ； 抗震設(shè)防 烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ； 基本風(fēng)壓 (按 50 年重現(xiàn)期， B 類地面粗糙度 )／ m2； 場地類別待地質(zhì)勘測后確定。每個單元均設(shè)置一部 防煙樓梯間 和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。 南邊用地四棟住宅樓均為南北朝向，保證良好的日照及通風(fēng)。 15m消防 回車場。小區(qū)內(nèi)有一條主要道路與各住宅樓相連接，道路寬 7m，與出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。 第七章 建筑建設(shè)方案 第一節(jié) 項目總體規(guī)劃方案 一 . 設(shè)計原則及理念 設(shè)計的核心理念：為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟實力且對瓊海發(fā)展前景比較看好的客戶人群創(chuàng)造出中高檔休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)。 瓊海 富田 178。 瓊海境內(nèi)有潭門港、博鰲港、青葛港、龍灣港等 4 個港口。 (三 ) 通訊 本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要。 海南省人民政府于 1996 年 12 月曾發(fā)布第 98 號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價管理辦法》，對于必須進行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細的規(guī)定。 C，年平均降雨量 2072 毫米，年平均日照 2155 小時，年平均輻射量為每平方 ，終年無霜雪。 3．采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。由于瓊海房地產(chǎn)項目的購買市場多數(shù)來自內(nèi)地，而目標消費者又是流動的，所以增加銷售截面尤為關(guān)鍵，就是說，項目在具備了基本的銷售條件后就要及早入市，以爭取更多的購買者。于是有很多北方地區(qū)的老年人選擇了來海南過冬。 家庭市場應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭。 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 ：與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。 2．注重生活質(zhì)素的成熟家庭 處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨立工作 。在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，是參考目前該項目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結(jié)合本項目實際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測價格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。 第 五 節(jié) 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 根據(jù)瓊海市發(fā)展?fàn)顩r，可將瓊海的發(fā)展劃分為三大板塊：以嘉積市區(qū)板塊為中心板塊，以“東部沿海經(jīng)濟帶和官塘旅游度假區(qū)為兩翼板塊。 瓊海房產(chǎn)在 2021 年 11 月份以前，均價僅在 2500/平方米，經(jīng)過 12 月份的暴漲， 市場 權(quán)威專家稱目前均價已經(jīng)在 8000 左右 。所以這些房子可以被消費者長期持有，不會因為調(diào)控政策的變動而大幅度波動。 海南向來是諸多國內(nèi)外有識之士異地置業(yè)的首選，再加上海南宜居、養(yǎng)生價值日益彰顯和海南國際旅游島建設(shè)進程的推進，海南受到了越來越多外來資金的青睞和追逐。今年上半年，島外人士購買海口市、三亞市商品住房保持較高的比重，總套數(shù)分別為７６．９％、７８．０％，總面積分別為８０ .９％、７４ .９％。另外，111 月，海南商品房銷售面積 萬平方米，同比增 長%，商品房銷售額 億元，同比增長 %。 本項目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和瓊海市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 ，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。近幾年來，瓊海樓市的售價節(jié)節(jié)攀升，其銷售面積、開發(fā)面積也呈快速增長趨勢。旅游房地產(chǎn)漸成發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲、嘉積主城區(qū)萬泉濱河等構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。 2021 年 1 月 4 日，國務(wù)院《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》正式出臺，把建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，是轉(zhuǎn)變旅 游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的重要舉措。因此， 富田 178。 七 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 詳見以下主要技術(shù)經(jīng)濟指標表： 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 1 總用地面積 m2 20197 2 總建筑面積 m2 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 3 地面總建筑面積 m2 計容積率建筑面積 m2 40504 其 中 住宅 m2 商業(yè)鋪面 m2 4 地下總建筑面積 m2 5 建筑占地面積 m2 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 40 9 總戶數(shù) 戶 680 10 機動車停車數(shù) 輛 146 其 中 地下停車數(shù) 輛 地面停車數(shù) 輛 146 11 總投資 萬元 其中 （ 1）土地費用 萬元 （ 2）工程費用 萬元 (3) 前期工程費 萬元 (4) 其他費用 萬元 (5) 預(yù)備費 萬元 (6)建設(shè)期利息 萬元 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 13 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 16 資本金凈利率 % 17 投資回收期（稅后） 年 3 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 18 投資借 款償還期（含建設(shè)期） 年 4 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 一 . 可行性研究報告編制依據(jù) 1. 瓊海 富田 實業(yè)有限公司 與 海南 ******簽訂的關(guān)于編制項目可行性研究報告的合同書； 2. 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB 50352— 2021） ； 3. 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB 50096— 1999） （ 2021 年版）； 4. 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50045— 95）（ 2021年版 ）； 5. 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50016— 2021）； 6. 《 城市 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180— 93） （ 2021 年版）； 7. 《 城市道路和建筑物無障 礙設(shè)計規(guī)范 》 (JGJ50—2021)； 8. 其它現(xiàn)行的標準、規(guī)范、定額； 9. 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。根據(jù)規(guī)劃初步意見，項目規(guī)劃指標：容積率 、建筑密度 %、綠化率 40%。 金色荷塘 房地產(chǎn)建設(shè)項目 二 . 建設(shè)單位概況 (一 ) 建設(shè)單位 瓊海 富田 實業(yè)有限公司 (二 ) 建設(shè)單位概況 瓊海 富田 實業(yè)有限公司 成立于 2021 年 4月 25 日 ，注冊資金 為 2021 萬元 ， 注冊號 888888889，法定代表人為，注冊地定瓊海市 *****城。 63 第一節(jié) 項目組織 ............................................................................63 第二節(jié) 勞動定員 ............................................................................63 第十二章 項目建設(shè)管理及招標投標 34 第一節(jié) 項目總體規(guī)劃方案 ............................................................34 第二節(jié) 單體建筑方案 ....................................................................36 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 ............................................................................39 第八章 公用工程 33 第七章 建筑建設(shè)方案 金色荷塘 房地產(chǎn)建設(shè)項目 可行性研究報告 二○ 一○ 年 八 月 目 錄 第一章 總 論 金色荷塘 房地產(chǎn)建設(shè)項目 位于瓊海市嘉積鎮(zhèn) 銀海路 北側(cè) ，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程 。 六 . 項目總投資及資金籌措 本項目總投資 萬元。 金色荷塘 項目環(huán)境影響報告表的批復(fù)》 。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項目建設(shè)的背景 一．海南國際旅游島 將進一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟發(fā)展，增加財政收入，促進居民就業(yè)，改善居民居住條件 ，推動海南國際旅游島建設(shè)具有很大的促進作用和重要的意義。并提出了 “把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。 瓊海市 歷來是海南島比較富庶的地區(qū)， 人文環(huán)境優(yōu) 秀， 經(jīng)濟文化發(fā)達，基礎(chǔ)設(shè)施良好。 海南省的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng) 歷了上世紀九十年代的經(jīng)濟泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段， 隨著海南省國際旅游島的開發(fā)建設(shè) ，總體勢頭趨于看好。 第二節(jié) 海南目前 房地產(chǎn)市場情況介紹 國務(wù)院日 前公布的《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)的目標定為：到 2020 年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。 4. 從消費者購房面積的調(diào)查顯示， 7090 平方米的房子最受青睞，有 ％的受訪者意向購買 7090 平方米的房子，90110 平方米和 70 平方米以下的房子也有著較大的需求量，意向購買者分別占 ％和 ％，另外， 110150 平方米房子的意向購買者占將近 ％，而 150 平方米以上的市場需求量較小，意向購買者占 ％。 國務(wù)院日前公布的《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)的目標定為：到 2020 年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。 島外的購房者為主體 從海南房地產(chǎn)市場的客戶結(jié)構(gòu)來看，島外的購房者比例越來越大。海南的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)開發(fā)更好的產(chǎn)品，不斷提高生活環(huán)境水平，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，滿足購房人群的需要。該區(qū)域生活配套和公共配套設(shè)施尚不夠完善，但隨著博鰲機場的動工及東環(huán)鐵路的開通，該 區(qū)域市政配套將快速完善，并力爭建成國際化的商務(wù)、度假社區(qū)和國際大型會議中心聚集地。 2．大盤項目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰 大片 田園 ，生態(tài)環(huán)境好。 金色荷塘 項目 根據(jù)瓊海市客戶潛在市場的判斷，建議將該項目住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級物業(yè)管理、中檔價格的精品裝修房 ，主要目標客戶群定位為省外客戶 為主，省內(nèi)具有一定經(jīng)濟實力且對瓊海發(fā)展前景比較看好的客戶 為輔 。 客觀影響因素 ：長三角地區(qū)房價的持續(xù)攀高，客觀上為瓊海房地產(chǎn)對該地區(qū)人群的吸引力起到推動作用。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格較高的情況下，到瓊海購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在瓊海房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。平均年齡在 30— 40 歲； 周邊機關(guān)企事業(yè)公務(wù)員，和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費群體，平均年齡在 30～ 45 歲收入不高，該區(qū)域的偏好性大，工作地點在瓊海市區(qū)為主 (從事政府工作、中小型企業(yè)職員 )家庭月收入在 元左右。 考慮不同視野和朝向，該項目價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。根據(jù)項目的 特性、投資方式、資金回籠計劃等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷