【正文】 根據(jù)項目的行業(yè)特點、經(jīng)營方式及建設(shè)規(guī)模，項目所需鋪底流動資金約 200 萬元。 ※ 管理費用 管理費用包括辦公費、差旅費、勞保費等各項費用，按年經(jīng)營收 入的 1%計取。 3）成本和費用估算 ※ 房產(chǎn)稅 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本項目按照租賃收入的 12%交納房產(chǎn)稅。 38 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 財務(wù)評價中項目財務(wù)基準(zhǔn)收益率暫按 6%計算。 運輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費用為 12021 萬元；其他費用 3000萬元；預(yù)備費用 750萬元。商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積 6萬 m2。 據(jù)統(tǒng)計， 2021年泰安市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達(dá) 235 萬㎡，預(yù)計將在未來 13年左右推出。 30 31 該地塊交通便利，西北側(cè)為城市東西向中軸線靈山大街（起點新客站）；西南側(cè)為環(huán)城大道大河路。項目用 地 畝（ 。泰安買房者一般自己裝修房子，房地產(chǎn)商會向顧客推薦家裝公司，基本上都是濟南的家裝公司。 泰安的人均 GDP 已達(dá)到？美元，理論上認(rèn)為，已進(jìn)入購房高峰期。 IKIA 家居 愛家家居原址是三和百貨，三和百貨倒閉后（在泰安，很多的國營的百貨商店都已經(jīng)或者瀕臨倒閉的局面，其中，很大一部 26 分原因就是銀座商城的進(jìn)駐），愛家家居承租了一部分的商業(yè)面積，此外，還有部分是服飾百貨和超市 業(yè)態(tài)。市場采取物業(yè)管理方式，實行一個統(tǒng)一收費，統(tǒng)一水電管理，為經(jīng)營業(yè)戶提供信息咨詢、居住餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等服務(wù)，著力營造良好的生活、生 產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境。 光彩市場 分三期建設(shè)，總建筑面積 150 萬平方米。山東五馬裝飾材料精品城為全框架式結(jié)構(gòu)。商業(yè)用地 3 宗，面積 畝。其中：居住用地 7 宗，面積 畝。 其中： 市本級擬出讓土地 10 宗，面積 畝。 現(xiàn)階段主力購房人群對高層電梯房仍具有 稍微 的心理抗性 ， 但隨著 日后 (小 )高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會逐步被接受和認(rèn)可。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn) 、家居 市場分析 第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況 供應(yīng)量保持平穩(wěn)，市場結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年 泰安 市 城 區(qū)未出售及規(guī)劃 商品房 面積達(dá) 235 萬 ㎡ ，預(yù)計將在未來 13 年左右推出市場，未來市場競爭 較為 激烈。 農(nóng)村居民人均住房面積為 平方米，鋼混磚木結(jié)構(gòu)住房所占比例進(jìn)一步提高，達(dá)到 %。 第二節(jié) 城市規(guī)劃簡介 一、泰安城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 行政中心、時代發(fā)展線 及長城路沿線的快速發(fā)展 核心居住板塊格局形成，僅少數(shù)單位拆遷或改建 新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關(guān)注 11 城市發(fā)展方向 城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點建設(shè)南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。經(jīng)濟主要由工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)（其中又以旅游業(yè)為主導(dǎo)）帶 9 動。 商業(yè)部分 ： 泰安紅星美凱龍全球 家居生活廣場建設(shè)項目符合泰安市和岱岳區(qū)總體規(guī)劃，有利于實現(xiàn)城市發(fā)展總目標(biāo)；同時，適應(yīng)泰安市 和岱岳區(qū)商品交易市場的發(fā)展規(guī)劃和要求，有利于促進(jìn)泰安市和岱岳區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的持續(xù)繁榮，提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)的檔次水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟更快更好地發(fā)展。受泰安市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來泰安 地產(chǎn)市場 活躍 。 岱岳區(qū)地處 山東省 中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會泉城濟南，南臨孔子故里曲阜，處于 “ 一山一水一圣人 ” 旅游熱線的中點。區(qū)內(nèi)京福、京滬高速公路， 104 國道，津浦鐵路和即將建設(shè)的京滬高速鐵路貫穿南北，泰肥（辛）鐵路和泰肥、泰萊高速公路橫跨東西，四通八達(dá)，交通區(qū)位極為優(yōu)越。 泰安紅星美凱龍世博家居生活廣場建設(shè)項目是集地產(chǎn)、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場，符合泰安市和岱岳區(qū)整體規(guī)劃要求，對于加快泰安市建材家居市場的建設(shè)、提高其經(jīng)營檔次和規(guī)模具有重要意義。 泰安紅星美凱龍全球 家居生活廣場將主要以銷售各類高檔品牌建材、品牌家具、辦公家具、廚房用具、整體臥房、沙發(fā)、布藝、家庭飾品、燈具等日常家具和裝飾用品為主，以銷售百貨、食品、小家電、兒童用品等日用雜品為輔，是集建材、家具、家居、銀行、超市、餐飲、娛樂一體化的綜合性商業(yè)設(shè)施，將建成泰安市規(guī)模最大、品種最全、人氣最旺的現(xiàn)代化商場。按 人口 萬人 計算，人均 GDP2413USD。全市規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 257 家，實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %，提高 2 個百分點。 改善中心市區(qū)生活環(huán)境 老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護(hù)為重點。 城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)不斷升級 12 居民消費狀況是直接影響國民經(jīng)濟增長的重要經(jīng)濟指標(biāo)，消費傾向這一指標(biāo)又在其中占有重要作用 ，它 反映了人們的消費意愿。 表 1： 截至 2021 年 5 月泰安市區(qū)商品房住宅項目情況 13 樓盤名稱 物業(yè)類型 銷售面積 去化情況 剩余總量 銀座廣場 高層 70% 寶龍廣場 多層、別墅 90% 花園洲一期 多層 98% 泰安奧園 多層 /小高層 60% 海普鳳棲灣 花園洋房 /別墅 60% 圣地公寓 高層 65% 玉龍花苑 多層 80% 龍泉花苑 別墅 50% 泰山家園 多層 /高層 40% 華龍家園 多層 45% 華天庭院 多層 50 錦繡一方 多層 80% 御景龍城 多層 60% 錦繡華庭 一期 多層 20% 合計 ―― ―― 14 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建面積 占地面積 容積率 國華時代 小高層、高層 花園洲二期 小高層、拼疊 圣源美郡 多層、聯(lián)排 麗景花園 多層、小高層、高層 原體育局 小高層 九州家園二期 多層、小高層 錦繡華庭 多層 華新家園 多層 奧園四期 多層、小高層 欣升地塊 多層 軸承廠 多層 桐桉花園 多層 新興元地塊 多層 原水利局 ―― 煤田地質(zhì)局 ―― 新湖集團 多層 示范小區(qū) 多層 15 皇冠小區(qū) 多層 合計 ―― ―― ―― 第二節(jié) 區(qū)域市場特點（區(qū)域輻射預(yù)計） 目前 老 城 中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和 ， 可供應(yīng)產(chǎn)品的體量較小 ， 產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)“ 集中板塊且遍地開花 ”，產(chǎn)品類型“缺高 多 低”。 在產(chǎn)品設(shè)計上， 泰安 市消費者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價水平的提升，消費者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會逐步朝合理空間、 帶露臺、花園式社區(qū) 等方向發(fā)展。其中：居住用地 6 宗，面積 畝。商業(yè)用地 5 宗，面積 畝。 第四節(jié) 同類競爭性項目 20 一、 泰安市主要 家具建材市場 編號 市場名稱 主營范圍 地址 營業(yè) 面積 (㎡ ) 樓層 裝修 檔次 租金 產(chǎn)品檔次 經(jīng)營狀況 輻射半徑 電話 1 五馬家具城 家具 虎山路南 8000 三層 中下 24/36/48 中低檔 占了泰安本地家具消費量的一半左右 全市 05388334593 2 五馬建材城 建材 迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處 約3000 一層 差 9 低檔 生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式 全市 3 光彩市場 家具、建材 泰山大街南 40萬 三層 中 18/21/24 中高檔 開業(yè)不到一年時間，顧客不算 多，檔次較高 全市 05388568888 4 裝飾材料精品城 建材 迎勝南路 2． 5萬 三層 中檔 12 中檔 裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高 全市 05382100888 5 東亞商場 家具 財源大街西首 1萬 六層（已租用面中高20/25/30 /35/40/45 中高檔 目前是泰安市較為高檔的家具市場，與其毗鄰的銀座商城是泰安市最高檔的全市 0 21 積五層） 檔 商場 6 心中樂家具城 家居 財源大街中段 9000 4層 中檔 2 235 中檔 沒有什么中高檔品牌，裝 修也不是很好，但是位置不錯 05388254604 7 IKIA 家具城 家居 泰安市東岳大街迎春路路口 4萬 5層 中高檔 不租（自營） 中高檔 裝修不錯，面積也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)， 全市 05388270303