【正文】 ，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金 地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活躍， 200家經(jīng)營業(yè)主，年交易額 億元。五馬家具城檔次偏低，但是在泰安消費者心中卻是一個老品牌，客流量很大，是泰安消費者的首選。頂部采用中心透空玻璃結(jié)構(gòu) ，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個，大型停車場一處，配有專業(yè)搬運隊，各項公共設(shè)施配套成龍，一應(yīng)俱全。 第四節(jié) 同類競爭性項目 20 一、 泰安市主要 家具建材市場 編號 市場名稱 主營范圍 地址 營業(yè) 面積 (㎡ ) 樓層 裝修 檔次 租金 產(chǎn)品檔次 經(jīng)營狀況 輻射半徑 電話 1 五馬家具城 家具 虎山路南 8000 三層 中下 24/36/48 中低檔 占了泰安本地家具消費量的一半左右 全市 05388334593 2 五馬建材城 建材 迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處 約3000 一層 差 9 低檔 生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式 全市 3 光彩市場 家具、建材 泰山大街南 40萬 三層 中 18/21/24 中高檔 開業(yè)不到一年時間，顧客不算 多，檔次較高 全市 05388568888 4 裝飾材料精品城 建材 迎勝南路 2． 5萬 三層 中檔 12 中檔 裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高 全市 05382100888 5 東亞商場 家具 財源大街西首 1萬 六層（已租用面中高20/25/30 /35/40/45 中高檔 目前是泰安市較為高檔的家具市場，與其毗鄰的銀座商城是泰安市最高檔的全市 0 21 積五層） 檔 商場 6 心中樂家具城 家居 財源大街中段 9000 4層 中檔 2 235 中檔 沒有什么中高檔品牌，裝 修也不是很好，但是位置不錯 05388254604 7 IKIA 家具城 家居 泰安市東岳大街迎春路路口 4萬 5層 中高檔 不租（自營） 中高檔 裝修不錯，面積也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)， 全市 05388270303 五馬家具城 五馬家具城位于泰安市虎山路南首五馬商城內(nèi)， 1993年年 9月開業(yè)，主營家具、沙發(fā)、各類辦公桌椅。其中：居住用地 4 宗，面積 畝。商業(yè)用地 3 宗，面積 畝。 10 宗，面積 畝。商業(yè)用地 5 宗，面積 畝。 岱岳區(qū)擬出讓土地 14 宗，面積 畝。 泰山區(qū)擬出讓土地 7宗，面積 畝。倉儲用地 1 宗，面積 畝。其中：居住用地 6 宗，面積 畝。未明確用途 2 宗，面積 畝，占總面積 %。倉儲用地 1宗，面積 畝，占總面積 %。其中居住用地（包括商?。?31 宗，面積 畝，占總面積 %。 在產(chǎn)品設(shè)計上， 泰安 市消費者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價水平的提升，消費者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會逐步朝合理空間、 帶露臺、花園式社區(qū) 等方向發(fā)展。 小結(jié)：泰安市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限 等影響，普通多層仍為市場主流。 2021年 存量項目 將持續(xù)供應(yīng)市場 ， 同時 2021－ 2021 年 大量新增項目也將面市 ，特別是 2021 年 市場供應(yīng)量將達到最高點，總量上，整體競爭情況 比較 嚴峻。 從調(diào)研的市場資料分析來看， 2021 年市場結(jié)構(gòu) 仍保持賣方市場與買方市場對持的“尷尬”局面 。 表 1： 截至 2021 年 5 月泰安市區(qū)商品房住宅項目情況 13 樓盤名稱 物業(yè)類型 銷售面積 去化情況 剩余總量 銀座廣場 高層 70% 寶龍廣場 多層、別墅 90% 花園洲一期 多層 98% 泰安奧園 多層 /小高層 60% 海普鳳棲灣 花園洋房 /別墅 60% 圣地公寓 高層 65% 玉龍花苑 多層 80% 龍泉花苑 別墅 50% 泰山家園 多層 /高層 40% 華龍家園 多層 45% 華天庭院 多層 50 錦繡一方 多層 80% 御景龍城 多層 60% 錦繡華庭 一期 多層 20% 合計 ―― ―― 14 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建面積 占地面積 容積率 國華時代 小高層、高層 花園洲二期 小高層、拼疊 圣源美郡 多層、聯(lián)排 麗景花園 多層、小高層、高層 原體育局 小高層 九州家園二期 多層、小高層 錦繡華庭 多層 華新家園 多層 奧園四期 多層、小高層 欣升地塊 多層 軸承廠 多層 桐桉花園 多層 新興元地塊 多層 原水利局 ―― 煤田地質(zhì)局 ―― 新湖集團 多層 示范小區(qū) 多層 15 皇冠小區(qū) 多層 合計 ―― ―― ―― 第二節(jié) 區(qū)域市場特點（區(qū)域輻射預(yù)計） 目前 老 城 中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和 ， 可供應(yīng)產(chǎn)品的體量較小 ， 產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)“ 集中板塊且遍地開花 ”，產(chǎn)品類型“缺高 多 低”。居民消費結(jié)構(gòu)升級對消費品市場增長的拉動作用將得到持續(xù)增強。伴 隨著收入水平提高，消費觀念轉(zhuǎn)變，城市居民由追求基本物質(zhì)需求向精神、文化需求轉(zhuǎn)變，更加注重消費質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速。近年來，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消費水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。 城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)不斷升級 12 居民消費狀況是直接影響國民經(jīng)濟增長的重要經(jīng)濟指標，消費傾向這一指標又在其中占有重要作用 ，它 反映了人們的消費意愿。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為 平方米，增長%。農(nóng)民人均純收入 4124 元，增長 %；人均生活消費支出 2352 元，增長 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為%，下降 個百分點。 二、泰安市居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析 全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加 城鄉(xiāng)居民生活水平提高。 改善中心市區(qū)生活環(huán)境 老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護為重點。 泰安市交通便利， 京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內(nèi)，并在泰安交匯；泰安至青島、煙臺、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西 10 接 “ 京九 ” 大動脈；未來京滬高速 鐵路中間設(shè)泰山站。民營經(jīng)濟發(fā)展活躍。旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展加快 ， 實現(xiàn)旅游總收入 億 元，增長 %； 旅游客流達 500 萬人次 /年。全市規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)達到 257 家，實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 %，提高 2 個百分點。國家名牌達到 5 個，中國馳名商標實現(xiàn)了零的突破。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到 1136 家，增加94 家。完成地方財政收入 億元，增長 %，其中，各項稅收 億元，增長 %，占財政收入的 %，提高 個百分點。按 人口 萬人 計算，人均 GDP2413USD。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，占 11%；第二產(chǎn)業(yè) 億元，占 57%；第三產(chǎn)業(yè) 億元，占 32%。 總面積 7762 平方公里，人口 600余 萬人 ， 轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣６個縣市區(qū)。 8 第二章 城市概況 第一節(jié) 城市宏觀經(jīng)濟 泰安是中國華東地區(qū)重要的對外旅游城市。 泰安紅星美凱龍全球 家居生活廣場將主要以銷售各類高檔品牌建材、品牌家具、辦公家具、廚房用具、整體臥房、沙發(fā)、布藝、家庭飾品、燈具等日常家具和裝飾用品為主，以銷售百貨、食品、小家電、兒童用品等日用雜品為輔，是集建材、家具、家居、銀行、超市、餐飲、娛樂一體化的綜合性商業(yè)設(shè)施，將建成泰安市規(guī)模最大、品種最全、人氣最旺的現(xiàn)代化商場。 “綠、亮、凈、美”四大工程； 、低密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū) ； 7 綜述，綜合項目 SWOT 分析，我們在本項目開發(fā)中取長補短，著力塑造，最終體現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境價值，實現(xiàn)項目雙利。 著政府對配套的加大投入，周邊地區(qū)形象將逐步得到改善。項目位置好、規(guī)模適中，資金相對回籠比較快。 泰安紅星美凱龍世博家居生活廣場建設(shè)項目是集地產(chǎn)、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場，符合泰安市和岱岳區(qū)整體規(guī)劃要求，對于加快泰安市建材家居市場的建設(shè)、提高其經(jīng)營檔次和規(guī)模具有重要意義。二手房價格成交活躍持續(xù)上漲， 19 月份同比上漲 %，其中：住宅交易價格上漲 %，非住宅價格上漲 13%。 一、房地產(chǎn)市場變動特點 分期看： 111 月份，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)為 109%，其中：一季度房地產(chǎn)價格平均上漲 %,二季度受國家調(diào)控政策影響 ,成