【正文】 戶型面積： 商鋪：主力面積： 20 平米左右。 客 源： 以本地客戶為主，同時有部分開發(fā)商關系客戶。 ? 吳中區(qū)未來的房地產(chǎn)放量巨大，競爭將 越來越激烈。 而在整個蘇 州市區(qū)中越溪也是異軍突起，第一年就占到 5%的市場份額。目前人口 6萬余人，其中常住人口 。同時，長橋鎮(zhèn)作為蘇州市最大區(qū)的中心，人才資源豐富，企業(yè)招聘、使用人才快捷、方便。 ? 蘇州市吳 中區(qū)東吳南路商業(yè)分布及主要業(yè)態(tài) 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 名稱 家數(shù) 占比例 ％ 餐飲、賓館、咖啡 16 ％ 超市 7 ％ 五金商店 7 ％ 服裝、鞋帽 4 ％ 工業(yè)小區(qū) 2 ％ 雜貨店 5 ％ 飾品 3 ％ 理發(fā) 3 ％ 診所、醫(yī)院 2 ％ 學校 1 ％ 汽車站 1 ％ 私營企業(yè) 10 ％ 娛樂 2 ％ 手機賣場 1 ％ 銀行 1 ％ 汽車銷售 2 ％ 其它 9 ％ 合計 76 100％ 東吳南路主要以餐飲、休閑行業(yè)為主，另外超市和傳統(tǒng)的商店占有一定的比例，其主要是由于吳中汽車站在此處，帶來了很多流動消費人群。 ? 除東吳北路外，吳中東路、吳中西路和水香街、龍西路屬于該區(qū)域分支路段，路幅較窄，但有不算小的人流車流量。 （二）、區(qū)域 業(yè)態(tài)分布 及特征 情況： ①吳中區(qū)中心城區(qū) 東吳北路： 位于蘇州古城區(qū)南面，人口密集，商業(yè)繁榮。 ? 大交通的改善，必將吸引眾多的外區(qū)域的辦公客群。 ? 從本案周邊環(huán)境 來講， 吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、 旺山工業(yè)園、吳中科技城以及東吳工業(yè)園內(nèi)企業(yè)的不斷入駐， 以及交通網(wǎng)絡的不斷完善， 寫字樓市場需求將進一步加大。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 （二）、 供應量分析 目前，吳中區(qū)寫字樓供應量呈增長趨勢，目前 本案 所在區(qū)域 寫字樓市場份額開始上升，激烈競爭開始顯現(xiàn)。 商業(yè) 以生活配套、休閑娛樂配套為主的商業(yè)形態(tài)。若是其產(chǎn)品同時推出，將會對意向到本區(qū)域購買相同物業(yè)的同批客群產(chǎn)生爭奪，本案將面臨激烈的競爭 ， 因此，本案應找準市場定位 ，走差異化路線，走品質與品牌路線 ，短、平、快 地 完成銷售。分別來自美國、日本、荷蘭、德國、新加坡、韓國、加拿大、臺灣、香港等 17 個國家和地區(qū)，投資領域涉及精密機械加工、電子及 IT 產(chǎn)業(yè)、新型建材、精細化工、生物醫(yī)藥、輕紡服裝等行業(yè)。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 外向型經(jīng)濟 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 民營經(jīng)濟發(fā)展強勁。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)占第三產(chǎn)業(yè)比例圖46%54%房地產(chǎn) 其他2 0 0 5 年前三季度與2 0 0 6 年前三季度商品房施工/ 竣工面積對比247152050100150200250300施工 竣工 類別面積(萬方)2021年2021年2 0 0 5 年前三季度與2 0 0 6 年前三季度商品房施工/ 竣工面積對比247152050100150200250300施工 竣工 類別面積(萬方)2021年2021年 前三季度，全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 ％ ，增勢平穩(wěn)。 ? 新政使得原先部分得益于“定性為”住宅的酒店式公寓項目不具備了“低首付”、“貸款優(yōu)惠”的優(yōu)勢，加重了該部分項目的市場可接受度。 雖然新政還需更多細則來加以細化和規(guī)范，但對第二套按揭房提高首付比例和貸款利率，商業(yè)用房購房貸款首付比例不低于 50%、期限不超過 10 年， 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 以及禁止加按揭 和要求只能對主體結構已封頂住房進行住房按揭等等，確實在客觀上打擊了房市中的一些非理性投機行為，緩解了房價泡沫過度膨脹的風險 過去相當穩(wěn)固的金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益同盟軍已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的裂縫。而另外一部分人群，本來要買大戶型，只能轉向小戶型；相反，新政也會促進有些人一步到位的想法，去購買大戶型。也就是說，個人必須以市場利率進行房地產(chǎn)投資，并難以便利地利用銀行的金融杠桿了，這比購買第一套住房的房貸利率水平上漲了 30%。 但 在近階段仍將以剛性需求以及改善性客群為市場主力。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 四、市場總體 概述 ? 區(qū)域市場發(fā)展趨于均衡： 因區(qū)域、經(jīng)濟、人口及居住習慣等幾方面存在的差異，一直以來蘇州各區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度并不一致。今年上半年，我市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的 局面。近幾年，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，自實行宏觀調(diào)控政策后，投資增幅逐漸趨于平穩(wěn)，今年以來，開發(fā)投資又呈回升的態(tài)勢。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 5 0 6 . 8 82 2 1 . 7 91 5 9 . 73 8 . 8 8 %1 2 8 . 5 4 %01002003004005006002021年 2021年 2021年0%20%40%60%80%100%120%140%推量 年增長率2 0 0 4 2 0 0 6 年商業(yè)辦公物業(yè)推售面積匯總表8 . 1 42 6 . 9 61 0 0 . 6 90 231% 273%2 . 7 39 . 31 5 . 1 20241%63%0204060801001202021年 2021年 2021年0246810121416商業(yè) 增長率 辦公 增長率三、 市場成交狀況 ? 20212021 三年商品房推售面積產(chǎn)品結構分析 2021年 2021年推售面積結構匯總列表（單位：萬方） ? 各年份都主要以住宅推量為主，商業(yè)和辦公為輔，各產(chǎn)品推量都呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，細分來看，年度住宅占比呈現(xiàn)下降趨勢，而商業(yè)和辦公呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。 2021 年商業(yè)用地占出讓總量達 31%，而 2021年和 2021年所占比例分別為 15%和 20%。 17月份人均收入與消費同比增幅表%% %%%%%%增幅比率增幅比率 % % %人均可支配 批發(fā)零售 住宿餐飲 17月份對外貿(mào)易同比增幅表%%%%%%%%%增幅比率增幅比率 % %進口 出口 綜合點評： ? 全市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)奠定了堅實的經(jīng)濟基礎； ? 城市各產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展與調(diào)整進一步增強，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有 力的支撐平臺； ? 居民收入增加，消費能力增強，為房地產(chǎn)市場提供商機； ? 消費信心明顯增強，消費者的消費心理趨于成熟，消費行為更加理性。 從產(chǎn)業(yè)投向看：一、三產(chǎn)業(yè)投資較快增長，第二產(chǎn)業(yè)投資下降。這次能 與貴公司接洽， 我們首先表示衷心的感謝，如能與貴司進一步合作，我們將提供更加優(yōu)質的服務。 本文首先針對 蘇州以及吳中區(qū)的宏觀市場做了詳細的分析與預測 ，希望 能通過對這些方面的詳細分析 來客觀的把握市場的走勢，并對項目所處的客觀局勢有個正確的認識， 為發(fā)展商下一階段的項目方案完善和后續(xù)的營銷推廣提供具體的意見。 ? 固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn) 全市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1～ 7 月完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長 %，增幅比上月高 個百分點。 另金融服務發(fā)展迅速，金融信貸規(guī)模擴大，支撐發(fā)展的作用得到加強， 7 月末，我市金融機構人民幣存貸款余額分別為 億元和 億元，分別比年初凈增 億元和 億元。 ? 分類型土地供應量分析 2021年，居住用地供應量為 萬平方米，比 2021 年增長 36%。 ? 住宅、商業(yè)齊頭并進。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升 房地產(chǎn)增加值增幅高于全市 GDP。今年上半年，全市商品房施工面積 萬平米，同比增長 %；其中住宅 萬平米，同比增長 %，占所有商品房施工面積的 75%。 ? 從需求規(guī)?？矗航陙?，我市經(jīng)濟快速增長， GDP 和人均 GDP 呈上升趨勢，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。 ? 供應及需求仍將大幅度增長： 從供應量來說， 20212021年出讓的一批“地王”級的地塊將在 202108年進入全面開工的階段，其余在售的一些大盤也剩余 50%以上的房源留待今年消化，這使得今年供應量還會增長，預計今年蘇州市場市場供應總推銷量將在 700萬平方米左右，由供應量增加帶來的市場競爭將日漸激烈； ? 從需求量來看，近幾年蘇州房地產(chǎn)市場的需求量一直呈現(xiàn)出有增無減的趨勢。而這兩類物業(yè)一直以來在蘇州市場上穩(wěn)定發(fā)展，投資回報豐厚，已成為眾多投資者追逐的方向，故未來一段時期商業(yè)辦公地產(chǎn)將成為市場不可或缺的主力之一。房價的總體攀升趨勢不會改觀，但漲價幅度較小，市場肯定會存在延遲推盤，小量體試探性銷售狀況。未來房產(chǎn)市場是外資的市場，上市公司的市場，以及中外合資的市場，當然國有大資本房產(chǎn)公司會占有一定份額，而實力弱的開發(fā)商將采取聯(lián)合戰(zhàn)略，有些將轉向廉租房和經(jīng)濟適用房。 目前不少外資銀行針對包括第二套房在內(nèi)的房貸業(yè)務，推出不少優(yōu)惠措施，如全部或部分減免貸款手續(xù)費、公證人費用、房屋評估費等等。 截止 2021 年 110 月，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 271 億元，同比增長 %。 前三季度，全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 ％，增速均較前二個季度快。 招商引資穩(wěn)步推進。 商業(yè)及綜合用地 土地供 應趨勢 分析 1) 東吳 路沿線： 東吳北路： 地塊位置 占地面積(㎡ ) 用途 容積率 建筑面積 (㎡ ) 吳中區(qū)東吳北路西側、團結橋堍 商業(yè)和辦公 ≤ 44422 吳中區(qū)東吳北路東側、縣前街北側 商業(yè)（產(chǎn)權式酒 店） ≤ 42021 吳中西路南側、東吳北路西側 10151 綜合（商業(yè)、辦公） 30453 吳中區(qū)吳中東路 119 號 6688 居住（商量商業(yè)） ≤ 10032 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 合計 126917 2) 東吳南路： 吳中區(qū)東吳南路西側（明隆大廈南側） 商服 ≤ 吳中區(qū)天靈路北側、東吳南路東側 商服 ≤ 4573 吳中區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東吳南路西側（原明隆大廈、建筑物 ） 14056 賓館 26921 吳中區(qū)天靈路北側、楓津路西側（服裝城） 綜合 〈 40739 吳中區(qū)天靈路北側、東吳南路東側（服裝城） 綜合 〈 28980 吳中區(qū)廣建路南側東吳南路東側 居住、商業(yè) 〈 28122 吳中區(qū)東吳南路南側、楓津路西側 商業(yè)（ 賓館） 〈 15820 吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)越溪中心大道西、溪翔路東 69386 居住、商業(yè) 97140 吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廣建路北側、楓津北路西側 居住、商業(yè) 43953 吳中開發(fā)區(qū)石湖東路北側、擬建迎春路西側 酒店 ≤ 21997 合計 308245 樓盤名稱 地理位置 占地面積 （平米） 建筑面積 （平米） 開發(fā)產(chǎn)品 寫字樓面積 （平米） 售價（元 /平米） 去化情況 惠康新地 滄浪區(qū)人民路 76號 51707 51707 商鋪、公寓、寫字樓 250630 已售完 100％ 惠康新地 滄浪區(qū)人民路 76號 51707 51707 商業(yè) 600以上 900012021 100％ 東吳商業(yè)大廈 吳中西路東吳北路 10151 30453