【正文】 最近兩年，蘇州部分寫字樓項目的價位上漲了四成，單就房價上漲來看，其年投資回報率約 20％。 新區(qū)依托區(qū)域內巨大的產能基礎和外資企業(yè)的源源進駐，其核心商務中心和金融中心的地位已日益形成。辦公樓因為所面對的市場是一個比較穩(wěn)定的企業(yè)或者是公司，隨著經濟飛速發(fā)展，這種企業(yè)和公司在不斷增加，因此他們對辦公需求的面積也不斷增加。長三角作為世界經濟發(fā)展的主要區(qū)域，未來幾年對寫字樓的需求量將繼續(xù)加大，租金水平穩(wěn)中見漲，而蘇州是一個經濟力極強，包容性極大的城市，繼上海之后蘇州寫字樓市場需求將呈現(xiàn)旺盛局面，成為整個長三角又一新起的寫字樓高地。仰頭看著樓頂眩目的液晶廣告大屏，你能感受到這里正悄然醞釀著服務型新經濟風暴的到來 —— 國際大廈樓頂?shù)幕⌒未笠壕潦窃?2020年 12 月 25 日亮起來的，靚麗的色彩、躍動的圖像、居高臨下的位置讓這個新鮮的嘗試一下子有了奪人眼球的效果。 xx 地產銷售部 2020年 4 月 １８ （五）園區(qū)寫字樓領跑全市市場 樓宇之于城市，意義絕不僅僅是景觀上的搶眼，更重要的是，以樓宇為載體，當?shù)亟洕梢越宕说玫窖该桶l(fā)展，城市功能可以藉此得以不斷完善。在軌道交通線路規(guī)劃之初，園區(qū)規(guī)劃部門就提出了與 CBD 區(qū)域公共地下空間相協(xié)調的設想，一號線園區(qū)區(qū)域內的兩處車輛調度點也為此移至 CBD 區(qū)域內。該地塊將成為僅次于湖東時代廣場的園區(qū)第二大商業(yè)廣場。蘇州與上海相比，一直以來商業(yè)地產的比重相對偏低，與蘇州在長三角的經濟地位極不相稱，園區(qū)也呈現(xiàn)有居住而無商業(yè)的現(xiàn)狀。按照園區(qū)商業(yè)的布局規(guī)劃，園區(qū)將出城市生活最美的風景線，這一魅力足以吸引全蘇州乃至長三角的目光。園區(qū)湖東距蘇州主城區(qū)較遠，在傳統(tǒng)觀前商圈的覆蓋范圍之外，居住人口消費能力較高；擁有成為精品百貨商圈的條件。其中湖西的東方之門將成為未來園區(qū)的標志性建筑之一。 xx 地產銷售部 2020年 4 月 １４ 湖東 九龍倉成 蘇城新地 標 市規(guī)劃建設一直走在全市前列的蘇州工業(yè)園區(qū)又有率先之舉： 2020 年起園區(qū)中新合作區(qū)內精裝修商品房比例不低于 50%，其中高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。 園區(qū)湖西地區(qū)已初步建成，園區(qū)的開發(fā)建設重心 向湖東轉移。 ③ 2020 年 7 月 18 日正式投入使用。該地段城區(qū)交通方便快捷，城際交通多樣靈活。建屋 九龍倉集團是香港知名地產開發(fā)商 ，目前已進駐上海、大連等地。 大廈 內部配套設施 大廈配備了現(xiàn)代化 5A 智能系統(tǒng)，符合國際標準的玻璃幕墻設計，中空雙層防紫外線玻璃，營造生態(tài)健康的 32 層現(xiàn)代化企業(yè)大樓，挑高 19 米高貴大堂體現(xiàn)企業(yè)的重量級氣勢，每六層有一個挑空四層的共享空間，提供企業(yè)恰公、休閑的獨特場所。項目位 于蘇州園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口 ,原園區(qū)管委會西側，得房率為 72%，面積從 65 平米 —— 1600 平米，彈性空間極大 ,相鄰單位可分可合。 xx 地產銷售部 2020年 4 月 ７ 湖西 中銀惠龍大廈 一座位于蘇州園區(qū) CBD 核心位置的智能化 ,多功能頂級寫字樓 —— 高峰會，共占地 6315 平米，地上 30 層 ,地下 2 層。高級寫字樓里覆蓋的受眾是一個特定的人群，他們是企業(yè)主，企業(yè)管理人員，高級白領階層，而 寫字樓本身有著難以復制的空間優(yōu)勢，所以像這樣的“樓宇電視”通過生動的表現(xiàn)形式、分眾的清晰定位、強制的收視效果將受到中高端廣告主的青睞，“現(xiàn)在是給國際大廈增加形象分，今后將產生持久的經濟效益。 國際大廈建成時，是蘇州乃至周邊 城市里智能化程度最高的商務寫字樓，大廈集合了新加坡、美國、澳大利亞以及國內諸多設計精英的智慧，在建筑功能、裝潢設計等方面都具有相當?shù)某靶?，其中，智能化弱電系統(tǒng)、國際領先的計算機中心和通訊網絡系統(tǒng)等 xx 地產銷售部 2020年 4 月 ６ 在目前也具有領先性。隨著蘇州城市交通網絡的進一步健全， 2020 年及以后蘇州周邊區(qū)域將獲得更大的發(fā)展機遇，其城市建 xx 地產銷售部 2020年 4 月 ５ 設將進一步提速。寫字樓市場的投資回報率可以達到 10%— 15%。 建園大廈是建設銀行在蘇州園區(qū)的新項目，毗鄰中央公園和園區(qū)管委 xx 地產銷售部 2020年 4 月 ３ 會所在國際大廈， 出售給兩家機構客戶，新業(yè)主可 出租、出售或自用，總面積 56112 平方米。 2020 年蘇州大市范圍內辦公樓竣工面積僅為 41835 平米， 2020 年 1－ 8 月份新開工面積只有 14046 平米，而同期銷售面積達到了52029 平米。像蘇州這樣的二線城市，有其得天獨厚的競爭優(yōu)勢， 而這也 為蘇州園區(qū)帶來更多知名企業(yè)的進駐。 園區(qū)中銀惠龍大廈的獨家租賃代理仲量聯(lián)行 在其 全球知名的研究報告系列《全球最具競爭力城市》中，為中國除北京、上海、廣州 3 個一線城市之外的 12 個二線城市逐個進行了城市整體競爭力實力分析研究。 蘇州經濟 10 年來始終保持著兩位數(shù)的增長，外資企業(yè)紛紛進駐，私營企業(yè)大 量涌現(xiàn)，其總量及增速在全省均處于首位。 2020 年這一情況有了變化，面對市場的強大需求，蘇州將迎來寫字樓供應高峰年。 （二） 購買風潮 與其他城市的寫字樓市場相比，蘇州市場在發(fā)展過程中，寫字樓購買成為其形成熱潮的一個關鍵，而包括仲量聯(lián)行所參與的中銀惠龍大廈，亦采用了先售后租賃的形式。 與銷售市場的活躍相呼應， 2020 年蘇州的辦公樓租賃市場也有快速發(fā)展，除市中心寫字樓繼續(xù)保持低于 5%的空置率外，近年來竣工項目的客戶吸納速度明顯加快：工業(yè)園區(qū)湖西 CBD 內的中銀惠龍大廈 (高峰會 )空置率下降到 了 25%－ 20%， 2020 年內空置率下降幅度達到 60%，湖東的建屋企業(yè)天地空置率也同比 2020 年下降約 30%，高品質寫字樓客戶吸納速度的加快，反映出市場對于高端辦公物業(yè)的需求開始有了新的增長。這座外形呈橢圓形的大廈有 著坐擁金雞湖景的優(yōu)越位置，而不管是當年還是現(xiàn)在，它所在的位置都是城市 CBD 的核心，有利的區(qū)位條件讓這座當時堪稱華東地區(qū)最先進的智能大樓有了先天的市場競爭力?！眹H大廈的做法顯然有著這樣的“師承”。從目 前園區(qū)的情況看，國際大廈周邊的“公園效應”正在慢慢形成，不僅餐飲設施日益增加，金融、購物等的配套也越來越完善。 項目 處于 CBD 中央商貿區(qū)的中心位置，南面是蘇華路，東面緊鄰星漢街，與國際大廈、世紀金融大廈、星海大廈和建園大廈為鄰，南面對著左岸商業(yè)街，而星海國際廣場和天域就在其北側。新城鄰里中心、貴都鄰里中心、中央公園、湖濱公園、國際大酒店、師惠樂章、馨都廣場、海關等也近在咫尺。 xx 地產銷售部 2020年 4 月