【正文】 光谷片區(qū)區(qū)域的常住人口在 8～ 10萬人之間，主要是高校、科研、汽發(fā)等企 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 28 業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)各類公 司從業(yè)人員。 ? 綜合評價 —— 優(yōu)點： ① 項目戶型采用 超大尺度的入戶花園和露臺 設計，配合采用“庭院式”園林主題，在產(chǎn)品自身品質(zhì)打造細節(jié)方面比較注重；② 定位明確，二環(huán)線內(nèi)高品質(zhì)樓盤； ③ 與規(guī)劃待建的地鐵出口相鄰，有一定升值潛力； ④ 產(chǎn)品自身功能綜合配套性強，彌補了周圍配套設施不完善的不足； ⑤ 舉辦 1000 元 VIP 卡抵 10000 元房款活動，相當于每平方米打折扣便宜70元左右，雖然意義不大，但仍觸動了消費者的價格感覺。 ? 綜合評價 —— 優(yōu)點： ① 項目 主力戶型為小戶型，首付 5萬 ~6萬，銷售壓力??； ② 小區(qū)的交通線路可達性較強，彌補了其地理區(qū)位的不足； 缺點： ① 該項目一期延期交房且建筑質(zhì)量差、滲水嚴重，規(guī)劃改動比較大，曾被勒令停工，在現(xiàn)有業(yè)主中口碑甚差，小區(qū)品質(zhì)在消費者心中大打折扣； ② 一梯四戶，運量不足； ③ 方位差，使北面戶型采光、通風條件差。 ? 綜合評價 —— 優(yōu)點： ① 項目周邊自然環(huán)境優(yōu)美、配套完善、交通便利，人文氣息濃厚； ② 項目自身品質(zhì)良好； ③ 該項目 11 月初給出定價， 11 月 12號開始內(nèi)部認購，舉辦免費 VIP 領取房號等促銷活動聚集了一定人氣； ④ 采用圍合式布局，形成中心綠化 ， 強調(diào)環(huán)境的 “ 均好性 ” ；⑤入口廣場花園為視覺中心組成部分，小區(qū)整體景觀營造品質(zhì)較高。城市花園 武漢萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山東湖高新技術開發(fā)區(qū)關山一路南端 占地約 540畝；建面約39 萬㎡ 40% 多層 、 小高層 普通住宅 700 戶 — 3800 元 /㎡ 廚衛(wèi) 裝修交房，2021619 開盤，銷售一般 主要競爭項目的高層物業(yè)分析 序號 樓盤名稱 地理位置 樓層 劍橋春天 武漢臥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東湖高新 技術開發(fā)區(qū)珞瑜路葉麻店 占地 180畝；建面約25 萬㎡ 35% 多層 、 小高層 住宅、商業(yè)、 辦公 1216 戶 — 3250 元 /㎡ 銷售速度一般 巴黎豪庭 南益置業(yè)（武漢）有限公司 珞瑜路與關山二路交匯處 占地 178畝；建面共30 萬㎡ 40% 小高層 ， 高層 （籌建） 高尚住宅 2362 戶 2100 個 3338 元 /㎡ 2021 年 11 月 6日開盤，當日170 套售出 現(xiàn)代 楓橋泊岸 學雅芳鄰 臥龍武漢市長江以南商貿(mào)中心發(fā)展的歷史，沿珞瑜路逐步形成付家坡中心、中南路中心、街道口中心、續(xù)而延伸到魯巷廣場商貿(mào)中心。 （ 5）“先環(huán)境，后建筑”，樹立開發(fā)商資金實力形象，并以令人刮目的工程形象推進營銷。 民院路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 13 項目的實施建議 針對上述問題及項目風險分析（見本報告第十二部分），對本項目開發(fā)經(jīng)營主要問題建議如下： （ 1）以高品質(zhì)特色亮麗的建筑外形聳立于魯廣商務中心高層建筑之林。 A 區(qū)臨街建兩棟 15 層商住樓，總建筑面積 36667 平方米 ,臨街底商 7000 平方米 ,架空層停車位 120個 。 二、項目可行性研究 報告編制依據(jù) ? 國家建設部及湖北省、武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)頒布的相關法律、法規(guī)與政策； ? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要； ? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū) 202 202 202 202 2021 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； ? 武漢市及東湖高新技術開發(fā)區(qū)城市和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃大綱（ 2021 年2020 年）； ? 武漢市規(guī)劃局東湖開發(fā)區(qū)分局規(guī)劃方案； ? 國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第二版 )(1993年 )； ? 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 (建標 [2021]205 號 )； 民院路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 9 ? 國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》 (計辦投資[2021]15 號 )； ? 《城市房屋拆遷管理條例》； ? 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》； ? 武漢市及項目所在光谷片區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。武漢長線通信技術有限公司（長江通信集團全資子公司）擬通過與湖北佳輝置業(yè)有限民院路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 8 公司股權收購與合作開發(fā)的方式對本項目進行投資開發(fā)。西臨現(xiàn)狀小區(qū)級支路，南臨待拆遷的民居，東側(cè)為 717 所生活辦公區(qū)，北臨現(xiàn)狀小區(qū)級支路。自然環(huán)境良好，登高遠眺，北是美麗的東湖、磨 山，南為煙波浩淼的南湖，東為廣闊無邊的森林公園，有特殊自然景觀支撐。 本報告的研究目的在于： ① 為湖北佳輝置業(yè)有限公司提供項目決策、項目定位、項目運作的依據(jù)； ② 為湖北佳輝置業(yè)有限公司尋求合作開發(fā)的伙伴提供合作方式與資金安排、股權架構(gòu)的依據(jù)。我們將在本報告項目定位（項目命名）中提出案名建議。 A地塊中間按開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃擬建設一條規(guī)劃道路，將 A塊土地一分為二，為 A1 地塊和 A2 地塊。 湖北佳輝置業(yè)有限公司在東湖高新經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)步行街 湖北省中醫(yī)研究院南側(cè)原有 畝 (凈用地 40 畝 )土地開發(fā)經(jīng)營權，后因開發(fā)區(qū)將此原有地塊與周邊土地一起整體拍賣出讓，并采取“同類地段等價置換原則”，將該地塊開發(fā)經(jīng)營權置換給湖北佳輝置業(yè)有限公司。 （ 4）項目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。 B區(qū)開發(fā)建設純居住宅。 （ 3）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，要規(guī)避其風險。抓緊進行項目前期論證工作與辦理項目前期報批手續(xù)，機會性的規(guī)避“禁止底商”、“住宅禁商”的政策風險。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 14 第二部分 項目的市場態(tài)勢分析 一、武漢房地產(chǎn)市場 分析 見《當代光谷智慧城沿街高層項目可行性研究報告》。 ? 魯巷廣場地段房地產(chǎn)市場正處于從初始階段到繁華商貿(mào)中心的快速上升期。關山春曉 金地 楓林上城二期 武漢紫菘房地產(chǎn)建筑集團股份有限公司 洪山雄楚大街與民院路交匯處東 側(cè) 占地約 70畝，建面 約 8 萬㎡ 49% 高層，小高 層 普通住宅 500 戶 360 個 3100 元 /㎡ 二期開盤，一期 6 萬方售罄 學雅芳鄰二期 武漢市洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面 占地約 85畝，建面 約 16 萬㎡ 40% 小高層 ， 高層 住宅樓 、 辦公 、 超市 、臨街商鋪 835 戶 300 個 3300 元 /㎡ 202168 二期開盤，銷售緩慢 獅城坐標城 關山大道與南湖南路交匯處 6 棟高層；共有 15萬㎡的商業(yè)區(qū) 住宅 3500元 /㎡均價； 4，5樓商業(yè)內(nèi)街，價格未出 “ 4C 打造光谷核心區(qū)”（ CLD— 中心居住區(qū)、 CCD— 中心商業(yè)區(qū)、 CBD— 中心商務區(qū)、 CRD—中心休閑區(qū)）；“核心之城、皇者之城、空間之城、居住之城、思想之城” 2*2： 93 ㎡ 3*2： 130 ㎡ 4*2： 133 ㎡ 剛開盤 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 22 a、光谷商務中心 ? 配套設施 —— 裙樓的商場超市、金融機構(gòu)（底商“家樂?！敝袠耍袊r(nóng)業(yè)銀行整體購置三層）； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 魯巷廣場，科研中心，高校聚集地； ? 交通動線 —— 市內(nèi)近 20 余條公交線路直達武漢三鎮(zhèn)； ? 主要顧客群 —— 項目住宅 目標顧客群定位于光谷區(qū)域內(nèi)以及其輻射區(qū)域內(nèi)的教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營業(yè)主等。 ? 綜合評價 —— 優(yōu)點： ① 項目周邊人文氣息濃厚，自然景觀優(yōu)美； ② 項目周邊寫字樓物業(yè)銷售狀況良好，逐漸形成了東湖高新的辦公中心； ③ 該項目主力戶型以小戶型為主，功能靈活，填補了該片區(qū)相對薄弱的小戶型市場供給； ④ 該項目所在區(qū)域生活配套較為完善，商業(yè)氛圍逐漸形成。 ? 綜合評價 —— 優(yōu)點： ① 該項目戶型設計 90%以上的戶型均有入戶花園和空中合院，有一定吸引力； ② 建筑設計比較注重窗景的營造和單元采光通風； 缺點： ① 戶型偏大，造成總價偏高； ② 項目鄰城市干道，交通繁忙，噪音污染和灰塵污染都較為嚴重。 2021 年，魯巷廣場商貿(mào)超市開業(yè)，才開始改變上述狀況。 （ 3）小型超市入社區(qū)和單位自辦商業(yè)市場并。各“單位”圍墻以內(nèi)，自有不同規(guī)模的商業(yè)物業(yè)去滿足人們?nèi)粘Ｉ畋仨毱返男枰? g、紫菘 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 24 ? 綜合評價 —— 優(yōu)點： ① 項目周邊人文氣息濃厚，有一定優(yōu)勢； ② 項目自身品質(zhì)良好，采用香樟作為景觀重要組成部分，得到顧客群的普遍認可；③ 該項目價格采取高開低走的策略，接受程度較高；④該項目注重了在小高層、高層的得房率、窗景、物業(yè)管理細節(jié)方面的處理，使得這些傳統(tǒng)劣勢因素變?yōu)閮?yōu)勢推動因素；⑤戶型比較合理，總價控制在 35 萬左右，市場比較容易承受； 缺點： ① 建筑密度高，大多數(shù)單元采光、通風差， 可視景觀差； ② 開發(fā)商屢遭投訴，市場信譽度大受影響。數(shù)字化 ” 2*2： 79 ㎡ ~92 ㎡ （ 83 ㎡左右主力戶型） 3*2： 117 ㎡ ~143 ㎡ （ 120 ㎡左右主力戶型） 60％左右 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 21 4*2： 152 ㎡ 4 光谷國際 華中科技大學東校區(qū)南側(cè) 3 層底商裙樓和 2棟 27 層的塔樓 住宅均價 3100 元 /㎡；整體招商（ 1~3 樓），中商已簽合同 “ 締造光谷精神堡壘 ； 創(chuàng)新科技孵化基地 ； 構(gòu)筑城市生態(tài)物業(yè) ；多維空間建筑集群 ” 1*1： 54㎡、 72 ㎡ 2*2： 81 ㎡、 92 ㎡ （面積在 80㎡左右主力戶型，可辦公可居住） 小戶型銷售較好 5 學雅芳鄰二期 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面 三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成 ， 點式、條式布置；共 6 萬 方商鋪，已售罄 住宅 3300 元 /㎡均價；底商 7000 元 / ㎡，面積60~100 ㎡ “ 人居＋商業(yè) ”多功能 小戶型 65~80 ㎡ 銷售速度較慢 6 洪福家園 長江職業(yè)學院東側(cè) 2 棟 高層 21 層 住宅 3100 元 /㎡，層差 40元 /㎡；整體招商（ 1~3樓），未定 “光谷腹地、新加坡風情、十萬平方米小高層社區(qū)”；“五福盈門—— 有福盈門、有祿盈門、有壽盈門、有財盈門、有喜盈門” 三房二廳，面積在 138 ㎡左右 70%左右 14 層以上滯銷 7 紫菘關山春曉二期 武漢漢盛地產(chǎn)有限公司 洪山關山一路特一號 占地 畝 ；建面約18 萬㎡ 36% 多層 、 小高層 普通住宅 1328 戶 740 個 2900 元 /㎡ 2021910 開盤，銷售一般 名都花園 3期 森林花園 宇峰家園 陸景 苑漢盛 該地段樓盤價格已經(jīng)遠高于其他地段價格。 （ 8） B 地塊以對 717 所定向開發(fā)為上策。集中精力盡快取得該土地使用權及規(guī)劃條件，明確該地塊區(qū)域內(nèi)多條支路、規(guī)劃路的建與舍，留與擴，使得項目決策有確定的權屬依據(jù)和規(guī)劃控制依據(jù)。 表 12 項目投入總資金和主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目投入總資金 萬元 1 建設投資（不含建設期利息） 萬元 2 建設期利息 萬元 其中自有資金 萬元 二 銷售收入 萬元 項目總銷售收入 三 銷售成本 萬元 項目總銷售成本 四 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金 五 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟 評 價 指 標 一 項目財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic=10% 稅后項 目財務內(nèi)部收益率 % % 基準收益率 Ic=10% 民院路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 12 二 資本金收益率 % 稅前資本金收益率 % 三 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元