【正文】 具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算：總房?jī)r(jià)（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）減少面積。出賣人故意隱瞞不動(dòng)產(chǎn)被查封的事實(shí)與他人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，買受人請(qǐng)求撤銷轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)予支持。通過討論，與會(huì)同志對(duì)民事審判中存在的若干具體問題提出了許多意見和建議，形成如下會(huì)議紀(jì)要：一、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件（一）關(guān)于合同效力問題、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法維護(hù)合同效力。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則?！焙贤瑹o效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。為統(tǒng)一法律適用，最高人民法院今天公布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。經(jīng)辦人： 租賃登記備案機(jī)關(guān)（簽章）年 月 日經(jīng)審查，該房屋的出租人已按照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》規(guī)定整改完畢，符合出租條件，注銷注記。租賃期屆滿，應(yīng)將原承租房屋交回甲方；如需繼續(xù)承租房屋，應(yīng)提前 日與甲方協(xié)商，雙方另行簽訂合同。租賃期間轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，須提前 個(gè)月（不少于3個(gè)月）書面通知乙方；抵押該房屋須提前 日書面通知乙方。甲乙雙方應(yīng)當(dāng)履行《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》、《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和義務(wù)。七、房?jī)?nèi)如有電話和高檔電器，甲方要求乙方交納房屋設(shè)施押金 元，退房時(shí)如無損傷和欠費(fèi)，押金退回。以后每次提前交下次房租，如不按時(shí)交納，甲方有權(quán)立即終止合同。(六) 合同爭(zhēng)議解決辦法 本合同項(xiàng)下發(fā)生爭(zhēng)議，有三方當(dāng)事人協(xié)商解決。擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，只是乙方無法正常使用房屋的。甲方應(yīng)在接到乙方通知后的____日內(nèi)進(jìn)行維修。第六條 居間服務(wù)(一)丙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)的為甲乙雙方訂立房屋租賃合同提供機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，如實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立房屋租賃合同的事項(xiàng)，并協(xié)助甲乙雙方辦理物業(yè)交驗(yàn)。(二)租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬品、設(shè)備設(shè)施。對(duì)多人居住的出租房屋，乙方應(yīng)將居住人員情況告知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送服務(wù)站。自接到動(dòng)遷搬遷通知起，乙方須在____日內(nèi)，搬出所租賃的房屋，甲方不負(fù)責(zé)乙方任何附加的條件，一切和乙方遺留的問題和經(jīng)濟(jì)糾紛及所裝修造成損失及帶來的其他問題，均由乙方自行處理，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。待乙方租房合同期滿后，如不再繼續(xù)租賃，將門市房交付給甲方時(shí)內(nèi)部裝修不得拆除。一、租金自甲乙雙方簽訂租賃房屋合同時(shí)起，租賃房屋合同生效，具有法律生效責(zé)任，雙方認(rèn)真履行合同內(nèi)各項(xiàng)事宜。違約方應(yīng)向守約方支付萬元的違約金；如造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃期滿或合同解除，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的情況下，房?jī)?nèi)物品由乙方自行處理。第七條乙方的責(zé)任1。第一條出租房屋座落于，共層間，總計(jì)面積為㎡第二條出租房屋用途為，乙方改變房屋用途，應(yīng)經(jīng)得甲方書面同意。為解決審判實(shí)踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買權(quán)。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時(shí)不會(huì)發(fā)生沖突。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。占有利益為無形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費(fèi)予以返還?！督忉尅吩跍?zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但出租人與承租人另有約定的除外。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。出租人可以要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失等侵權(quán)責(zé)任（解釋第十三條）。另外，由于抵押權(quán)追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，與誰購(gòu)買租賃房產(chǎn)并無太大關(guān)系，故當(dāng)租賃房產(chǎn)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而被動(dòng)出售（出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋還債），解釋也賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即無論租賃關(guān)系成立在抵押關(guān)系前還是成立在后，承租人均可以請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買（解釋第二十二條）。在不損害承租人繼續(xù)承租的前提下，解釋賦予產(chǎn)權(quán)共有人及出租人的近親屬享有比承租人更優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)，此兩種情況無需通知承租人且無須賠償（解釋第二十四條）。一、嚴(yán)格限制無效租賃合同的范圍，將實(shí)踐中易被誤認(rèn)為無效租賃合同的情形明確規(guī)定為有效，保障物盡其用，穩(wěn)定租賃關(guān)系。第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。第一篇：最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同的解釋【發(fā)布單位】最高人民法院【發(fā)布文號(hào)】法釋[2009]11號(hào)【發(fā)布日期】20090730【生效日期】20090901【失效日期】【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)【文件來源】人民法院報(bào)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]11號(hào)，2009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過）中華人民共和國(guó)最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！逗贤ā返谖迨l適用于所有類型合同的合同無效，對(duì)租賃合同當(dāng)然也適用。解釋對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限作了嚴(yán)格限制，過期作廢。三、完善合同解除制度，當(dāng)承租人侵害租賃房產(chǎn)或者出租房產(chǎn)不能實(shí)現(xiàn)租賃目的時(shí)，根據(jù)公平原則賦予合法利益受損害的當(dāng)事人單方面的合同解除權(quán)，有利于特定情況下快速解除合同以減少損失。裝修經(jīng)出租人同意，且合同無效的：（1）如裝修與租賃房屋未形成附合，則所有權(quán)歸承租人：出租人同意利用的，承租人可按裝修現(xiàn)值折價(jià)賣給出租人；出租人不同意折價(jià)的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毀損的，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀；（2）如裝修與租賃房屋形成附合，則所有權(quán)歸出租人： 出租人同意利用的，出租人基于不當(dāng)?shù)美麘?yīng)補(bǔ)償承租人；出租人不同意利用的，按過錯(cuò)分擔(dān)裝修現(xiàn)值損失（解釋第九條）。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。對(duì)于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多。合同無效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失?！督忉尅芬勒兆赓U合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補(bǔ)償。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問題。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價(jià)、變賣或者拍賣抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購(gòu)買抵押的租賃房屋，不會(huì)影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會(huì)與抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。其開發(fā)、建設(shè)、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整。隨著我國(guó)城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營(yíng)日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。第三條租賃期限租期為年，從年月日起至年月日止。乙方依約交付租金，甲方如無正當(dāng)理由拒收，乙方不負(fù)遲延交租的責(zé)任；乙方如果拖欠租金，應(yīng)按中國(guó)人民銀行延期付款的規(guī)定向甲方償付違約金。5。第九條房屋如因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致毀損，本合同則自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任。自簽訂租房合同時(shí)起，乙方須將租賃房屋租金交付于甲方萬元人民幣。在乙方租賃甲方門市房期間，房屋水費(fèi)、電費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、治安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及其他費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。如不動(dòng)遷，租賃房屋期滿后，如乙方再租甲方門市房時(shí)，須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商重新簽訂租房合同。本合同變更或者終止的，甲方應(yīng)自合同變更或者終止之日起____日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來京人員和出租房屋服務(wù)站辦理登記變更、注銷手續(xù)。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。(二)本合同簽訂后(□及時(shí)□____日內(nèi))，甲方應(yīng)向丙方支付月租金的______%即人民幣_(tái)____元整(：_________)作為傭金，支付方式：□現(xiàn)金□轉(zhuǎn)賬支票□銀行匯款。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。___________________________________________.(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：不按照約定支付租金達(dá)____日的。_______________________________________________.(五)其他發(fā)送的合同解除情形。協(xié)商不成的，依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。在租賃期間內(nèi)，甲方不得以任何理由提高租金。房?jī)?nèi)設(shè)施在房屋交接時(shí)要交接清楚或列清單：八、其他約定：九、本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份，本合同自簽字之日起生效。2。4。第八條 其他約定第九條 甲乙任何一方未能履行本合同條款或者違反有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。經(jīng)辦人： 租賃登記備案機(jī)關(guān)（簽章）年 月 日