【正文】 全市范圍內(nèi)征集攝影愛好者對“華都逸翠”樓盤所在地及其周邊環(huán)境的攝影作品。但如果營銷策劃只停留于追求表面熱鬧，將會引發(fā)不少營銷后遺癥，成為行業(yè)公害。他們把營銷策劃等同于出點(diǎn)子、找技巧、搞促銷，認(rèn)為技巧新就能取得推廣成功，這實(shí)際是把一門相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的應(yīng)用型科學(xué)變得十分低級化、庸俗化。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風(fēng)險(xiǎn)，它是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用。不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認(rèn)識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走向誤區(qū)：（1）過分夸大營銷策劃的作用近幾年來，由于缺乏系統(tǒng)專業(yè)的營銷理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)營銷業(yè)被蒙上了一層神秘的色彩，一部分營銷策劃者又在其中制造了一股策劃崇拜風(fēng)?！耙匀藶楸尽笔侨魏畏康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。所謂“泛地產(chǎn)”，就是不局限于以“房子”為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域，“房子”在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，這種功能區(qū)域的主題各有不同，如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等。2．世界房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展階段回顧（1）單項(xiàng)策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。（1）生產(chǎn)觀念階段此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡單實(shí)用，以節(jié)省成本。不要舍不得花小的費(fèi)用。但是，在程序上必須堅(jiān)持研究在前，實(shí)施在后。經(jīng)典著作《行銷定位》對定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。主要內(nèi)容：（1）建立營銷組織班子。在價格安排上，可包括優(yōu)惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。即對營銷4大要素（產(chǎn)品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。(2)確定營銷的目標(biāo)。(2)市場預(yù)測。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。內(nèi)容和步驟：(1)市場環(huán)境研究。二、房地產(chǎn)營銷的總體理論框架學(xué)習(xí)知識和技能一般有兩種方法，從個別到總體，或者從總體到個別，對于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。國有企業(yè)也大量仿效。營銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。調(diào)查問卷我公司專門做出以下問卷來了解消費(fèi)者對婚慶服務(wù)有什么不同的需求。這是公司該如何解決？解決措施：這一時期，我們首先要節(jié)約運(yùn)作成本。２、需要達(dá)到的效果，廣告開始必須從多種媒體同時全方位發(fā)布，狂轟濫炸，達(dá)到部分目標(biāo)客戶認(rèn)知的效果，表現(xiàn)在了解有這種類型的企業(yè)，并且專有。５）相關(guān)娛樂場所的宣傳單發(fā)放。第四點(diǎn)，2004年，隨著外地開發(fā)商的介入本地市場，土地成本的提高，加劇了市場競爭，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升。究其原因，天津是輻射河北省、山西、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，天津港作為北方唯一的深水不凍港，是北方地區(qū)的主要進(jìn)出口港，其地理位置十分優(yōu)越。這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇 項(xiàng)目分析篇一、市場背景分析第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場分析天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征天津房地產(chǎn)市場運(yùn)行比全國稍晚一個節(jié)氣全國房地產(chǎn)是1998年下半年開始進(jìn)入新一輪高潮，而天津市從2001年的下半年開始進(jìn)入高潮。綜上所述，我司所提供的投標(biāo)方案中將會涉及到市場環(huán)境及競爭分析、項(xiàng)目市場定位分析、項(xiàng)目的發(fā)展方向描述、產(chǎn)品修改建議、以及公寓、商業(yè)、酒店的單項(xiàng)產(chǎn)品行銷操作思路。在房地產(chǎn)公司甚至不必依賴技術(shù)面的營銷操作就能很好生存發(fā)展的年代里，雖然也有大量的營銷策劃公司在大聲販賣創(chuàng)意、販賣營銷，可是房地產(chǎn)營銷的真諦并未發(fā)揚(yáng)光大，在很多房地產(chǎn)公司眼中依然覺得創(chuàng)意即點(diǎn)子，營銷就等于銷售。第一篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計(jì)房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)營銷策劃的原理原理——某種客觀事物的實(shí)質(zhì)及其運(yùn)動的基本規(guī)律。二、房地產(chǎn)營銷策劃的原則1）2）3）1）2）3）全程營銷策劃原則 客觀性原則 可行性原則 策劃方案具有可行性 策劃方案經(jīng)濟(jì)性要可行 策劃方案有效性是否可行 可持續(xù)性原則 應(yīng)變原則 增強(qiáng)動態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變的觀念 時刻掌握策劃對象的變化信息 及時調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案三、房地產(chǎn)營銷策劃的主題房地產(chǎn)營銷策劃的主題使房地產(chǎn)營銷策劃活動的主要內(nèi)容，使房地產(chǎn)策劃文案表達(dá)的中心思想，但是不同于項(xiàng)目開發(fā)主題。同時對于項(xiàng)目的行銷思路也樹立了明確的操作要求：提高銷售速度，必須進(jìn)行良好的銷售節(jié)奏控制；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；完成項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的市場認(rèn)知轉(zhuǎn)換；結(jié)合上述的行銷操作目標(biāo)，本案將會準(zhǔn)確的歸納、解決三點(diǎn)價值平衡問題：第一點(diǎn)，項(xiàng)目定位與區(qū)域價值的平衡點(diǎn)。全國房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。進(jìn)入陣地時講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)。更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間，作為北方地區(qū)較大的物流市場，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。第二篇：婚慶營銷策劃方案設(shè)計(jì)“H咖啡廳、茶莊等。繼而在部分媒體上持續(xù)有效發(fā)布，并且要定時更新廣告內(nèi)涵。婚慶公司，為您提供您的專屬婚慶； 老公，我們?nèi)ソ烫门e行婚禮吧！老公，我們舉辦民俗婚禮好嗎？ ２）宣傳單婚慶，不止是一杯喜酒，一包喜糖，而是一場愛情見證的畫面、是一場熱切互動意境、是一場所有人參與分享的喜悅；請柬，不再是一張紅色的“罰單”，不再是一張應(yīng)酬的通知，而是一張見證愛情的詩歌，是一張分享幸福的入場券，是一張品嘗歌舞的盛宴，是一張領(lǐng)略民俗文化的信物。然后我們 可 以 采 用 降 價 措 施，并 推 出 一 些 優(yōu) 惠 套 餐 之 類 的 活 動。務(wù)求用最實(shí)惠的價錢為新人打造一個他們的專屬婚禮。當(dāng)然，也適用于房地產(chǎn)企業(yè)。但是，房地產(chǎn)市場在80年代尚未形成，因此，營銷學(xué)在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動中竟無人提及。其中，營銷部門處 1于關(guān)鍵地位。營銷學(xué)在西方己經(jīng)盛行了幾十年，經(jīng)過無數(shù)人的實(shí)踐和理淪探索，已經(jīng)形成了完整的體系。a、宏觀和中觀環(huán)境研究。結(jié)論：對房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行概括性評價，并指出本公司開發(fā)機(jī)會的大方向。在上面工作基礎(chǔ)上，要對候選地塊上的幾種房產(chǎn)類型作總體的及分地區(qū)的市場預(yù)測，獲知目前的需求量和將來的需求量。根據(jù)公司的市場地位(領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補(bǔ)缺者)確定自己的銷售水平，市場占有分額、社會聲譽(yù)、盈利要求及競爭戰(zhàn)略。部署營銷戰(zhàn)術(shù)。（3）地點(diǎn)（Place）渠道。由營銷副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，要做兩方面的工作：一是設(shè)立營銷崗位，落實(shí)職責(zé)。但是，上面五個方面都要考慮要研究，缺一不可。是你如何在顧客的心里替產(chǎn)品找到一個位置。如果事前（開發(fā)前）不研究，或者純粹是形式主義的研究（例如為了通過立項(xiàng)需要），不是實(shí)事求是地研究（對擬議的方案應(yīng)否定而不否定），吃苦頭甚至吃大苦頭的事情幾乎無可避免。如果不化小的代價進(jìn)行研究，營銷失敗所花費(fèi)的代價更大、更慘重。因此那時的市場營銷觀念就是價格為主導(dǎo)的競爭。諸如把“架空層”作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建筑群體變化豐富的空間設(shè)計(jì)，人車分流動靜兼顧的功能分區(qū)，等等?！胺旱禺a(chǎn)”思想是對“概念地產(chǎn)”思想的進(jìn)一步發(fā)展，對此階段的房地產(chǎn)策劃影響很大。從項(xiàng)目的人文歷史、地理地貌入手，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位，進(jìn)行園林設(shè)計(jì)，進(jìn)