【正文】 谷銘翠城 發(fā)展商：珠海 谷銘翠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：翠前路 西側(cè) 建設(shè)規(guī)模： ㎡ 工程進(jìn)度：地面 4 層 產(chǎn)品分布： 該樓盤建筑層高設(shè)定在 2830 層，詳細(xì)產(chǎn)品設(shè)置暫不清晰，但由于地塊的過度相似，產(chǎn)品及目標(biāo)市場定位上亦很有可能差異不大。 中珠上城 20xx 年 10月 /20xx年4 月 該項目第一期銷售均價 6800元 /㎡，開盤即基本售完； 2 期開盤優(yōu)惠價約7100 元 /㎡，銷售情況尚可，現(xiàn)價 :6300/㎡起 ,均價約 7500/㎡ ,最高價 (復(fù)式 ):9600/㎡ . 該項目 2期以 7100 元 /㎡價格入市，銷售比例超過 50%，現(xiàn)已進(jìn)入正常銷售期 逸軒 20xx 年 3 月 6000 元 /平方米起價，均價約 6500 元/㎡ 該項 目產(chǎn)品問題較多，銷售速度緩慢，但由于樓盤體量很小，現(xiàn)在已基本消化 仁恒星園 20xx 年 5 月/20xx 年 5月 一期入市價格約 8500元 /㎡，二期入市價格提升到 1050011000 元 /㎡左右 一期銷售時正處在樓市暢旺期，二期升價后于觀望氛圍濃厚的 08 年 5月開盤，即便是品牌發(fā)展商，亦得不到市場的認(rèn)可，銷售慘淡，目前應(yīng)不足新推盤的 30% （待續(xù)） 項目名稱 入市時間 銷售價格 備注 二城心作（５棟） 20xx 年 1 月 均價為８０００元／㎡ 一次性 94 折 ,按揭 96折 該樓盤至今推盤量極少，僅 90余套，由于采用了內(nèi)部關(guān)系客戶消化的手法，具體成交價格可能接近 7000 元 /㎡，偶爾有二手單位放出。 珠海前山、新香洲 房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析； 香洲作為珠海的主城區(qū)，雖然發(fā)展空間受限，但目前仍然是珠海房地產(chǎn)市場的主軸，房地產(chǎn)銷售量仍然超過珠海市場的 70％。市場并未出現(xiàn)明顯降價或打折情況， 新開樓盤（如格力廣場）依然采用常用的低（高）開高走的策略，以 120xx 元 /㎡單價開盤的格力廣場目前售價已提升到 13500元 /㎡。 在 經(jīng)歷了幾年的快速發(fā)展后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過快發(fā)展變成了過熱。 珠海房地產(chǎn)市場綜合分析 （ 1）房地產(chǎn)市場交易現(xiàn)狀總結(jié) 上面的圖表清晰的展示出了珠海近年房地產(chǎn)市場 交易 狀況， 可以總結(jié)如下： a. 相對北京、上海、廣州、深圳等大型城市 20xx 年房地產(chǎn)的急劇降溫，珠海商品房 成交量雖然有所下滑，但絕對數(shù)字仍然與市場比較暢旺的 20xx 年相當(dāng)，但二手房交易量萎縮明顯，已經(jīng)回到 20xx 年的市場水平。 （ 8）珠海 20xx 年 1－ 6 月商品房銷售面積 珠海2 0 0 8 年1 －6 月商品房銷售面積分析 1905101520253035 銷售面積（萬㎡） 從上面珠海 20xx 年商品房銷售總面積看， 雖然 相對 20xx 年 同期同比僅 下滑 ％， 但從上半年各月的成交量趨勢上看，逐月呈下 滑趨勢（ 5 月由于房展各項目促銷銷量加大，除外） 。 以上項目如能全部實現(xiàn)，珠海將擁有新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈，經(jīng)濟(jì)將迎來新的增長點，而 港珠澳大橋及各項基建項目的完成將奠定珠海珠 三角西部中心城市的地位，珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是目前所完全不能比擬的。房地產(chǎn)業(yè)的整體 不景氣和國家實行緊縮的貨幣政策，使得部分房地產(chǎn)商資金吃緊，股市下跌也使得股民財富縮水，國內(nèi)一些城市已出現(xiàn)企業(yè)和 個人的還貸危機(jī)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險增大，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的資金監(jiān)管，謹(jǐn)防出現(xiàn) “ 爛尾樓 ” 和個人欠貸現(xiàn)象。 主要能源、原材料價格不斷上漲，給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成了很大困難。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增多，信貸規(guī)模擴(kuò)張的勢頭得到遏制。更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速放慢 和 個百分點 。 （ 1） 上半年經(jīng)濟(jì)主要 運(yùn)行特點 總結(jié)如下 ，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率有所提升 上半年分別完成第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 億元、 億元和 億元，分別增長 %、 %和 %，回落 、 和 個百分點。與其說中央 擔(dān)心房地產(chǎn)出問題，不如說中央更擔(dān)心金融系統(tǒng)出問題， 房價張幅放緩是宏觀調(diào)控的預(yù)期效果 ，對房地產(chǎn)單獨松綁基本不可能。 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況分析 A． 交易量嚴(yán)重萎縮， 觀望氛圍濃厚， 市場調(diào)整壓力明顯 ，樓市進(jìn)入寒冬 上面分析了北京、上海、廣州、深圳四個國內(nèi)最具代表性的城市，均有一個共性，“商品房交易量嚴(yán)重萎縮，觀望氛圍濃厚，市場調(diào)整需求明顯”。 深圳 20xx 年 1－ 6 月一手商品房銷售量分析 深圳2 0 0 8 年1 6 月商品房銷售量分析051015202530354045 商品房 住宅 從上圖看， 20xx 年 2 月 銷售量萎縮到極致后，開始逐月上升，而在 20xx 年 6 月則又有所回落，說明深圳一手商品房銷售量的恢復(fù)仍然存在一定的阻力。 廣州一手住宅登記成交價格區(qū)段分析 6 月份 5 月份 4 月份 3 月份 合計 均價區(qū)段 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 面積（萬 ㎡） 占比 18000 以上 % % % % % 1400018000 % % % % % 1000014000 % % % % % 10000 以下 % % % % % 合計 % 100% 100% 100% % 從上表看， 10000 元 /㎡ 以下住宅產(chǎn)品占據(jù)市場半壁江山 ，1000014000 元 /㎡住宅產(chǎn)品作為市場上的中高端亦產(chǎn)品，市場比例亦占到 30%，高于 14000 元 /㎡的住宅單位約占 20%。 廣州 20xx－ 20xx 年商品房銷售量分析 廣州2 0 0 5 2 0 0 8 年商品房銷售量分析 0204060801001202005.122006.122007.62007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.6新建商品房 二手房 數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計局 上圖為廣州 20xx－ 20xx 年部分月份的一手及二手房成交量數(shù)據(jù)。 20xx20xx 上海商品房交易價格分析 上海商品房交易價格分析3659400749896385669870398253 83635118838983617196684264894134386601500300045006000750090002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年商品房銷售均價（元/ ㎡） 住宅銷售均價（元/ ㎡） （圖標(biāo)數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局） 從交易價格看，上海房價近年保持了穩(wěn)步上升的態(tài)勢， 20xx 年商品房銷售均價達(dá)到 8361 元 /㎡ ，而在房價下跌的呼聲下，上海房價并未出現(xiàn)明顯下跌， 20xx 年上半年成交均價相比 20xx 年不降反升，商品房銷售均價達(dá)到 8389 元 /㎡。 綜合來講， 20xx 年，我國的經(jīng)濟(jì) 要想繼續(xù)保持告訴的 發(fā)展將遇到比較大的困難 ， 帶領(lǐng)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的 三 駕馬車 均會受到一定的抑制。 根據(jù) 國家統(tǒng)計局發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)顯示，上半年我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格、工業(yè)品出廠價格同比都出現(xiàn)了比較明顯的上漲。 從產(chǎn)業(yè)看， 第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別為８４６億元、２６３２２億元和３１２６９億元，同比分別增長６９ .５％、２６ .６％和２６ .２％。 統(tǒng)計顯示，６月份工業(yè)品出廠價格中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲１０ .１％、生活資料出廠價格同比上漲４ .８％。 目前，在長三角、珠三角等地，一些紡織、制鞋、玩具等輕工企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的情況，一些企業(yè)為了節(jié)省經(jīng)營成本，開始向我國中西部或東南亞國家轉(zhuǎn)移。 相對上半年 全國居民消費價格總水平同比上漲 ％ 增幅，%的社會消費品零售總額增長，說明 20xx 年上半年國內(nèi)消費是比較暢旺的 。其中，食品類價格上漲 ％，交通和通信類價格下降 ％，居住類價格上漲 ％。 （ 7） 城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)定增加，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。 （ 3） 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。 初步統(tǒng)計，全國夏糧產(chǎn)量達(dá)到 12041 萬噸，比上年增產(chǎn) 304 萬噸，增長 %，連續(xù)第五年增產(chǎn)。 上半年，居民消費價格總水平上漲 %（ 6 月份同比上漲 %，比上月回落 個百分點，環(huán)比下降 %），比 15 月份低 個百分點。 分項 分析 （ 1） CPI 指數(shù)高啟， ６月份我國ＣＰＩ同比上漲 ％ 國家統(tǒng)計局 18 日發(fā)布的數(shù)字顯示， 6 月份我國居民消費價格總水平同比上漲 ％，環(huán)比下降 ％。 （ 3） 上半年我國社會消費品零售總額增長２１ .４％ 作為經(jīng)濟(jì)增長“三駕馬車”之一的消費指標(biāo)，今年以來我國社會消費品零售總額增幅一直保持在 20％以上。 與此同時，以紡織業(yè)為代表的部分輕工行業(yè)生產(chǎn)也明顯放緩。 （ 5） 我國工業(yè)品出廠價格 持續(xù)上漲 20xx 年６月，我國工業(yè)品出廠價格同比上漲８ .８％，漲幅比上月提高０ .６個百分點。 （ 7） 上半年全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長 ％ 作為經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，投資保持了較快增長。 （ 9） 上半年居民人均可支配收入 8065 元，增長 ％ 據(jù)全國 萬戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8065 元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。這是近年國家為 了控制經(jīng)濟(jì)由過快增長演變?yōu)檫^熱增長而采取的宏觀調(diào)控措施的 結(jié)果 ，是符合國家宏觀調(diào)控目標(biāo)的。 盡管管理層一再強(qiáng)調(diào)北京房地產(chǎn)市場處在健康有序的軌道上發(fā)展，亦 有官員出來否定業(yè)界所謂的房價下跌論調(diào)，但北京 20xx 年以上商品房交易量的逐步萎縮是不爭的事實，而 20xx 年上半年交易量更是一落千丈，下滑幅度達(dá)到 50％，這一點與全國各大城市今年商品房交易量萎縮形成一致。即便如此，上海上半年商品房交易價格相對 20xx 年不降反升，而且 15 月連續(xù)上升，直到 6月份交易均價才有所回落，這說明雖然上海樓市在觀望氣氛下有所調(diào)整，但調(diào)整幅度并不明顯，尚未出現(xiàn)全行業(yè)的降價。 廣州 20xx20xx 年住宅售價分析 廣州2 0 0 5 2 0 0 8 年住宅售價分析5278718978961058697669303 931610997105299569299734003991 42364576 4356 4336 4283 4467 4529020xx40006000800010000120xx2005.122006.122007.62007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.6元/平方米新建商品住宅 二手房 從上圖看，廣州一手商品房交易價格從 20xx 年 12 月的 5278 元 /㎡單價經(jīng)過兩年的上漲后，于 20xx 年 12 月達(dá)到 10586 元 /㎡的高位，從圖上看，上漲時間主要集中在 20xx 年上半年及 20xx 年下半年。而超 過 6000 元 /㎡的價格距離廣州約 10000 元 /㎡的商品房銷售單價并不遙遠(yuǎn)，從另一個方面說明了廣州房價雖然上升了較大的幅度，但是泡沫并非十分嚴(yán)重，無需太大幅度的調(diào)整即可回歸理 性。 雖然房價的下調(diào)換回了一定的交易量，但成交總量仍然顯得微不足道，深圳樓市距離恢復(fù)繁榮或者回復(fù)正常仍然有很長的路要走。 此時，作為行業(yè)龍頭的萬科，則 暫停了自己的業(yè)務(wù)拓展，通過各種手段極