【正文】 第一部分 項目形象包裝策略建議 一、整體策略 通過多種方式的整體推廣，迅速建立本項目在區(qū)域及大成都市場的知名度與美譽度，建立項目品牌形象，并在整個大成都范圍內(nèi)產(chǎn)生一定的影響。 第六階段：三批次銷 售期（ 2020 年 10月 2020 年 12 月） 通過前期客戶積累，此時主體立面已基本完成， 8又是擁有相對最好的景觀視線，正是項目沖擊最大利潤值的機會，完成三批次房源銷售，約占總銷售量的 30%左右。風(fēng)格建議為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，室內(nèi)布置溫馨、舒適，反映都市宜居生活情趣。 銷售中心設(shè)置建議 銷售中心是前期客戶現(xiàn)場直接感受和了解本項目營銷理念和產(chǎn)品信息的最重要平臺。 項目開盤試銷期 開盤前后借助報版及戶外媒體發(fā)布信息，全方位立體推出項目產(chǎn)品特色，通過產(chǎn)品推介會、樣板房展示及客戶聯(lián)誼會等形式，對意向客戶進行重點打擊。 采取低價入市、低開高走的營銷策略，通過分階段分批次推出銷售等手段，保持市場熱度。 針對沙河麗景項目，本項目的參照價格為： 4600 元 /㎡ = 5040 元 /㎡ 。其中購買力最為旺盛的集中在 28 歲左右和 35 歲左右。 年輕白 領(lǐng)等有一定收入、但積蓄較少的人群。（此項，已隨著眾多品牌開發(fā)商的進駐，及政府改造的推進，慢慢減弱） ? 周邊流動人口眾多，存在治安隱患。我們建議項目開發(fā)前期，重點集中發(fā)掘和吸引以上 2類客戶群 體，搶占市場份額。 利用區(qū)域內(nèi)極佳的自然先天條件，以此為根據(jù)，借助后期人工造景，使社區(qū)景觀與自然景觀和諧一體，可謂渾然天成。 第五部分、社區(qū)功能配套建議 本項目規(guī)劃中有 2F 約 300 平米配套商業(yè)、游泳池、全民健身區(qū)。 對于“綠”的運用，我們建議多利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造項目環(huán)境的基本， 人工天成 是最高境界?，F(xiàn)代居家藝術(shù)和沙河水岸、臨水而居得到很好的統(tǒng)一：即親水的藝術(shù)；藝術(shù)的親水；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的生活情趣。將親水文化和本項目相聯(lián)系起來。 二、布局位置優(yōu) 劣勢分析 本項目景觀位置較好的為 8， 6，其次為 5， 2， 3相對景觀位置較差。此行情的啟動，將以 24 城的亮相為代表。 項 目概況 本項目凈用地面積 平方米，為二類住宅用地。東門房屋價格被低估，后期補漲幅度很大。 ? 主力戶型區(qū)間 83－ 118 ㎡ ， 除少量頂躍戶型外，戶型設(shè)計以緊湊、實用型居家戶型為主。從規(guī)劃圖中可以看出，該片區(qū)是以居住為主的城市功能片區(qū)，配套設(shè)施完善，片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通便利，是一個較為適合居住的片區(qū)。 今年錦江區(qū)將依托東大街發(fā)展軸，大力引進優(yōu)秀股份制商業(yè)銀行和外資金融機構(gòu)，積極發(fā)展證券市場，爭取新設(shè)的證券、保險、基金管理、信托投資等來錦江設(shè)立分支機 構(gòu)，將錦江區(qū)打造成為省內(nèi)品種最齊全、環(huán)境最優(yōu)良的金融中心核心功能區(qū) ?? 四、城東規(guī)劃 成華區(qū)的分區(qū)規(guī)劃（ 2020 年 2020 年規(guī)劃）來看，物流基地區(qū)、大學(xué)教 育基地功能區(qū)、科技研發(fā)基地區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū)、沙河城市發(fā)展帶這樣一個 “ 七區(qū)一帶 ” 的格局，非常適合各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)。 成華區(qū)：建成一核兩帶五區(qū) 2020 年人均地區(qū) 生產(chǎn)總值達(dá)到 4500 美元以上 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 4500 美元以上；資源利用效率顯著提高，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比 “ 十五 ” 期末降低 20%左右。將東郊的城市功能由工業(yè)為主調(diào)整為 “ 生活居住、物流配送、金融商貿(mào)、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑 ” 。 東大街沿線通車、沙河沿線改造工程的順利進行，使區(qū)域環(huán)境得到了相對改善。 2020 年東大街東沿線竣工開通，以及成渝高速三環(huán)至外環(huán)實行局部下穿改造，城東板塊的交通格局將發(fā)生變化，東沿線的打通，沙河堡的數(shù)千土地將盤活，還有鋼管廠 3000 多畝土地，城東將進入大盤時代。 首先是隨著沙河改造，城東的居家環(huán)境得到前所未有的巨大改善，直接帶動了該片區(qū)樓盤升值。隨著整個地產(chǎn)市場的逐漸成熟，土地將不再是某些地產(chǎn)大亨的 “ 豪門盛宴 ” 。從目前的情況看，無論什么地產(chǎn)項目，最能打動消費者的應(yīng)該是價格。據(jù)了解，城東區(qū)域聚集了龐大的外地購房人群，他們偏愛城東和近郊樓盤，其中以重慶、四川東部的南充、巴中、資陽等二級城市的購房者居多。 ● 供求矛盾緩解 全市新建商品房、住宅供銷比分別為 和 ；其中，五城區(qū)新建商品房、住宅供銷比分別為 和 ，從此組數(shù)據(jù)可以看出，市場供需 兩旺。 市場篇 鋒芒，來自認(rèn)知的深度 第一部分、宏觀市場調(diào)研 一、 2020 年成都市房地產(chǎn)市場態(tài)勢 2020 年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點；二手房市場對稅收政策變化反應(yīng)敏感，在去年第三季度經(jīng)歷了短期成交量冷縮 后在年底又較快地恢復(fù)到正常交易水平，并且去年二手房整體成交量仍然實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展；住房價格漲幅回落，但仍然處于高位。 第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃分析 ........................................... 32 一、整體概述 ........................................................... 32 二、布局位置優(yōu)劣勢分析 .......................................... 32 第三部分、戶型設(shè)計點評 ......................................... 32 第四部分、景觀規(guī)劃設(shè)計理念建議 ......................................33 一、景觀設(shè)計要點建議 ............................................ 33 二、景觀設(shè)計理念建議 ................................................... 33 三、景觀設(shè)計 手法運用建議 ........................................ 34 四、重要提示 .................................................... 35 第五部分、社區(qū)功能配套建議 .............................................35 營 銷 篇 ...................................................... 36 第一部分 項目定位建議 .......................................... 37 一、本項目的總體定位 ................................................... 37 二、本項目的市場定位 ................................................... 38 三、項目 SWOT分析 ...................................................... 39 四、項目 STP定位分析 ................................................... 41 五、本項目的市場競爭定位 ............................................... 46 第二部分 開盤價格預(yù)估 ......................................... 47 第三部分 項目營銷策略總綱 ..................................... 50 一、項目總體營銷策略 ................................................... 50 二、項目分期 銷售構(gòu)想 ................................................... 51 三、各銷售階段的基本營銷策略 .................................... 52 四、銷售中心及樣板房建議 ........................................ 52 銷 售 篇 ...................................................... 54 第 一部分 銷售整體策略 ...............................................55 第二部分 銷售總體計劃時間表 ..........................................56 第三部分 銷售節(jié)奏控制及應(yīng)變措施 ............................... 57 推 廣 篇 ...................................................... 58 第一部分 項目形象包裝策略建議 ................................. 59 一、整體策略 ........................................................... 59 二、總精神 ............................................................. 59 第二部分 項目營銷推廣整體策略 ................................. 60 一、整體策略 ........................................................... 60 二 、推廣總精神 ......................................................... 63 第三部分 分階段推廣策略建議 ................................... 63 一、推廣階段的劃分和推廣各階段主題思想提煉 .............................. 63 二、分階段廣告思路構(gòu) 架 .......................................... 66 三、 媒體傳播策略 ..................................................... 70 四、媒體費用預(yù)估 ................................................ 71 后記 ........................................................... 73 前 言 本次報告是在前次與貴公司溝通后，我公司根據(jù)本地塊實際情況，從市場端出發(fā)，針對市場需求、客群定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、后期營銷思路等多方面，進行了深入的研究與預(yù)判。特別2020 年成都主城區(qū)成交土地區(qū)域分布情況1 3 7 . 8 12 6 4 2 . 0 81 5 3 8 . 9 19 4 4 . 9 11 1 2 7 . 59 . 5241 8 . 51318050010001500202025003000城東 城南 城西 城北 城中051015202530成交面積( 畝) 成交宗數(shù)( 宗) 是城北區(qū)域， 這是 由于沙西線超大規(guī)模 3055 畝 （深圳華僑城集團） 宗地的成交，使得城北和城西區(qū)域的土地成交量大增 ● 土地儲備充足的城北區(qū)域特別是區(qū)位環(huán)境較好的城西北和城東北區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蟪啥挤康禺a(chǎn)市場的熱點。隨著我市積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，市場供求關(guān)系明顯緩和，房價漲幅逐步回落。 購買群體 外地 市區(qū) 市郊區(qū) 總面積（ 萬平方米 ） 380． 62 440． 54 138． 20 所占比例 39． 7% 45． 9% 14． 4% 成都主城區(qū)近幾年二手房交易量分析152244343 35144101002003004005002020年 2020年 2020年 2020年 2020年單位: 萬平米 ● 根據(jù)統(tǒng)計，五城區(qū)二手房成交量，相當(dāng)于全年商品住宅成 交總量的％。