【正文】 村民代表監(jiān)事會是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和責(zé)任感、正義感強的代表，對全村事務(wù)實行民主監(jiān)督的制度。 議事懇談會是民主的核心。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會 ——村理事會 ——互助組 ——基本農(nóng)戶的自治新模式。廣大農(nóng)村黨員圍繞自己的申報的實事，積極主動開展工作，有的聯(lián)戶聯(lián)片落實產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有的登門入戶化解鄰里糾紛，有的為全村發(fā)展出謀劃策，有的帶隊外出務(wù)工經(jīng)商。在黨小組的設(shè)置上，既充分體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)特點，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮 “雙帶 ”作用的能力，實行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改進工作方式，創(chuàng)新活動內(nèi)容，擴大覆蓋面，增強凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。 推廣方式概述 硬性廣告 +促銷活動 +口碑傳播 +業(yè)界交流會或投資論壇 +客戶誼會 +現(xiàn)場 POP 廣告宣傳的頻率適當(dāng)降低，并維持平穩(wěn)。 緊接第一波熱潮， 旗幟鮮明地喊出“把春園步行商業(yè)街打造成全國地市級經(jīng)典步行街”、“做有責(zé)任的城市運營商”口號。 3．強銷期 針對意向客戶，產(chǎn)品推介 活動，利誘促成落定。全過程強勢推廣，造大勢、積極炒作、地毯式滲透傳播貫穿始終。 三、四樓先保留不主動推出。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 42 精心策劃，各階段展示不同賣點，達到銷售高潮永存。對于春園步行商業(yè)街自己來說，如此大體量、高價值的 物業(yè)投入市場也是一場嚴(yán)竣的考驗。 內(nèi)部認(rèn)購時，以最優(yōu)惠的價格出售商鋪給對我們項目有信心的客戶、令其得到最大收益，同時聚集人氣。 產(chǎn)權(quán)式投資策略： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 39 在主力百貨和主力超市的業(yè)態(tài)產(chǎn)品中，合理規(guī)劃一定量的產(chǎn)權(quán)式商鋪，初步按照 8%10%的年回報設(shè)計。 ● 單價與總價 平衡單價與總價之間矛盾，能有效地提高物業(yè)的購買力。 二樓均價在是一樓均價的 30%40%左右 具體個鋪的價格制定：結(jié)合鋪位的分割，根據(jù)功能分區(qū)和具體位置及人流交通組織對個鋪再進行價格細(xì)分。從營銷的角度來分析，租金是地產(chǎn)價格（特別是商用物業(yè)）的風(fēng)向標(biāo)，兩者之間價格關(guān)系相互影響。 其定價要綜合考慮如下幾個因素： （ 1）商業(yè)物業(yè)的租金水平； （ 2）項目本身的素質(zhì)及運作情況； （ 3）項目比較優(yōu)勢及周邊商業(yè)氛圍； （ 4）社會整體經(jīng)濟的發(fā)展水平和環(huán)境； 因此，本項目的定價方法采用 —— 市場比較法和市場租金返推還原法相結(jié)合的方法，即用市場比較法得出項目預(yù)計租金，用預(yù)計租金返推還原推理出價格。 2）自用客戶群：經(jīng)營成本主要由房款、物管費、貨款、稅收、人工費用等主要組成，房款和物管費主要取決于開發(fā)商，而貨款、稅收、人工等費用經(jīng)營戶可以自我預(yù)見和控制。 策略四： 階段性主題營銷 手段 以 波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。 以品 牌為核心的主題促銷是用品牌帶動銷量的第三條法則。 ，啟動招商、管理街區(qū)、經(jīng)營自有物業(yè)。結(jié)合三個區(qū)域不同的區(qū)位條件、地塊條件、物業(yè)條件等綜合因素，對三條街分別進行獨特的個性設(shè)計。 選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對象，同時努力爭取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧 客群。智慧與誠信是本項目整體運營的二大方針，通達天下表明開發(fā)商決勝全省乃至全國市場的決心與信念。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ②國內(nèi)外知名品牌店 此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營的專業(yè)集團，其實力、資金較為雄厚，其進入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐，其經(jīng)營貨品檔次高，價格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。 （三）與總體定位匹配的其它定位 1. 總體產(chǎn)品定位 兼具城市功能的復(fù)合型中央步行商業(yè)街區(qū) —— 集購物、休閑、美食、娛樂、文化、商務(wù)、觀光、居住等一體的復(fù)合型街區(qū)，多種綜合商業(yè)業(yè)態(tài)互補的、真正意義的一站式消費中心。 （ 3）新不動產(chǎn)品種創(chuàng)造的市場機會發(fā)現(xiàn) 婁底目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且婁底市固有的商業(yè)格 局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對落后的商業(yè)特征，具體表現(xiàn)為： A．商業(yè)核心區(qū)相對較為集中 B．商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所； C．商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍； D．商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 經(jīng)驗證明，核子量變的效應(yīng)，必將使本項目釋放能量地產(chǎn)的無窮能量，帶動婁底城市的整體高速發(fā)展。 房產(chǎn)稅的開征將遏制房地產(chǎn)投機行為，整體有利于市場的理性回歸，具體將增加投資型商業(yè)物業(yè)的銷售難度。 （ 2）市場劣 勢： 九億等 現(xiàn)有步行商業(yè)街經(jīng)營不善導(dǎo)致不少投資者對本項目持觀望態(tài)度， 使市場對投資安全性問題備加敏感。 （ 2）商業(yè)優(yōu)勢： 具有良好的商業(yè)氛圍與人文氣息，周邊車水馬龍、商鋪林立，具有 無可比擬的商業(yè)旺地價值認(rèn)同優(yōu)勢 。 周邊成熟的商業(yè)環(huán)境和生活氛圍是本項目不可復(fù)制的先天優(yōu)勢。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 專業(yè)先進的“商業(yè)規(guī)劃”與“商業(yè)經(jīng)營管理”成為本地商業(yè)物業(yè)決勝市場的競爭關(guān)鍵點。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 大型超市、電器品牌專營店等外來知名零售企業(yè)的進駐對本地的商業(yè)環(huán)境改善、商業(yè)品位提升、商業(yè)格局與居民消費習(xí)慣改變 乃至整體經(jīng)濟的推動起著非常重要的作用，尤其超市對人流的吸納、房地產(chǎn)價值的提升作用明顯； 作為城市經(jīng)濟水平的晴雨表，本地綜合性百貨的經(jīng)營品位與經(jīng)營功能有待提高與完善。 地上奇峰翠谷，地下別有洞天。 被譽為“當(dāng)代鋼城” 的全國第一薄鋼生產(chǎn)基地 —— 漣鋼 落戶于此。 四是時機要對，選擇魚兒喜 歡的時刻出現(xiàn)，即要把握好項目的入市時機與姿態(tài)。 怎樣才能“釣到最大的魚”？ 答：誘之以香，許之以食（實）。作為專業(yè)房產(chǎn)營銷顧問公司，經(jīng)過反復(fù)權(quán)衡斟酌后，我們看到了春園步行商業(yè)街項目的風(fēng)險與機會并存，這是房地產(chǎn)行業(yè)的屬性所然，我們注定要與開發(fā)商一起共討市場大計。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 婁底春園步行商業(yè)街整體營銷策劃報告 前 言 冒險者的游戲：踩著高空鋼絲舞蹈 用“一驚一佩服”來表達我們剛接觸春園步行商業(yè)街項目時的感受頗有幾分貼切。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 讓我們懷著滿腔的激情與滿腦的謀略，一起來完 成這一有意義的冒險者游戲吧。 與婁底商業(yè)物業(yè)市場相對應(yīng)的解釋是，以價值引誘潛在購鋪群體，以實惠討好經(jīng)營者。 回到項目策劃主題，創(chuàng)野研究城市、研究商業(yè)、研究地產(chǎn)、研究人文、研究購買行為，更嚴(yán)謹(jǐn)遵循市場核心的營銷之道。 （三）湘中新城，璀璨明珠 婁底 2020 年全市人口為 萬人， 2020 年婁底全市社會消費品零售總額 億元，同比增幅為 %， 消費價格指數(shù)居于 全省前五位 。 已開發(fā)的旅游景點有被稱為“世界奇觀”的大型溶洞 —— 波月洞；有以崖峭、水秀、洞奇、峽幽而聞名遐邇的省級旅游風(fēng)景區(qū) —— 湄江；還有雄奇秀麗、林木蔥郁的大熊山國家森林公園及龍山、九峰山二座省級森林公園；雙峰 富厚堂則 是清代“中興第一名臣”曾國藩的“毅勇侯第”， 這些景區(qū)正在向人們撩開它迷人的面紗，令人心馳神往，流連忘返。婁底市場目前暫無集購物、娛樂、休閑等多種功能為一體的大型商業(yè)項目。 （五）商鋪成為婁底居民大眾投資產(chǎn)品 本地居民可選投資渠道較多，但商鋪仍是主要投資產(chǎn)品之一，在經(jīng)濟實力許可的情況下，約四成被訪者選擇投資商鋪，其中五成以上被訪者投資商鋪的主要考慮因素是商鋪升值潛力和地段。 項目及其周邊是以長青街和氐新路交叉點為商圈輻射開來的區(qū)域，整個周邊區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)非常明顯，商業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富。 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢： 10 多萬平方米的商業(yè)項目使之具備打造成具有核心競爭力的綜合性商業(yè)中心的前提條件。 (Opportunity) （ 1）商業(yè)市場機會點： 婁底實際上目前為止仍沒有一個真正具有影響力、能代表婁底城市形象的大型綜合商業(yè)項目，大型綜合性購物中心是商業(yè)物業(yè)市場空白點， 本項目以規(guī)模再加上創(chuàng)新理念很容易成為市場領(lǐng)導(dǎo)品牌，有打造“城市 MALL”的物業(yè)與環(huán)境基礎(chǔ)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 貸款利率的上調(diào)與金融政策的緊縮對房地產(chǎn)銷售的影響主要表現(xiàn)在置業(yè)門檻的提高與開發(fā)商融資難度加大。 先就土地價值分析： 春園步行商業(yè)街地處婁底市中心城區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，東起新星南路，西臨氐星路，北至長青街，南接樂坪街，街區(qū)呈大鵬展翅狀，全長 1080 米，規(guī)劃用地面積 8 萬多平方米，總建筑面積為 10多萬平方米。 這就給我們創(chuàng)造市場新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間 。 能推動婁底整 體城市發(fā)展的城市 MALL —— 以多種商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補聚合“能量”，成功將地產(chǎn)的開發(fā)提升到一個 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 新的高度，從而產(chǎn)生出“城市引擎”的巨大財富動力，這就是城市 MALL 的魅力所在。 該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。 （四）整體運營五大思路 思路一：立足城市，著眼未來 即將地產(chǎn)開發(fā)提升到城市運營的高度， 必須把握婁底城市發(fā)展的脈絡(luò)， 滿足婁底城市品位與商業(yè)品位提升的需要，打造婁底新的城市名片， 增強婁底城市綜合輻射力，從而產(chǎn)生出“城市引擎”的巨大財富動力，將項目打造成具有未來競爭力的商業(yè)中心。 三、業(yè)態(tài)組合定位 婁底 1）金街：中心廣場至長青街之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以年輕人消費為主體，主要設(shè)計休閑、運動、時尚、潮流、體驗等功能； 2）銀街：中心廣場至氐星路之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以適應(yīng)中高品位消費為主體的名品名店功能設(shè)計； 3）鉆石街：中心廣場至樂坪街之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以主題購物為主，其中包括大型超 市、電器、家居、電子、通訊、兒童專區(qū)等，以目的性購物功能設(shè)計消費人流，提升街區(qū)整體商業(yè)價值。 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。 以顧客為中心的體驗式營銷是用品牌帶動銷量的第四條法則。 策略五： 開放式銷售策略 采用關(guān)系營銷、親情營銷、文化營銷、活動營銷、展會營銷、人員推廣、現(xiàn)場推廣、團購促銷 、新舊互帶口碑營銷、傳統(tǒng)媒介營銷等多種營銷方式并行的開放式銷售策略。投資目的在于有一個輕松和合理經(jīng)營空間，要求先生存再發(fā)展。 具體方法： 市場租金（同商圈、同地段、同類物業(yè)、具有可比性） —— N 客戶銀行按揭每月月供額 —— M 若： N≥ M ，客戶投資欲望強，市場承接力強，投資回報高，證明價格貼近市場。 3．本項目價格初步預(yù)計： 周邊可比性強，可參考之商用物業(yè)市場租金表： 根據(jù)清泉廣場商圈取得出一類核心代表性較強的物業(yè)，一樓臨租金數(shù)據(jù)： 低價 80 元 /㎡ 4．價格策略 科學(xué)合理的價格策略，難保證項目的整體銷售水平和最大化價值的實現(xiàn)，以及最大限度的降低項目風(fēng)險本項目的價格策略是： —— 低開高走、穩(wěn)中有升 ●低價開盤的有利點： 1) 便于快速成交，促進良性循環(huán)。 單價與總價的總體策略是： 單價的高低與可售單位的面積分割成反比。 以達到銷售產(chǎn)品多樣化和“全民置業(yè)”的投資熱潮，真正達到徹底降低總價、拓寬目標(biāo)市場、完成銷售任務(wù)的目的。 及時通過內(nèi)部認(rèn)購總結(jié)市場調(diào)整營銷策略。 婁底春園步行商業(yè)街由于周邊原有的人流疏密格局，使投資者價值認(rèn)同由項目中心廣場到氐星路、長青街、樂坪街依次減弱，大多數(shù)客戶普遍認(rèn)可中心廣場到氐星路，而中心廣場到樂坪街、長青街關(guān)注度較低。但一定要做到高度保密。 保留不同功能分區(qū)交界節(jié)點鋪位。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 44 二、傳播總原則 唯一性原則 權(quán)威性原則 排他性原則 主題性原則 精品 化原則 三、傳播總思路 （一）傳播三要素 1．受眾對核心商業(yè)區(qū)價值的認(rèn)同，是熱銷的前提！ 2．經(jīng)營業(yè)態(tài)與整體項目的炒作，是熱銷的關(guān)鍵！ 3．規(guī)劃合理的投資方式與促銷，是熱銷的保證！ （二）品牌傳播思路 1．將項目置身城市運營的大環(huán)境； 2．提升項目所在區(qū)域價值； 3．體現(xiàn)產(chǎn)品本體的差異化； 4．實現(xiàn)項目個性、情感形象的差異化； 5．體現(xiàn)所倡導(dǎo)投資方式的差異化； 6．體現(xiàn)社會某種價值符號的差異化。 針對經(jīng)營及商業(yè)管理、開業(yè)文化活動促成口碑傳播。 從宏觀經(jīng)濟入手，有步驟地將春園步行商業(yè)街的開發(fā)提升到城市發(fā)展的高度，強化清泉集團作為城市運營商的角色定位。廣告內(nèi)容結(jié)合階段性促銷措施，以商務(wù)環(huán)境渲染開發(fā)商和項目形象宣傳為 主。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)建 “五個好 ”村黨組織、 “五個好 ”鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織建設(shè)先進鄉(xiāng)活動為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長期得實惠的有效機制。如成立片區(qū)活動監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場營銷黨小組等。據(jù)統(tǒng)計， xx