【正文】 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤(rùn) 716 21,475 稅后利潤(rùn) 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 69 總投資回報(bào)率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn) (元 /m2) 480 480 480 480 利潤(rùn) (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 2020 年開發(fā) 7 萬平米。 某某 市房地產(chǎn)市場(chǎng)及梅江、順弛名都、名都新園等周 61 邊居住區(qū)樓盤對(duì)照 分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 ? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購(gòu)買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 （ 2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱 點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫 穎而出。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門藍(lán)水假期 名都新園 云水園 宗地 45 前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。但該類產(chǎn)品由于受地域限 制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 33 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。 ②付款計(jì)劃： 300 畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬 科公司支付 300 萬元補(bǔ)償費(fèi)。 兩次付清余款，每 6 個(gè)月付余款的 50%， 萬元 。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60 個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。玻璃廠項(xiàng)目可 用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 萬元 /畝。 六 .土地價(jià)格 : ①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶 24 寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 項(xiàng)目用地主要為 某某 玻璃廠 的廠區(qū) ,地勢(shì)平坦 ,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。在目前市場(chǎng)呼喚萬科的大好形勢(shì)下， 某某 萬科應(yīng)充分利用萬科 某某 地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大 市場(chǎng)占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè) 某某 人心中。 萬科自 92 年進(jìn)入 某某 市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為 某某 的地產(chǎn)先鋒，在 某某 人的心目中已樹立起第一品牌的形象。由此可看出， 某某 萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 萬科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 目前 某某 公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是 某某 市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場(chǎng) 城市花園 都市花園 萬科中心 宗地位置 . 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 10 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 11 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為 某某 市玻璃廠廠區(qū)用地。 （ 3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 20 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為 某某 津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水南樓市級(jí)商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心 梅江居住區(qū) 項(xiàng)目所在地 已建成住宅區(qū) 宗地 21 面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。 （ 4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項(xiàng)目 1公里處有 9 954 路 終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該 2 路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。 通訊： 該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。兩者相差 10萬 M2。 3. 項(xiàng)目用 地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與 某某 遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。然后萬科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2020 年 6月底前提供給萬科公司使用。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 2020年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 萬平米，當(dāng)年銷量 萬平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。 ? 平均單價(jià)走勢(shì)： 宗地 39 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200 元 /平米到 3300 元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 3． 2 梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。 48 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。（以上數(shù)據(jù)摘自《 某某 日?qǐng)?bào)》） 規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高 檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 四 .區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位 ： 該區(qū)域客戶基本分為三類： ? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資 55 本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 二 .規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù) ,而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近 ,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè) ,同時(shí)合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。總體來講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 萬平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約 1萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬平米的非營(yíng)業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525 畝 (35 萬平米 )，評(píng)估價(jià)約 800 元 /平米 ,應(yīng)按 17%計(jì)算，應(yīng)為 136 元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計(jì) 56 元 /平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積 18 萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45 元 / 65 平米 交易費(fèi) 47 2 評(píng)估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi) /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路 \場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31萬元 \臨電 92 萬元 . 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻 31萬 /臨時(shí)辦公 室 50(裝修 )/臨時(shí)圍板 61萬 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià) 827 元 /平米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項(xiàng)目按 860 元 /平米考慮 。 總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 64 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測(cè) 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892 元 /