【正文】 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫(xiě)字樓最為集中的地段。 寫(xiě)字樓快速增長(zhǎng)期： 2020 年至今 2020 年至今，甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫(xiě)字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄。 酒店設(shè)計(jì) 4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計(jì) 單人 標(biāo)準(zhǔn)房 47 1655． 34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 26 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 小計(jì) 230 15589 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來(lái)（ 20202019 年）十年間平均客房每日實(shí)收房?jī)r(jià) 742 元 /天計(jì)算。 酒店的各類面積比例決定了將來(lái)酒店收入的比例。 由此推算本案車位約需： 15589247。 2) 客房貴重物品保險(xiǎn)。 17) 乒乓球室、 溜冰場(chǎng)。 9) 網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室 (至少 4 道 )、攀巖練習(xí)室。 9) 有照相膠卷沖印室。 會(huì)議設(shè)施（ 10 項(xiàng)） 1) 有至少能容納 200 人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。 6) 有 至少能容納 200 人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門(mén)的宴會(huì)廚房。 43)為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無(wú)線尋呼服務(wù)。 35) 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 28)有公用電話 ，并有市內(nèi)電話簿。 20)客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。 客房基本要求 14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 個(gè)開(kāi)間的豪華套房，有殘疾人客房。 6) 有與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。 以白天鵝為例，目前其 入住率都在 75%～ 79%之間，平均房?jī)r(jià)今年增幅了近 14%，入住率增長(zhǎng)了 3%，在國(guó)外，五星級(jí)酒店的入住率也就 60%左右。這說(shuō)明，隨著會(huì)展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場(chǎng)。廣州市副市長(zhǎng)王曉玲曾在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，在 2020 年亞運(yùn)會(huì)之前，五星級(jí)酒店將在現(xiàn)有的 7 家基礎(chǔ)上新添 10 到 15 家，由此可見(jiàn)政府對(duì)五星酒店建設(shè)的重視程度。 10 鳴泉居度假村 廣州市白云大道南1068 號(hào) 1998 年開(kāi)業(yè)， 2020年重新裝 修 樓高 5 層，共有客房總數(shù)200 間套。 09 長(zhǎng)隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁） 2020 年開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占 地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6 其中： 地上建筑面積 7969﹡ 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫(xiě) 字樓部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7 第一部分 鵲橋 五星級(jí)酒店 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 廣州目前已開(kāi)業(yè)有 7 家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開(kāi)業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開(kāi)業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下： 8 掛牌五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 中國(guó)大酒店 廣州流花路 100 號(hào) （越秀區(qū)） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1984年 ,1998 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房 。 5 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會(huì)形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 — 正佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 — 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集五星級(jí)酒店、 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40年， 建筑密度為 ,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 灑店用地地塊共占地 3697 平方 米 ，寫(xiě)字樓地塊為 4272 平方米。 2 項(xiàng)目法人概況 企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號(hào) 中信廣場(chǎng) 3201 室 法定代表人： 注冊(cè)資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。 本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模 較 大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 07 廣州香格里拉大酒店 廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2020 年 3 月 26 日開(kāi)業(yè) 樓高 36 層， 704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過(guò) 42平方米。 05 南沙大酒店 廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路 1 號(hào) 2020 年 9 月28 日 樓高 15 層，擁有 314 間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46 平米。 05 太古匯香格里拉 天河路 2020年開(kāi)業(yè) 六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8萬(wàn)平方米，擁有 500 到 600 個(gè)客房。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將新建 50 家四、五星級(jí)豪華酒店、增加 8000 個(gè)房間。 3) 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號(hào)符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。 11)可 8小時(shí)直接接受國(guó)內(nèi)、國(guó)際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門(mén)衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 17)有直撥的國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。 25)餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語(yǔ)提供服務(wù)。 17 32)有醫(yī)務(wù)室。 40)所有套房分設(shè)供主人和來(lái)訪人使用的衛(wèi)生間。 3) 有除西餐廳外的其他外國(guó)餐廳，配有專門(mén)廚房。 3) 洽談室（至少容納 10 人）。 6) 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴 、沖浪浴、日光浴室。 14) 賽車場(chǎng)、公園。 22) 精品店、獨(dú)立的書(shū)店、 獨(dú)立的鮮花店。 1）裙樓設(shè)施 樓層 餐飲設(shè)施 面積（平方米） L1 L2 L3 L3 L4 L4 夜總會(huì) 咖啡廳 中式餐廳 西式餐廳 西式餐廳 宴會(huì)廳 小計(jì) 1， 會(huì)議廳設(shè)施 21 L2 L5 L 會(huì)議室 會(huì)議室 商務(wù)中心 小計(jì) 娛樂(lè)設(shè)施 L6 L6 L6 L6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天網(wǎng)球場(chǎng) 小計(jì) 其他設(shè)施 L2 L1 L2 L6 商場(chǎng) 美容廳 花店 保健中心 小計(jì) 2） 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是 對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。 25 成本合計(jì)： 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 萬(wàn)元 C．管理成本與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 300 元 / m2*25000 m2＝ 750 萬(wàn)元 酒店 總開(kāi)發(fā)成本： +750+＝ 萬(wàn) 元 酒店運(yùn)營(yíng)成本 1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ? 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用 、人工費(fèi)用）：占總收入 20% ? 管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修 保險(xiǎn) 、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的 20% 2)管理提成 ： 引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司 占總收入的 25%。 1 廣州寫(xiě)字樓發(fā)展歷程 寫(xiě)字樓緊缺期： 19931997 年 1993 年之前，廣州的主要商務(wù)活動(dòng)都集中在五星級(jí)酒店內(nèi)，那時(shí)候的五星級(jí)酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫(xiě)字樓以及公寓等功能，例如中國(guó)大酒店、花園大酒店等。 98 年后，寫(xiě)字樓 31 的用家成為銷售市場(chǎng)的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓自用較多。三年內(nèi)是廣州寫(xiě)字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫(xiě)字樓無(wú)論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 珠江新城商務(wù)區(qū)（ CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至 華南路占地 平方公里，是廣州的 CBD 所在。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤(pán)，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。 寫(xiě)字樓消化期： 19972020 年 1997 年到 2020 年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫(xiě)字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩，租金從 1996 年的 170190 元 /平方米 /月，跌至 2020 年的 90100 元 /平方米 /月。每天以 40人次，每人平均消費(fèi)水平 100 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則： 100 元 /人次 *40 人次 *365天 *70%= 萬(wàn) 元 商場(chǎng)收入： 在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大， 27 以平均每天 10 萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn) 20%測(cè)算，則： 10萬(wàn)元 /天 *365天 *20%=730 萬(wàn)元 每天平均接待 5 人次，每 個(gè)會(huì)務(wù)租金 平均 5000 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 5000 元 /人次 *5人次 *365天 *70%= 萬(wàn)元 餐飲、會(huì) 務(wù) 、商場(chǎng)收入約： 萬(wàn) 無(wú) 娛樂(lè)休閑 收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費(fèi) 40 元，利潤(rùn)率以 60%測(cè)算，則： 50元 /人次 *100 人次 *365天 *60%= 萬(wàn)元 KTV 收入： 以設(shè)置 10 間 KTV 包房，每天以 6 個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí) 200 元計(jì)算，包房利用率60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元 /小時(shí) *10 間 *6 小時(shí) *365天 *60%= 萬(wàn)元 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200元 /人次 *30 人次 *365天 *60%= 萬(wàn)元 娛樂(lè)休閑 收入約： 萬(wàn)元 整體酒店總收入約： 萬(wàn) 元 以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù) ，見(jiàn)下表 28 29 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 成本合計(jì) 酒店 總開(kāi)發(fā)成本： 萬(wàn)元 年運(yùn)營(yíng)成本： 萬(wàn)元 *（ 20%＋ 20%）＝ 萬(wàn)元 年管理提成： 萬(wàn)元 *25%＝ 萬(wàn)元 年收益額（稅后） （ 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 ） *（ 100%33%）＝ 年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 率： 年投資收益率： ＝ % 總成本回收共需年數(shù) 結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十 五 年時(shí)間可以收回基本 成 本（靜態(tài)投資回收期）。 酒店客房 面積： 通常來(lái)說(shuō)，客房的總面積占酒店總建 筑面積的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） 1） 土地成本： 500萬(wàn) 40247。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場(chǎng)相匹配。 酒店將會(huì)提供充足的泊車位置。 20) 潛水、海上沖浪、 釣魚(yú)。 12) 電子模擬高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 4) 定期歌舞表演。 4) 有電話會(huì)議設(shè)施。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項(xiàng)） 1) 提供國(guó)際