【正文】 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。 寫字樓快速增長期： 2020 年至今 2020 年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當時的記錄。 酒店設(shè)計 4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計 單人 標準房 47 1655． 34 標準房 180 26 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 小計 230 15589 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來（ 20202019 年）十年間平均客房每日實收房價 742 元 /天計算。 酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。 由此推算本案車位約需： 15589247。 2) 客房貴重物品保險。 17) 乒乓球室、 溜冰場。 9) 網(wǎng)球場、保齡球室 (至少 4 道 )、攀巖練習室。 9) 有照相膠卷沖印室。 會議設(shè)施（ 10 項） 1) 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 6) 有 至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 43)為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 35) 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 28)有公用電話 ，并有市內(nèi)電話簿。 20)客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 客房基本要求 14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 6) 有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。 以白天鵝為例，目前其 入住率都在 75%～ 79%之間，平均房價今年增幅了近 14%，入住率增長了 3%，在國外，五星級酒店的入住率也就 60%左右。這說明，隨著會展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強調(diào)，在 2020 年亞運會之前，五星級酒店將在現(xiàn)有的 7 家基礎(chǔ)上新添 10 到 15 家，由此可見政府對五星酒店建設(shè)的重視程度。 10 鳴泉居度假村 廣州市白云大道南1068 號 1998 年開業(yè)， 2020年重新裝 修 樓高 5 層，共有客房總數(shù)200 間套。 09 長隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長隆夜間動物世界旁） 2020 年開業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。 5 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 占 地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6 其中： 地上建筑面積 7969﹡ 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫 字樓部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7 第一部分 鵲橋 五星級酒店 1 目前廣州五星級酒店的運作情況 廣州目前已開業(yè)有 7 家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時間和簡要情況如下： 8 掛牌五星級酒店 序號 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 中國大酒店 廣州流花路 100 號 （越秀區(qū)） 開業(yè)時間 1984年 ,1998 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房 。 5 4 項目建設(shè)的必要性 根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 — 正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 — 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。 項目總體規(guī)劃要求 項目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集五星級酒店、 5A甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40年， 建筑密度為 ,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 灑店用地地塊共占地 3697 平方 米 ，寫字樓地塊為 4272 平方米。 2 項目法人概況 企業(yè)名稱： 廣東財潤投資有限公司 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號 中信廣場 3201 室 法定代表人： 注冊資本： 企業(yè)類型： 有限責任公司（國內(nèi)合資） 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。 本項目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模 較 大、運營思想先進，本項目的建設(shè)將推動天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。 07 廣州香格里拉大酒店 廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2020 年 3 月 26 日開業(yè) 樓高 36 層， 704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過 42平方米。 05 南沙大酒店 廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路 1 號 2020 年 9 月28 日 樓高 15 層，擁有 314 間精雕細琢的豪華客房，標間面積 46 平米。 05 太古匯香格里拉 天河路 2020年開業(yè) 六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約 8萬平方米，擁有 500 到 600 個客房。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面發(fā)展：一是擴大選址區(qū)域。未來幾年內(nèi)，廣州將新建 50 家四、五星級豪華酒店、增加 8000 個房間。 3) 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 LB/AT001 標準。 11)可 8小時直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 17)有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個，自辦節(jié)目至少有 2 個頻道。 25)餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。 17 32)有醫(yī)務(wù)室。 40)所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 3) 有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 3) 洽談室（至少容納 10 人）。 6) 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴 、沖浪浴、日光浴室。 14) 賽車場、公園。 22) 精品店、獨立的書店、 獨立的鮮花店。 1）裙樓設(shè)施 樓層 餐飲設(shè)施 面積（平方米） L1 L2 L3 L3 L4 L4 夜總會 咖啡廳 中式餐廳 西式餐廳 西式餐廳 宴會廳 小計 1， 會議廳設(shè)施 21 L2 L5 L 會議室 會議室 商務(wù)中心 小計 娛樂設(shè)施 L6 L6 L6 L6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天網(wǎng)球場 小計 其他設(shè)施 L2 L1 L2 L6 商場 美容廳 花店 保健中心 小計 2） 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是 對客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。 25 成本合計： 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 萬元 C．管理成本與不可預(yù)見費用： 300 元 / m2*25000 m2＝ 750 萬元 酒店 總開發(fā)成本： +750+＝ 萬 元 酒店運營成本 1)運營費用 ? 營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務(wù)成本直接費用 、人工費用）：占總收入 20% ? 管理費用（經(jīng)營管理費用、水電、維修 保險 、裝修和設(shè)備更新等費用）：占總收入的 20% 2)管理提成 ： 引進世界著名五星級酒店管理公司 占總收入的 25%。 1 廣州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓緊缺期： 19931997 年 1993 年之前，廣州的主要商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi)，那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。 98 年后，寫字樓 31 的用家成為銷售市場的主力，當中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多。三年內(nèi)是廣州寫字樓進入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 珠江新城商務(wù)區(qū)（ CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至 華南路占地 平方公里，是廣州的 CBD 所在。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。 寫字樓消化期： 19972020 年 1997 年到 2020 年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從 1996 年的 170190 元 /平方米 /月，跌至 2020 年的 90100 元 /平方米 /月。每天以 40人次，每人平均消費水平 100 元，利潤率以 70%測算，則： 100 元 /人次 *40 人次 *365天 *70%= 萬 元 商場收入： 在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設(shè)備，競爭就顯得相當大， 27 以平均每天 10 萬元銷售收入，利潤 20%測算，則： 10萬元 /天 *365天 *20%=730 萬元 每天平均接待 5 人次，每 個會務(wù)租金 平均 5000 元，利潤率以 70%測算，則營業(yè)預(yù)測： 5000 元 /人次 *5人次 *365天 *70%= 萬元 餐飲、會 務(wù) 、商場收入約： 萬 無 娛樂休閑 收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費 40 元，利潤率以 60%測算，則： 50元 /人次 *100 人次 *365天 *60%= 萬元 KTV 收入： 以設(shè)置 10 間 KTV 包房，每天以 6 個小時營業(yè)，每小時 200 元計算，包房利用率60%，則營業(yè)預(yù)測： 200 元 /小時 *10 間 *6 小時 *365天 *60%= 萬元 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，則營業(yè)預(yù)測： 200元 /人次 *30 人次 *365天 *60%= 萬元 娛樂休閑 收入約： 萬元 整體酒店總收入約： 萬 元 以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù) ，見下表 28 29 5 本項目定位五星級酒店收益測算 成本合計 酒店 總開發(fā)成本： 萬元 年運營成本： 萬元 *（ 20%＋ 20%）＝ 萬元 年管理提成： 萬元 *25%＝ 萬元 年收益額（稅后） （ 萬元 萬元 萬元 ） *（ 100%33%）＝ 年經(jīng)營利潤 率： 年投資收益率： ＝ % 總成本回收共需年數(shù) 結(jié)論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十 五 年時間可以收回基本 成 本（靜態(tài)投資回收期）。 酒店客房 面積： 通常來說，客房的總面積占酒店總建 筑面積的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 投資成本（以下投資成本未計算財務(wù)成本） 1） 土地成本： 500萬 40247。這個比例也要與酒店的定位、目標市場相匹配。 酒店將會提供充足的泊車位置。 20) 潛水、海上沖浪、 釣魚。 12) 電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習場。 4) 定期歌舞表演。 4) 有電話會議設(shè)施。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項） 1) 提供國際