【正文】 對于人員的日常行為規(guī)范進行明確界定 ,并對表現(xiàn)優(yōu)異者給予獎勵 ,違規(guī)者 給予相應處罰。因此必須建立以下幾點程序保證價格能順利實現(xiàn)： 公司對于銷售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價格折扣系數(shù)，各級別折扣點不同，但必須控制使用面，不允許超過。 附：銷售管理 一、銷售管理的作用 我司認為一個完整的房地產項目開發(fā)應具有非常強烈的地域特 征及個性化，每個項目必須就其特點進行度身包裝；同時房地產項目開發(fā)又是一個較長的時間過程，每個操作階段的市場環(huán)境及項目實際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質與要求、協(xié)調與完善前后階段的功能互補性、使總體銷售策劃思路貫徹始終并落實到每個工作細節(jié)中去，是實現(xiàn)項目開發(fā)效益最大化的關鍵。 項目占地規(guī)模較大，建設通過分區(qū)、分期、成片開發(fā)，進行滾動式推進。東方時代廣場購物中心總體策劃等項目。 （ 3）我公司的上級單位積極拓展南京的金融擔保業(yè)務，即將設立金融擔保機構。 銷售實施方案：銷售目標及進度安排、銷售控制方案、銷售文件準備、銷售道具準備、賣場管理、人員組織 178。 物業(yè)發(fā)展建議：規(guī)劃設計要點、裝修標準、配套設施、社區(qū)服務、施工組織、賣場組織 178。 地塊考察 178。形成極大的傳播支撐力。 如設置健康檢測中心、個性化 SPA—活水保養(yǎng)中心、健康養(yǎng)生花卉種植園 、中醫(yī)減肥美容中心、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項目。 ② 真正的建筑給人們的感覺應當是一個個在當?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長出來的自然物，而不應當是在某個大師脫離實際環(huán)境的 “創(chuàng)造靈感 ”，也不應當是上帝從他的家鄉(xiāng)販運過來的過時貨。三個小區(qū)之間的幾何中心位置設中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結合部為學校和托幼用地所隔開。 ?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。 —南京城市形象需要標志性的區(qū)域和振興文化的舞臺，需要深入人心的名片！ —重塑南京的精神文化理念需要一個全新載體，不能簡單停留在空喊口號上！ ?南京要解放老城，重塑老城，強化中心城市功能，需要新空間！ ?南京欲重躋身中國科技、旅游強市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個輪子協(xié)調轉起來，需要新平臺！ ?南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京每年 GDP 增長的拉動力，需要新場所！ ?南京 城市中心功能的補位和強化，需要新空間！ ?南京新的城市形象，需要新舞臺！ 這個 ———————江寧開發(fā)區(qū)浮出水面 江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術產業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣， 3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。 ２． 從南京的歷史與現(xiàn)實出發(fā)，重點從產業(yè)融合角度，研究南京與江寧產業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認識江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。 城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— “我到哪里去？ ” 搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導產業(yè)、支柱產業(yè)，用市場化的眼光找到經營城市的突破口。 規(guī)劃建議、要點、園林建議 ① 組團以圍合式相對獨立，同時又形成整個社區(qū)的有機 統(tǒng)一； ② 布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產生美麗的震撼感覺。 六、住宅部分產品定位 產品定位 ① 主題：新天地 ? 花城 ——第一居所的生活！ ② 低密度、健康休閑、中高檔園林式復合住宅區(qū)； ③ 目標客戶為首次置業(yè)的白領、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆 遷戶、老年公寓，大社區(qū)內形成錯位相對明顯、獨立的 “品質白領（系列） ”、 “尊貴 TOWNHOUSE 情景洋房（系列） ”、 “健康養(yǎng)生園（系列） ”等幾個細分定位組團。 租金隨著商業(yè)氣氛的增強而穩(wěn)步提升：第一年出租收入： 一層４０００平方米＊ 1000 元 /年租金＝ 400萬元 二層５０００＊ 900 元 /年租金＝ 450萬元 三層４０００＊８５０ /年租金＝３４０萬元 出租年收入合計 1140 萬元 南京江寧商場年租金比較低，預計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升 50%，并且以后的升值空間也較大。 商業(yè)部分財務指標預測 （ 1）購物中心銷售與出租分析 購物中心商場部分采用產權式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動產權式商場營銷方式。 五、商業(yè)項目構思定位與初步分析 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 ① 主題定位： “南京 ? 新天地 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 ” ② 業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產、運動用品、各地（全 國）名吃、特色品牌店。 第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行 業(yè)結構對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。 項目優(yōu)勢與主要機會點 ① 舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產市場的蓬勃發(fā)展直接帶動家居、裝飾市場的飛速發(fā)展。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動 MALL 購物中心 +將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積 16 萬平方米左右，先啟動 8 萬平方米以內；同期啟動住宅一期部分，純多層，面積控制在 68 萬平米。 ② 核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領者；以人為本、盡善盡美的高水準物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。 ★ 構 思 篇 三、南京 房地產市場競爭狀況 目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項目不少于 30 個，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE 住宅。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老 城區(qū)約 10 分鐘車程，交通網絡發(fā)達，境內有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、 104 國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內，距長江最大的內河港 —新生圩港僅 17 公里。 ④ 開發(fā)商水準及住宅品質 南京目前有開發(fā)商 5001000家，連續(xù) 3年開發(fā)面積達 10 萬平米以上的，只有 30多家。 房地產整體發(fā)展水平 ① 市場供給 2002 年 112 月南京市房地產開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù) 指 標 名 稱 計量單位 本月止累計 比去年同期增長 % 房地產開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)用房 億元 房屋建筑面積 施工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。以 2002 年為例，南京國民生產總值達到 1295 億元，同比增長 %；完成固定資產投資超過 500 億元，同比增長 %；財政收入為 億元，占 GDP 比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費收入為 9154元；社會消費品零售額突破 400億元，增長近 10%。 目 錄 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產市場總體評價 宏觀經濟環(huán)境 人口及收入、消費水平、消費特征 房地產整體發(fā)展水平 城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產市場總體評價 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 經濟發(fā)展及消費主體特征 房地產市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 ★ 構 思 篇 三、南京 對于城市經營策劃，我國著名策劃機構王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。 2. 商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產經驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping mall購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產權式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。新天地理念創(chuàng)新與 構思要點 品牌及市場整體效應目標 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 住宅部分整體定位及核心價值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收益等財務總體目標 ★ 項 目 篇 四、項目 SWOT 與動態(tài)競爭分析