【正文】 在公司戰(zhàn)略上，我們認為可以將此項目作為我公司在經(jīng)營性物業(yè)上的一個嘗試，可以作為我公司走大公司之路的一個象征點。 制約因素 整個舟山市的旅游產(chǎn)品比較單一，季節(jié)性矛盾日益突出，客源結(jié)構(gòu)比較單調(diào)，客流 大量管理資料下載 15 量尚未形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員淡薄并素質(zhì)偏低，而且全市大旅游的觀念還沒有形成。 五、總結(jié)意見 整合以上各種信息資源，我們對我公司對意向地塊的開發(fā)與否總結(jié)出以下意見和建議，還望參閱領(lǐng)導(dǎo)明察。這其中包括：適建別墅區(qū)兼容度假區(qū)的 8地塊（占地 公頃）、商業(yè)服務(wù)中心區(qū) 6地塊（占地 公頃）、適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)的 4地塊（占地 公頃、健身活動區(qū) 5地塊（占地 公頃）、安置區(qū)兼容度假區(qū)的 1和 2地塊（占地 公頃）、適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)的 3地塊（占地 公頃）、適建別墅區(qū)兼容度假區(qū)的 7地塊（占地 公頃）。也許真要像他們自己所說的那樣：要等 21 個百萬富翁來買我們的房子。 經(jīng)過調(diào)查，我們對以上旅游項目的賣點、市場定位歸納如下： 銷售賣點： 以上介紹的房產(chǎn) 項目中其中前三家均位于南沙沿岸西北側(cè)，幾乎在同一地塊相鄰而建。 整個工程將于 20xx 年 12 月底交付。一期總占地面積 28660 平米，總建 大量管理資料下載 11 筑面積 8197 平米，容積率為 ，綠化率為 %，建筑密度為 %。因此，下面我們就將對它們進行逐個的分析介紹。以 20xx 年 10 月 2 日的南沙賓館群的入住形勢為例，當(dāng)晚各賓館平均入住率為 %，其中 大型賓館的入住率為 %，個體賓館的入住率為 %。 朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 目前整個朱家尖的旅游基本上還處于初級開發(fā)狀態(tài)，旅游景點周邊生活娛樂配套設(shè)施極為貧乏，因此在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面也僅僅是處于“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會時，對這一市場分析認為：我國一年中有114 個節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟造就的強大消費熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場的空白點。收益歸其家人所有。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 時權(quán)酒店：是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年５１周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。每年 9 月份的游客人數(shù)占游客量的 60 以上，而在淡 季大量服務(wù)設(shè)施閑置，供需矛盾突出。以此為依托，朱家尖旅游風(fēng)景點的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，其在旅游金三角中也將扮演舉足輕重的角色。 同時，在人文資源方面也極為豐富。 在加大 旅游宣傳促銷力度 的同時， 旅游基礎(chǔ)設(shè)施 也 有 了 較大改善 ，海陸空立體 旅游交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成，改變了過去單靠海運與外部市場對接的被動局面，海運朝著安全、快捷、舒適的快艇方向發(fā)展，航線增多，航班增加 ， 市區(qū)、海島景區(qū)交通等級提高，島際旅游交通改善明顯 ； 旅游接待能力成倍增強，全市現(xiàn)有國內(nèi)國際旅行社 41家，其中導(dǎo)游人數(shù) 506 人，旅游飯店 45 家，其中二、三星級以上 24 家，星級飯店床位數(shù)4280 張，基本滿足海內(nèi)外游客的需要。 20xx 年游客接待量達 459 萬人次，總收入達 18 億元人民幣，占全市 GDP 的 ％ （詳見附錄表 1）。 藍天、碧海、綠島、金沙、白浪是舟山旅游生態(tài)環(huán)境的主色調(diào)。 關(guān)于城市內(nèi)外交通規(guī)劃： 建設(shè)連島工程，使舟山本島與寧波大陸相連，舟山本島則建立“一環(huán)三縱”公路系統(tǒng)；其中將在普陀區(qū)內(nèi)建設(shè) 30 條主次干道，并規(guī)劃從岑港 —— 老塘山 —— 定海城區(qū) —— 臨城城區(qū) —— 普陀城區(qū) —— 朱家尖的公交走廊線路。 舟山市總體經(jīng)濟狀況 改革開放以來， 尤其是 在 1991 年 10 月 22 日江澤民主席在考察舟山時揮毫寫下“開發(fā)海洋，振興舟山”的題詞之后，舟山 全市人民從實際情況出發(fā)，初步探索出一條具有舟山海島特色的發(fā)展路子，實現(xiàn)了由溫飽到小康的歷史性跨越。 4 月 11 日，《國務(wù)院關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》（國發(fā)［20xx］９號文件）正式下發(fā)，各級政府進一步加大了對旅游工作的領(lǐng)導(dǎo)力度和扶持力度 。 一、全國旅游市場環(huán)境概況 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 國家旅游局的 有關(guān) 官員指出，中國旅游業(yè)已初步形成了 “大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展 ”的格局，成為中國與國際接軌最早并緊跟世界潮流發(fā)展的行業(yè)。 ........................................................ 16 表 2： 20xx 年 10 月份舟山市各風(fēng)景旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計表 ............................. 16 表 3：朱家見各景點歷年客流量統(tǒng)計。 另 據(jù)最新統(tǒng)計，中國旅游業(yè)固定產(chǎn)值已達 7861 億元，有各類旅游企事業(yè) 萬個；各類旅游住宿設(shè)施 萬個，各類旅行社 8993 家，旅游業(yè)直接和間接從業(yè)人員 3335 萬人。 二、舟山市區(qū)域性旅游市場分析 舟山 是 我 國新興的海島港口旅游城市，位于中國大陸海岸線的中部，世界四大漁場之一的 “ 舟山漁場 ” 的中心 ， 全市 共 由 1390 個大小島嶼組成，總面積 萬平方公里；總?cè)丝?98 萬 ；現(xiàn) 轄定海、普陀、岱山、嵊泗 2 區(qū) 2 縣 。 關(guān)于市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃： 到 20xx 年城市化水平達到 45%以上， 2020 年達到 65%。 悠久 的歷史 、優(yōu)越的地理條件以及 萬平方公里海域自然生態(tài)調(diào)節(jié)形成的 “冬暖夏涼 ”的氣候環(huán)境 ， 使舟山這顆 “ 東海明珠 ”迅速 崛起為中國東部的海島旅游勝地。累計接待游客總量達 萬人次，總收入為 98 億元人民幣。 即以普陀山為龍頭的金三角綜合旅游區(qū)，定海歷史文化名城旅游區(qū)，蓬萊仙島岱山旅游區(qū)，列島金沙嵊泗旅游區(qū)。在 平方公里的國家級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，分布有烏石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景區(qū) (各景點客流量統(tǒng)計詳見附錄表 3)。 在這個三角形中，沈家門作為舟山本島的一部分，已經(jīng)逐漸形成了游客去往普陀山、朱家尖以及桃花島的集散中心。從長遠角度看，朱家尖的國際旅游市場迎面向國外市場，以漢文化區(qū)的日本、韓國以及新加坡等東南亞國家為主，香港、臺灣地區(qū)也作為今后潛在市場培育。 三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源始于法國地中海沿岸在本世紀(jì)初開發(fā)的大量的海濱別墅，這些物業(yè)使得歐洲、北美的貴族、富 商蜂擁而至，一時間地中海成為歐洲的度假中心。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。從市場反饋情況看，休閑度假房產(chǎn)已經(jīng)得到了市場的認可。旅游物業(yè)主要集中在十里金沙景區(qū)的南沙地段之內(nèi)，主要有寶鋼夢園度假村、普陀賓館、淡風(fēng)林度假村、金沙度假村、怡心樓、金沙灘 酒店、海鷗旅社、南沙休閑屋、近海旅社、東南旅館、海邊人家、金沙灘旅社、幽蘭 大量管理資料下載 10 小園旅館、海濱旅社、望海樓旅社、南沙旅社、沙中園旅館、南和山莊、海勁旅社、竹深小院、近灘旅社、海島旅社、幽靜賓館、蓬萊小園、海灘旅社、海韻山莊等等 26 家大小規(guī)模不等的賓館、旅社（飯店）。 但是隨著東方航空房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的東 航南沙假日公寓的建成推出，這一市場即開始慢慢地得到了補充。銷售起價為 2500 元 /平方米，最高價為 2700 元 /平方米。 碧海金沙假日公寓： 由舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。該項目位于東沙地段，目前僅僅完成前期市場調(diào)研和項目勘測等工作，尚未開工。一方面在價位上適合中收入者進行雙重投資，既可作自己休閑渡假場所，也可在旅游旺季時對外出租，真正實現(xiàn)物業(yè)的附加值；另一方面，隨著舟山“大島建，小島遷”城市化步驟的加 大量管理資料下載 12 速，本地居民大都選擇沈家門或定海城區(qū)，愿意在本島購房的人數(shù)所占比例較小，再根據(jù)該島總共 萬常住人口預(yù)測，朱家尖的市場份額極為有限。 但是該區(qū)域是旅游景點集中地，對望情人島，近擁十里金沙景區(qū)，西鄰南沙賓館群（主要包括：香溢賓館、寶鋼夢園、淡風(fēng)林、南和山莊及上海外經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心 ——金沙渡假村），在旅游旺季應(yīng)該是朱家尖島人氣最為旺盛的區(qū)域。 大量管理資料下載 14 景觀系數(shù)： 雖然面臨情人島景區(qū)和十里金沙景區(qū)，但是從目前情況來看，在地塊內(nèi)四處觀望仍然顯得不夠爽心悅目，而且海天臺賓館在一定程度上阻擋了意向地塊的觀景視線。 朱家尖旅游資源豐富，而 且開發(fā)程度相對滯后，這種滯后狀態(tài)不僅使得生態(tài)和環(huán)境均未受到大的破壞，而且能夠便于在日后的開發(fā)中提供充分的資源條件，便于突現(xiàn)后續(xù)開發(fā)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)。 在物業(yè)形式上，我們認為可以開發(fā)