【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)節(jié)奏 ? 小量多期開盤，能夠更好的適應(yīng)市場，降低盲目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能應(yīng)市調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。 ? 打造異域主題景觀。 ? 小區(qū)緊臨南京路和廣州路兩條城市主干道，噪音污染嚴(yán)重，建議在建筑材料上選用隔音材料，如雙層中空玻璃、隔音磚等，降低噪音污染，同時(shí)提高小區(qū)檔次。商業(yè)和住宅有轉(zhuǎn)換層，設(shè)計(jì)空中花園架空層。城上城 —— 上東生活生活月 /中央上層專家品鑒會(huì) 公關(guān)活動(dòng)： 金旭 （震撼性的語言，煽動(dòng)客戶的購買欲望） 訴求形式： 以系列軟文、形象廣告、現(xiàn)場銷售物料和區(qū)域戶外等大眾媒介形式，公關(guān)行銷活動(dòng)，為項(xiàng)目的首次開盤蓄積能量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主 題 : 引領(lǐng)遵義 —— 金旭 〃 城上城 ，上東生活月，品質(zhì)生活從這此開始！ 公關(guān)活動(dòng)三 繼 上東生活形象代言人 后的又一個(gè)直接推動(dòng)銷售的事件 行銷活動(dòng) —— 上東生活月 形 式：金旭 目 的：以此作為項(xiàng)目入市亮相的第一步，使金旭房開和其下的金旭 因此，炒區(qū)域就等于炒金旭 媒介組合： 報(bào)紙、電視新聞、戶外、工程現(xiàn)場包裝； 1個(gè)大型公關(guān)事件行銷活動(dòng)。 “金旭 〃 城上城”項(xiàng)目形象的強(qiáng)勢傳播期，更多的通過項(xiàng)目工程現(xiàn)場包裝、區(qū)域戶外和公關(guān)活動(dòng)等形式進(jìn)行傳播。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭對(duì)手還是自己 ? 雖然有德寶蘇州路項(xiàng)目、錦都豪苑項(xiàng)目二期的競爭，但各自產(chǎn)品有所不同，我們學(xué)習(xí)別人的長處，借鑒別人開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，做好自身產(chǎn)品才是關(guān)鍵。因此本項(xiàng)目雖然要學(xué)習(xí)其他大盤做得成功的地方，更要充分挖掘自身潛力，把自身產(chǎn)品做好，才是項(xiàng)目走向成功的保障。 家庭生活周期 7個(gè)階段的消費(fèi)和購房特點(diǎn)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 由上表可以看出： 本項(xiàng)目的產(chǎn)品能滿足的目標(biāo)市場應(yīng)該集中在“家庭生活周期 2— 6” 的5個(gè)階段的消費(fèi)人群； 兩房戶型主要的目標(biāo)市場集中在 3兩個(gè)階層； 三房、四房以及大戶型主要的目標(biāo)市場集中在 6三個(gè)階層； 此外由于區(qū)域房地產(chǎn)市場還普遍存在子女購房與老年人合住或者子女單獨(dú)為老年人購臵居所的消費(fèi)習(xí)慣，因此“家庭生活周期”的最后一個(gè)階段也應(yīng)該成為本項(xiàng)目應(yīng)該兼顧的目標(biāo)市場。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 旁邊市委、銀行等單位工作人員是項(xiàng)目潛在的客戶資源。因此需要進(jìn)行開發(fā)商的品牌建設(shè)。 項(xiàng)目整合傳播的支撐點(diǎn)究竟何在？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） ? 規(guī)模優(yōu)勢 :超過 5萬平方地塊用地面積，建筑面積更是近 30萬方，是遵義為數(shù)不多的幾個(gè)建筑面積超過 20萬方的項(xiàng)目，有很大的規(guī)模優(yōu)勢。 項(xiàng)目總體量： ； 物業(yè)形態(tài)：高層住宅、辦公樓、商業(yè)三部分組成的高尚社區(qū)； 容積率 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 City Upper City 金旭 綠化率 30% 。 ? 地段優(yōu)勢：地處匯川新區(qū)，緊臨新市委辦公樓，對(duì)望體育館、公園，交通便利，片區(qū)規(guī)劃成熟，項(xiàng)目占據(jù)地利優(yōu)勢。開發(fā)商的知名度缺乏，是項(xiàng)目的一個(gè)比較大的劣勢； 噪音污染：項(xiàng)目被兩條主要干道南京路和廣州路環(huán)繞，噪音污染大，影響小區(qū)品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 T（威脅點(diǎn)） 項(xiàng)目物業(yè)高端品質(zhì)與區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格的挑戰(zhàn)： 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃的高起點(diǎn)，必然帶來區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格的變革，因此，也將形成購買者對(duì)價(jià)格體系形成二次認(rèn)識(shí)，如何打破市場的心里障礙，以及對(duì)高端產(chǎn)品的打造，對(duì)于開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力將是重大的考驗(yàn)； 產(chǎn)品形態(tài)與目標(biāo)客戶層的觀念挑戰(zhàn)： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的變化（純高層住宅小區(qū)）將挑戰(zhàn)客戶傳統(tǒng)的居住觀念，實(shí)現(xiàn)心理及認(rèn)識(shí)的平衡過渡，這是我們必須面對(duì)的問題； 必然影響的金融政策： 政府出臺(tái)的銀行加息政策對(duì)項(xiàng)目有一定的影響； 新區(qū)目標(biāo)客戶群有限 ：匯川新區(qū)內(nèi)目標(biāo)客戶群有限，還必須有效挖掘更廣大的目標(biāo)客戶群； 競爭威脅： 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定威脅； 項(xiàng)目開發(fā)周期長所帶來的風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目的體量使得開發(fā)周期增長，按照目前的市場容量分析，估計(jì)在 4到 5年左右，這也使得經(jīng)營中的不確定風(fēng)險(xiǎn)增加，需要合理的銷售對(duì)策和有效的營銷手段加以控制。 新婚階段：年輕夫婦，無子女 經(jīng)濟(jì)條件處于逐步好轉(zhuǎn)的階段。 滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨(dú)立子女合住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客戶區(qū)域來源 匯川區(qū)域目標(biāo)客戶層： 旁邊市委等機(jī)關(guān)單位公務(wù)員是主流 旁邊銀行、醫(yī)院等企事業(yè)單位員工有效補(bǔ)充 經(jīng)濟(jì)收入良好的私企業(yè)主 遵義市目標(biāo)客戶層： 全市范圍內(nèi)私企業(yè)主的深度挖掘 對(duì)公務(wù)員尤其是高級(jí)公務(wù)員的深度挖掘 企事業(yè)單位員工的深度挖掘 外來投資客戶的深度挖掘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客戶職業(yè)分析 就目標(biāo)客戶層的家庭構(gòu)成來看，項(xiàng)目的客戶層面應(yīng)是中上層次的居民，能購買本項(xiàng)目的客戶其家庭年收入起碼應(yīng)該達(dá)到 4— 5萬元以上，由收入決定了目標(biāo)客戶的職業(yè)構(gòu)成只有可能由以下幾個(gè)方面構(gòu)成： 中、高級(jí)公務(wù)員； 有一定身家的私營業(yè)主； 事業(yè)單位工作人員； 企業(yè)的中、高級(jí)管理人員及高級(jí)技術(shù)人員； 外來投資人士。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 德寶蘇州路項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目正對(duì)本項(xiàng)目，體量 3040萬方左右，規(guī)劃為高層、多層、花園洋房以及沿河商業(yè)街，并規(guī)劃有一個(gè)四星級(jí)酒店。因此我司認(rèn)為本項(xiàng)目的最大競爭對(duì)手是我們自己，就是如何做好我們自身的產(chǎn)品，我們做出的產(chǎn)品是否達(dá)到我們預(yù)想的效果那么好。 產(chǎn)品認(rèn)購期，強(qiáng)力訴求項(xiàng)目的賣點(diǎn)