【正文】 :29:4220:29:42March 28, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 8時(shí) 29分 :29March 28, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 8時(shí) 29分 42秒 下午 8時(shí) 29分 20:29: ?沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 20:29:4220:29:4220:293/28/2023 8:29:42 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 千萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交客戶 近期看過(guò) 3000萬(wàn)以上豪宅的意向客戶 邀請(qǐng)客戶： 世聯(lián)千萬(wàn)級(jí)以上物業(yè)成交客戶 （天麓、中信紅樹灣、幸福里、觀瀾湖、曦城、萬(wàn)科蘭喬圣菲、香蜜湖 1號(hào)、星河丹堤） 盤點(diǎn)并利用世聯(lián)已有高端客戶資源 STEP2 為每一位客戶專屬定制的荷蘭銀行服務(wù)團(tuán)隊(duì) 從客戶接觸每套別墅產(chǎn)品的信息開始，都為這批客戶量身配臵一組專屬的荷蘭服務(wù)團(tuán)隊(duì)：銀行顧問(wèn)為客戶提供購(gòu)房信貸相關(guān)信息；臵業(yè)顧問(wèn)提供購(gòu)房流程和細(xì)節(jié)；別墅設(shè)計(jì)顧問(wèn)全程記錄客戶需求，為客戶量身定做一套符合客戶需求的設(shè)計(jì)方案；工程師全程記錄客戶對(duì)于產(chǎn)品的改造需求，解答客戶關(guān)于產(chǎn)品的問(wèn)題； 一位尊貴別墅客戶 量身定做的定制化 的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 一位銀行顧問(wèn) 一位臵業(yè)顧問(wèn) 一位別墅的設(shè)計(jì) 顧問(wèn) 一位工程部 工程師 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 STEP3 建立完全獨(dú)立的精英銷售團(tuán)隊(duì)，對(duì)客戶進(jìn)行專屬化的多對(duì)一接待。 活動(dòng)人群：純水岸業(yè)主； 奢華體驗(yàn)月：水岸名品匯 品嘗，世界最貴的瓶裝葡萄酒“拉斐” 最貴的標(biāo)準(zhǔn)瓶裝葡萄酒 1787年拉斐酒莊葡萄酒， 1985年倫敦佳士得拍賣行售出，售價(jià) 16萬(wàn)美元。 ?活動(dòng)參加者：（每場(chǎng)圈層活動(dòng)控制在 18人以內(nèi)） 活動(dòng)推廣 :圈層活動(dòng)以小眾、低調(diào)、尊貴、細(xì)致服務(wù)為特征，結(jié)合線上常規(guī)推廣及線下 call客形式發(fā)布活動(dòng)信息。 精細(xì)化的接待流程，層層遞進(jìn)，營(yíng)造價(jià)值點(diǎn)連環(huán)脈壓 ● 區(qū)域價(jià)值 ： 展示廳一樓品牌及區(qū)域價(jià)值講解，強(qiáng)調(diào)未來(lái)波托菲諾價(jià)值，報(bào)告項(xiàng)目調(diào)性。 不是古物簡(jiǎn)單堆砌，更強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境的系統(tǒng)性：衣柜、墻板、頂線、地板或門板，所有元素風(fēng)格統(tǒng)一又各有不同。 借 鑒 東樓： “表文化”為主，上?！敖?shī)丹頓之家”。 引進(jìn) GUCCI、百達(dá)翡麗、愛(ài)馬仕等頂級(jí)品牌進(jìn)駐臨街商業(yè)和純九底商，以頂級(jí)品牌商業(yè)包裝更新區(qū)域形象。 增強(qiáng)作品感、氣質(zhì)調(diào)性注入藝術(shù)感、時(shí)尚感。 方巾的故事：穿長(zhǎng)靴的貓，王子與公主的婚禮，愛(ài)上人類的小美人魚，還有幫助大灰狼的小紅帽。 ?他們身處外部環(huán)境復(fù)雜的當(dāng)下，卻有種向外的張力， 試著放下目前難以擺脫的一切。 “香山里在銷售過(guò)程中，老業(yè)主的資源和波托菲諾的品牌作用明顯弱化。 新興豪宅對(duì)波托菲諾帶來(lái)新貴階層客戶分流 中信紅樹灣成交客戶：上升期富豪，有錢無(wú)閑。 波托菲諾將迎來(lái)第二個(gè)十年開發(fā)，本項(xiàng)目承擔(dān)著承前啟后的任務(wù)。 意大利的波托菲諾 深圳的波托菲諾問(wèn)世，與地球另一邊的波托菲諾是如此相似，同樣的每戶至少有一扇窗戶可以毫無(wú)遮掩的看水景。 銷售階段 類型 片區(qū) 項(xiàng)目 產(chǎn)品面積段（㎡） 預(yù)計(jì)價(jià)格 套數(shù) 開盤時(shí)間 將售 城市型 龍坂 水榭山四期 聯(lián)排 230320 79萬(wàn) 31 2023年 4月 合正中央原著 聯(lián)排 250 未定 50 2023年 4月 熙園山院 聯(lián)排 250 未定 70 2023年 龍岸 雙拼 240260、聯(lián)排 21822疊拼190 —— 130 封盤 南山 紫園 獨(dú)棟 3304雙拼 280390 聯(lián)排 280300、疊拼 250430 810萬(wàn) 91 2023年 3月 資源型 鹽田 天琴灣 6001000 13萬(wàn) 3 未售 愛(ài)琴灣 獨(dú)棟 350、雙拼 240300、聯(lián)排 225240 89萬(wàn) 70 封盤 天麓三區(qū) 9號(hào)地 疊加 190290 3號(hào)地聯(lián)排 188226 空中別墅 153200 疊拼 191217 獨(dú)棟 257450 13萬(wàn) 227 2023年 7月 梅沙 梅沙灣 獨(dú)棟 350500 89萬(wàn) 69 2023年 凱旋灣 2期 獨(dú)棟 300400，雙拼 250280 8 32 2023年 3月 ② 別墅競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 新增供應(yīng) 未來(lái)新增供應(yīng)城市型別墅依然稀缺，多集中在東部的度假產(chǎn)品，與本項(xiàng)目 差異化明顯，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)影響 。 2023年，全國(guó)及深圳住宅市場(chǎng)整體呈 “價(jià)升量減” 態(tài)勢(shì) 。 2023年，市場(chǎng)調(diào)控政策影響： 保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求。敬呈：華僑城（集團(tuán)） 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 2023年 3月 巔峰涅槃 ！ 純水岸九期營(yíng)銷策劃報(bào)告 1 ① ：華僑城 25年，波托菲諾 10年品牌積淀 ② ：城市絕版地段，區(qū)域價(jià)值突出 ③ ：華僑城 6平方公里完美配套，國(guó)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)生活平臺(tái) ④ ：景觀卓越，山、湖、林、海為一體的全方位視覺(jué)盛宴 ⑤ ：非拼合純大戶人文社區(qū)，極致稀缺純粹 “華僑城 —— 優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家”品牌效應(yīng)，波托菲諾成熟品牌 位于波托菲諾核心區(qū)位，構(gòu)建于深圳華僑城 6平方公里人文生態(tài)社區(qū)之上 藝術(shù)、文化、酒店、教育、商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)全功能一體化優(yōu)質(zhì)配 套 7萬(wàn)平米燕棲湖、高爾夫、燕晗山、歡樂(lè)谷、紅樹林無(wú)敵海景多重景觀一覽無(wú)遺 總建面 ， 205席稀缺席位， 220300平米非拼合純大戶型人文社區(qū) 品牌 |地段 |配套 |景觀 |產(chǎn)品 ，天生貴胄，我們是深圳頂級(jí)豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者！ 基于前期溝通，項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)： ① 承擔(dān)年度重點(diǎn)回款任務(wù)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速 ② 充分挖掘營(yíng)銷價(jià)值，實(shí)現(xiàn)品牌鞏固與升級(jí) 2023年 5月 6月 2023年 7月項(xiàng)目開盤 23個(gè)月銷售 ， 205套對(duì)于我們到底是不是問(wèn)題？ 7月 8月 9月 205套，實(shí)現(xiàn)全盤銷售 01 壹 ○ 目標(biāo)下的背景 2023年，市場(chǎng)調(diào)控政策影響： “國(guó)八條”瞬間而至，為 2023年樓市定調(diào)，調(diào)控依然是主旋律，且力度更大、要求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源《世聯(lián)研究報(bào)告》 保障房加快建設(shè)，對(duì)普通商品房市場(chǎng)需求形成分流。 ， “ 新國(guó)十條” 橫空出世，拉開調(diào)控的序幕； 2023年 9月 29日， “限購(gòu)令” 橫空出世； 2023年 1月 26日， “ 新國(guó)八條” 頒布； 2023年 3月 3日， 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)再度重申嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行“限購(gòu)令”， 非深戶不能通過(guò)補(bǔ)繳稅牟取購(gòu)房資格 ，憑社保繳納證明購(gòu)房者則必須繳納至少兩種類別的社保。 ② 別墅競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 二手房成交 期數(shù) 面積 單價(jià) （萬(wàn)元 /平米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 放盤或成交 成交日期 資源 備注 水榭花都聯(lián)排 249 3300 放盤 精裝 香蜜湖 1號(hào)聯(lián)排 355 4800 放盤 毛坯 香蜜湖 1號(hào)聯(lián)排 350 4000 放盤 泰式裝修 熙園聯(lián)排 257 2700 放盤 中等裝修 純水岸 2/3期 31號(hào) 418 18 7500 成交 年初 不臨湖 純水岸 5期 T17 365 3500 成交 純水岸 5期 365 3800 成交 不臨湖 純水岸 5期 T22 365 4200 成交 純水岸 5期 T78 345 4500 成交 2023年 4月 不臨湖 純水岸 6期 395 4500 成交 臨白石洲 純水岸 8期 365 4300 成交 中間 城市別墅二手房成交價(jià)格高企，聯(lián)排雙拼類已達(dá) 1114萬(wàn)，獨(dú)棟達(dá) 1920萬(wàn)。 ?注入藝術(shù)元素的上品沙龍 波托菲諾商業(yè)街區(qū)，在元素細(xì)節(jié)上進(jìn)行歐式風(fēng)格創(chuàng)作，植入大量藝術(shù)元素。 Ⅳ Ⅲ Ⅴ 純水岸九期 純水岸后續(xù)地塊 純水岸別墅地塊 錦繡四期 天鵝堡后續(xù)地塊 燕晗綜合體 燕晗二期 燕晗組團(tuán) 香山里 如何升級(jí)波托菲諾的品牌價(jià)值，成為項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵！ 世聯(lián)觀點(diǎn) —— 營(yíng)銷創(chuàng)新突破 ①承前啟后的品牌意義：波托菲諾升級(jí)，華麗再現(xiàn)。選擇紅樹灣的原因更多是對(duì)品質(zhì)追求、身份感體現(xiàn)、對(duì)奢華的生活方式的追求?！? ? 北京華僑城 上海華僑城 深圳華僑城 天津華僑城 成都華僑城 云南華僑城 泰州華僑城 武漢華僑城 華僑城集團(tuán)全國(guó)布點(diǎn)，地產(chǎn)開發(fā)快速擴(kuò)張；面臨大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)量！ 城市 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目類型 總建面 _m2 深圳 僑城馨苑 住宅 43500 東部華僑城天麓 別墅 香山里 住宅 230000 招華曦城（二期） 別墅 303100 純水岸九期 別墅 50000 招華曦城（七期） 別墅 28100 上海 新浦江城二期 住宅 1300000 西康路 989 住宅 160000 林湖路一號(hào)地塊 64500 蘇州河北岸東塊 4 41街坊地塊 156500 泰州 泰州華僑城純水岸 別墅 2023000 北京 華僑城歡樂(lè)園 1期 住宅 830000 天津 天津華僑城東麗湖項(xiàng)目 別墅 +住宅 2209400 西安 華僑城 〃 壹零捌坊 別墅 61300 武漢 東湖風(fēng)景區(qū)中北路項(xiàng)目 別墅 +住宅 2111500 成都 華僑城純水岸 別墅 +住宅 占地 1500畝 昆明 云南華僑城 “華僑城模式”開發(fā)周期縮短，規(guī)模化下的要求。 ?他們希望自己的社區(qū)不僅僅發(fā)揮居住功能，更重要的是提供 他們的家人相互交流、互融的生活平臺(tái)， 享受親情帶來(lái)的溫馨。在一條愛(ài)馬仕絲巾上，充滿無(wú)限可能的想象世界被完美收納于方寸之間 “雙妹”復(fù)活上海制造，演繹頂級(jí)時(shí)尚經(jīng)典，進(jìn)軍奢侈品行業(yè)。 9 9號(hào)公館 9號(hào)大宅 220290㎡ ，臻品大宅，邀您共賞 ！ 形象傳遞：視覺(jué)效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 引進(jìn)誠(chéng)品書店等文化商業(yè)進(jìn)駐，迎合深圳高知層次客戶的文化需求的同時(shí)賦予項(xiàng)目更文化的知性內(nèi)涵 在這里， 藝術(shù)與奢華 不是形式，是 優(yōu)雅 生活的態(tài)度 9號(hào)作品 “物管升級(jí)” ：專屬酒店式物業(yè)管理。 擁有江詩(shī)丹頓、伯爵表、積家、卡地亞等 10 多個(gè)世界著名奢侈品牌的瑞士歷峰集團(tuán)就已經(jīng)跟 796 簽約入駐。只有將裝修、家具、后期配飾進(jìn)行系統(tǒng)的整體設(shè)計(jì)，才有可能塑造真正的新懷舊風(fēng)格。 ● 情感訴求 ： 一樓影視廳播放項(xiàng)目宣傳片，道出深圳人在喧囂的都市中，沉重的壓力下渴望已久的生活訴求，打動(dòng)客戶。 純水岸 9期系列圈層活動(dòng) 5月：優(yōu)質(zhì)生活月 6月：奢華體驗(yàn)月 7月：藝術(shù)品鑒月 9月：答謝晚宴 優(yōu)質(zhì)生活月：水岸家宴之