【正文】 主攻 區(qū)域營銷 2 結(jié)論： 洞察消費群內(nèi)心，塑造項目軟價值，在提升項目產(chǎn)品價值的同時，必須在推廣上 賦予項目可被訃同的內(nèi)在價值。價格在 16002023乊間 0609年：快速發(fā)展 非商品房階段 97年乊前：發(fā)展萌芽 大多為集資建房，職工宿舍等 非商品房階段 欣欣向榮，房價約為 3000元 /m2 09年至今：市場大爆炸 商品房發(fā)展階段 萬科、綠地等大開發(fā)商開始入市場，供應(yīng)量大幅度增加 產(chǎn)品以老式 多層住宅為主 高層、小高層等觀 江房出現(xiàn)，開始進 入高層時代 洋房、別墅等高端產(chǎn) 品開始逐漸被客戶所 接受認可 綜合類社區(qū)開始大 觃模出現(xiàn)，各線產(chǎn) 品趨于成熟 品牌大盤競爭階段 品牌、產(chǎn)品競爭階段 吉枃的城市發(fā)展絆歷了 新片匙 開發(fā)到 新城匙 開發(fā)再到 濱江匙 的三大階段，基于吉枃城市的地理不人居特征，吉枃未來的發(fā)展將呈現(xiàn)： 城市中心匙域外擴，迚入濱江匙域的發(fā)展改造時期， 呈輻射性的城匙擴張時代。還觃劃有 15萬平商業(yè)、大型賣場和寫字樓，滿足您生活所有需求。 “組團式空間形態(tài)結(jié)構(gòu)”成為吉林市的未來發(fā)展藍圖。 底層癿下沉式庨院，頂層觀景露臺設(shè)計。最早均價3900元左右，目前項目均價 6000元左右。 項目特點 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 文化大盤 96205m2 43004500 周邊工作人群，以吉林化工普通員工集中 高層、洋房 龍?zhí)冻醉椖糠植技爸攸c項目簡介 1 項目特點 1 綠地國際花都 盧瓦爾小鎮(zhèn) 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 品牌開發(fā)商 60110m2 4200 小高層、多層、高層 以剛性需求為主，輻射全市范圍 項目特點 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 大觃模項目 60110m2 3900 以剛性需求為主，輻射全市范圍 小高層、多層、洋房 昌邑區(qū) 5 6 4 3 1 8 7 2 9 昌邑匙項目分布及重點項目簡介 2 帕薩迪納 船營區(qū) 3 2 8 4 9 7 1 10 11 12 項目特點 翠江錦苑 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 中東附近，配套齊全 42270m2 38003900 多層、高層 以剛性需求為主，幵有較多投資型客戶 項目特點 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 臨江丏在市中心位置， 臨近市政府 6000 客戶檔次較高，主要以改善型為主 高層 船營匙項目分布及重點項目簡介 1 8 80300m2 豐滿區(qū) 2 7 5 8 4 1 9 10 6 3 本案 12 11 壹叵公館 項目特點 天潤城 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 緊鄰江邊，一覽江景 6200 高層 城市高端人群聚集區(qū)域，政府、企業(yè)高管 項目特點 面積區(qū)間 價 栺 產(chǎn) 品 線 客戶描述 4300 客戶輻射全市，還有部分外地客 戶為孩子上學(xué)購房 多層、小高、洋房 7 豐滿匙項目分布及重點項目簡介 12 臨近重點高中，以學(xué)區(qū)房為主賣點 40200m2 98193m2 小結(jié) ?吉枃房產(chǎn)大勢穩(wěn)步發(fā)展，大勢營銷較小 ?成交均價穩(wěn)步上漲，沿江一線漸成價格高地 ?濱江競爭個案推量巨大，競爭形勢丌容樂觀 ?客戶地緣情結(jié)丌明顯，居住需要逐步追求更高品質(zhì) 二、濱江重點競爭個案分析 項目位置：豐滿匙江灣大橋南側(cè)華山路 888叵，江 灣大橋南側(cè)華山路不南山街交匯處 開 發(fā) 商：吉枃市中環(huán)房地產(chǎn)置業(yè)有限公葉 占地面積： 16萬平斱米 建筑面積： 平斱米 容 積 率： ； 建筑形態(tài)：高層 層 數(shù)： 33 面積匙間： 81143 銷售情況：二期預(yù)售 二期建面： 成交均價： 6200元 / ㎡ 銷 售 率： — 一期項目品質(zhì)較好，受到比較廣泛的好評和訃可。 產(chǎn)品以混合型為主，由于匙域?qū)傩韵鄬Τ墒?，因此居住密度較高，產(chǎn)品形式多樣化，多層、高層、小高層，既有面向剛需的 7090平為主力面積的產(chǎn)品，也大量存在紀改善、觀江型的 130以上大面積產(chǎn)品。 豐滿印象 非傳統(tǒng)核心居住地匙，居住環(huán)境亟待改善 片匙初識 老式社匙為主要建筑群體 園匙配套老舊，丏園匙內(nèi)無景觀 本案 市中心 火車站 車程約 30分鐘 本案所在區(qū)域距離市中心稍遠，丏周邊社區(qū)多為傳統(tǒng)老式社區(qū)，發(fā)展時間短，配套丌健全；附近無大型商業(yè)配套，只有一些低檔生活配套，醫(yī)療等民生配套條件一般，公共交通條件差，公交輻射能力有限。 一、印象不初識 —— 眼見丌一定為“實” 印象： 早期豐滿匙以旅游資源為主，自然環(huán)境良好 昌邑匙 船營匙 豐滿匙 龍?zhí)冻? 豐滿區(qū)位于吉林市城區(qū)南部。豐滿區(qū)是中國四大奇特自然景觀之一霧凇癿敀鄉(xiāng)，也是東北三寶癿重要產(chǎn)地。 以 濱江 的名義詮釋高端形象 以 大盤 的開發(fā)引領(lǐng)居住潮流 以 萬科 的高度塑造人居價值 核心上的形象高度 一、 09年各板塊市場表現(xiàn) 第二部分 市場特征及濱江板塊解讀 站立的高度高了，規(guī)野自然開闊、清晰， 讓我們以俯規(guī)的角度，俯覓松花江沿岸 龍?zhí)秴^(qū) 豐滿區(qū) 船營區(qū) 昌邑區(qū) Part 1 龍?zhí)秴^(qū) Part 2昌邑區(qū) 3 2 5 6 4 3 1 7 7 2 2 7 5 8 4 1 9 10 6 3 本案 12 11 3 2 8 4 9 7 1 10 11 12 在售項目較少， 09年總成交 ，占全市成交的 %。 本匙域為吉枃市老城匙，內(nèi)部配套等都已絆較為完善和成熟。 重點個案 ——中環(huán)濱江花園 建筑外立面及建筑細節(jié)： 外圍高層、多層為德式建筑風栺，中心花園洋房具有北美癿建筑特點。 陶罐、文化石、鐵藝點綴不八大主題景觀呼應(yīng)。 在外打拼的成功人士落叴歸根，戒者無法負擔一二線城市的高房價而回到吉枃購房的普通打工人群 濱江板塊客戶特點 濱江板塊的客源特點 仍表中可測算得出，江景房不非江景房乊間價差最大可高達 2023元，江景房相對于普通住宅在產(chǎn)品價值有迚一步的提升，迚而導(dǎo)致江景房較普通住宅在價格斱面溢價近 50%。 項目潛在價值的再挖掘 產(chǎn)品現(xiàn)代建筑風格，丌止外型大斱氣派。 濱江景觀、地標性樓盤、萬科作品 …面對項目這些元素時，我們首先思考的丌是怎么去做，而是站在怎樣的高度不起點去做。 策略思考 結(jié)論： 濱江樓盤的占位是項目均價超脫匙域市場的先決條件，項目要跳出豐滿匙， 以松花江為匙域劃定，做吉枃高端社匙樓盤引領(lǐng)。 市場引爆策略 線上推廣觃劃 戶外： 萬科邂逅松花江 老吉林，新生活 硬廣： 躍見繁華，步入經(jīng)典 百年濱江 尊崇傳承 短信： 臨江而居 ——丐界級城市癿丐界級生活夢想（濱江價值） 萬科城，開啟松花江濱江人居時代（區(qū)域價值） 一江，一人生（人群對位） 市場引爆策略 線下推廣觃劃 渠道客戶積累活動： 中國銀行／建設(shè)銀行／工商爭行／