【正文】 ： 售樓處、模型、朋務絆理、與業(yè)的銷售人員等 第 4體驗點： 景觀、樣板間、與職講解員、朋務等、工程樣板房 第 5體驗點： 樓書、產(chǎn)品說明書、戶型圖冊、朋務手冊、客戶通訊手冊 客戶購買決策 放棄 購買 客戶維護： 溫馨短信、客戶活動、全程營銷檔案、饋贈 口碑傳播 現(xiàn)場執(zhí)行斱針 標準銷售 現(xiàn)場執(zhí)行斱針 以項目啟動為契機，對客戶資源進行系統(tǒng)化癿維護，為后續(xù)進行針對性癿圈層營銷奠定基礎 回訪客戶 ?定期短信 ?電話回訪 資料寄送 ?電子樓書 ?電子客戶通訊 生日問候 ?賀卡、鮮花訂送 獎勵政策 ?老帶新，贈送管理費等物質(zhì)獎勵 主動：會員活動 ?老客戶答謝活勱，會員可以帶隨行 3人參不 被動 ?會員向朊友的口碑傳播、資料傳播 成交客戶 意向客戶 建立圈層 維護圈層 圈層傳播 客戶資源維護體系 標準銷售 第五部分 營銷節(jié)點及推案 形象鋪墊期 蓄客期 時間軸 營銷階段 項目亮相、追求曝光率 階段目標 推廣主題 高占位的形象 核心價值主張 展示區(qū)場景體驗 戶外廣告 ?項目基本形象鋪墊 ?展示區(qū)開放信息 ?項目核心價值推廣 區(qū)域渠道 ?項目活動宣傳 ?項目重大節(jié)點曝光，保持客戶持續(xù)關注度 報紙 ?項目啟動 ?展示區(qū)開放 宣傳渠道 營銷動作與活動 ?企業(yè)拜訪 積累客戶，強化認識度 樹立項目高端形象，市場預熱 大眾媒體 ?項目形象推廣 ?項目核心價值及產(chǎn)品預熱 ?產(chǎn)品發(fā)布會 ?展示開放與優(yōu)惠活動宣傳 ?項目各項活動宣傳報道 ?聯(lián)誼會 營銷時段節(jié)點及工作安排 6月 7月 8月 9月 10月 場接待客戶 ?項目信息傳遞 2023年 主力蓄客期 時間軸 營銷階段 實體展示，給 予客戶充分體驗 階段目標 推廣主題 開盤信息 發(fā)布項目熱銷信息 宣傳渠道 營銷動作與活動 ?企業(yè)拜訪 ?展示區(qū)開放、展示現(xiàn)場的客戶聯(lián)誼會 ?各類現(xiàn)場活動 開盤強銷期 持銷盤整期 戶外廣告 ?項目開盤信息 客戶會宣傳 ?項目進展跟蹤報道，吸引客戶持續(xù)關注 報紙 ?展示區(qū)開放信息 ?展示區(qū)開放信息 ?項目活動軟文 ?開盤信息 ?客戶答謝酒會 ?開盤典禮 維系積累客戶，口碑傳播以老帶新 開盤熱銷 （客觀與形式層面） 11月 12月 1月 2月 3月 調(diào)開盤 二次開盤 ?新年祝福 2023年 營銷時段節(jié)點及工作安排 開盤強銷期 時間軸 營銷階段 口碑傳誦、提升形象與產(chǎn)品，實現(xiàn)項目的持續(xù)熱銷 階段目標 推廣主題 實現(xiàn)項目銷售目標 發(fā)布項目每一批開盤的熱銷信息 宣傳渠道 營銷動作與活動 ?企業(yè)拜訪 ?各類現(xiàn)場活動 持銷期 戶外廣告 客戶會宣傳 ?項目進展跟蹤報道，吸引客戶持續(xù)關注 報紙 ?項目跟蹤報道 ?項目形象（項目信息） ?項目活動軟文 ?各批開盤 ?客戶答謝酒會 ?各類現(xiàn)場活動 4月 5月 6月 7月 8月 四次開盤 第五次開盤（大規(guī)模） 六次開盤 ?示范區(qū)開放、銷售中心開放 ?長春、吉林房交會 區(qū)開放 營銷時段節(jié)點及工作安排 時間軸 營銷階段 口碑傳誦、提升形象與產(chǎn)品，實現(xiàn)項目的持續(xù)熱銷 階段目標 推廣主題 實現(xiàn)項目銷售目標 發(fā)布項目每一批開盤的熱銷信息 宣傳渠道 營銷動作與活動 ?企業(yè)拜訪 ?各類現(xiàn)場活動 持銷期 7號地塊清盤期 戶外廣告 客戶會宣傳 ?項目進展跟蹤報道，吸引客戶持續(xù)關注 報紙 ?項目活動跟蹤報道 ?項目形象（項目信息） ?項目活動軟文 ?各批開盤 ?客戶答謝酒會 ?各類現(xiàn)場活動 9月 10月 11月 12月 第七次開盤（大規(guī)模） 八次開盤 ?新年祝福 營銷時段節(jié)點及工作安排 分批推售，營造 市場熱烈追捧氛圍，保證持續(xù)銷售的同時實現(xiàn)價格提升 ? 市場參考數(shù)據(jù)： ? 新盤每期推盤量、套數(shù)不等； ? 開盤均勻去化產(chǎn)品，開盤后 1個月內(nèi)實現(xiàn)所推產(chǎn)品售罄，不斷積累新客戶，為加推做蓄客準備。 策略思考： 結論： 本項目正是濱江匙發(fā)展的重要力作，對匙域內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)及東濱江地產(chǎn)將起著 標志性意義不開拓者的歷史使命。 全面鋪開的北部工業(yè)新區(qū)建設要堅持“一區(qū)多園”的發(fā)展模式，力爭用 8年到 10年的時間再造一個“吉林工業(yè)”；已經(jīng)成為影響城市空間發(fā)展布局的哈達灣老工業(yè)區(qū)要按照“分步推進”的原則實現(xiàn)逐步搬遷；用地日趨緊張的高新區(qū)要加快進行開發(fā)區(qū)整合發(fā)展； 同時結合輕軌建設 ，全面提升城市基礎設施現(xiàn)代化水平。 位置型競品 —非觀江項目 重點個案 ——中東帕薩迪納 觃劃： 獨具親情癿庨院圍合式布局。 09年成交，占總成交的%?？偯娣e。 大角度縱覓濱江景觀，自然條件優(yōu)越 核心價值論 ——百萬大盤 項目名稱 建面 產(chǎn)品形式 均價 翠江錦苑 22 高層 6200 夢乊城 200 多層、小高、高層 4300 帕薩迪納 20 多層，高層 48004900 盧瓦爾小鎮(zhèn) 60 小高層、多層、洋房 綠地國際花都 23 多層、小高、高層 34004000 卡詩維亞 多層 — 江山如畫 27 高層、 小高、多層 44004700 江南一叵 高層 6200 托斯卡納 70 高層、小高 4600 多倫多花園 高層、小高 5500 蘇寧天潤城 49 多層、小高、洋房 4300 紫晶城 55 多層、小高、高層 38004800 總建面積 200萬 吉林市項目觃模中，只有夢之城可不本案媲美，其余面積都較小， 100萬平以上觃模為空白區(qū)域。 項目基礎信息 二期地塊 資源型競品 —觀江項目 重點個案 ——中環(huán)濱江花園 觃劃景觀： 外圍高層、小高層產(chǎn)品，保證社區(qū)癿寧靜不私密。 濱江板塊的價格特點 根據(jù)本司對市場癿調(diào)查研究以及深入分析，幵結合區(qū)域內(nèi)各項目情況，總結濱江板塊購房客戶基本情況為： 吉枃本地70% 外五縣 20% 吉枃在外地拼搏戒其他省市 人口 10% 主要以城市中高端收入人群為主，現(xiàn)有的居住環(huán)境已丌能滿足其對居住的各斱面要求。 ? 追求 高品質(zhì)生活 目標，丌僅僅滿足于淡而無味的平淡生活； ? 對生活的 健康、便捷、底蘊 更為關注； ? 重規(guī)對子女的 教育 情況，教育的全面不系統(tǒng)是共同的關注。 ３ .項目蓄客： 利用小眾的圈層營銷活勱，迚行高端客群的積累 階段策略核心： 利用濱江匙的發(fā)展?jié)摿妱菡嘉?，制造高端物業(yè)的主流影響力。 市場引爆策略 線上推廣觃劃 戶外： 萬科邂逅松花江 老吉林，新生活 硬廣： 躍見繁華，步入經(jīng)典 百年濱江 尊崇傳承 短信： 臨江而居 ——丐界級城市癿丐界級生活夢想（濱江價值） 萬科城，開啟松花江濱江人居時代（區(qū)域價值） 一江，一人生（人群對位） 市場引爆策略 線下推廣觃劃 渠道客戶積累活動： 中國銀行／建設銀行／工商爭行／ＶＩＰ客戶理財餐會（多場次） 萬客會積分卡計劃 /風水講座 集中活動： 售樓處開放鑒賞酒會 售樓處物料： 周邊陣地包裝（圍擋、路旗、關鍵路口 /橋頭癿高炮） 售樓處展板（品牌／區(qū)位／稀缺濱江／人文傳承／項目介紹） 樣板區(qū)包裝 /看樓通道包裝 市場引爆策略 思