【正文】 ? 日夜展示，更具視覺(jué)沖擊力，以最貼近的方式將品牌信息隨時(shí)隨地地傳遞個(gè)消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者具有持久的影響力。 我們賣的是一個(gè)賺錢系統(tǒng)，商鋪只是一個(gè)載體。 49 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目命名建議 50 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略 51 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略 ?建立投資防火墻 投資商鋪是一項(xiàng)有一定風(fēng)險(xiǎn)的交易 ， 且投資者一般較理性 ，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮的比較多 。 投資決策分析 39 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 ● 客戶存在購(gòu)買恐懼。依附于新城建設(shè)而蓬勃發(fā)展的外圍地區(qū)商鋪，由于其良好的成長(zhǎng)性，廣受順德投資客的關(guān)注。 33 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 第一類投資群體： 私營(yíng)業(yè)主 、 企業(yè)中高管理人員 、 公務(wù)員 、 高級(jí)白領(lǐng) 、 年輕成功人士等 ● 第二類投資群體： 周邊鎮(zhèn)的高儲(chǔ)蓄群體，希望通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定收益； ● 第三類投資群體： 外地來(lái)順德投資者 34 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 收入：家庭年收入為 8萬(wàn)元以上 （ 以投資支出占總收入20%～ 40%來(lái)計(jì)算 ） ●特征：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，熟悉順德，有廣泛的社交關(guān)系，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，多投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 ? 數(shù)字表明，順德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全省平均數(shù)（ ）多出 ，高 %.支出比全省平均數(shù)的 ，高 %。 23 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 24 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ? 根據(jù)在地段、規(guī)模、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)客戶群等方面的特性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為： 名店坊、天佑城、盈信城市廣場(chǎng) 嘉信城市廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)等 25 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目要素一覽表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 業(yè)態(tài)布局 工程進(jìn)度 項(xiàng)目定位 名店坊 大良東區(qū) 超 7萬(wàn)㎡ 超寬廣場(chǎng) 、 旗艦店 、 特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū) 今年 9月動(dòng)工 ， 明年 10月竣工 ， 11月開業(yè) 大型多功能主題購(gòu)物中心 天佑城 容桂 桂洲大道 超 8萬(wàn)㎡ 大型百貨 、 連鎖超市 、 美食世界 、 娛樂(lè)天地 、 文化書城 預(yù)計(jì)明年 3月封頂 ，年中開業(yè) 順德城市新坐標(biāo) 多元化商業(yè)廣場(chǎng) 盈信城市 廣場(chǎng) 龍江鎮(zhèn) 東華路 約 16萬(wàn)㎡ 購(gòu)物 、 娛樂(lè) 、 飲食 、 游樂(lè) 、康體 、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 、 商務(wù)公寓 分三期開發(fā) ， 首期明年元月 1日開業(yè) 游樂(lè) MALL式商業(yè)步行街 現(xiàn)代樂(lè)園式商業(yè)王國(guó) 嘉信城市 廣場(chǎng) 新城區(qū) 約 14萬(wàn)㎡ 美加式的時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng) ，新加坡式休閑購(gòu)物長(zhǎng)廊 今年 5月已經(jīng)試業(yè) 家庭式商場(chǎng) 順聯(lián)廣場(chǎng) 陳村 超 12萬(wàn)㎡ 集購(gòu)物 、 飲食 、 休閑 、 娛樂(lè)等六大功能于一體 7月 28日奠基 華南首個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物ＷＡＬＫ 26 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié) ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、規(guī)模、規(guī)劃、地段上都不具絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 正因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境無(wú)法滿足消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求 ， 因此導(dǎo)致了 消費(fèi)額大量外流 的現(xiàn)狀 。 18 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)的主要特點(diǎn) ● 街鋪為主 ， 大型商場(chǎng)快速崛起 目前，順德的商用物業(yè)仍然以街鋪為主導(dǎo)，街鋪是居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所，也是投資者投資商鋪的主要渠道。順?lè)骞珗@作為順德未來(lái)重要的旅游、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)地，其品牌和功能正好可以成為包裝本項(xiàng)目的重要載體。 ?由于順德經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高 ， 消費(fèi)者的中高端消費(fèi)需求巨大 ， 但目前還缺乏真正意義上的大型中高端商業(yè)物業(yè) ，無(wú)法滿足順德消費(fèi)者的需要 ， 導(dǎo)致順德中高端消費(fèi)大量外流 。 本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總 、 分析和整理 ， 本著實(shí)事求是 ， 對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則 ，編制出本營(yíng)銷推廣方案 。 ● 本次策劃工作在初步的調(diào)查研究基礎(chǔ)上 ， 通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ， 為項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作提供科學(xué)和全面的決策依據(jù) 。 ?本項(xiàng)目憑借已形成的高檔品牌形象 ， 在商業(yè)規(guī)劃上向中高端傾斜 ， 順藤摸瓜 ， 必可順利切入這塊巨大市場(chǎng) ， 搶占市場(chǎng)先機(jī) 12 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (2) 地段： ? 本項(xiàng)目坐落于順?lè)骞珗@旁，處于城東板塊和順?lè)迳桨鍓K的復(fù)合地段，地理位置十分優(yōu)越。 14 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (4) 規(guī)模： 本項(xiàng)目一期商業(yè)建筑面積 13000平方米 ， 二期商業(yè)建筑面積 63000平方米 ， 共計(jì)約 76000平方米 。一些中型超市、綜合性百貨商場(chǎng)緩慢發(fā)展，但總體而言，規(guī)模不大。 ? 近年來(lái) ， 順德進(jìn)入了以城市化建設(shè)為主題的二次創(chuàng)業(yè)進(jìn)程 ， 商業(yè)化被提升到前所未有的高度 ， 商業(yè)現(xiàn)代化 、 商場(chǎng)規(guī)?；?、 消費(fèi)本地化 成為城市化建設(shè)的重中之重 。 ? 從表中可以看出， 五大商場(chǎng) 加上本項(xiàng)目基本上都在這一兩年內(nèi)全部推出，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)，還是對(duì)投資市場(chǎng)，都將帶來(lái)巨大壓力。上半年順德商品銷售總額為 214億元，同比增幅達(dá) %。 35 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 投資者需求分析 ●偏愛沿街商鋪 目前，投資商鋪的類型中，由于投資者對(duì)客流量和消費(fèi)模式的基本判斷決定了傳統(tǒng)的沿街商鋪還是主要的投資類型，占了投資需求的６成左右。當(dāng)然這類商鋪比傳統(tǒng)商鋪市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)變動(dòng)因素相對(duì)高一些，高回報(bào)同時(shí)也帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。商鋪是一項(xiàng)巨大的投入，而且有一定風(fēng)險(xiǎn)，客戶購(gòu)買十分小心。 因此 ， 從顧客角度出發(fā) ， 我們有必要建立相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制 ， 也就是建立投資防火墻 ， 來(lái)確保投資者的風(fēng)險(xiǎn)最小化 、 收益最大化 。 營(yíng)銷操作上，我們將扮演消費(fèi)者的投資顧問(wèn)的角色，傳播投資知識(shí)，提供投資前的咨詢考察、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)，投資中的金融、法律服務(wù)，投資后的市場(chǎng)信息服務(wù)等一站式投資解決方案。 ? 戶外廣告可以以較低的成本增加消費(fèi)者對(duì)廣告的接觸頻次，加深消費(fèi)者對(duì)品牌的印象，具有顯著的媒體放大效果。 ? 確定投放的量度 : 每個(gè)地方保持 400500GRPs（收視點(diǎn)）的曝光 80 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 報(bào)紙戰(zhàn)略 ? 確定投放的報(bào)紙 : 選擇《廣州日?qǐng)?bào)》作為覆蓋全省的報(bào)紙媒體 選擇《 《廣州日?qǐng)?bào)佛山新聞》、《佛山日?qǐng)?bào)》、《珠江商報(bào)》作為重點(diǎn)城市的補(bǔ)充媒體