【正文】 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 三月 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 10:35:1010:35:1010:353/28/202320231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 三月 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。March上午 10:35:10三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。28,28,內(nèi)外兩線考評(píng)機(jī)制 名倫作業(yè)考評(píng)體系考評(píng)機(jī)制泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告u 項(xiàng)目可行性論證報(bào)告解析 u 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)介紹（建筑設(shè)計(jì)理念、園林設(shè)計(jì)理念、案名釋義等）u 開(kāi)發(fā)商背景及相關(guān)公司背景介紹（建筑設(shè)計(jì)公司、建筑公司、監(jiān)理公司、物業(yè)公 司）u 項(xiàng)目周邊地理環(huán)境介紹 u 安排項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及環(huán)境調(diào)研與熟悉u 銷售流程培訓(xùn)u 圍繞關(guān)系營(yíng)銷和服務(wù)營(yíng)銷，開(kāi)展由理論到技能的培訓(xùn)工作并且要求熟練掌握項(xiàng)目答 客問(wèn)、銷售技巧u 入職考核項(xiàng)目情況培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容二泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 策略四返租式銷售，根據(jù)返租模式不同，確定不同的價(jià)格：如果銷售工作非常主動(dòng)，則在初步價(jià)格的基礎(chǔ)上增加相應(yīng)的前期運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用銷售，且在物業(yè)交付時(shí)支付租金，按年支付；如果銷售工作相對(duì)被動(dòng)，則在初步價(jià)格的基礎(chǔ)上增加前 1年、 3年的租金，采取即買即返的方式，甚至 “ 借錢買鋪 ” 的方式銷售。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告招商銷售 — 銷售策略銷售基本原則基本原則三銷售給使用型商家，在招商的同時(shí)進(jìn)行。電話、信函與登門拜訪泰安國(guó)際會(huì)展中心 本項(xiàng)目屬于政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，可以為商戶申請(qǐng)一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告招商銷售 — 招商策略招商的基本原則第五基本原則核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋。第二基本原則要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告招商銷售 — 常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)關(guān)系消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者投資者提供場(chǎng)所給經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，獲取價(jià)值經(jīng)營(yíng)者從投資者手中得到經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。如果衛(wèi)星店和自用型中小商家數(shù)量不足，但銷售勢(shì)能強(qiáng)大，則返租模式中同樣不采取過(guò)度激勵(lì)措施。如果品牌主力商家，只愿意租賃部分面積 50年，則根據(jù)其租賃的面積確定其價(jià)格，價(jià)格未必滿足 開(kāi)發(fā)商 30%投資回報(bào)率，主要利用其品牌效應(yīng)，拉升剩余面積的價(jià)格、提高剩余面積的銷售價(jià)格。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位 —— 高檔商城（內(nèi)含主力商超），和產(chǎn)品的特殊屬性：只能出售 50年使用權(quán)及市場(chǎng)分析和項(xiàng)目分析等，可以確定項(xiàng)目的營(yíng)銷模式營(yíng)銷模式 — 幾種模式的變通營(yíng)銷模式依據(jù)產(chǎn)品特殊屬性項(xiàng)目基本特征市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)商要求目標(biāo)商家要求長(zhǎng)期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要求項(xiàng)目營(yíng)銷模式泰安國(guó)際會(huì)展中心 10% 泰安國(guó)際會(huì)展中心 則本項(xiàng)目可售價(jià)格可定為： （ 34） 元 /◆ 但是，任何一種操作方式所制定的價(jià)格，都是建立在產(chǎn)品相對(duì)真實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)之 上的。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購(gòu)物中心基于對(duì)產(chǎn)品所處環(huán)境、產(chǎn)品各項(xiàng)屬性的認(rèn)識(shí)和 SWOT分析，以及我們對(duì)形象力的要求，可以給產(chǎn)品這樣的形象定位：泰城泰山，首席中央購(gòu)物中心 （以城市為坐標(biāo)，凸現(xiàn)城市與名山，將項(xiàng)目的定位拉到最高端）城市中央，首席購(gòu)物中心 （ 借用老商圈概念，引導(dǎo)新城市中央商圈） 泰安國(guó)際會(huì)展中心 所以要求項(xiàng)目的形象力要強(qiáng)，具有快速傳播、快速穿透、并讓目標(biāo)客戶快速反應(yīng)的特點(diǎn)。高檔商場(chǎng)？酒店？批發(fā)城？服裝城？ 電子城？綜合商業(yè)街？ 專業(yè)賣場(chǎng)？布藝城 ……美食街？但我們必須通過(guò)周密系統(tǒng)而務(wù)實(shí)的思考來(lái)辨別我們所面對(duì)的機(jī)會(huì)和資源與限制條件，以確保產(chǎn)品營(yíng)銷的利潤(rùn)最大化和風(fēng)險(xiǎn)最低以及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的成敗。泰安國(guó)際會(huì)展中心 地上為大規(guī)劃下的時(shí)代廣場(chǎng)；地下兩層為建面 33000平米的商業(yè)空間；地下二層為與會(huì)展中心共用的停車場(chǎng)。最高利潤(rùn)泰安國(guó)際會(huì)展中心 項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告宏觀背景大落大期后趨于穩(wěn)定；泰安城市在大規(guī)劃框架下快速發(fā)展；一個(gè)處于城市重要戰(zhàn)略區(qū)位的大性商業(yè)綜合體；將與城市互動(dòng)式經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、大型綜合商城的匯聚在一個(gè)項(xiàng)目；我們可以參考同時(shí)可以想象其對(duì)一個(gè)三線城市所產(chǎn)生的震撼！ 會(huì)展經(jīng)濟(jì)、五星級(jí)酒店帶動(dòng)效應(yīng)、商業(yè)集群效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)、運(yùn)營(yíng)城市 …… 一系列關(guān)于項(xiàng)目的關(guān)鍵詞都將提上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的研究日程！泰安國(guó)際會(huì)展中心 項(xiàng)目周邊 3公里范圍內(nèi)，成熟住宅區(qū)多大為 3年前的建筑，人口大約在 5萬(wàn)人左右；由于區(qū)域內(nèi)可改造空間大、空域用地多，目前在建產(chǎn)品較多：中高檔住宅、寫字樓、酒店、娛樂(lè)等多種符合中高端人群生活、辦公、消費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)品正在快速開(kāi)發(fā)中，未來(lái) 3年項(xiàng)目周邊中高端人群將會(huì)再快速增加 5萬(wàn)人左右。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景商場(chǎng)項(xiàng)目個(gè)案分析基本信息位置 火車站東臨開(kāi)發(fā)商 銀座地產(chǎn)規(guī)模 總建筑面積 9000平米 日 以服裝、小吃、旅游紀(jì)念品等為主的休閑一條街青年路 48元 /㎡ 商業(yè)區(qū) 租金 業(yè)態(tài)財(cái)源街 512元 /㎡ 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，已經(jīng)漸趨成熟；中低高檔以區(qū)域劃分明顯；高層、小高層、多層因開(kāi)發(fā)時(shí)間表現(xiàn)較為明顯。2023年泰安房地產(chǎn) 投資 ,較2023年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 5%左右，房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。其核心意義將隨著城市發(fā)展逐漸體現(xiàn)。泰安國(guó)際會(huì)展中心 基準(zhǔn)利率的再三下調(diào)、貸款政策的放松和各種優(yōu)惠、四萬(wàn)億的政策救市、外資包括各種熱錢的涌入直接豐富了對(duì)資金強(qiáng)烈需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使其快速恢復(fù)元?dú)?。從貨幣政策?lái)看他們也不可能抗?fàn)?，因?yàn)槟壳肮┬璨黄胶獾氖袌?chǎng)背景下他們看到：即便他們不買，開(kāi)發(fā)商的房子也在賣、而且是越賣越貴。這樣既可以不影響房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也削弱了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)民生的影響以及泡沫過(guò)快發(fā)生導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的層面看 中國(guó)的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策面影響最大的兩個(gè)市場(chǎng)。首先看市場(chǎng)供需層面 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先決定于市場(chǎng)的供需關(guān)系。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告前言 泰安市動(dòng)態(tài)國(guó)際會(huì)展中心，位處城市經(jīng)濟(jì)、政治戰(zhàn)略發(fā)展要地，包括多種高檔商業(yè)物業(yè)，是典型的三線城市大型商業(yè)綜合體；其對(duì)城市發(fā)展、對(duì)自身開(kāi)發(fā)的多種效應(yīng)都將隨著開(kāi)發(fā)的推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)。 本方案解決的招商、營(yíng)銷主體為本項(xiàng)目會(huì)展中心前面、時(shí)代廣場(chǎng)的地下商業(yè)部分。中國(guó)地域廣闊，區(qū)域差異大，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需差異更大。這里且不說(shuō)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一、不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)，單說(shuō)土地收入對(duì)財(cái)政收入的影響和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的理想目標(biāo)。這樣的結(jié)論同樣適用于濟(jì)南政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。從成本變化來(lái)看各種跡象和數(shù)據(jù)顯示：通脹已成定局，各種房地產(chǎn)原材料鋼筋、水泥也在漲價(jià)，尤其主要 “ 原材料 ” 土地價(jià)格也在不斷呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，中國(guó)最大的商家 —— 政府，以土地不可再生等種種理由，土地越賣越貴，促使很多項(xiàng)目的土地房?jī)r(jià)比超過(guò) 30%甚至 50%，房子的價(jià)格沒(méi)有理由要越來(lái)越低；尤其房地產(chǎn)的運(yùn)作模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須是大資金的流動(dòng)，必須是大資源的整合，房市不拐，房?jī)r(jià)不跌泰安國(guó)際會(huì)展中心 寬松貨幣政策對(duì)市場(chǎng)的良性刺激在和政府通脹憂慮并列的時(shí)候，政府將在這之間權(quán)衡并適度調(diào)整，選擇盡量?jī)烧呒骖櫟牟呗?。長(zhǎng)率都保持在 13%以上的高位，但 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告日本，富士山 美國(guó)，舊金山 瑞士，阿爾卑斯山 中國(guó)，泰山 與世界其他以山文明的城市相比，泰安的發(fā)展顯得基礎(chǔ)薄弱，但是同時(shí)昭示了巨大的空間。北部近山環(huán)山區(qū)嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，主要以居住、旅游觀光業(yè)為主，并輔以一定的商務(wù)、商業(yè)功能。泰安房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2023年 施工面積 ，竣工面積 ，受整體市場(chǎng)影響，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)不同比例的下降。2023年，泰安市市區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)總量呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，企穩(wěn)回暖跡象明顯，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。泰安房地產(chǎn)，住宅市場(chǎng)趨于成熟泰安房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)板塊劃分西部開(kāi)發(fā)區(qū)中高檔板塊北部近山高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開(kāi)發(fā)區(qū)中低檔板塊長(zhǎng)城路中高檔板塊旅游開(kāi)發(fā)區(qū)中高檔板塊西部開(kāi)發(fā)區(qū)中高檔板塊泰安國(guó)際會(huì)展中心 日 餐飲、禮品、服飾泰安國(guó)際會(huì)展中心 戶型 30126㎡，共計(jì) 112套價(jià)格 一期一層 1700025000，二層 1000011000商城商業(yè) 2500033000，二層 1400016000共建商業(yè)一層 20230，二層 12023開(kāi)盤時(shí)間 2023年底入住時(shí)間 2023年銷售狀況 2023年售出 73套，銷售面積 5900㎡；目前已售罄。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告環(huán)境和背景 — 產(chǎn)品特征33000㎡地下兩層層商業(yè) +地下二層停車場(chǎng)本方案目標(biāo)物業(yè)，為會(huì)展中心前廣場(chǎng)下的商業(yè)，包括地下一層、二層 33000平米的商業(yè)，和地下二層停車場(chǎng)。地下商業(yè)部分，可操作空間大，方式靈活；但是地下商業(yè)部分只能出售 50年使用權(quán)，不能出售產(chǎn)權(quán)。以大帶小，以小推大，不可無(wú)限制的利用大盤效應(yīng)而忘記在小 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告核心思辨 — 業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心 +超市購(gòu)物中心 +超市 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告核心思辨 — 產(chǎn)權(quán)出售與出租出售產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的思辨出售使用權(quán)的優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：價(jià)格相對(duì)較低 便于與購(gòu)買使用權(quán)或租賃的主力店合作劣勢(shì)：難以取得買方信任 購(gòu)買面積??；銷售操作難度大，推廣費(fèi)用高 在一定程度上對(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)依賴程度較高出售產(chǎn)權(quán)的優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：常規(guī)銷售，容易被市場(chǎng)接受 營(yíng)銷操作相對(duì)容易 買方可以貸款，購(gòu)買面積相對(duì)較大，物業(yè)分割容易劣勢(shì)：相對(duì)出售使用權(quán)價(jià)格較高解決之道強(qiáng)化推廣，提高客戶對(duì)產(chǎn)品的信任度，尤其強(qiáng)化項(xiàng)目體量、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目等多重宏觀優(yōu)勢(shì)；通過(guò)計(jì)算以符合出售使用權(quán)的價(jià)格銷售，并適當(dāng)采用合理的價(jià)格策略；引進(jìn)主力店，強(qiáng)化客戶信任度；采用合理的營(yíng)銷策略面積化小，采取靈活面積銷售策略；增加客戶信任度的其他手段。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析劣勢(shì)分析（ Weakness） 泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)形象定位泰城，首座體驗(yàn)式購(gòu)物廣場(chǎng)定位原則：定位鐵三角 —— 贏得市場(chǎng)的法寶創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異 引導(dǎo)需求泰城，首座生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心獨(dú)特的營(yíng)銷方式，第三代投資法則?！? 所以，我們首先依據(jù)項(xiàng)目目前的周邊市場(chǎng)行情，和商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)的諸多原則，確 定項(xiàng)目的相對(duì)真實(shí)價(jià)格。㎡ /天 *365天 *（ 812年） =87601750