【正文】 三月 21三月 2123:12:1323:12:13March 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:12:1323:12:1323 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。“ 第一地產(chǎn) ” 看房欄目套餐4月前完成商業(yè)街包裝12月11月10月9月8月7月6月5月4月第四階段第二階段 第三階段第一階段主題活動(dòng)圈層活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)項(xiàng)目 slogan：貴在生活本真項(xiàng)目口 號(hào)：安靜地打動(dòng)世界演繹方法：現(xiàn)代且溫潤(rùn) 樸素的幸福 純粹的自然The end靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。以搜房、新浪、一財(cái)會(huì)客廳為主， 4月份投放間隔性硬廣，其余以專(zhuān)題軟文、新聞為主，平均每周 1篇電視： 《 都市住宅 》 4月別冊(cè)、正刊 1P硬廣 +4P軟文線(xiàn)上用足一財(cái)資源，從報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視全面切入，輔以部分其他主流網(wǎng)站和紙煤網(wǎng)絡(luò)： （硬廣）雜志： 一財(cái)通脹危機(jī)投資方向論壇216?，F(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)： 翡翠會(huì)圈層活動(dòng)，邀約客戶(hù)到訪(fǎng)五玠坊，傳遞產(chǎn)品價(jià)值，提高項(xiàng)目知名度。開(kāi)盤(pán)蓄客策略 — 深耕浦東 深挖圈層Part 5根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的居住情況，針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性推廣（可投放數(shù)約 150000+份），進(jìn)一步積累客戶(hù)資源重點(diǎn)居住區(qū)針對(duì)聯(lián)洋、小陸家嘴區(qū)域中高端住宅項(xiàng)目進(jìn)行社區(qū)定點(diǎn)投放經(jīng)濟(jì)型別墅針對(duì)項(xiàng)目輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目改善型客戶(hù)進(jìn)行推廣面積升級(jí)客戶(hù)深挖針對(duì)三林及周邊地區(qū)面積改善型客戶(hù)重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目針對(duì)五玠坊項(xiàng)目及萬(wàn)科品牌主要競(jìng)品 ——仁恒集團(tuán)旗下項(xiàng)目進(jìn)行客戶(hù)攔截營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 蓄客Part 5社區(qū)直投計(jì)劃DM直投配合數(shù)據(jù)庫(kù)公司，對(duì)區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行DM直投、推廣五玠坊項(xiàng)目，拓展客戶(hù)資源中介門(mén)店聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)區(qū)域內(nèi)主營(yíng)高端項(xiàng)目的中介門(mén)店，針對(duì)業(yè)主及租客進(jìn)行推廣，深度挖掘高端客戶(hù)資源。）216。 公司支持Part 4示范區(qū)開(kāi)放條件（ 4月份）216。取證時(shí)間：開(kāi)工后 4個(gè)月，最早 8月份。中西櫥設(shè)計(jì)蓄客方式 具體 B類(lèi)客戶(hù)數(shù) C類(lèi)客戶(hù)數(shù) D類(lèi)客戶(hù)數(shù)URBN來(lái)訪(fǎng)邀約 邀約客戶(hù)到 urbn進(jìn)行一對(duì)一接待 7 130 101活動(dòng) 三場(chǎng)項(xiàng)目推介會(huì) +第五園活動(dòng) 1 56 33巡展 聯(lián)洋大拇指廣場(chǎng) +古北家樂(lè)福 2 182 212溫州推介 溫州進(jìn)行客戶(hù)推介 1 49 30總計(jì) 11 417 397從前期客戶(hù)的積累渠道上看，雖然我們之前并沒(méi)有做大的推廣動(dòng)作，但是從 call客，網(wǎng)絡(luò)，巡展等手段看，不僅僅積累的是浦東客戶(hù)，特別是 Call客基本上涵蓋全市性的所有高端數(shù)據(jù)庫(kù)資源。 五玠坊 12年上市建議今年多走量， 合理價(jià)格 入市，掌握 推盤(pán)契機(jī) ，深度挖掘 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) ，針對(duì)現(xiàn)行 政策提出應(yīng)對(duì)方案 ，鎖定 需求客戶(hù) ，以此來(lái)在市場(chǎng)突圍！Part 2Part 3Part 1報(bào)告內(nèi)容Part 4Part 5客戶(hù)分析和總結(jié)五玠坊運(yùn)營(yíng)策略及公司支持高端市場(chǎng)及競(jìng)品分析營(yíng)銷(xiāo)大策略（蓄客策略、推廣策略）價(jià)值點(diǎn)梳理及產(chǎn)品建議推導(dǎo)依據(jù)– 前期積累 800組有效客戶(hù)，作為目標(biāo)客戶(hù)研判的基礎(chǔ)– 通過(guò)浦東區(qū)域內(nèi)，典型競(jìng)品案例：浦東星河灣、森蘭雅苑成交客戶(hù)分析，進(jìn)行系數(shù)修正 客戶(hù)分析Part 2研究時(shí)間： ─，成交 204套客戶(hù)研究 客戶(hù)樣本 — 仁恒森蘭成交客戶(hù)Part 2【 成交客戶(hù)參考 —— 仁恒森蘭 】? 居住區(qū)域：浦東 60%，浦西 30%，外地 10%? 籍貫：上海人 35%，新上海人 55%，外籍 10%? 年齡： 3040歲 36%， 4050歲 48%，其他 16%? 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 40%，四口之家 40%，三代同堂20%? 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自住 45%，投資 20%，自住兼投資 35%? 工作性質(zhì)：企業(yè)高管 40%，私營(yíng)企業(yè)主 40%，其他 20%? 從事行業(yè)：金融 10%，貿(mào)易 20%，房地產(chǎn) 10%,物流10%，制 造業(yè) 25%，服務(wù)業(yè) 10%，其他 15%? 其他特征：有海外留學(xué)生活背景 20%特征： 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)有明顯地居住改善的體現(xiàn)； 老業(yè)主再購(gòu)及親友推薦占 6成； 整體以浦東地緣客戶(hù)為主，較為集中在金橋和外高橋區(qū)域的本地富貴階層以及少量外高橋保稅區(qū)和金橋出口加工區(qū)企業(yè)的高層管理人員； 主力為 3555歲中年； 客戶(hù)中新上海人占有相當(dāng)一部分的比例。216。、高層樓板價(jià) 13500元 /㎡主力面積 180400平方米在售存量 158套未推量 /月均去化套數(shù) /當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ） /競(jìng)品情況 嘉譽(yù)灣Part 1該案開(kāi)盤(pán)時(shí)間由去年延遲到目前尚未公開(kāi)，主要由于蓄客量不足；其以 4萬(wàn)以下均價(jià)入市，該價(jià)格顛覆了新江灣城一直以來(lái)的價(jià)格體系，很可能將撬動(dòng)整體板塊價(jià)格，樣板房開(kāi)放后，意向金 10萬(wàn)抵 30萬(wàn)，截止目前收籌 120組左右。元 /㎡在售存量 183套未推量 39769㎡月均去化套數(shù) 2當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）68210元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競(jìng)品情況 尚東鼎Part 1 目前在售聯(lián)排及疊加別墅，其中聯(lián)排別墅贈(zèng)送 115130平米地下室，總價(jià) 17002100萬(wàn) /套；疊加別墅，總價(jià) 11001500萬(wàn) /套；尚東鼎全年僅成交 13套，均為疊加別墅產(chǎn)品； 1235 5789 10 11 12 13223738484758594950636518 17 16 27 28 2932 31 3042 4315未上市已推總占地 202300㎡總建面 320230㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +別墅主力面積 180208㎡疊加別墅 336㎡樓板價(jià) 7430元 /㎡在售存量 271套未推量 56555㎡月均去化套數(shù) 41當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡ ）43677元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競(jìng)品情況 仁恒森蘭雅苑Part 1仁恒森蘭全年去化 204套，其中 180208㎡ 戶(hù)型去化最好，該面積段總價(jià)基本落在 800萬(wàn)以?xún)?nèi)區(qū)間；老客戶(hù)再購(gòu)和老客戶(hù)介紹成交比例超過(guò) 50%；明年 5月之前無(wú)新上市計(jì)劃，以去化庫(kù)存為主。浦東星河灣 剩余庫(kù)存均將于 2023年繼續(xù)銷(xiāo)售截止 2023年底，全市高端項(xiàng)目庫(kù)存量約 60萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì) 2023年高端公寓供應(yīng)量將達(dá) 8090萬(wàn)㎡以上市場(chǎng)供應(yīng)量較大，年內(nèi)可售存量預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加，高端項(xiàng)目供大于求的情況將更加顯著。仁恒森蘭核心賣(mài)點(diǎn)：仁恒高端品牌影響力； 外高橋國(guó)際社區(qū)規(guī)劃；我案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達(dá)性上占有優(yōu)勢(shì)； 我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其 32萬(wàn)方多物業(yè)形態(tài)，客戶(hù)購(gòu)成較為清晰單一，便于去化； 我案擁有會(huì)所、商業(yè)等自身配套設(shè)施，而森蘭則主要依托周邊板塊配套，自身并無(wú)商業(yè)配套設(shè)施。 2023年無(wú)新上市計(jì)劃，以去化庫(kù)存為主。主要的戶(hù)型為 180220㎡， 8米面寬的客廳，精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 10000元 /㎡嘉譽(yù)灣核心賣(mài)點(diǎn)：城市綜合體，自身配套齊全； 新江灣板塊品牌開(kāi)發(fā)商云集，逐漸成熟； 大面寬、短進(jìn)深戶(hù)型，主力面積 200220㎡ ，客廳面寬 8米我案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其綜合體多物業(yè)形態(tài)，客戶(hù)購(gòu)成較為清晰單一，便于去化； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 萬(wàn)科品牌影響力競(jìng)品情況 九龍倉(cāng)璽園Part 1總占地 60000平方米 就 11年高端市場(chǎng)的銷(xiāo)售流量來(lái)看，個(gè)別項(xiàng)目仍有年去化 8090套的成績(jī)，可見(jiàn) 五玠坊存在年度銷(xiāo)售 120套的機(jī)會(huì)點(diǎn) ；走量項(xiàng)目中，成交總價(jià) 1000萬(wàn)以下的流量最高，說(shuō)明 如明年要走量，入市價(jià)格尤為重要。研究時(shí)間： ─，降價(jià)后成交 80套客戶(hù)研究 客