【正文】 三月 21三月 2123:12:1323:12:13March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2111:12 下午 三月 2123:12March 23, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:12:1323:12:1323 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前?！?第一地產(chǎn) ” 看房欄目套餐4月前完成商業(yè)街包裝12月11月10月9月8月7月6月5月4月第四階段第二階段 第三階段第一階段主題活動圈層活動暖場活動項目 slogan：貴在生活本真項目口 號：安靜地打動世界演繹方法：現(xiàn)代且溫潤 樸素的幸福 純粹的自然The end靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。以搜房、新浪、一財會客廳為主， 4月份投放間隔性硬廣，其余以專題軟文、新聞為主，平均每周 1篇電視： 《 都市住宅 》 4月別冊、正刊 1P硬廣 +4P軟文線上用足一財資源，從報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視全面切入，輔以部分其他主流網(wǎng)站和紙煤網(wǎng)絡(luò)： （硬廣）雜志： 一財通脹危機投資方向論壇216?，F(xiàn)場活動： 翡翠會圈層活動，邀約客戶到訪五玠坊，傳遞產(chǎn)品價值，提高項目知名度。開盤蓄客策略 — 深耕浦東 深挖圈層Part 5根據(jù)目標(biāo)客戶的居住情況，針對重點區(qū)域進行針對性推廣（可投放數(shù)約 150000+份），進一步積累客戶資源重點居住區(qū)針對聯(lián)洋、小陸家嘴區(qū)域中高端住宅項目進行社區(qū)定點投放經(jīng)濟型別墅針對項目輻射區(qū)域經(jīng)濟型別墅項目改善型客戶進行推廣面積升級客戶深挖針對三林及周邊地區(qū)面積改善型客戶重點競品項目針對五玠坊項目及萬科品牌主要競品 ——仁恒集團旗下項目進行客戶攔截營銷策略 —— 蓄客Part 5社區(qū)直投計劃DM直投配合數(shù)據(jù)庫公司，對區(qū)域內(nèi)高端項目業(yè)主進行DM直投、推廣五玠坊項目，拓展客戶資源中介門店聯(lián)動聯(lián)動區(qū)域內(nèi)主營高端項目的中介門店，針對業(yè)主及租客進行推廣，深度挖掘高端客戶資源。）216。 公司支持Part 4示范區(qū)開放條件（ 4月份）216。取證時間：開工后 4個月，最早 8月份。中西櫥設(shè)計蓄客方式 具體 B類客戶數(shù) C類客戶數(shù) D類客戶數(shù)URBN來訪邀約 邀約客戶到 urbn進行一對一接待 7 130 101活動 三場項目推介會 +第五園活動 1 56 33巡展 聯(lián)洋大拇指廣場 +古北家樂福 2 182 212溫州推介 溫州進行客戶推介 1 49 30總計 11 417 397從前期客戶的積累渠道上看，雖然我們之前并沒有做大的推廣動作，但是從 call客，網(wǎng)絡(luò)，巡展等手段看，不僅僅積累的是浦東客戶，特別是 Call客基本上涵蓋全市性的所有高端數(shù)據(jù)庫資源。 五玠坊 12年上市建議今年多走量， 合理價格 入市，掌握 推盤契機 ，深度挖掘 產(chǎn)品價值點 ，針對現(xiàn)行 政策提出應(yīng)對方案 ，鎖定 需求客戶 ，以此來在市場突圍！Part 2Part 3Part 1報告內(nèi)容Part 4Part 5客戶分析和總結(jié)五玠坊運營策略及公司支持高端市場及競品分析營銷大策略（蓄客策略、推廣策略）價值點梳理及產(chǎn)品建議推導(dǎo)依據(jù)– 前期積累 800組有效客戶，作為目標(biāo)客戶研判的基礎(chǔ)– 通過浦東區(qū)域內(nèi)，典型競品案例：浦東星河灣、森蘭雅苑成交客戶分析，進行系數(shù)修正 客戶分析Part 2研究時間： ─，成交 204套客戶研究 客戶樣本 — 仁恒森蘭成交客戶Part 2【 成交客戶參考 —— 仁恒森蘭 】? 居住區(qū)域：浦東 60%，浦西 30%，外地 10%? 籍貫：上海人 35%，新上海人 55%，外籍 10%? 年齡： 3040歲 36%， 4050歲 48%，其他 16%? 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 40%，四口之家 40%，三代同堂20%? 購買動機：自住 45%，投資 20%，自住兼投資 35%? 工作性質(zhì)：企業(yè)高管 40%，私營企業(yè)主 40%，其他 20%? 從事行業(yè)：金融 10%，貿(mào)易 20%，房地產(chǎn) 10%,物流10%，制 造業(yè) 25%，服務(wù)業(yè) 10%，其他 15%? 其他特征：有海外留學(xué)生活背景 20%特征： 客戶購買有明顯地居住改善的體現(xiàn)； 老業(yè)主再購及親友推薦占 6成； 整體以浦東地緣客戶為主，較為集中在金橋和外高橋區(qū)域的本地富貴階層以及少量外高橋保稅區(qū)和金橋出口加工區(qū)企業(yè)的高層管理人員； 主力為 3555歲中年； 客戶中新上海人占有相當(dāng)一部分的比例。216。、高層樓板價 13500元 /㎡主力面積 180400平方米在售存量 158套未推量 /月均去化套數(shù) /當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ） /競品情況 嘉譽灣Part 1該案開盤時間由去年延遲到目前尚未公開，主要由于蓄客量不足；其以 4萬以下均價入市，該價格顛覆了新江灣城一直以來的價格體系，很可能將撬動整體板塊價格，樣板房開放后，意向金 10萬抵 30萬，截止目前收籌 120組左右。元 /㎡在售存量 183套未推量 39769㎡月均去化套數(shù) 2當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ）68210元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競品情況 尚東鼎Part 1 目前在售聯(lián)排及疊加別墅，其中聯(lián)排別墅贈送 115130平米地下室，總價 17002100萬 /套；疊加別墅，總價 11001500萬 /套；尚東鼎全年僅成交 13套，均為疊加別墅產(chǎn)品； 1235 5789 10 11 12 13223738484758594950636518 17 16 27 28 2932 31 3042 4315未上市已推總占地 202300㎡總建面 320230㎡容積率 建筑形態(tài) 小高層 +別墅主力面積 180208㎡疊加別墅 336㎡樓板價 7430元 /㎡在售存量 271套未推量 56555㎡月均去化套數(shù) 41當(dāng)前成交均價（元 /㎡ ）43677元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)約 10000元 /㎡競品情況 仁恒森蘭雅苑Part 1仁恒森蘭全年去化 204套，其中 180208㎡ 戶型去化最好，該面積段總價基本落在 800萬以內(nèi)區(qū)間；老客戶再購和老客戶介紹成交比例超過 50%；明年 5月之前無新上市計劃，以去化庫存為主。浦東星河灣 剩余庫存均將于 2023年繼續(xù)銷售截止 2023年底，全市高端項目庫存量約 60萬㎡。預(yù)計 2023年高端公寓供應(yīng)量將達 8090萬㎡以上市場供應(yīng)量較大，年內(nèi)可售存量預(yù)計將進一步增加，高端項目供大于求的情況將更加顯著。仁恒森蘭核心賣點：仁恒高端品牌影響力； 外高橋國際社區(qū)規(guī)劃；我案競爭優(yōu)勢：區(qū)域處于中環(huán)內(nèi)，在通達性上占有優(yōu)勢； 我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其 32萬方多物業(yè)形態(tài)，客戶購成較為清晰單一，便于去化； 我案擁有會所、商業(yè)等自身配套設(shè)施，而森蘭則主要依托周邊板塊配套，自身并無商業(yè)配套設(shè)施。 2023年無新上市計劃，以去化庫存為主。主要的戶型為 180220㎡， 8米面寬的客廳，精裝標(biāo)準(zhǔn)報價 10000元 /㎡嘉譽灣核心賣點：城市綜合體，自身配套齊全； 新江灣板塊品牌開發(fā)商云集，逐漸成熟； 大面寬、短進深戶型，主力面積 200220㎡ ，客廳面寬 8米我案競爭優(yōu)勢：我案低密度、純五層大平層產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)于其綜合體多物業(yè)形態(tài)，客戶購成較為清晰單一，便于去化； 創(chuàng)新的差異化大師產(chǎn)品設(shè)計； 萬科品牌影響力競品情況 九龍倉璽園Part 1總占地 60000平方米 就 11年高端市場的銷售流量來看，個別項目仍有年去化 8090套的成績，可見 五玠坊存在年度銷售 120套的機會點 ；走量項目中，成交總價 1000萬以下的流量最高，說明 如明年要走量，入市價格尤為重要。研究時間： ─，降價后成交 80套客戶研究 客