【正文】 它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風險和收益介于股票和債券之間；通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉化為小份額的可實時交易的份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。在建設萬頃良田工程的同時，要防止村民淪為弱勢群體。截至2023年2月，江蘇全省共批復47個“萬頃良田建設工程”試點項目，涉及土地，；通過此項工程，江蘇全省還可盤活建設。償債能力分析如皋港區(qū)開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務控制指標表項目2023年 2023年增長率2023年增長率2023年增長率債務余額 % % %財政收入 % % 10 58% % % 85 %債務率(%)1068 736 438 349負債率(%) 41償債能力分析如皋港區(qū)的開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務統(tǒng)計表項目2023年底余額 2023年底余額 2023年底余額 2023年11月余額銀行借款34780 34850 76500 68640工程欠款15528 129129 83560 170812拆遷補償欠款14161 925 49000 17020內(nèi)部融資款7436 10284 20761 24100其他借款6000 23533 47735 68227合計77905 198721 277556 348799償債能力分析正如皋官方新聞網(wǎng)站上，一條新聞明確提出，“2023年以來，如皋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高點定位，自我加壓，形成了‘大拆遷、大建設、大招商、大投入’開發(fā)高潮?！皣栏窨刂菩略鰝鶆?，要確立借新債先還老債的觀點，保證資金的循環(huán)運轉。根據(jù)相關司法解釋，如果同時滿足4個條件，會被定性為“非法吸收公眾存款罪”：第一，未經(jīng)有關部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；第二，通過媒體、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；第三，承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權等方式還本付息或給付回報；第四，向社會不特定對象吸收資金。2023年年底，財政部預算司就下發(fā)文件嚴禁地方政府非法向公眾集資。與其他地區(qū)只是在開發(fā)區(qū)內(nèi)部員工融資不同的是，如皋開發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開發(fā)區(qū)內(nèi)部，任何人只要有資金都可以參與，這已經(jīng)不同于所謂的內(nèi)部集資的概念了。夾層融資的實例土地作價入股地方政府考慮 開發(fā) 商資 金緊張而實 行的一種為 開發(fā) 商緩 沖的辦 法，等到開發(fā) 商回籠資金時 ，再從政府手里買 回股權 ，從而獲 取土地的全部產(chǎn)權 。從權益角度來分析夾層融資權益低于優(yōu)先債權，所以對于債權人來講，體現(xiàn)出股權的優(yōu)點。 ? 起租日：華融租賃公司租賃物購置款項支付之日。售后回租合同主要內(nèi)容? 安徽金寨流波水力發(fā)電有限公司 ? 租賃物：水輪發(fā)電機及其附屬設備 ? 融資金額：3500 萬元。案例選擇售后回租的適當性分析選擇融資成本較高的售后回租的原因：企業(yè)取得貸款比較困難；售后回租的比較優(yōu)勢明顯。i，15） 12*（，15）凈現(xiàn)值（）18200金融租賃案例u 案例二 ：沈陽機床 2億u 沈陽機床成立于1993年5月，主要經(jīng)營機械設備制造、機床制造、機械加工等業(yè)務。? 第三十二條? 售后回租業(yè)務的標的物必須由承租人真實擁有并有權處分。? 以招銀租賃40億注冊資本測算，其租賃資產(chǎn)規(guī)模上限應為500億元。還比如浙江中小企業(yè)互擔情況普遍，這是很大的風險，假如其中有企業(yè)破產(chǎn)，就很麻煩。江南閥門，期限2年，發(fā)行規(guī)模5000萬元，%。? 相比中票、短券等公開發(fā)行方式，在注冊額度內(nèi)可以2年內(nèi)分期發(fā)行——資 金監(jiān) 管? 開設募集資金專戶：與銀行簽署資金監(jiān)管協(xié)議，銀行負責監(jiān)管資金流向；? 開設償債資金專戶：列入償債計劃的項目出售回款或租金直接進入償債資金專戶。2：有利于降低債券發(fā)行風險 企業(yè)通常偏好發(fā)行長期限的債券，因為要獲得長時間的資金使用，但當投資者預期未來利率上漲時，往往縮短債券持有期，兩者需求不一致，可能導致較高的發(fā)行風險。將注冊文件報送交易商協(xié)會注冊辦公室n良好的開局最為重要n v 無需擔保：企業(yè)只需符合發(fā)行標準、提交申請材料并具備信用評級即可，無需為此尋求擔保。? 短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以35年為主）。n 廣泛市場摸底：金融債承銷團含多家機構，覆蓋銀行、保險、券商等上千家機構，可以在發(fā)行前進行廣泛、準確市場摸底。同期限情況下，主體信用評級越低，發(fā)行利率越高。 安排債券發(fā)行的信息披露工作；167。 負責根據(jù)主管機關反饋意見修改、補充申報材料；167。 如果需要擔保，協(xié)助聯(lián)系擔保事宜；167。 募集資金到位并驗資；252。252。 主承銷商進場，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；252。l 基準利率：主要是同期限央行票據(jù)和的水平。、以上。債券發(fā)行方案的設計要緊密圍繞債券的發(fā)行目標，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎上追求債券發(fā)行成本的最小化。發(fā) 行 企 業(yè) 債 券 的 條 件發(fā)行方案設計需考慮的因素 發(fā)行方案設計需考慮的因素融資與投資是資金活動不可分割的兩個環(huán)節(jié)，融資是投資的前提，投資是融資的目的。其中，交易商協(xié)會的中期票據(jù)、短期融資券發(fā)行量合計占比 % %；企業(yè)債券占比 ；% %；公司債券占比 ；% %。我國債務資本市場簡介——企業(yè)貸款和企業(yè)發(fā)債融資比較n n國內(nèi)企業(yè)發(fā)債融資總額及比例快速增長， 國內(nèi)企業(yè)發(fā)債融資總額及比例快速增長，2023 2023年占比達 % %， ，2023 2023年占比達 年占比達% %， ，2023 2023年占比達 % %，債券融資已成為國內(nèi)大、中型企業(yè)第二大融資方式。債 債融資 平臺的再融資壓 力有多大，取決于銀監(jiān) 會的四分類標 準實際執(zhí) 行起來有多嚴 。通州一塊多功能用地溢價率超過120%，亦莊兩塊宅地也均達到合理土地價格上限，溢價率接近40%。目前該中期票據(jù)尚處于存續(xù)期。目前該短期融資券已到期兌付。公司的在建工程主要集中在地鐵項目、京滬高鐵項目、滬寧城際鐵路項目、寧杭城際鐵路項目、長江第四大橋項目等。D: 國發(fā)19 號文可以繼續(xù) 融資 的，比如地鐵 、快速軌 道等。B: 因全民所有制企業(yè) 而進 名單 的； （真公司、真資產(chǎn) 、真項 目、真支持、真償債 、真現(xiàn) 金流）( 具體而言，平臺不能是“ 空殼” 公司；不能以無效資產(chǎn)為 主；必須 是公司或下屬子公司正常經(jīng)營 的項目，要避免為 融資 而將項 目主業(yè)臨時 并入的情況；政府具有明確的支持措施，且措施落實 到位；有明確、可信的償債計 劃，具體體現(xiàn)為 非經(jīng)營 性收入是否超過30%，地方政府債務 率是否低于100% ；和公司必須 有穩(wěn) 定、真實 的現(xiàn) 金流。 　　地方各級政府要從大局出發(fā)，充分認識制止違法違規(guī)融資行為的重要性和緊迫性，統(tǒng)一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防范財政金融風險的責任，規(guī)范政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體、融資平臺公司行為。 　　三、加強對融資平臺公司注資行為管理 　　地方政府對融資平臺公司注資必須合法合規(guī)，不得將政府辦公樓、學校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)作為資本注入融資平臺公司。宋為有效防范財政金融風險，保持經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，現(xiàn)就有關問題通知如下： 　　一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資 　　地方各級政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體等要嚴格執(zhí)行《國務院辦公廳關于依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發(fā)明電〔2023〕34號）等有關規(guī)定，未經(jīng)有關監(jiān)管部門依法批準不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業(yè)單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信托產(chǎn)品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平臺公司項目融資。 　　3關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財預[2023]463號 四、進一步規(guī)范融資平臺公司融資行為 　　地方各級政府必須嚴格按照有關規(guī)定規(guī)范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平臺公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設以及其他與土地儲備業(yè)務無關的項目。但若考慮到2023年融資平臺公司非信貸渠道融資突進，取代銀行貸款成為地方政府債務膨脹的主力，規(guī)范融資也實屬必須。巨額 投資 主要由政府融資 平臺和房地產(chǎn) 投資 構成。 9南京市交通建設投資控股（集團） 截止2023年12月31日，南京交通集團總資產(chǎn)9,367,252萬元，總負債7,110,362萬元，%，所有者權益2,256,890萬元,凈利潤38,569萬元。短期融資券公司于2023年4月22日發(fā)行了一期短期融資券（09寧交通01），發(fā)行金額6億元，期限365天，%。中期票據(jù) 公司于2023年3月12日發(fā)行了一期中期票據(jù)（10寧交通01），發(fā)行金額6億元，期限5年，%。北京土地儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，北京2023年共成交31宗住宅地塊，樓面平均價格達6854元/平方米，同比2023年全年的均價4869元/平方米漲了近41%。考慮到配建的公租房，北京城建拿地樓面價約11100元/平方米，萬科拿地樓面價約10700元/平方米。）分別 達到44 ％和146 ％，較09 。 。包括依照公司法設立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前的債券市場環(huán)境，估算債券的需求和利率情況；企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由： 貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長期品種； 一年一次付息，到期一次還本是目前市場內(nèi)中長期品種普遍采用的方式，市場接受程度高； 相比一年兩次付息，程序簡便，不增加兌付工作量。252。 聯(lián)系機構投資者，進行宣傳推介；252。 對發(fā)行人整體情況進行診斷，對債券發(fā)行方案、募集資金投向等給出具體建議；167。l 承銷商在第二階段的服務167。 研究市場情況，提供發(fā)行時機選擇建議；167。第三階段的工作安排 第三階段的工作安排拓寬融資來源降低融資成本樹立市場形象完善治理結構調(diào)整債務結構某省高速公路公司某大型電子產(chǎn)業(yè)集團國內(nèi)大型航空集團某省中小企業(yè)集合票據(jù)某省產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團債券融資五大優(yōu)點發(fā)行人關注的幾個問題——企業(yè)為什么要發(fā)債企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點——降低融資成本信用評級對發(fā)行成本的影響主體級別 發(fā)行期限 利率區(qū)間(%)/年 平均利率(%)/年 貸款利率(%)/年 成本節(jié)省(%)/年3 ~ 5 ~ 3 ~ 5 ~ 3 ~ 5 ~ l影響債券市場發(fā)行成本的主要因素包括主體信用等級及期限結構。n 發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場情況、投資人需求設計最適合發(fā)行人的債券品種。 債券融資工具與其他融資方式相比，具有以下優(yōu)勢：拓寬企業(yè)短期融資渠道，改變企業(yè)負債結構（增加直接融資）；降低企業(yè)財務成本（通常低于同期貸款）；提高融資資金使用效率（注冊期兩年有效）；為企業(yè)樹立良好市場形象（信息公開披露，獲得外部評級，債券在銀行間市場流通）；為企業(yè)降低擔保成本（一般為信用方式發(fā)行）；? （3）短期融資券和中期票據(jù)融資? 短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務融資工具。發(fā)行利率 簿記建檔，公開招標，市場化程度較強擔保方式 依靠發(fā)行人自身信用，無需擔保承銷機構 銀行的投行部承銷方式 余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素中期票據(jù)產(chǎn)品要素發(fā)行人 具有法人資格的非金融企業(yè)發(fā)行市場 銀行間債券市場監(jiān)管機構 銀行間交易商協(xié)會承銷商 具有承銷資格的金融機構募集資金規(guī)模 所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%，一般不低于20億產(chǎn)品期限 注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須首次發(fā)行；有效期內(nèi)任何一天均可發(fā)行2年以上的募集資金用途 用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，也可根據(jù)國家相關規(guī)定用于流通股權回購等用途發(fā)行利率 發(fā)行時向投資人招標確定，市場利率擔保方式 一般依靠發(fā)行人自身信用,也可為擔保、抵質(zhì)押方式承銷方式 代銷、限額包銷、余額包銷費用成本 %，一次性支付；另有律師費、評級費、審計費等中介費用中期票據(jù)監(jiān)管方式? 根據(jù)中國人民銀行，中國銀監(jiān)會的相關文件和規(guī)范，由銀行間市場交易商協(xié)會對企業(yè)短期融資券的發(fā)行和交易實施自律管理? 監(jiān)管方式：注冊制? 相關管理制度如下：? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具管理辦法》? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)中期票據(jù)業(yè)務指引》? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具注冊規(guī)則》? 《銀行間債券市場非金融企業(yè)債務融資工具信息披露規(guī)則》中期票據(jù)發(fā)行人初選條件? 具備企業(yè)法人資格? 具有三年經(jīng)審計的會計報表且最近一年盈利? 具備現(xiàn)金償債能力? 符合國家產(chǎn)業(yè)政策，募集資金用途合法? 最近3年沒有違法違規(guī)行為? 沒有延遲支付債券本金和利息的記錄? 具有較好的公司內(nèi)控制度和償債管理制度? 銀行內(nèi)部評級 例如：9B（含）以上? 外部評級：主體（含）以上，或有成功發(fā)行的歷史? 其他符合國家相關政策要求的企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行程序第一步 企業(yè)提出發(fā)行需求：向銀行提出申請，并提供相關資料用于進行行內(nèi)審批；第二步 準備注冊資料：行內(nèi)審批通過后，銀行協(xié)助企業(yè)根據(jù)交易商協(xié)會要求，準備文件資料，并申請注冊發(fā)行額度；第