【正文】 27 三月 20237:30:07 上午 07:30:07三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/3/27 7:30:0707:30:0727 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 7:30:06 上午 7:30 上午 07:30:06三月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 維系老業(yè)主，啟動(dòng)老帶新地點(diǎn)：216。硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、 DM、短信營(yíng)銷活動(dòng) 252。 在墻壁上繪畫(huà)一些所處空間相搭調(diào)的情景圖（如房間應(yīng)繪畫(huà)有床）、簡(jiǎn)約明了216。新品加推工程物料配合 252。限購(gòu)須知；216。物管收費(fèi)、手冊(cè)（業(yè)主）216。 折頁(yè)－全而不亂，刪減版樓書(shū)216。 通道與環(huán)境的結(jié)合開(kāi)盤(pán)前 工程配合看樓通道 示意 3看樓通道 示意 1看樓通道 示意 2開(kāi)盤(pán)前 工程配合樣板房的落實(shí)216。 工作區(qū)216。大學(xué)生 Call客到銷售員 Call客招聘高校的學(xué)生 Call客，將對(duì)項(xiàng)目不排斥、有意向的客戶數(shù)據(jù)交給銷售員跟進(jìn)。n 軟文數(shù)次（媒體報(bào)道）： 《 觀瀾郡南湖公園高 尚人居價(jià)值發(fā)展 專家研討會(huì)隆重舉辦》《 靜安 品牌， 植根 淮北 ， 再創(chuàng)新高 》 ……n 網(wǎng)絡(luò)： 請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)劍客結(jié)合此次活動(dòng)，對(duì) 南湖生態(tài) 價(jià)值 、 靜安 品牌 榮譽(yù) 和 觀瀾郡 給與評(píng)價(jià)。營(yíng)銷中心大 沙盤(pán) 及分體戶型等 制作 完畢252。形式：質(zhì)感紙張 +特殊工藝封套推廣物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備營(yíng)銷重點(diǎn) :區(qū)域造勢(shì)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值軟文傳遞，線上渠道推廣，線下活動(dòng)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式引入目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的深度價(jià)值認(rèn)知與客戶大量蓄備關(guān)鍵舉措：A、活動(dòng)造勢(shì)B、線上渠道推廣C、軟文炒作D、情景體驗(yàn)營(yíng)銷第二階段：蓄客期第一階段第二階段第三階段第四階段年 05月階段目標(biāo) 在 9月份，借助 78月份的形象導(dǎo)入，通過(guò)密集的相對(duì)精確的推廣，短時(shí)間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開(kāi)盤(pán)銷售動(dòng)作 252。內(nèi)容：作為統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目形象的展示，內(nèi)容涉及區(qū)域價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值 +品牌價(jià)值等傳播。 可適當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目園林景觀和戶 型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識(shí)，并做現(xiàn) 場(chǎng)解答。 目前市場(chǎng)處于淡市，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件與回款要求，導(dǎo)入期著力展開(kāi)團(tuán)購(gòu)。我們的建議作法是：216。名片、手袋、水杯和胸牌等252。二、核心價(jià)值步步釋放： 5000畝南湖國(guó)家級(jí)濕地公園 、 星級(jí)酒店 、 獨(dú)棟辦公 、 花園洋房 、 百?gòu)?qiáng) 實(shí)力 ，共享 酒店式高規(guī)格禮遇服務(wù) 等產(chǎn)品價(jià)值的快速釋放，配合銷售信息的發(fā)布，刺激客戶購(gòu)買；三、重點(diǎn)媒介組合策略的運(yùn)用： 前期造勢(shì) 以區(qū)域及品牌和項(xiàng)目形象為主，通過(guò)戶外、軟文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)炒作打造實(shí)力品牌形象，以品牌來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目銷售；后期平穩(wěn)降落 釋放項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，戶外為主，網(wǎng)絡(luò)、直郵等小眾媒體形成立體網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動(dòng)選擇策略： 以名搏利。產(chǎn)品的認(rèn)同感。關(guān)注住宅產(chǎn)品的生活享受價(jià)值，在價(jià)格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產(chǎn)品的分流。銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 小步快跑小步快跑 多層： 搶抓銷售時(shí)機(jī)，控制銷售速度。 多批次推出，避免供應(yīng)過(guò)剩 項(xiàng)目體量相對(duì)較大，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤(pán)216。不同購(gòu)房時(shí)間，享受不同購(gòu)房?jī)r(jià)格，通過(guò)價(jià)格不斷提升，加速購(gòu)房者盡早下訂；216。采用機(jī)動(dòng)的 “ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格加折扣 “ 的調(diào)整策略。垂直價(jià)差：根據(jù)樓層高度不同而產(chǎn)生價(jià)格差別，其考慮因素相對(duì)單一216。以工程進(jìn)度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點(diǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)確定與各時(shí)間段對(duì)應(yīng)的推出量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的產(chǎn)品訴求重點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。核心客戶：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動(dòng)消費(fèi)。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯(cuò)，交通也可以，配套滿足基本的生活。花園洋房花園洋房城市未來(lái)居住核心區(qū)域的大中型項(xiàng)目演繹 淮北南 部新城生態(tài)人居生活新方式 ,實(shí)現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級(jí)酒店 社區(qū)，定義 高尚 人居標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位產(chǎn)品 /品牌南湖畔，星級(jí)酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。廣告 小結(jié)分析項(xiàng)目 價(jià)值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 概述項(xiàng)目概況Strength（優(yōu)勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Weakness（劣勢(shì)）Threaten（威脅）1. 緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；2. 內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；3. 區(qū)域交通四通八達(dá)，烈山大道及 101省道環(huán)伺；4. 產(chǎn)品規(guī)劃起點(diǎn)高，居住舒適度較高；5. 星級(jí)酒店配套和物管，提升項(xiàng)目檔次；6. 靜安集團(tuán)，安徽省名企百?gòu)?qiáng)，實(shí)力雄厚。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級(jí)大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯(cuò)落點(diǎn)綴其中，廊影疊翠，獨(dú)具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。價(jià)格 均價(jià)：￥ 4500 配套學(xué)　校： 天一中學(xué) 商　場(chǎng)： 小區(qū)自設(shè)綜合市場(chǎng) 銀　行： 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 幼兒園： 小區(qū)自設(shè)幼兒園 醫(yī)　院： 社區(qū)醫(yī)院院 市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料紫色、報(bào)紙紫紅色，沒(méi)有品牌意識(shí)，品牌形象雜亂無(wú)序。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。首府位置 長(zhǎng)山中路 55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處）規(guī)模 占地面積： 218畝 總建筑面積： 32萬(wàn)余 M2 建筑類型 高層 別墅 戶型區(qū)間 78136㎡兩房、三房賣點(diǎn)首府位于長(zhǎng)山路中路 55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處）， 項(xiàng)目 集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級(jí)資源配置，打造淮北居住的頭等艙。 分布：淮北中心城板塊是商業(yè)分布密集區(qū)域，新城板塊是高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域216。六大功能組團(tuán)拓展城市空間，區(qū)域職能出現(xiàn)分化；216。城市規(guī)劃：東進(jìn)、西延、南擴(kuò)城市規(guī)劃： “ 東進(jìn)、西延、南擴(kuò) ” 的城市發(fā)展思路，使中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積擴(kuò)展到 。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來(lái)源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站對(duì)外交通日趨完善，城市輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)公路 : 合徐高速 連霍高速 311國(guó)道、 206國(guó)道鐵路： 淮北鐵路航空： 徐州機(jī)場(chǎng)淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離： 宿州： 52公里， 徐州： 62公里， 蕭縣： 40公里，宿州百善蕭縣 徐州臨渙311國(guó)道206國(guó)道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地發(fā)展方向分析圖淮北城區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)劃圖東擴(kuò)南進(jìn)推動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張，城市空間迎來(lái)改造升級(jí)機(jī)遇n由于受到采掘塌陷、自然山體等的限制，目前淮北市的主要發(fā)展方向?yàn)闁|擴(kuò)南進(jìn)， 而對(duì)于舊有老城區(qū)側(cè)以改造升級(jí)為主。受到江蘇經(jīng)濟(jì)圈影響，并處于上海輻射第三圈層的邊緣 np就整體市場(chǎng)而言三房占主導(dǎo)地位，占整個(gè)市場(chǎng)的 49%，兩房戶型占比 %。 銷售狀況 銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來(lái)訪咨詢。價(jià)格 均價(jià)：￥ 5350配套學(xué)　校： 局中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)（淮北一?。? 商　場(chǎng)： 海容商業(yè)廣場(chǎng)、盛世商貿(mào)城 銀　行： 中國(guó)銀行 醫(yī)　院： 瑤海醫(yī)院院 市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣相對(duì)混亂，不同媒介和物料顏色變化太大，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心打造相對(duì)精細(xì)。銷售狀況多層在售 2 3 3 68樓 80—137 ㎡戶型房源，點(diǎn)式樓在售 557樓 17 198㎡戶型房源，小高層在售 3 39樓， 8 10 132㎡戶型房源。南湖雅苑位置 宿丁路 ﹙ 省道 101﹚ 與臥牛路交匯處規(guī)模 占地面積： 380畝 總建筑面積： 40萬(wàn) M2 建筑類型 多層 洋房戶型區(qū)間 主力戶型： 85/99㎡兩房、 106/120㎡三房賣點(diǎn)南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)， 距 淮北 CBD僅 15分鐘車程， 5000畝國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū) 南湖濕地公園盡在咫尺 ， 隨時(shí)為您提供鮮氧。 雷同 ： 不太注重差異化形象的包裝和競(jìng)爭(zhēng)，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使用 黃色作為項(xiàng)目形象主色系，混淆彼此，識(shí)別性差；216。國(guó)家級(jí)南湖公園 /湖 景 洋房 /星級(jí)酒店 /企業(yè)獨(dú)棟 /靜安 品牌定位關(guān)鍵詞主題理念闡釋：南湖畔南湖畔 住宅策略思考賣不同。產(chǎn)品 /品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)周邊 7礦中高層全市高端人士 目標(biāo)客群 國(guó)賓領(lǐng)域 居所住宅形象定位住宅價(jià)值體系五大 核心優(yōu)勢(shì) ，領(lǐng)創(chuàng)淮北 | 南湖公園 5000畝，淮北唯一國(guó)家級(jí)濕地公園 | 干道省道 烈山大道、 101省道環(huán)伺，至市中心 10分鐘車程 | 南湖酒店 淮北首創(chuàng)星級(jí)酒店社區(qū)，全城奢享樣本 | 世界島居 世界級(jí)湖島企業(yè)獨(dú)棟、 80120m2私家洋房，珍罕無(wú)比 | 靜安品牌 靜安集團(tuán)，高端品質(zhì)， 10年 13城，定鼎南湖擴(kuò)展客戶 輻射客戶 核心客戶核心客戶7礦中高層及烈山原住民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城一族 。滲透定價(jià)策略，即以相對(duì)低于同類住宅項(xiàng)目市場(chǎng)平均價(jià)格入市，以此策略定價(jià)，可迅速打開(kāi)市場(chǎng)，有助于阻止競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入216。每套商品房均總價(jià)推出。因素四：私密性216。應(yīng)采用機(jī)動(dòng)的 “ 大密度、小幅度 “ 的價(jià)格提升調(diào)整策略。216。洋房： 區(qū)隔市場(chǎng)，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)特征和溢價(jià)空間價(jià)值，前期進(jìn)行渠道拓展及客戶圈層營(yíng)銷， 10月份推售，作為形象標(biāo)桿，分批分次引爆市場(chǎng)?；?。是明星產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；現(xiàn)金牛產(chǎn)品， “ 以量代價(jià) ” ，保證全年銷售任務(wù)的完成洋房： 作為市場(chǎng)明星產(chǎn)品，制定適度溢價(jià)，樹(shù)立市場(chǎng)形象標(biāo)桿電梯多層： 作為臨湖、中心景觀組團(tuán)，別墅級(jí)享受，樹(shù)立市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿客戶策略客戶策略 一期客戶：多層、洋房、電梯多層客戶分析普通大眾客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)房以滿足剛性需求為主（首置、首改），與高端高層產(chǎn)品的目標(biāo)客戶差距較大。推廣策略推廣策略 推廣渠道的拓展洋房及多層：利用戶外、公交及DM雜志等為主進(jìn)行產(chǎn)品信息的釋放電梯多層：戶外和報(bào)紙做高度，結(jié)合項(xiàng)目物料及樓書(shū)等，在銀行、機(jī)場(chǎng)及高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行擺放；同時(shí)進(jìn)行資料直郵活動(dòng)渠道策略渠道策略洋房及多層客戶：注重戶外、 DM、短信等傳統(tǒng)媒體的利用。 軟文滲透、線上渠道開(kāi)盤(pán)期 首批產(chǎn)品 “火爆熱銷 ” 開(kāi)閘。工地開(kāi)工典禮工程及 物料配合252。超過(guò) 4周以上信息的效果便會(huì)衰減；216。戶外廣告 目標(biāo)： :定期邀約不同行業(yè)客戶在星級(jí)酒店開(kāi)展推介，實(shí)現(xiàn)直銷快速去化。目標(biāo)：進(jìn)一步闡釋項(xiàng)目的價(jià)值高地，價(jià)格洼地增值空間系列巡展 ： 拓寬客源階段活動(dòng)配合 —— 系列巡展內(nèi)容：雖然當(dāng)前市場(chǎng)有所回暖，但市場(chǎng)觀望情緒較濃及未來(lái)市場(chǎng)行情的不確定性也大，我們的推廣應(yīng)從注重實(shí)效性的角度出發(fā)，深入市場(chǎng)，與客戶互動(dòng)，而不是被動(dòng)的等客戶來(lái)訪，因此，繁華市區(qū)、重點(diǎn)社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動(dòng)是一個(gè)有效的推廣途徑。形式：質(zhì)感紙張 +質(zhì)感封套折頁(yè)：216。南湖區(qū)域高峰論壇工程 及 物料配合252。精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng) ：通欄廣告 +軟文淮北房產(chǎn) 網(wǎng)：通欄廣告 +軟文報(bào)紙淮北日?qǐng)?bào)晨刊 ：半 版 （軟文硬作，訴求價(jià)值）公交 DM