【正文】 27 三月 20237:30:07 上午 07:30:07三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/27 7:30:0707:30:0727 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 7:30:06 上午 7:30 上午 07:30:06三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 維系老業(yè)主，啟動老帶新地點：216。硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、 DM、短信營銷活動 252。 在墻壁上繪畫一些所處空間相搭調(diào)的情景圖（如房間應(yīng)繪畫有床）、簡約明了216。新品加推工程物料配合 252。限購須知；216。物管收費、手冊（業(yè)主）216。 折頁－全而不亂，刪減版樓書216。 通道與環(huán)境的結(jié)合開盤前 工程配合看樓通道 示意 3看樓通道 示意 1看樓通道 示意 2開盤前 工程配合樣板房的落實216。 工作區(qū)216。大學(xué)生 Call客到銷售員 Call客招聘高校的學(xué)生 Call客，將對項目不排斥、有意向的客戶數(shù)據(jù)交給銷售員跟進。n 軟文數(shù)次（媒體報道）： 《 觀瀾郡南湖公園高 尚人居價值發(fā)展 專家研討會隆重舉辦》《 靜安 品牌， 植根 淮北 ， 再創(chuàng)新高 》 ……n 網(wǎng)絡(luò)： 請網(wǎng)絡(luò)劍客結(jié)合此次活動，對 南湖生態(tài) 價值 、 靜安 品牌 榮譽 和 觀瀾郡 給與評價。營銷中心大 沙盤 及分體戶型等 制作 完畢252。形式：質(zhì)感紙張 +特殊工藝封套推廣物料設(shè)計準(zhǔn)備營銷重點 :區(qū)域造勢，項目價值軟文傳遞，線上渠道推廣，線下活動，創(chuàng)新營銷模式引入目標(biāo)：實現(xiàn)項目的深度價值認(rèn)知與客戶大量蓄備關(guān)鍵舉措：A、活動造勢B、線上渠道推廣C、軟文炒作D、情景體驗營銷第二階段：蓄客期第一階段第二階段第三階段第四階段年 05月階段目標(biāo) 在 9月份，借助 78月份的形象導(dǎo)入，通過密集的相對精確的推廣，短時間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開盤銷售動作 252。內(nèi)容：作為統(tǒng)領(lǐng)項目形象的展示，內(nèi)容涉及區(qū)域價值 +產(chǎn)品價值 +品牌價值等傳播。 可適當(dāng)結(jié)合本項目園林景觀和戶 型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識，并做現(xiàn) 場解答。 目前市場處于淡市，同時結(jié)合項目現(xiàn)實條件與回款要求，導(dǎo)入期著力展開團購。我們的建議作法是：216。名片、手袋、水杯和胸牌等252。二、核心價值步步釋放： 5000畝南湖國家級濕地公園 、 星級酒店 、 獨棟辦公 、 花園洋房 、 百強 實力 ，共享 酒店式高規(guī)格禮遇服務(wù) 等產(chǎn)品價值的快速釋放，配合銷售信息的發(fā)布，刺激客戶購買；三、重點媒介組合策略的運用： 前期造勢 以區(qū)域及品牌和項目形象為主，通過戶外、軟文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)炒作打造實力品牌形象，以品牌來帶動項目銷售；后期平穩(wěn)降落 釋放項目產(chǎn)品賣點，戶外為主，網(wǎng)絡(luò)、直郵等小眾媒體形成立體網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動選擇策略： 以名搏利。產(chǎn)品的認(rèn)同感。關(guān)注住宅產(chǎn)品的生活享受價值，在價格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產(chǎn)品的分流。銷售目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)。 小步快跑小步快跑 多層： 搶抓銷售時機，控制銷售速度。 多批次推出，避免供應(yīng)過剩 項目體量相對較大，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤216。不同購房時間，享受不同購房價格，通過價格不斷提升，加速購房者盡早下訂；216。采用機動的 “ 標(biāo)準(zhǔn)價格加折扣 “ 的調(diào)整策略。垂直價差：根據(jù)樓層高度不同而產(chǎn)生價格差別，其考慮因素相對單一216。以工程進度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點等財務(wù)指標(biāo)對價格策略進行調(diào)控，同時確定與各時間段對應(yīng)的推出量和價格，并且圍繞該時間段的產(chǎn)品訴求重點進行相關(guān)的營銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。核心客戶：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動消費。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯，交通也可以，配套滿足基本的生活?；▓@洋房花園洋房城市未來居住核心區(qū)域的大中型項目演繹 淮北南 部新城生態(tài)人居生活新方式 ,實現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級酒店 社區(qū)，定義 高尚 人居標(biāo)準(zhǔn)項目市場定位產(chǎn)品 /品牌南湖畔，星級酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。廣告 小結(jié)分析項目 價值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項目 市場定位 概述項目概況Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機會）Weakness（劣勢）Threaten（威脅）1. 緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；2. 內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；3. 區(qū)域交通四通八達，烈山大道及 101省道環(huán)伺；4. 產(chǎn)品規(guī)劃起點高，居住舒適度較高；5. 星級酒店配套和物管，提升項目檔次；6. 靜安集團，安徽省名企百強，實力雄厚。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯落點綴其中，廊影疊翠，獨具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。價格 均價：￥ 4500 配套學(xué)　校： 天一中學(xué) 商　場： 小區(qū)自設(shè)綜合市場 銀　行： 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 幼兒園： 小區(qū)自設(shè)幼兒園 醫(yī)　院： 社區(qū)醫(yī)院院 市場標(biāo)桿項目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料紫色、報紙紫紅色，沒有品牌意識，品牌形象雜亂無序。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。首府位置 長山中路 55號（長山路與南黎路交匯處）規(guī)模 占地面積： 218畝 總建筑面積： 32萬余 M2 建筑類型 高層 別墅 戶型區(qū)間 78136㎡兩房、三房賣點首府位于長山路中路 55號（長山路與南黎路交匯處）， 項目 集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級資源配置，打造淮北居住的頭等艙。 分布：淮北中心城板塊是商業(yè)分布密集區(qū)域，新城板塊是高檔住宅競爭激烈區(qū)域216。六大功能組團拓展城市空間，區(qū)域職能出現(xiàn)分化；216。城市規(guī)劃：東進、西延、南擴城市規(guī)劃： “ 東進、西延、南擴 ” 的城市發(fā)展思路，使中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積擴展到 。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站對外交通日趨完善，城市輻射能力進一步增強公路 : 合徐高速 連霍高速 311國道、 206國道鐵路： 淮北鐵路航空： 徐州機場淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離： 宿州： 52公里， 徐州： 62公里， 蕭縣： 40公里，宿州百善蕭縣 徐州臨渙311國道206國道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地發(fā)展方向分析圖淮北城區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)劃圖東擴南進推動城市規(guī)模擴張，城市空間迎來改造升級機遇n由于受到采掘塌陷、自然山體等的限制，目前淮北市的主要發(fā)展方向為東擴南進， 而對于舊有老城區(qū)側(cè)以改造升級為主。受到江蘇經(jīng)濟圈影響，并處于上海輻射第三圈層的邊緣 np就整體市場而言三房占主導(dǎo)地位，占整個市場的 49%，兩房戶型占比 %。 銷售狀況 銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來訪咨詢。價格 均價：￥ 5350配套學(xué)　校： 局中，實驗小學(xué)（淮北一小） 商　場： 海容商業(yè)廣場、盛世商貿(mào)城 銀　行： 中國銀行 醫(yī)　院： 瑤海醫(yī)院院 市場標(biāo)桿項目 推廣相對混亂，不同媒介和物料顏色變化太大，現(xiàn)場營銷中心打造相對精細(xì)。銷售狀況多層在售 2 3 3 68樓 80—137 ㎡戶型房源，點式樓在售 557樓 17 198㎡戶型房源，小高層在售 3 39樓， 8 10 132㎡戶型房源。南湖雅苑位置 宿丁路 ﹙ 省道 101﹚ 與臥牛路交匯處規(guī)模 占地面積： 380畝 總建筑面積： 40萬 M2 建筑類型 多層 洋房戶型區(qū)間 主力戶型： 85/99㎡兩房、 106/120㎡三房賣點南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)， 距 淮北 CBD僅 15分鐘車程， 5000畝國家級風(fēng)景區(qū) 南湖濕地公園盡在咫尺 ， 隨時為您提供鮮氧。 雷同 ： 不太注重差異化形象的包裝和競爭，多個項目同時使用 黃色作為項目形象主色系，混淆彼此，識別性差；216。國家級南湖公園 /湖 景 洋房 /星級酒店 /企業(yè)獨棟 /靜安 品牌定位關(guān)鍵詞主題理念闡釋：南湖畔南湖畔 住宅策略思考賣不同。產(chǎn)品 /品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時代競爭態(tài)勢周邊 7礦中高層全市高端人士 目標(biāo)客群 國賓領(lǐng)域 居所住宅形象定位住宅價值體系五大 核心優(yōu)勢 ，領(lǐng)創(chuàng)淮北 | 南湖公園 5000畝，淮北唯一國家級濕地公園 | 干道省道 烈山大道、 101省道環(huán)伺，至市中心 10分鐘車程 | 南湖酒店 淮北首創(chuàng)星級酒店社區(qū)，全城奢享樣本 | 世界島居 世界級湖島企業(yè)獨棟、 80120m2私家洋房，珍罕無比 | 靜安品牌 靜安集團，高端品質(zhì)， 10年 13城，定鼎南湖擴展客戶 輻射客戶 核心客戶核心客戶7礦中高層及烈山原住民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進城一族 。滲透定價策略，即以相對低于同類住宅項目市場平均價格入市，以此策略定價，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進入216。每套商品房均總價推出。因素四：私密性216。應(yīng)采用機動的 “ 大密度、小幅度 “ 的價格提升調(diào)整策略。216。洋房： 區(qū)隔市場，體現(xiàn)項目品質(zhì)特征和溢價空間價值，前期進行渠道拓展及客戶圈層營銷， 10月份推售，作為形象標(biāo)桿，分批分次引爆市場?；Ｊ敲餍钱a(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化；現(xiàn)金牛產(chǎn)品， “ 以量代價 ” ，保證全年銷售任務(wù)的完成洋房： 作為市場明星產(chǎn)品，制定適度溢價，樹立市場形象標(biāo)桿電梯多層： 作為臨湖、中心景觀組團，別墅級享受，樹立市場價格標(biāo)桿客戶策略客戶策略 一期客戶：多層、洋房、電梯多層客戶分析普通大眾客戶，經(jīng)濟實力一般，購房以滿足剛性需求為主（首置、首改），與高端高層產(chǎn)品的目標(biāo)客戶差距較大。推廣策略推廣策略 推廣渠道的拓展洋房及多層：利用戶外、公交及DM雜志等為主進行產(chǎn)品信息的釋放電梯多層：戶外和報紙做高度，結(jié)合項目物料及樓書等，在銀行、機場及高檔休閑娛樂場所進行擺放；同時進行資料直郵活動渠道策略渠道策略洋房及多層客戶：注重戶外、 DM、短信等傳統(tǒng)媒體的利用。 軟文滲透、線上渠道開盤期 首批產(chǎn)品 “火爆熱銷 ” 開閘。工地開工典禮工程及 物料配合252。超過 4周以上信息的效果便會衰減；216。戶外廣告 目標(biāo)： :定期邀約不同行業(yè)客戶在星級酒店開展推介，實現(xiàn)直銷快速去化。目標(biāo)：進一步闡釋項目的價值高地，價格洼地增值空間系列巡展 ： 拓寬客源階段活動配合 —— 系列巡展內(nèi)容：雖然當(dāng)前市場有所回暖，但市場觀望情緒較濃及未來市場行情的不確定性也大，我們的推廣應(yīng)從注重實效性的角度出發(fā)，深入市場，與客戶互動，而不是被動的等客戶來訪，因此，繁華市區(qū)、重點社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動是一個有效的推廣途徑。形式：質(zhì)感紙張 +質(zhì)感封套折頁：216。南湖區(qū)域高峰論壇工程 及 物料配合252。精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng) ：通欄廣告 +軟文淮北房產(chǎn) 網(wǎng)：通欄廣告 +軟文報紙淮北日報晨刊 ：半 版 （軟文硬作，訴求價值）公交 DM