【正文】 羅蘭 ?貝格公司方面將由 Von Keller博士和許健先生全面負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目。居民由為了基本解決人的居住條件向追求居住環(huán)境、戶型、生活配套等，對(duì)商品房的需求品味提高 – 金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)支持力度的不斷增加，促進(jìn)了住房市場(chǎng)的發(fā)展，特別是使普通收入居民購(gòu)買中高檔住宅成為可能 – 重慶市較有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入此市場(chǎng)的角逐，例如：協(xié)信、南方、中建科、華宇、廣廈、重慶利達(dá)物業(yè)等 重慶市住宅開發(fā)市場(chǎng)細(xì)分 [ 萬(wàn)平方米 ] 35%35%20%35%35%25%10%5%2023 2023豪宅 454 500 中高檔住宅 普通商品房 安居 資料 來(lái) 源： 羅蘭 ?貝格 訪談 以 重慶 市場(chǎng) 為 例 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)形態(tài)正從以 “集團(tuán)購(gòu)買 ”為導(dǎo)向向以 “個(gè)人購(gòu)買 ”為導(dǎo)向轉(zhuǎn)換 金融政策 – 取消了長(zhǎng)期以來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款規(guī)模的嚴(yán)格限制，增加了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款，擴(kuò)大住宅消費(fèi)信貸的范圍 – 房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去對(duì)金融服務(wù)的要求以投資信貸為主，轉(zhuǎn)向更多地依靠住房信貸 供需關(guān)系 – 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由過(guò)去的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡，房地產(chǎn)商主要面臨價(jià)格和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng) – 商品房的價(jià)值由于集團(tuán)購(gòu)買力的退出和經(jīng)濟(jì)適用房的上市，其上揚(yáng)的動(dòng)力明顯不足 競(jìng)爭(zhēng)方式 – 集團(tuán)購(gòu)買為主體的時(shí)代，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要取決于個(gè)人的關(guān)系和特殊的政策支持 – 面對(duì)以個(gè)人為主體的市場(chǎng)，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)完全以消費(fèi)者為導(dǎo)向 購(gòu)買主體 – 隨著住房改革制度的展開，集團(tuán)購(gòu)買力逐步減弱和退出市場(chǎng) – 個(gè)人購(gòu)買逐步成為住宅市場(chǎng)的主要購(gòu)買對(duì)象 房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的特點(diǎn)，吸引了大量資本的流入因而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有更大的不確定性 進(jìn)入壁壘低 – 房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預(yù)售樓花的形式，啟動(dòng)資金的要求并不是很高，基本上 3000萬(wàn)人民幣即可以啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生 融資要求高 – 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，而且收益率較高，運(yùn)用銀行的貸款是非常重要的，尤其運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標(biāo) 高收益 – 目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和精品住宅等細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展，稅后利潤(rùn)可以超過(guò) 20%，甚至更高，自有資金投資回報(bào)率可以超過(guò) 100%。 挑戰(zhàn) 機(jī)會(huì) 土地資源稀缺狀況日益加重，許多具有實(shí)力和全國(guó)影響的企業(yè)除了籌集資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備以外，還選擇了進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，許多地方性的、處于領(lǐng)導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)需要制定新的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 地方領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略 – 許多地方性的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)具有一定的積累，面對(duì)本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和強(qiáng)大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者，進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，選擇合適的市場(chǎng)，可以有效地避免本地市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)和提高企業(yè)資源 的利用效率。而且，項(xiàng)目成員應(yīng)由萬(wàn)科指定，并且這些成員也應(yīng)是可以貢獻(xiàn)項(xiàng)目 50%以上時(shí)間的人 教育情況 專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 咨詢經(jīng)驗(yàn) 語(yǔ)言 ? 德語(yǔ) ? 英語(yǔ) ? 法語(yǔ) ? 意大利 語(yǔ) 19701971 19711974 19771980 日內(nèi)瓦大學(xué)法律專業(yè) 瑞士圣 ?加倫大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理碩士 獲瑞士國(guó)家基金獎(jiǎng)學(xué)金 博士 姓名：馮凱樂(lè) 出生年月： 1950 國(guó)籍：德國(guó) 19821987 19871988 19891995 19961997 1998至今 羅蘭 ?貝格國(guó)際管理咨詢公司 慕尼黑 戰(zhàn)略功能中心經(jīng)理 貝塔斯曼公司 印刷品戰(zhàn)略規(guī)劃總裁 羅蘭 ?貝格國(guó)際管理咨詢公司 慕尼黑 /柏林 高級(jí)合伙人，負(fù)責(zé)私有化、兼并 /收購(gòu)和東歐業(yè)務(wù) 瑞士圣 ?加倫大學(xué) 國(guó)際學(xué)學(xué)院院長(zhǎng) 羅蘭 ?貝格國(guó)際管理咨詢公司 (常駐東京 ) 高級(jí)合伙人 行業(yè)經(jīng)驗(yàn) 方法能力 主要項(xiàng)目 ? 媒體和信息業(yè) ? 服務(wù)業(yè) ? 零售業(yè) ? 消費(fèi)品業(yè) ? 私有化和兼并 /收購(gòu) ? 企業(yè)評(píng)估 ? 戰(zhàn)略分析與方案 ? 組織結(jié)構(gòu) /重組 ? 設(shè)計(jì)，實(shí)施托管局的組織結(jié)構(gòu)，并進(jìn)行法律法規(guī)方面的準(zhǔn)備，在 1990至 1994年12月，完成大約 1000家企業(yè)的私有化 ? 在匈牙利、羅馬尼亞、烏克蘭、俄羅斯聯(lián)邦等地實(shí)施私有化方案 ? 東德科學(xué)院機(jī)構(gòu)重組和部分私有化 ? 重組俄羅斯最大的汽車制造企業(yè)制訂俄羅斯鋼鐵行業(yè)的重組方案 教育情況 專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 咨詢經(jīng)驗(yàn) 19791980 19811989 19921994 19931994 浙江大學(xué) ， 計(jì)算機(jī)系 德國(guó)斯圖加特大學(xué) ， 電子工程系 學(xué)位：德國(guó)工程碩士 德國(guó) Pforzheim工商管理學(xué)院 ， 國(guó) 際 貿(mào) 易 系 學(xué)位：德國(guó)經(jīng)濟(jì)工程碩士 英國(guó) Sheffield工商管理學(xué)院， 國(guó) 際 工 。 ? 每年的發(fā)展規(guī)模有很大的不確定性 ? 價(jià)格隨意性大 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)覆蓋 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) 代表企業(yè) 大型國(guó)有或中資控股企業(yè) 具有全國(guó) 性影響的 企業(yè) 地方性的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè) 地方性的其它企業(yè) – 可以充分利用其它城市的土地資源 – 塑造自身全國(guó)性的品牌形象，充分發(fā)揮企業(yè)自身在品牌、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、工程建設(shè)、企化等方面的優(yōu)勢(shì) – 充分吸收和利用不同地域的各種人才，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì) 本地化 – 獲得更加廣泛的市場(chǎng)空間和消費(fèi)群體 – 實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)和規(guī)模的高速擴(kuò)張 – 面對(duì)差異化的市場(chǎng)和完全不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，項(xiàng)目能否成功存在較大的不確定性 – 面臨著地方保護(hù)主義和地方性的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，企業(yè)需要建立有效的公共關(guān)系資源網(wǎng)絡(luò) – 以前的成功經(jīng)驗(yàn)不一定適用或者無(wú)法有效的移植。 中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展仍然存在許多制約因素 – 土地市場(chǎng)不健全、供給不足 ? 各個(gè)城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場(chǎng)不健全、不規(guī)范 – 商品住宅價(jià)格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力 ? 政府部分不合理攤派，各種稅收過(guò)高，“灰色成本”是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因 – 住房投資結(jié)構(gòu)不合理 ? 大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時(shí)所有政策都在鼓勵(lì)修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開發(fā)供出租的普通住宅 住宅供給的制約因素 – 收入預(yù)期不確定和消費(fèi)傾向下降 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長(zhǎng)為 %，低于人均 GDP的增長(zhǎng)，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費(fèi)預(yù)期 – 住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全 ? 現(xiàn)有的制度，使消費(fèi)者辦理房產(chǎn)證十分繁鎖，而且住房交易體系也過(guò)于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化 – 與住宅消費(fèi)相關(guān)的金融服務(wù)不健全 ? 住宅金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全、服務(wù)落后，個(gè)人信用制度不健全、規(guī)范化、社會(huì)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)不健全 住宅需求的制約因素 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 目前中國(guó)空置的商品房已經(jīng)達(dá)到 8700平方米 中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，全國(guó)超過(guò) 2萬(wàn)家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在 “小而散 ”的局面 中國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類 (1999) 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu) (1999) [億元 ] 資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭貝格分析 合計(jì) : 24,200個(gè) 30%70%合計(jì) : 86%13%1%二級(jí)資質(zhì) 一級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì)和無(wú)等級(jí) Backup 各種類型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) ? 為滿足國(guó)家需要，大部分產(chǎn)品為安居房 ? 有部分產(chǎn)品為定位高檔的產(chǎn)品（中海外） ? 主要覆蓋某一主要城市 ? 同時(shí)對(duì)其它主要城市有部分滲透 ? 開發(fā)量非常大，每年開發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米 ? 價(jià)格主要為集中在中低檔（精品房除外） ? 北京城建總公司 ? 北京開發(fā)總公司 ? 中國(guó)海外 ? 絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場(chǎng)，以精品住宅為主 ? 少數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場(chǎng) ? 主要集中在某一主要城市 ? 部分企業(yè)對(duì)全國(guó)主要大城市有大規(guī)模的擴(kuò)張 ? 開發(fā)量較大，一般每年超過(guò)40萬(wàn)平方米 ? 價(jià)格主要集中在中高檔，高價(jià)位產(chǎn)品居多 ? 深圳萬(wàn)科 ? 碧桂園 ? 金地集團(tuán) ? 奧林匹克花園 ? 北京萬(wàn)通 ? 北京華遠(yuǎn) ? 主要定位于中高檔市場(chǎng) ? 部分產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)適用房 ? 主要局限于本地市場(chǎng) ? 每年開發(fā)量在 15萬(wàn) 40萬(wàn)之間 ? 價(jià)格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的中高檔 ? 成都西南交大 ? 河南建業(yè) ? 重慶渝海 ? 一般定位于中低檔市場(chǎng) ? 定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤(rùn)和得到機(jī)會(huì) ? 主要局限與本地市場(chǎng) ? 許多企業(yè)處于虧損邊緣，無(wú)力開拓外地市場(chǎng) ? 一般而言，開發(fā)量較小。吳琪先生是羅蘭 ?貝格中國(guó)公司的高級(jí)經(jīng)理兼北京代表處負(fù)責(zé)人，具有許多國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) ? 羅蘭 ?貝格公司將根據(jù)項(xiàng)目需要派出咨詢顧問(wèn)組成項(xiàng)目小組，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程他們將投入 80%以上的時(shí)間，如需要羅蘭 ?貝格公司的其它人員將支持項(xiàng)目小組的工作 ? 萬(wàn)科的內(nèi)部項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)是可以有至少 50%時(shí)間放在項(xiàng)目上的人。 – 進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn) 和規(guī)模在較短時(shí)期內(nèi)的高速增長(zhǎng)， 從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力， 成為具有全國(guó)性影響的企業(yè)，進(jìn)入 房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)領(lǐng)先集團(tuán) 固守戰(zhàn)略 – 充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)多年經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，投入較多的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備，確保企業(yè)在未來(lái) 35年內(nèi)可以在本地市場(chǎng)保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，也增強(qiáng)與外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)抗的籌碼。企業(yè) 發(fā)展 戰(zhàn)略 組織 結(jié)構(gòu) 和 電子 商務(wù) 羅蘭貝格的培訓(xùn)例案 萬(wàn) 科 發(fā)展 戰(zhàn)略 This document was created for the exclusive use of our clients. 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