【正文】 feliseleifendamet, 二月 21二月 2112:29:4012:29:40February 17, 2023u1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2112:29 下午 二月 2112:29February 17, 2023u1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 12:29:40 下午 12:29 下午 12:29:40二月 21u沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12:29:4012:29:4012:292/17/2023 12:29:40 PMu1以我獨沈久，愧君相見頻。從建設(shè)規(guī)模上看，增幅呈現(xiàn)遞減趨勢，較去年同期，商品房施工面積與竣工面積均不同程度減少。216。成交金額： 6月 4日， 6塊土地掛牌， 5塊以底價成交， 1塊流拍，其中，萬科等 7家公司以 7號地塊， 總占地，樓面地價達到 2213元新政前的土地市場：競爭激烈、多以高價成交新政后的土地市場：競爭相對緩和、多以底價成交新政前后，大連出讓的地塊基本上都是以底價成交，說明開發(fā)商變得相對謹(jǐn)慎。117市場價格中樞開始下移05年 1月 ~5月 成交套數(shù) /均價月份 1月 2月 3月 4月 5月成交套數(shù) 21445 10351 17785 11913 6700均價 9115 8210 9013 8320 7459118新政后的大連土地市場： 開發(fā)商拿地變得理性，同時不乏對未來的信心216。u對于高檔自住型樓盤：（ 1）定義：均價大于￥ 10000元 /平方米，自住購房者比例大于 60%；（ 2）調(diào)查結(jié)果顯示， “ 文件 ” 對于高檔自住型樓盤的影響不大，成交量略有下降，成交均價和客戶上門量基本與以往持平。鎮(zhèn)區(qū)、各商會、協(xié)會沙龍，不斷建設(shè)高端客戶交流平臺216。各區(qū)鎮(zhèn)掃街掃樓式派發(fā)傳單、樓書，最大限度的擴大客戶群，并由看樓車送至現(xiàn)場216。10月活動客戶重點：公務(wù)員及泛白領(lǐng)（ IT、貿(mào)易、高級技術(shù)人員）10011月活動主題 —— “IT精英羽毛球擂臺賽 ” 每周五、周六晚上 “ 社區(qū)露天電影 ” 經(jīng)典播放 周日結(jié)合團購舉辦常規(guī) “ 吃、喝、玩 ” 活動 月底周日為頒獎儀式及抽獎活動客戶重點：泛白領(lǐng)（ IT、貿(mào)易、高級技術(shù)人員） 22中海一期第一期均價 5400，開盤售 160套7。背景：面積優(yōu)勢非常明顯，現(xiàn)狀外部競爭少，十月份后競爭加強競爭應(yīng)對：115117 115 無小 3房供應(yīng)（ 102107平米）小 3房均為中戶3期有 115左右的小 3房計劃 10月份推出76大 3 房競爭背景價格策略： 總價瞄準(zhǔn)中海 1棟及萬科 3棟的 3房中海二、三期 VS 萬科一期 VS 順馳二期約 116套 從下表上門量對比表中可以看出，萬達華府上門量遠(yuǎn)低于其它樓盤216。改善環(huán)境， 如已購公房的二次置業(yè)關(guān)注價值點216。30歲左右，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚216?，F(xiàn)場：會所、園林、樣板房做品質(zhì)示范低價格實現(xiàn)銷售216。 危機階段目前在上海有苗頭，有些地方，用家完全買不起，期樓價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓，全是投資者，投機者在買。內(nèi)部產(chǎn)業(yè)人群形成主要客戶群新興市場成長周期圖?CBD核心區(qū)內(nèi)原規(guī)劃的商務(wù)功能現(xiàn)多表現(xiàn)為住宅功能，寫字樓少、機關(guān)單位少、公寓多，因此短期內(nèi)不會產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)需求支撐16未來競爭更加激烈—— 待上市量大目前每月成交量已上市量 71萬待上市量 240萬大量待開發(fā)地塊等待嗎？新需求產(chǎn)生？競爭減弱？17待開發(fā)土地由奧體板塊向南向北延伸216。實際上河西仍然是居住區(qū)。問題一：整個區(qū)域市場銷售不好問題二：萬達華府相對同類樓盤銷售不好3開發(fā)商困惑解決核心問題市場將會怎樣？項目的問題在哪里？未來應(yīng)該怎么做？具體難題是不是暫時不動，等一等行情？是不是要降價才能拉動銷售？二期是不是如期啟動？包裝是不是要整改？。以上樓盤半年銷售量占總體量不到 10％。u開發(fā)商預(yù)期高，萬達華府前期價格預(yù)期為 6500元 /平米。以周邊地區(qū)剛性需求為核心推動力216。最佳策略：土地儲備，而銷售策略是：分期賣樓。22市場膠著狀態(tài)下：價格是最快的突破方向價格時間拐點 —— 理性價格隨著膠著時間的趨長，短暫的膠著平衡必被打破，趨使 理性價格形成：價格回歸成熟行業(yè)的合理利潤： 10—15%之間原理借鑒 ——價格下跌將遵循 “阻力最小原則 ”價格趨勢分析時間（年）價格23由于河土地出讓的非市場化因素作用，河西的價格區(qū)間為 50005800（按行業(yè)利潤 1015%）金馬驪城拉德方斯西堤國際萬達華府賽納麗舍濱江奧城光明城市興元項目56006200500055004500500045006200城東市場價格封頂作用城東南市場價格支撐作用5000580024持幣待購市場將走向哪里？—— 市場跡象：有人開始降價中海 超出預(yù)期的低價格進入市場拉德芳斯 4700元 /平米一口價萬科 精裝修隱性降價嘉業(yè)陽光城 240元 /平米價格優(yōu)惠， 10月份還可以退房。客戶儲備充分再開盤，推盤量少，實現(xiàn)開盤銷售率高，制造熱銷聲勢 36中海 —— 價格取勝，重新定義性價比撬動市場價格品質(zhì)低高高萬達東區(qū)萬科 1期萬達西區(qū)萬科性價比標(biāo)線中海 1期拉德芳斯中海性價比標(biāo)線低性價比高性價比216。職業(yè)人，工薪收入216。喜歡新區(qū)，看中區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展前景216。背景：品牌社區(qū)內(nèi)供應(yīng)小、且未來競爭不斷趨小、相對位置略差，面積優(yōu)勢明顯競爭應(yīng)對：9295 100103 90100以上（ 85平米）價格策略：單價可完全跟隨中海定價、略低于其二期75小 3 房競爭背景價格策略： 西區(qū)總價瞄準(zhǔn)中海二期兩房、東區(qū)模擬競爭對手為中海 1棟q 趁現(xiàn)階段供應(yīng)少，位置較差的單位快速出貨；q 優(yōu)勢位置的單位可憑借總價優(yōu)勢稍后可與中海 1棟正面交鋒中海二、三期 VS 萬科一期 VS 順馳二期約 98套 34套 ? 舉行業(yè)主與新客戶聯(lián)誼活動；培養(yǎng)和維護客戶的忠誠度及推介率是萬達地產(chǎn)永恒的主題！95人氣配合戰(zhàn) ——ACT4 ：眼球事件u南北華府交友互訪、諦結(jié)姊妹社區(qū)u一期入伙十萬裝修大抽獎u十運會新出爐冠軍社區(qū)對話96人氣配合戰(zhàn) ——ACT5 ：無休止的現(xiàn)場活動1. 每月一個主題，月底大抽獎，每周末均有小型活動；2. 堅持有效、簡單、低成本原則 ；3. 把周末吃、喝、玩、抽獎作為一個例牌活動，讓客戶把售樓處作為一個休閑去處并形成 “條件反射 ”；4. 每次開盤舉行中型活動；97216。101第三章：案例借鑒102案例借鑒步步為營，打開市場—— 中山萬科城市風(fēng)景項目營銷推廣借鑒103項目背景銷售流程感知感興趣上門成交本項目在各階段需要解決的問題中山市房地產(chǎn)市場整體購買群體不大，所有項目上門量都較少項目所處中山南部，本地人不認(rèn)可，不愿意到此片區(qū)購房，也基本不關(guān)注此片區(qū)項目中山本地客戶對萬科品牌并不是非常認(rèn)可項目一期中的類別墅產(chǎn)品 —— 合院美墅存在設(shè)計缺陷，對視現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品不被接受項目定價較高，中山南部片區(qū)均價不超過 3000元 /平米，與項目相鄰的中海項目均價 2800送裝修，本項目開盤均價 3200104第一步：讓更多的客戶知道本項目，增加上門量 初期客戶上門量過低，首要問題是通過各種手段進行宣傳，樹立項目形象，擴大上門量旺場一、樹形象216。“萬科社區(qū)在中國 ”媒體平面展216。C區(qū)開盤：國慶七日 “巴賽羅納狂歡節(jié) ”216。樓面地價為 657元216。成交額： 216。成交面積： 平方米春交會 :－ 夏交會 :大連新政之后的夏交會各項指標(biāo)都低于新政之前的春交會，這說明新政對大連房地產(chǎn)市場還是有一定影響，但是總體來講影響不是很大121深圳： 多項指標(biāo)顯示 2023年深圳房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，調(diào)控成效初顯。u北京 —— 波瀾不驚u上海 —— 振蕩較大u大連 —— 觀望中前進u深圳 —— 基本健康124附件 2：小復(fù)式戶型參考 第一次溝通匯報時我們就發(fā)現(xiàn)：戶型面積分布與景觀資源分布不均衡，前排沿河七棟房未來銷售仍然會是難點。 。 二月 21二月 2112:29:4012:29:40February 17, 2023u1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2112:29:4012:29Feb2117Feb21u1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。ipsumidNulla感謝您的下載觀看專 家告 訴。fringillaelit. 2023/2/17 12:29:4012:29:4017 February 2023u1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 二月 2112:29:4012:29Feb2117Feb21u1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 二月 21二月 2112:29:4012:29:40February 17, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山?？罩寐史矫妫袨?％，遠(yuǎn)低于 10％至 15％的國際 “警戒線 ”，說明深圳市目前商品住宅二級市場的房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)定。套216。1151成交套數(shù)： 1357套216。其中，位于中山區(qū)解放路附近的 2023—13 號地塊被榮泰以 元 —— 超出底價 2億多元競得216。加大，由去年 8月的 77%增加到目前的 87%，市區(qū)樓盤受政策調(diào)控影216。情景美墅產(chǎn)品鑒賞會216。媒介選擇：媒介選擇：? 直郵：主要為一期剩余單位及難點戶型推售? 夾報：促銷海報派送? 短信：每半月發(fā)送一次、活動及促銷信息? 網(wǎng)絡(luò)媒體：綜合宣傳，可包含形象、產(chǎn)品、配套、服務(wù)、促銷、活動等各項內(nèi)容，重點進行各網(wǎng)站維護人氣配合戰(zhàn)——ACT2 ： 低成本信息覆蓋。背景：競爭最惡劣區(qū)間，外部競爭者多；內(nèi)部相對優(yōu)勢（景觀或戶型）非常不明顯競爭應(yīng)對：132140 132150 126150價格與造景雙管齊下打造最優(yōu)價比產(chǎn)品（ 122平米）基本上各種位置均有774 房競爭背景中海二、三期 VS 萬科一期 VS 順馳二期66套 58套 性價比216。非南京本地人216。低于萬科 1000元 /平米的價格216。由此，中海退出市場。21時間（年）價格 復(fù)蘇 發(fā)展 危機 蕭條階段：供需及市場結(jié)果表明：南京房價進入調(diào)整周期、短期不會反彈市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商最優(yōu)策略 案例復(fù)蘇 市場動力是使用者帶動，現(xiàn)樓價格大于期樓。以政府規(guī)劃為核心推動力216。216。南京萬達華府銷售診斷、后期營銷策略與執(zhí)行方案謹(jǐn)呈：南京萬達股份有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。按照 2－ 5月的銷售速度，南京市待售面積需要消化 7個月，河西需要 10個月，而奧體板塊需要 13個月。中海低價開盤，拉德芳斯一口價促銷等三方博弈供給開發(fā)商需求13開發(fā)商困惑：緊箍咒越念越緊壓力一：資金缺口，等不了了壓力二：融資成本，越等成本越大壓力三：快成現(xiàn)樓了，還沒賣多少壓力四：后期推出量大，競爭持續(xù)存在壓力五：有人協(xié)議拿地，成本更低三方博弈供給開發(fā)商需求14三方博弈供給開發(fā)商需求值得等待嗎？速謀出路？成交萎縮新需求產(chǎn)生？競爭減弱？目前現(xiàn)狀15短期內(nèi)河西市場不會產(chǎn)生新的置業(yè)需求，未來仍以周邊需求為主等待嗎？新需求產(chǎn)生？競爭減弱？規(guī)劃 推動期 周邊需求 推動期 內(nèi)部產(chǎn)業(yè) 推動期 成熟 期我們所處的階段216。19年份 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023土地供應(yīng) 462商品房銷售 248 607剛性市場解讀：： 2023年后土地增加幅度明顯高于市場吸納量的增長南京列年商品房供需情況20剛性市場解讀：供與需的不平衡導(dǎo)致河西銷售量的系統(tǒng)性萎縮 —— 與上海市場的發(fā)展趨同 （詳見附件 1）河西、全市 5——7 月周成交情況對比值得提醒的是短期內(nèi)中海及萬科引起的市場熱點并不能代表市場后期的壓力減小，客戶接受