【正文】 為此我們對本項(xiàng)目沙盤模型的制作提出以下建議，敬請參考： a、沙盤尺寸要求：長 7米，寬 ，高 — ，長寬比例 1： ； b、材質(zhì)要求：質(zhì)高、時(shí)尚 c、色調(diào)以項(xiàng)目原設(shè)計(jì)的外立面顏色為主； d、整體配置燈光，以展示夜景效果； e、設(shè)制平面交通、道路樞紐； f、建筑物以外的設(shè)計(jì)規(guī)劃配制，全部制作要有利于整體宣傳介紹； g、整體沙盤制作，要求中高檔，以提升項(xiàng)目的檔次與品牌。 ③ 項(xiàng)目接待中心組成內(nèi)部硬性包裝 A、形象墻：作為營銷中心形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。 二、渠道分解 銷售渠道構(gòu)成 現(xiàn)場銷售 中介公司 活動(dòng)銷售 人員銷售 優(yōu)惠銷售 團(tuán)購優(yōu)惠 售樓人員 、 業(yè)務(wù)員 老客戶 關(guān)系客戶 售樓部 看房車 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 各大商場設(shè)咨詢點(diǎn) 沿 街 商 鋪派發(fā) DM 行業(yè)商戶 大型商貿(mào)會(huì) 房展會(huì) 與各企業(yè)在現(xiàn)場舉辦聯(lián)誼會(huì) 重復(fù)購買優(yōu)惠 其他銷售 信函銷售 電郵銷售 第五部分 宣傳推廣篇 【 第一章 銷售推廣策略 】 銷售策略是通過對項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)項(xiàng)目的特點(diǎn)和企業(yè)的經(jīng)營理念，處處體現(xiàn)春雨集團(tuán)的理念意識(shí)和品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。 投資回報(bào)率 以目前國內(nèi)利率偏低的情形，建議本項(xiàng)目商鋪的合理市場回報(bào)率約定為 8%左右或以上。 或者和運(yùn)營商提前和業(yè)主簽訂長期經(jīng)營權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照 2： 8原則（運(yùn)營商：業(yè)主） 二、本項(xiàng)目營銷方案 制定方案的原則：尊重市場規(guī)律，實(shí)事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚(yáng)長避短，把握時(shí)機(jī)。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，該模式同樣如此。 專業(yè)性產(chǎn)權(quán)商鋪模式 產(chǎn)權(quán)商鋪：是指個(gè)人、單位以置業(yè)投資或經(jīng)營為目的，通過購買獲得或者通過銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營銷模式。 但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險(xiǎn)相對較高，并且這種商業(yè)模式要求： ① 規(guī)?；黝}經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配； ② 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大； ③ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。 4)標(biāo)志性原則： 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項(xiàng)目其必將成為魯豫皖區(qū)域性地標(biāo)和大皖北汽車貿(mào)易的名片。 三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議 空間布局 六大市場及配套服務(wù)功能： 車貿(mào)市場、汽車配件市場、汽車用品市場、亳州摩托車電動(dòng)車市場、農(nóng)機(jī)工程機(jī)械市場、二手車交易市場 。 二、客戶消費(fèi)行為分析 自用投資者原來的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。培養(yǎng)消費(fèi)者“ 買汽車、購配件就到春雨汽車城 ”的消費(fèi)習(xí)慣。 “中國最具投資成本競爭力城市”、“中國十大最具幸福感城市”、“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，一張張無可復(fù)制的城市名片，使亳州的品牌影響力迅猛提升，給地處亳州的汽車城帶來了前所未有的機(jī)遇。 讓汽車銷售告別 “ 地?cái)?” 式的模式 ， 搬進(jìn)以汽車銷售 、 汽車文化 、 汽車貿(mào)易等多功能為一體的汽車城 ， 進(jìn)入汽車流通的 “ 專業(yè)化市場 ” 年代 。 目前迫切需要在亳州市建設(shè)一個(gè)具有國內(nèi)先進(jìn)水平，有一定規(guī)模的汽車、汽配、汽車用品及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的交易平臺(tái)，充分發(fā)揮集約化經(jīng)營的優(yōu)勢。 資金風(fēng)險(xiǎn) 隨著房價(jià)的飆升和經(jīng)濟(jì)成本的增長，對項(xiàng)目的投入也將不斷增大，這會(huì)加大本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。老城區(qū)面積面積 55平方公里 ,常住人口規(guī)模 50余萬人。 汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)： 蒙城中能安馳汽車已經(jīng)建成投產(chǎn)，現(xiàn)江淮與安馳合作，建設(shè) 10萬輛微車生產(chǎn)基地及 7家汽車改裝企業(yè)，另外亳州蒙城縣擁有全國最大的縣級汽車貿(mào)易市場， 09年銷售收入達(dá) 30多億。汽車貿(mào)易、農(nóng)業(yè)裝備工程機(jī)械、汽車后服務(wù)市場等，將有著讓人難以想象的廣闊前景和發(fā)展?jié)摿?。近年來我國汽車銷量年均增長超過 20%。 四、開發(fā)商 安徽春雨汽車集團(tuán)、亳州春雨國際汽車城投資有限公司 五、經(jīng)濟(jì)效益分析 亳州春雨國際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖北首座“車貿(mào)生活 MALL”，輻射周邊200公里 ，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場商機(jī)。 【 小結(jié) 】 汽車產(chǎn)業(yè)做為拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長的重要作用日益顯現(xiàn)，成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長亮點(diǎn)，這為汽車交易市場的興起提供了巨大的發(fā)展空間。 2023年，我國汽車零部件產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 5200億元。 該市場采用新型商業(yè)業(yè)態(tài)，分三期開發(fā)。將成為中國中部地區(qū)最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。 五、阜陽國際汽車城 阜陽國際汽車城項(xiàng)目由常熟的江蘇億豐置業(yè)有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目總投資 18億元。該項(xiàng)目總投資近 5億元人民幣，總建筑面積達(dá)到 16萬平方米，項(xiàng)目分為兩大部分：一是沿長江東路兩幢 29層高樓，計(jì) 8萬多平方米；二是以天長路為主入口，臨淮路為次入口的市場交易區(qū)，計(jì) 7萬多平方米，年交易額可達(dá) 20多億元人民幣。內(nèi)部包括配送、修理、倉儲(chǔ)、物流、局域網(wǎng)信息中心等多種功能服務(wù)，涵蓋商務(wù)、行政、生活、休閑等多個(gè)服務(wù)領(lǐng)域。 四、項(xiàng)目交通得天獨(dú)厚 亳州交通便捷：京九鐵路、徐阜鐵路， 31 105國道， 0908國防公路， 20 30307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路從境內(nèi)穿叉而過；北距商丘機(jī)場 60公里，南距阜陽機(jī)場 120公里；境內(nèi)水運(yùn)發(fā)達(dá)，渦河航運(yùn)可直通上海、杭州。 其中 ， “ 一心 ” 指的是南部新區(qū)中心 。這將為亳州工業(yè)園區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。 【 第二章 亳州專業(yè)市場的發(fā)展概況及分析 】 （暫略） 【 第三章 本案區(qū)位市場分析 】 一、區(qū)域簡況 本項(xiàng)目地處 亳州工業(yè)園區(qū) ，東南接壤 南部新區(qū) ，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。全區(qū)轄 22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 3個(gè)辦事處。同時(shí)，大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，已連續(xù) 26年舉辦了全國（亳州）中藥材交易會(huì)，連續(xù) 6年舉辦了國際（亳州）中醫(yī)藥博覽會(huì)。亳州市現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)園被評為首批省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)。嚴(yán)格執(zhí)行一會(huì)準(zhǔn)入、一次性告知、一站式審批、一個(gè)窗口收費(fèi)、一次性驗(yàn)收、一次兌現(xiàn)制度，對重大招商項(xiàng)目實(shí)行 一事一議、一企一策、特事特辦 。 1986年被批準(zhǔn)為國家歷史文化名城， 1998年被評為 全國首批優(yōu)秀旅游城 。 農(nóng)副產(chǎn)品深加工。 煤、煤電、煤化工。目前亳州種植的地道藥材有 260多個(gè)品種，中國藥典上以 亳 字命名的的中藥有亳芍、亳菊花、亳桑皮、亳花粉。最有名的有老子、莊子、陳摶、曹操、華佗、張良、花木蘭，還有唐朝的大畫家曹霸，憫農(nóng)詩人李紳。 亳州交通樞紐示意圖 二、亳州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 亳州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概括歸納為一下五點(diǎn)：一是歷史悠久，文化燦爛，名人輩出；二是區(qū)位獨(dú)特，交通比較便捷；三是資源豐富，產(chǎn)業(yè)特色鮮明；四是發(fā)展提速；五是環(huán)境優(yōu)良。亳州 2023年 5月建市，現(xiàn)轄轄渦陽、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)。自東漢末年華佗開創(chuàng)中藥材種植，至今亳州種植經(jīng)營中藥材已有1800多年的歷史，在明清時(shí)期成為 中華藥都 。 ③、資源豐富，產(chǎn)業(yè)特色鮮明 地上 6種資源（小麥、大豆、藥材、畜禽、蔬菜、林木）。亳州蘊(yùn)藏著鐵、銅礦，現(xiàn)在還在進(jìn)行勘察。亳州現(xiàn)代中藥特色產(chǎn)業(yè)基地被納入科技部 火炬計(jì)劃 ，國家中藥材檢測中心和中醫(yī)科學(xué)院中藥研究所亳州分所正在籌建，亳州中藥產(chǎn)業(yè)年均增長 50%以上。 7家汽車改裝企業(yè)，蒙城縣擁有全國最大的縣級汽車貿(mào)易市場， 09年銷售收入達(dá) 30多億。 1個(gè)第三： 規(guī)模以上工業(yè)增速居全省第 3位 。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 2023年全市糧食總產(chǎn) 448萬噸，比上年增長 ，占全省增量的一半以上； 2023年全市小麥總產(chǎn) 294萬噸，比上年增長 %，單產(chǎn)連續(xù) 5年全省第一；全市中藥材種植已達(dá) 400多個(gè)品種，藥材種植面積 80萬畝以上，中藥材種植年產(chǎn)值 20多億元。全市從事中藥貿(mào)易流通的人員達(dá)到 100多萬人。 2023年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元） 三、人口環(huán)境 2023年 5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為地級市，轄渦陽、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，國土面積 8374平方公里，人口 593萬人。在悠久的歷史長河中 ,涌現(xiàn)出無數(shù)燦若星辰的風(fēng)流人物 ,英雄豪杰 ,文人墨客 .載入中國 《 歷史名人大辭典 》 的就有近百人 ,有一代圣君商湯；有集政治家、軍事家、文學(xué)家于一身的一梟雄曹操；有中醫(yī)外科鼻祖華佗；有 天資文藻、博文強(qiáng)識(shí) 的魏文帝曹丕；有出口成章、七步成詩的曹植；有在中國文學(xué)史上占有重要地位的建安七子 ；有在軍事上震古爍今的張良、曹仁、曹洪、夏侯淵、許褚等；還有代父從軍的孝烈將軍花木蘭、有中國道教上聲益極高，被宋太祖稱為 希夷先生 的陳摶；此外唐代著名憫農(nóng)詩紳、畫家曹霸、 《 牡丹史 》 的作者薛鳳翔；清代大書法家梁獻(xiàn)等。園區(qū)路網(wǎng)直接和 105國道、311國道接網(wǎng)，交通十分便捷。 不同于老城區(qū)的是 ， 南部新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)定位為 “ 現(xiàn)代之城 、 生態(tài)之城 、 宜居之城 ” ， 也就是要精心打造一座適宜居住 、 具有濃厚時(shí)代氣息的生態(tài)新城 。企業(yè)圍墻以內(nèi)的事由企業(yè)自主辦理，圍墻以外的事全部由園區(qū)管委會(huì)解決。它填補(bǔ)了安徽省汽車單一銷售的空白，是迄今安徽省規(guī)模最大、服務(wù)最佳、功能最全、與國際慣例接軌的現(xiàn)代汽車市場。 三、合肥汽配城 合肥汽配城位于合肥市東大門長江東路 714號，成立于 1994年 10月，是安徽省第一個(gè)企業(yè)辦市場。目前淮北汽車城已經(jīng)完成一期道路建設(shè)和綠化，水電的安裝，道路亮化等基礎(chǔ)工程。 六、六安國際汽車城 六安國際汽車城位于六安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)皖西東路 188號，屬安徽省“ 861”行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目、六安市“ 568”計(jì)劃重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。 2023年?duì)I業(yè)額達(dá) 50億元。隨著世界汽車產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，汽車零部件在汽車工業(yè)中扮演越來越重要的角色。 從我省的單體規(guī)模來看，僅有安慶環(huán)新集團(tuán)銷售收入 10億元，銷售收入上億的零部件企業(yè)也僅有 15家。 二、地理位置 位于亳州工業(yè)園區(qū)，南一環(huán)與西一環(huán)黃金交匯處，東面 105國道鄰城而過，西臨天運(yùn)物流園，北鄰淮河路。 2023年我國汽車產(chǎn)銷量再創(chuàng)歷史新高，突破 1800萬輛，一個(gè)新的井噴行情即將到來。 ③、 2023年底，亳州市機(jī)動(dòng)車保有量 50萬輛，近 100億的后服務(wù)消費(fèi)市場，僅 2023年新入戶機(jī)動(dòng)車近 10萬輛，日均即將突破 300輛，汽車消費(fèi)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。 新規(guī)劃帶來的利好： 亳州工業(yè)園區(qū)與亳州南部新區(qū)是亳州城市大發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來這里將成為藥業(yè)工業(yè)園、汽車零部件工業(yè)園、物流工業(yè)園、建材市場等，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 商鋪劃分面積相對單一： 目前商鋪主體劃分為 8m， 8m兩種格局，過于單一，而本項(xiàng)目面對的客戶層面較廣，且需求多樣化，因此單一的劃分格局將不利于吸引需求多樣化的投資者。同時(shí)，汽車產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈長，一般為 1： 1： ，即汽車產(chǎn)業(yè)每賺 1元，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)就會(huì)有 進(jìn)賬；汽車產(chǎn)業(yè)中 1個(gè)崗位能拉動(dòng) 。 【 小結(jié) 】 亳州是一個(gè)正在發(fā)展中的中等城市，物阜民豐，資源富饒，是全國著名的藥材、釀酒生產(chǎn)基地。汽車城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、汽車配件，汽車用品、二手車交易、車輛上牌、保險(xiǎn)等汽車后服務(wù)市場。 服務(wù)配套 齊全化 二、項(xiàng)目開發(fā)理念定位 在明確發(fā)展定位的同時(shí)，積極倡導(dǎo)汽車文化，確立核心價(jià)值理念 ——打造皖北首座“車貿(mào)生活 MALL”。 四、功能定位 六大市場及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、汽車配件市場、汽車用品市場、摩托車電動(dòng)車、農(nóng)機(jī)工程機(jī)械市場、二手車交易市場及配套服務(wù)功能（工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險(xiǎn)）一條龍服務(wù)。 【 純投資客戶 】 是面向大眾的返租客。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議 底層層高 ，二層 ，柱距建成 、 、 ，大門面、大開間，水、電、公廁等配套，設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、適用，適合于市場長遠(yuǎn)經(jīng)營的需要。 2)科學(xué)合理原則： 建筑設(shè)計(jì)和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于