【正文】 三個(gè)是功能配套完善的居住區(qū) 。 2023年初，園區(qū)新規(guī)劃擴(kuò)區(qū) 26平方公里。 悠久的歷史，眾多的名人，燦爛的文化，給古都亳州留下了許多珍貴的名勝古跡 ,其中有國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 10處，市級(jí)文物保護(hù)單位 36處，一般文物古跡 150處，豐富的人文景觀成為亳州重要的旅游資源。其中譙城區(qū)人口 50余萬(wàn)人。 圍繞蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全市建有蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 34個(gè)，其中亳州蔬菜批發(fā)市場(chǎng)是國(guó)家級(jí)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)輻射全國(guó)十多個(gè)省市，成為蘇、魯、豫、皖交界處 100多個(gè)縣市重要的果菜區(qū)域集散中心，被農(nóng)業(yè)部命名為“全國(guó)定點(diǎn)鮮活農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”，年交易量 公斤、交易額 。亳州也先后被評(píng)為“全國(guó)蔬菜生產(chǎn)先進(jìn)市”、“全國(guó)無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地”、“全國(guó)綠色食品原料基地”、“全國(guó)園藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”。用電量增速位居全省第 5位；新增貸款是上年的 ，是前 7年的總和，增速居全省第 6位；各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善，城市面貌明顯改觀。 文化旅游產(chǎn)業(yè)。 建設(shè) 中華藥都、養(yǎng)生亳州 。此外，利辛縣展溝一帶還有煤層氣資源。 2023年亳州糧食總產(chǎn) 89億斤，占安徽省1/7，單產(chǎn)連續(xù)三年全省第一，總產(chǎn)增產(chǎn) 6億斤，占全省增產(chǎn)量的 60%。東漢時(shí)期，釀酒在亳州已經(jīng)非常盛行。 亳州交通十分便利，京九鐵路縱貫全境， 31 30 105國(guó)道穿城而過(guò)，濟(jì)廣高速、許泗高速、南洛高速、京景高速、界阜蚌高速，許宿鐵路、商杭高鐵，縱橫交錯(cuò)，星羅棋布。至 2023年底，全市農(nóng)村公路總里程 10079公里，亳州市區(qū)距商丘機(jī)場(chǎng)僅 60公里，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng) 120公里，渦河水運(yùn)直抵蘇杭滬，四通八達(dá)的公鐵水路構(gòu)成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 名人輩出：中國(guó)名人大詞典上亳州人有一百多位。亳州現(xiàn)種植中藥材面積 75萬(wàn)畝，最高年份達(dá)到 100萬(wàn)畝，占到全國(guó)的 1/10。 依托資源優(yōu)勢(shì)，亳州市重點(diǎn)培育現(xiàn)代中藥、能源化工、輕工食品、汽車制造、文化旅游五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，著力打造百億斤糧倉(cāng)、千億元中藥產(chǎn)業(yè)、千萬(wàn)噸煤炭基地、百億元白酒產(chǎn)業(yè)、 500億元農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、 10萬(wàn)輛微轎基地，著力發(fā)展以養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)顏為主題，以藥、酒、長(zhǎng)壽文化為特色，以白領(lǐng)銀發(fā)、有閑有錢階層為客源的文化旅游業(yè)。亳州市委、市政府依托中藥材資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持 以藥立市 ，搶抓國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和省委、省政府加快皖北發(fā)展的雙重政策機(jī)遇，科學(xué)研判，果斷決策，編制實(shí)施了總規(guī)模 1000億元的 《 亳州市現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 ，啟動(dòng)實(shí)施了 《 中華藥都養(yǎng)生亳州行動(dòng)計(jì)劃（ 20232023年） 》 。亳州現(xiàn)有國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 23處，其它文化古跡 150余處，文物文化古跡約占全省的四分之一。 ⑤、環(huán)境優(yōu)良 市委、市政府提出 發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，招商是第一要事 ，以： 把客商當(dāng)親人，把客商的事當(dāng)作自己的事 為服務(wù)理念。 2023年全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭組織達(dá) 803家，農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值 149億元。 亳州已形成“買全國(guó)賣全國(guó)”的格局。 譙城區(qū)面積 2226平方公里 ,耕地 ，人口 。 【 小結(jié) 】 A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高度發(fā)達(dá)的物流運(yùn)輸業(yè)，為農(nóng)用車、重型車等的銷售提供了廣闊的市場(chǎng)空間； B、發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通，繁榮的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為汽車市場(chǎng)的消費(fèi)帶來(lái)了源動(dòng)力，為汽車城招商組市起到推動(dòng)作用； C、城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)，個(gè)人投資渠道較少，持幣待購(gòu)所蓄積的能量巨大，而汽車城的銷售模式，為投資者提供了一個(gè)合適平臺(tái)。擴(kuò)區(qū)一期路網(wǎng)“一縱四橫”全長(zhǎng) 。 南部新區(qū)規(guī)劃圖清楚的描繪出了 “ 一心 、 三組團(tuán) 、 四軸 、 四帶 ” 的南部新區(qū)整體空間結(jié)構(gòu) 。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，凡涉及行政事業(yè)性的規(guī)費(fèi)全免，實(shí)行“只收稅，不收費(fèi)”的特殊政策。 目前該市場(chǎng)的租金情況：展銷區(qū) 商鋪?zhàn)赓U 40元 /平方米 /月 辦公區(qū) 商鋪?zhàn)赓U 25元 /平方米 /月 二、安徽國(guó)際汽車城汽摩配市場(chǎng) 座落于安徽省合肥市新站綜合試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，是一個(gè)集摩托車、電動(dòng)車、電動(dòng)三輪車、摩配、汽配、汽車美容為一體、規(guī)模龐大、功能齊全、服務(wù)周到的現(xiàn)代化市場(chǎng)。 2023年溫商集團(tuán)與三聯(lián)實(shí)業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同實(shí)施改造、擴(kuò)建合肥汽配城工程項(xiàng)目，讓老汽配城舊貌換新顏，實(shí)現(xiàn)第二次產(chǎn)業(yè)大飛躍，帶動(dòng)周邊市場(chǎng)高速發(fā)展。廣州本田、東風(fēng)日產(chǎn)、通用別克等 8家 4S店已投入運(yùn)營(yíng)；山東臨工 4S店主體工程完工， 9月份投入運(yùn)營(yíng)；奇瑞 4S店在建；通用雪佛蘭、東風(fēng)標(biāo)致 4S店已簽協(xié)議，廣汽豐田、一汽大眾、北京現(xiàn)代、長(zhǎng)城 4S店等正在洽談。 整體業(yè)態(tài)有：汽車、汽配市場(chǎng)，摩托車、電動(dòng)車及配件批零市場(chǎng)，農(nóng)業(yè)裝備、工程機(jī)械綜合市場(chǎng)，二手車交易市場(chǎng)及綜合配套服務(wù)。由安徽英德利實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資 ，集整車銷售、配件經(jīng)營(yíng)、汽車修理美容、信息服務(wù)為一體的大型汽配交易市場(chǎng)。前 4名的企業(yè)年銷售額均超過(guò) 200億美元。我省汽車零部件的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 三、建設(shè)周期 一期工程于 2023年 11月 23日隆重奠基，將于 2023年 10月竣工， 2023年 12月試運(yùn)營(yíng)，二期工程將于 2023年下半年建成并投入運(yùn)營(yíng)。截至2023年底，我國(guó)汽車保有量約 9086萬(wàn)輛，每千人汽車保有量?jī)H 66輛，與發(fā)達(dá)國(guó)家及世界平均水平相比，汽車消費(fèi)市徹有很大的增長(zhǎng)空間。 2023年實(shí)現(xiàn) GDP505億元，增長(zhǎng) 13%，人均 GDP接近 10000元；農(nóng)村居民全年人均純收入 5919元，同比增長(zhǎng) %，隨著亳州經(jīng)濟(jì)的迅猛騰飛，居民收入增加，消費(fèi)者逐漸改變傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念，汽車消費(fèi)正逐步進(jìn)入普通家庭。厚重的車貿(mào)文化底蘊(yùn)、雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將為市場(chǎng)的繁榮昌盛奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O）分析 城市規(guī)劃發(fā)展的機(jī)遇 全市行政區(qū)域土地面積 8374平方公里，全市總?cè)丝?593萬(wàn)。 四、項(xiàng)目威脅（ T）分析 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) 在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國(guó)家目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 汽車、地產(chǎn)好比鳥(niǎo)的兩翼，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)，和城市化進(jìn)程的標(biāo)志 。檢測(cè)、上牌、保險(xiǎn)、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)要一應(yīng)俱全。引入汽車后市場(chǎng)配套功能，讓消費(fèi)者正真享受購(gòu)車“一站式”服務(wù)的便捷和汽車文化生活。 五、項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成要素 〖 招商、 安商、 興商 〗 立足亳州，輻射周邊其它縣市，定位上適度超前，提高本項(xiàng)目的知名度； 通過(guò)良好的服務(wù)，不斷引導(dǎo)、挖掘、創(chuàng)造消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。根據(jù)亳州商業(yè)項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以下為 4類為主要投資客群體： 第 1類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人；第 2類：經(jīng)濟(jì)富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；第 3類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士；第 4類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 【 包租客 】 具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，采取包租經(jīng)營(yíng)，大多為專業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。為提高區(qū)域汽車貿(mào)易、提升生活品質(zhì)帶來(lái)深遠(yuǎn)意義。規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)為適應(yīng)未來(lái)的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。不僅僅是因?yàn)椴辉敢猓且驗(yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。 而專業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾 。 幾種主要理財(cái)方式的比較： 產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制： 應(yīng)該說(shuō)產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。 ※ 發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，可以提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 注意要點(diǎn)： 此處必須注意的是，盡可能的在合同上把交房期限往后延伸，以爭(zhēng)取更多的對(duì)招商免租金政策的支持。 網(wǎng)點(diǎn)功能：售樓點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購(gòu)執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場(chǎng)觀摩、認(rèn)購(gòu)； 本案以現(xiàn)場(chǎng)及售樓處并重為主展示點(diǎn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓點(diǎn)根據(jù)本案推廣需要及客戶結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，以滾動(dòng)模式進(jìn)行宣展。 項(xiàng)目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇 A：醒目 B：交通便利： ； ② 建筑設(shè)計(jì) （設(shè)計(jì)外觀效果時(shí)尚、大氣、流線） A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計(jì)，裝修色彩時(shí)尚、明快、星級(jí)檔次； B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間； C、實(shí)用：面積夠用就行，總使用面積控制在 200—300平方米以內(nèi)，高度 8米（兩層為宜）。 ④ 布展包裝 （原則：綠色、環(huán)保、時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、明快） A、售樓廣場(chǎng)（廣場(chǎng)磚、草坪、停車場(chǎng)、燈箱、外墻；現(xiàn)場(chǎng)布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等） B、售樓大廳（外觀效果圖、沙盤(pán)模型、展板、背景音樂(lè)、發(fā)財(cái)樹(shù)、汽車高科技產(chǎn)品模型展示、模擬電子商務(wù)交易平臺(tái)等） C、沙盤(pán)模型建議： 沙盤(pán)模型是銷售現(xiàn)場(chǎng)唯一能直觀的反映項(xiàng)目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀效果的實(shí)景，它在介紹、宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)銷售中起著重要的作用。 SP活動(dòng)舉行： 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日在黃金商業(yè)中心地帶舉行 SP活動(dòng)，激情音樂(lè)、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤(pán)形象， DM現(xiàn)場(chǎng)派送。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)、項(xiàng)目樓書(shū)、 DM單頁(yè)以及看樓專線引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、銷售團(tuán)隊(duì)形象設(shè)計(jì)等。 A、三年租金回報(bào)：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%； B、十年返租回報(bào)：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%；以后每年按照 2： 8分成； C、十年返租回報(bào)：每年 8%，共返十年，前 3年一次性返還。 營(yíng)銷方案：以整體分割銷售為基本點(diǎn)，返租回報(bào)銷售為突破點(diǎn)，制定銷售策略，爭(zhēng)取火爆開(kāi)市。 （ 1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn) 作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會(huì)”，它盛行于全國(guó)各大中城市，其回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。 （ 3）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。 這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)。 具體建筑及技術(shù)指標(biāo) （略） 第四部分 營(yíng)銷策略篇 【 第一章 營(yíng)銷總體策略 】 一、目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)模式分析 就目前的商業(yè)模式來(lái)看主要有三種： 一是綜合性商業(yè)模式 二是主題性商業(yè)模式 三是專業(yè)性商業(yè)模式。配套服務(wù)功能包括：工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)，并設(shè)有大型室內(nèi)展廳、露天停車場(chǎng)。隨著行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實(shí)在沒(méi)辦法滿足經(jīng)營(yíng)的需要。在營(yíng)銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰(shuí)能搶先一步，誰(shuí)能做得更到位，誰(shuí)就可能贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)； 新一代汽車城在營(yíng)銷方式、營(yíng)銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。亳州春雨國(guó)際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖西首座“車貿(mào)生活 MALL”，輻射周邊 200公里 ，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場(chǎng)商機(jī)如潮涌動(dòng)。 按照汽車產(chǎn)業(yè)商流 、 物流 、 信息流的國(guó)際性集散地的目標(biāo) ， 以及國(guó)內(nèi)外汽車廠商搶灘皖北和魯豫蘇皖市場(chǎng)的核心戰(zhàn)略要地定位 。本項(xiàng)目充分利用開(kāi)發(fā)區(qū)得天獨(dú)厚的交通便利優(yōu)勢(shì)，將分散的汽車經(jīng)銷商、汽車配件、汽車用品及相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)行集中整合，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 已建項(xiàng)目形成的影響 周邊城市的汽車城，也對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。亳州西拓南移的發(fā)展策略，使城市迅速擴(kuò)容，為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析 市場(chǎng)培育緩慢的壓力：