【正文】 D、大屏幕彩電：播放三維片（項(xiàng)目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶對(duì)項(xiàng)目有更深入的了解和認(rèn)知。 【 第二章 項(xiàng)目命名 】 本項(xiàng)目雄踞魯豫皖三省黃金交匯處 ， 身處物阜民豐 ， 資源富饒的著名藥材 、 釀酒生產(chǎn)基地亳州 。 （ 3）委托經(jīng)營(yíng)期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 分割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問(wèn)題。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。 鋪位需求， 需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 價(jià)位需求， 需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 【 第六章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 】 一、本案市場(chǎng)價(jià)格 從目前項(xiàng)目周邊及市區(qū)市場(chǎng)價(jià)格水平模擬得出本案銷售評(píng)估均價(jià)為 5300元 / 平方米，（內(nèi)街 4400元 / 平方米左右，外圍 6200元 / 平方米左右） 考慮到未來(lái)地價(jià)走勢(shì)，綜合本案開(kāi)發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一項(xiàng)可信度權(quán)數(shù)，定為 ,以此設(shè)定本案較為合理的均價(jià)基數(shù)： 5300 （ 1+） =5671元 / 平方米 二、付款方式的設(shè)計(jì)與導(dǎo)向策略 三、開(kāi)盤及價(jià)格策略 可采取 5000元抵 15000元、 5000元抵 10000元的階梯策略 采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略：開(kāi)盤必特價(jià)，特價(jià)必升值 【 第七章 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 】 亳州春雨國(guó)際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城 亳州春雨國(guó)際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財(cái)富城 亳州春雨國(guó)際汽車城，新形象、新商機(jī)、旺市場(chǎng) 加盟朝陽(yáng)潮流產(chǎn)業(yè)，財(cái)富升值輕松積累 實(shí)實(shí)在在的財(cái)富，世世代代的搖錢樹(shù) 買鋪即收 3年租，即買即賺 亳州光彩國(guó)際汽車城，個(gè)人投資的新金礦 年年收租，代代收益，坐享其成 帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金 亳州光彩國(guó)際汽車城，圓您致富之夢(mèng) 1買個(gè)好旺鋪，世代搖錢樹(shù) 1立足亳州 服務(wù)皖北 輻射中原 1扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)浪耐ò诉_(dá) 1 21世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè) 1產(chǎn)權(quán)多元化 /運(yùn)作企業(yè)化 /服務(wù)社會(huì)化 1統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一宣傳 1大政策帶動(dòng)大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財(cái)富 1國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，享受各種政策優(yōu)惠 第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 〖 三大特色 〗 一是具有平整劃一街道式設(shè)計(jì)，商家只要入住，即可馬上開(kāi)放式營(yíng)業(yè)，具有規(guī)模化和規(guī)范化； 二是基本顏色統(tǒng)一，以紅色或青色為主調(diào)，襯托出簡(jiǎn)潔、大氣、主流的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機(jī)活力的氛圍中愉悅交易； 三是在建筑上采用實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。力爭(zhēng)成為一張與眾不同的城市新名片，成為亳州市有代表性的建筑和樣板市場(chǎng)。精品展廳及市場(chǎng)外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費(fèi)。 市場(chǎng)空間巨大 2023年我國(guó)的汽車需求將突破 3000萬(wàn)輛，汽車銷售空間非常大。 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)： 專業(yè)市場(chǎng)成功的關(guān)鍵取決于市場(chǎng)供求、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目是亳州市首家汽車汽配專業(yè)市場(chǎng)，位于新城區(qū)核心區(qū)位，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，項(xiàng)目輻射皖北及魯豫區(qū)域。這四年全國(guó)汽車銷量年均增速為 25%以上，是我國(guó)官方公布的 GDP增速的 2倍以上。 2023年，預(yù)計(jì)合肥汽車零部件工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 300億左右；蕪湖的汽車零部件行業(yè)銷售收入將突破 300億元。市場(chǎng)入駐率 100％以上。 已制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 安徽國(guó)際汽車城是集汽車銷售、汽車售后配套服務(wù)、汽車及汽車文化展示、汽車休閑娛樂(lè)于一體的多元汽車市場(chǎng)。 南部新區(qū) 位于亳州市區(qū)南部 ， 地處 307省道以西 、 105國(guó)道以東 、 藥都大道以南 、 南外環(huán)路以北 ， 面積約 。 四、社會(huì)與文化因素 亳州歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，譙城以“三朝古都”名揚(yáng)海 內(nèi)外。亳州建有全國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最好、功能最全的“中國(guó)（亳州）中藥材交易中心”，擁有 6000多個(gè)展位，交易品種 2600余種，年交易額 100多億元。 2個(gè)第二： 財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資增速居全省第 2位 。中藥材種植面積占全國(guó)的 1/10，飲片產(chǎn)量占全國(guó)的 1/4，中藥飲片出口占全國(guó)的前三強(qiáng)，有全國(guó)最大的中藥材交易市場(chǎng)，是全國(guó)最大的中藥材集散地，目前上海雷允上、廣東白云山、和記黃埔、天津醫(yī)藥集團(tuán)、哈藥集團(tuán)、修正藥業(yè)、江中制藥紛紛入駐亳州。未來(lái) 35年，亳州將實(shí)現(xiàn)到合肥 1個(gè)半小時(shí)，到杭州、上海 3個(gè)半小時(shí)，到北京 4個(gè)小時(shí)。亳州歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，譙城區(qū)以“三朝古都”名揚(yáng)海內(nèi)外，古稱為“江北勝地，南北要脊”。 ②、區(qū)位獨(dú)特，交通比較便捷 亳州位于安徽省西北部，地處蘇、魯、豫、皖結(jié)合部，北距商丘市 67公里， 2023年 5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為地級(jí)市，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，國(guó)土面積 8374平方公里，人口 593萬(wàn)人。目前全國(guó)有四大礦業(yè)集團(tuán)在亳州開(kāi)發(fā)煤炭資源，到 2023年將完成投資 500億元，原煤產(chǎn)量達(dá)到 2023萬(wàn)噸規(guī)模，打造新興能源城。現(xiàn)有主要旅游景點(diǎn) 11個(gè)，其中曹操地下運(yùn)兵道，堪稱中國(guó)一絕。 白酒加工業(yè)快速發(fā)展。 蒙城縣面積 2091平方公里，現(xiàn)轄 19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)、辦事處、工業(yè)園區(qū)），人口 ，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放縣，全國(guó)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、全國(guó)林業(yè)百佳縣。目前已進(jìn)駐企業(yè)近百家，其中藥業(yè)企業(yè) 50家，在建項(xiàng)目 44個(gè)。 【 第四章 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 ——亳州市區(qū)商鋪情況調(diào)研表 】 天運(yùn)現(xiàn)代物流園、亳州國(guó)際中西藥交易市場(chǎng)等在建市場(chǎng) （暫略） 【 第五章 安徽省汽車市場(chǎng)發(fā)展概況 】 一、安徽國(guó)際汽車城 位于安徽省合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)，由試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)及其直屬企業(yè) ——合肥瑤海實(shí)業(yè)集團(tuán)公司共同投資建設(shè)。 四、淮北汽車城 該項(xiàng)目規(guī)劃總面積為 106725平方米，約 318畝。 2023年 3月 1日，六安國(guó)際汽車城 A區(qū)汽車、汽配市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)。專家預(yù)計(jì)，全國(guó)零部件市場(chǎng)規(guī)模 2023年將達(dá)到 7200億元， 2023年達(dá)到 。建成后的亳州國(guó)際汽車城年?duì)I業(yè)收入將超過(guò) 100億元，就業(yè)人數(shù)超 10000人，年創(chuàng)利稅超 10億元，將成為皖北乃至中部區(qū)域最大的汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場(chǎng)和汽車商貿(mào)中心。 ④、本項(xiàng)目位于亳州工業(yè)園區(qū)，是省市兩級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目，將可享受系列的稅費(fèi)優(yōu)惠政策及“一站式”便利服務(wù)。亳州西拓南移的發(fā)展策略，使城市迅速擴(kuò)容，為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目充分利用開(kāi)發(fā)區(qū)得天獨(dú)厚的交通便利優(yōu)勢(shì)，將分散的汽車經(jīng)銷商、汽車配件、汽車用品及相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)行集中整合，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。亳州春雨國(guó)際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖西首座“車貿(mào)生活 MALL”，輻射周邊 200公里 ，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場(chǎng)商機(jī)如潮涌動(dòng)。隨著行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實(shí)在沒(méi)辦法滿足經(jīng)營(yíng)的需要。 具體建筑及技術(shù)指標(biāo) （略） 第四部分 營(yíng)銷策略篇 【 第一章 營(yíng)銷總體策略 】 一、目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)模式分析 就目前的商業(yè)模式來(lái)看主要有三種： 一是綜合性商業(yè)模式 二是主題性商業(yè)模式 三是專業(yè)性商業(yè)模式。 （ 3）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。 （ 1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn) 作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。 A、三年租金回報(bào)：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%； B、十年返租回報(bào)：第一年 7%，第二年 8%，第三年 9%；以后每年按照 2： 8分成； C、十年返租回報(bào)：每年 8%，共返十年，前 3年一次性返還。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。 ④ 布展包裝 （原則：綠色、環(huán)保、時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、明快） A、售樓廣場(chǎng)（廣場(chǎng)磚、草坪、停車場(chǎng)、燈箱、外墻；現(xiàn)場(chǎng)布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等） B、售樓大廳（外觀效果圖、沙盤模型、展板、背景音樂(lè)、發(fā)財(cái)樹(shù)、汽車高科技產(chǎn)品模型展示、模擬電子商務(wù)交易平臺(tái)等） C、沙盤模型建議： 沙盤模型是銷售現(xiàn)場(chǎng)唯一能直觀的反映項(xiàng)目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀效果的實(shí)景，它在介紹、宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)銷售中起著重要的作用。 網(wǎng)點(diǎn)功能：售樓點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購(gòu)執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場(chǎng)觀摩、認(rèn)購(gòu)； 本案以現(xiàn)場(chǎng)及售樓處并重為主展示點(diǎn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓點(diǎn)根據(jù)本案推廣需要及客戶結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，以滾動(dòng)模式進(jìn)行宣展。 ※ 發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，可以提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 而專業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾 。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。為提高區(qū)域汽車貿(mào)易、提升生活品質(zhì)帶來(lái)深遠(yuǎn)意義。 五、項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成要素 〖 招商、 安商、 興商 〗 立足亳州，輻射周邊其它縣市，定位上適度超前，提高本項(xiàng)目的知名度； 通過(guò)良好的服務(wù)，不斷引導(dǎo)、挖掘、創(chuàng)造消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。檢測(cè)、上牌、保險(xiǎn)、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)要一應(yīng)俱全。 四、項(xiàng)目威脅（ T）分析 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) 在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國(guó)家目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。厚重的車貿(mào)文化底蘊(yùn)、雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將為市場(chǎng)的繁榮昌盛奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。截至2023年底，我國(guó)汽車保有量約 9086萬(wàn)輛，每千人汽車保有量?jī)H 66輛，與發(fā)達(dá)國(guó)家及世界平均水平相比，汽車消費(fèi)市徹有很大的增長(zhǎng)空間。我省汽車零部件的發(fā)展?jié)摿薮?。由安徽英德利?shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資 ，集整車銷售、配件經(jīng)營(yíng)、汽車修理美容、信息服務(wù)為一體的大型汽配交易市場(chǎng)。廣州本田、東風(fēng)日產(chǎn)、通用別克等 8家 4S店已投入運(yùn)營(yíng)；山東臨工 4S店主體工程完工， 9月份投入運(yùn)營(yíng)；奇瑞 4S店在建；通用雪佛蘭、東風(fēng)標(biāo)致 4S店已簽協(xié)議，廣汽豐田、一汽大眾、北京現(xiàn)代、長(zhǎng)城 4S店等正在洽談。 目前該市場(chǎng)的租金情況：展銷區(qū) 商鋪?zhàn)赓U 40元 /平方米 /月 辦公區(qū) 商鋪?zhàn)赓U 25元 /平方米 /月 二、安徽國(guó)際汽車城汽摩配市場(chǎng) 座落于安徽省合肥市新站綜合試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，是一個(gè)集摩托車、電動(dòng)車、電動(dòng)三輪車、摩配、汽配、汽車美容為一體、規(guī)模龐大、功能齊全、服務(wù)周到的現(xiàn)代化市場(chǎng)。 南部新區(qū)規(guī)劃圖清楚的描繪出了 “ 一心 、 三組團(tuán) 、 四軸 、 四帶 ” 的南部新區(qū)整體空間結(jié)構(gòu) 。 【 小結(jié) 】 A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高度發(fā)達(dá)的物流運(yùn)輸業(yè)，為農(nóng)用車、重型車等的銷售提供了廣闊的市場(chǎng)空間； B、發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通，繁榮的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為汽車市場(chǎng)的消費(fèi)帶來(lái)了源動(dòng)力，為汽車城招商組市起到推動(dòng)作用； C、城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)，個(gè)人投資渠道較少，持幣待購(gòu)所蓄積的能量巨大，而汽車城的銷售模式，為投資者提供了一個(gè)合適平臺(tái)。 亳州已形成“買全國(guó)賣全國(guó)”的格局。 ⑤、環(huán)境優(yōu)良 市委、市政府提出 發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，招商是第一要事 ，以： 把客商當(dāng)親人，把客商的事當(dāng)作自己的事 為服務(wù)理念。亳州市委、市政府依托中藥材資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持 以藥立市 ，搶抓國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和省委、省政府加快皖北發(fā)展的雙重政策機(jī)遇，科學(xué)研判，果斷決策，編制實(shí)施了總規(guī)模 1000億元的 《 亳州市現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 ，啟動(dòng)實(shí)施了 《 中華藥都養(yǎng)生亳州行動(dòng)計(jì)劃（ 20232023年） 》 。亳州現(xiàn)種植中藥材面積 75萬(wàn)畝，最高年份達(dá)到 100萬(wàn)畝，占到全國(guó)的 1/10。至 2023年底，全市農(nóng)村公路總里程 10079公里，亳州市區(qū)距商丘機(jī)場(chǎng)僅 60公里