【正文】 注：此價格為項目當前價格或按線性回歸增長率計算得出的個案價格144商業(yè)項目售價項目名稱 地段價值 商業(yè)價值 建筑品質 配套設施 關聯(lián)系數(shù) 當前價格（元 /㎡）比較項權重 35% 30% 15% 20%朝陽門 SOHO三期 1 35% 80000優(yōu)唐 UTOWN 1 1 65% 39118本案 1 1 1 1 100% ｘ■ X=91200*35%+*65%=58618元 /平米根據(jù)本區(qū)域市場需求量及市場大勢走向，開盤時定價可能會有較大浮動。129商業(yè)個案分析 —天雅大廈項目規(guī)模： 52180平方米樓層： 地上 9層、地下 2層電梯： 5部直梯、 26部滾梯價格： 售： 30000元 /平米租： 700元 /平米 /月項目位置： 雅寶路 2號業(yè)態(tài)： 以服裝批發(fā)、零售為主綜述：天雅大廈，是目前雅寶路區(qū)域最現(xiàn)代化的購物商場，可以與任何一家現(xiàn)代化的百貨商場相媲美，也是本項目商業(yè)重要的潛在對手，其共設有８００余個精品鋪位和４００個機動車位，每個店面２０～５０平方米， 讓其逐漸成為雅寶路的領導力核心。SOHO銷售狀況整體較為樂觀， 2套 /天，但前期成交客戶會有一部分后期資金跟不上，陸續(xù)有部分房源退回。n本案周邊商務氛圍，以及配套設施與朝外、雅寶路等成熟商圈相比，仍存在著一定的差距，因而本案的配套設施應盡量完善，而且在設施的選擇上應更貼近需求，為客戶提供更為方便的辦公環(huán)境。因此，建議，本案在智能化方面的選擇只要避免目前寫字樓中存在的普遍配置不完善的現(xiàn)象，真正做到 5A齊備即可。四、寫字樓產(chǎn)品策略9697產(chǎn)品定位 依托周邊特殊的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，項目客群的特殊性，寫字樓部分定位要區(qū)別于周邊傳統(tǒng)寫字樓形象，針對性的打造自身品質及財富價值感，做到區(qū)域產(chǎn)品地域化，需求化，及具投資化的商務辦公。一方面缺乏專門針對國際大公司的綜合性辦公空間，另一方面缺乏專門針對中小企業(yè)的邊緣產(chǎn)品，造成該區(qū)域目前缺少良性的商務環(huán)境，傳統(tǒng)寫字樓并不適合本區(qū)域當前發(fā)展的階段 .n 由于雅寶路商圈的特有屬性，傳統(tǒng)寫字樓的定位模式不適于本區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展 .n 從市場現(xiàn)狀來看，普通公寓以及寫字樓租售價格，與 CBD商圈同類型項目價格差距明顯 。根據(jù)市場數(shù)據(jù)的反饋也印證了模式的轉變。 標準層面積 ： 800平米本區(qū)域寫字樓個案介紹84傳統(tǒng)寫字樓定位模式在高速經(jīng)濟增長帶動下，國內(nèi)外企業(yè)對甲級寫字樓的需求將有所提高。 項目基礎資料216。 地址：朝陽朝外大街 19號216。 物業(yè)級別：甲級216。 租售現(xiàn)狀：只租不賣216。 售價： （元 /平米） 216。 租金： （元 /平米 .天）216。 租金： （元 /平米 .天）216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 建筑面積 ： 127000 平米 216。 標準層面積 ： 1000平米本區(qū)域寫字樓個案介紹亞太大廈216。 項目基礎資料216。 開盤時間： 2023年216。 售價： 65000 （元 /平米） 216。67項目租售情況人壽大廈 以整層、半層為主優(yōu)唐 UTOWN 400平米左右較為暢銷泛利大廈 《財經(jīng)》租用三層，其他客戶租用面積以 200300㎡為主，整層和半層的不多聯(lián)合大廈 200400㎡為主，整層占一定比例豐聯(lián)廣場 以整層或半層租用為主昆泰國際 50％為整層銷售， 280335㎡的也較為暢銷，部分小面積有投資朝外 Men 50%為整層購買， LOFT（層高 ）暢銷尚都國際 138252㎡熱銷租賃項目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以 200400㎡ 為主。 我們認為：隨著寫字樓租金的快速上漲，預計今后將有更多的外資機構投資者和國內(nèi)保險公司活躍于寫字樓市場。最活躍的租賃市場仍然是 CBD區(qū)域，約占全部租賃凈吸納量的四分之三。58寫字樓59一、區(qū)域寫字樓市場分析60北京寫字樓市場綜述 2023年上半年，北京甲級寫字樓租金環(huán)比上漲 %，達到每平方米每月 234元，突破 2023年國際金融危機前的最高值。最關心產(chǎn)品的投資回報的比例。n 投資客 他們對區(qū)域的認知度高，項目位置、品質和總價是他們重點考慮的問題。n 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場現(xiàn)在需求的主力產(chǎn)品應該是 “ 總價低 ” ， “ 品質高 ” ， “ 可租可售 ” ， “ 高端物業(yè)式服務 ” 相結合的產(chǎn)品。酒店案例分析（ 4） 吉利大廈47酒店案例研究小結n 區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級以上。n 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次處于中高檔，價格漲幅平穩(wěn)。n 項目特點：全部采用框架剪力墻結構，彈性建筑布局，可根據(jù)業(yè)主的需求任意組合。公寓案例分析（ 2） 怡景園37n 開盤時間： 2023年 7月n 規(guī)模：總建面約 20萬平米，n 公寓部分 。月n戶型面積： 30130平米n周邊配套：公園、中小學、會所、銀行、郵局、餐飲等。9000 48怡景園 2室 1廳 125 8000 64　 2室 2廳 118 9000 76朝外 MEN 2室 2廳 127 8000 63　 1室 1廳 76 6600 86昆泰國際中心 1室 1廳 85 5000 59　 1室 1廳 86 6000 70平均值 \ \ \ 6432酒店名稱 標準間價格 (元 /天 ) 入住率吉利大廈 880 100%日壇賓館 550 100%萬邦大廈 600 95%昆泰國際中心 998 90%區(qū)域酒店狀況n 酒店的租金水平很高，標準間平均都在 750元 /天 。 受到市場的發(fā)展制約及市場屬性的結構變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場的發(fā)展趨勢 契合度不高。28區(qū)域市場需求情況n 購買客群由投資客轉向客。24定定 位位 篇篇 25公 寓26一、區(qū)域公寓市場分析27區(qū)域市場供應狀況n 區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)配套類住宅產(chǎn)品明顯供應不足的狀況。w并非雅寶路核心區(qū)，屬于準雅寶路地區(qū)或稱雅寶路輻射區(qū)。22小結n 該區(qū)域具有天然的濃郁的涉外商務氛圍，并在長久的歷史基因下，形成足夠的商業(yè)基礎。 雅寶路在發(fā)生著變化，本項目不但要保存雅寶路的傳統(tǒng)特點，更應該滲透其新鮮變化。 但是隨著市場的發(fā)展，漸漸有一部分商家開放零售，致使國內(nèi)一小部分客戶來到此處。當時前蘇聯(lián)剛剛解體，前蘇聯(lián)及東歐地區(qū)民用消費品短缺，對中國的服裝需求很大。14216。項目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，為項目發(fā)展提供了良好的主題。東側之小路向南可通達雅寶路，道 路較窄。南北兩個生態(tài)場所為項目提供了充滿生機的外圍環(huán)境8項目商圈情況－兩大商圈，強強借勢朝外商圈CBD商圈n兩大商圈 ：項目處于朝外商圈的整體商務氛圍中，同時與 CBD商務核心區(qū)近在咫尺。 從本項目的整體規(guī)劃情況得出，項目是一個以商業(yè)為核心， 寫字樓為外延產(chǎn)品的規(guī)劃項目。216。老商業(yè)中心筋骨未動，不落反興 商業(yè)的特殊性在于 “ 做熟易、做生難 ” 。 18雅寶路市場的發(fā)展n 客群的發(fā)展：從 80 ％俄羅斯客人到全球各地 雅寶路商業(yè)交易模式由最早的主要針對俄羅斯人，后期雅寶路的影響力逐漸變大，不但擴及到中歐、東歐，還影響到亞洲、非洲等大量的服裝進口國。如早期知名的怡景園公寓、日壇晶華、鉑宮等高端公寓項目。 立足項目周邊區(qū)域特殊商業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮該區(qū)域商業(yè)特色，把握區(qū)域特色下的市場機遇23項目 SWOT分析s地處雅寶路 “ 金礦 ” ，蘊藏著無盡的商機s與使館區(qū)比鄰，擁有一批消費力極強穩(wěn)定的涉外人群s距離朝外大街近，比傳統(tǒng)雅寶路市場又多了一條交通干道。o招商回報率較高。 多年來在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類產(chǎn)品很少，供應量也不大，早期推出的公寓項目基本都在短時間內(nèi)售完。 本案為小戶型公寓必定會受到市場的青睞。與區(qū)域外高檔公寓租金水平差距很大。本案應結合這種市場現(xiàn)象，把產(chǎn)品定位為 “ 酒店式 ” 宜 “ 投資 ” 使用的物業(yè)產(chǎn)品33本案周邊公寓、酒店市場個案分析 通過對本案周邊重點競爭個案分析比較，尋找當前區(qū)域內(nèi)公寓市場存在的特點與共性，找準市場的切合點與空白點 ,從而更好的挖掘本案的潛力，提升本案的市場競爭力。月n 戶型面積： 114193平米n 周邊配套：會所、中小學、銀行、郵局、醫(yī)院等。公寓案例分析（ 3） 昆泰國際中心38n 開盤時間： 2023年 9月n 規(guī)模：總建面 ，n 公寓部分 。公寓案例分析 個案對比 141項目名稱 公寓規(guī)模 (萬平米 ) 主力面積區(qū)間 (平米 )怡景園 16 114193昆泰國際中心 65110朝外 MEN 71170日壇國際 30130悠唐麒麟公館 34 70120區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬平米左右 。酒店案例分析（ 1） 昆泰國際中心酒店44n 規(guī)模：建面 n 標準：三星級酒店n 套房數(shù)量： 151套n 標準間價格： 550元 /天n 入住率： 100%n 服務設施：餐廳、健身房、桑拿室、 商務中心、商品部、咖啡廳等。 本項目應充分利用這種特點，做涉外性強的、高水平物業(yè)服務的、適合短期居住、投資空間大的物業(yè)產(chǎn)品。50三、公寓客群分析51區(qū)域公寓客群來源 由于區(qū)域內(nèi)特定的商業(yè)屬性，濃郁的涉外貿(mào)易氛圍，必定帶來特定的公寓需求人群。167。n 根據(jù)項目可比度及市場接近程度意見，我們將日壇國際、怡景園、昆泰國際中心、朝外 MEN 做為本案的主要競爭對象，通過分析上述四個項目與本案的各個要素，確定本案的價格。這五個甲級寫字樓共計建筑面積 409,946平方米，它們的入市使得北京甲級寫字樓的整體市場存量達到 580萬平方米。因此，盡管未來有更多的寫字樓入市， 預計市場需求仍將超過新增供應，租金將升至 2023年以來最高水平。而不臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機構數(shù)量明顯高于人壽大廈和豐聯(lián)廣場 。 地址： 東城小牌坊胡同甲七號216。 項目基礎資料216。 物業(yè)費： （元 /平米 .月）216。 租金： 56（元 /平米 /天）216。 售價： （元 /平米） 216。 租售現(xiàn)狀：滿租216。 物業(yè)級別：甲級216。 物業(yè)級別：甲級216。 地址：朝陽朝陽門外大街 18號216。 項目基礎資料216。 標準層面積 ： 2023平米本區(qū)域寫字樓個案介紹優(yōu)唐 UTOWN 216。 建筑面積 ： 216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 租金： （元 /平米 .天）216。配套需求：完善的商業(yè)配套216。n目前本區(qū)域寫字樓市場模式的獨特型，已經(jīng)成為本區(qū)域從商業(yè)中心區(qū)向商務中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸，不過會給本區(qū)域寫字樓市場的發(fā)展帶來了重大契機 。95本案客群定位n主力客戶群 ： 本區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口快速成長的中型企業(yè)，且第 一次購置大戶室產(chǎn)品。n天花材質可由多種板材設計，造型吊頂，內(nèi)外燈光處理，設計空間較大。恒安大廈 商