【正文】 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。常德市 2020年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格 4000 元 /平方米。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表 91。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。 第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目管理 根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。 二、綠化 根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá) 15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供電網(wǎng)接出。 1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 平面設(shè)計(jì) （ 1）主體工程。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng) 扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。 二、總體規(guī)劃布局 規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原 則。 場(chǎng)地自然條件 ①地貌：場(chǎng)地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平 原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級(jí)階地范疇。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。 場(chǎng)地：場(chǎng)地平整。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。隨 著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。十年本益 和 為 27l 77 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，十年凈收益為 10512 元 (扣 除按揭貸款利息后余額 )，年復(fù)合收益率為 5． 58％。 12年后投 資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出 12％。 這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年 7 月 11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興 利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī) 劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近 600 平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑， 另一方面可以 盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理?！皡R美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷售． 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 順應(yīng)常德市家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢(shì) ，“匯美家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠ “匯美家 居廣場(chǎng)”規(guī)模 “匯美家居廣場(chǎng)’’占地面積 29 畝，總建筑面積 45865 平方米，框 架結(jié)構(gòu)，共六層。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增 加流通量。 2020年 常德市城區(qū)面積 55． 9 平方公里，人口 53． 76萬(wàn)，城鎮(zhèn)面積的持續(xù) 、有 序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，從理論上計(jì)算，意味著全市在 16年中平 均每年將新增城市人口 2． 89 余萬(wàn)人，按 3 口人家粗略計(jì)算，新增住房 需求近 1 萬(wàn)余戶，按新增住房住戶 1 萬(wàn) 余 戶。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。思格爾系數(shù)在 35％ 左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?4． 5 億左右。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專業(yè)化、大型化趨勢(shì)。 (5)家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)?；疖囌炯揖叱墙ㄔO(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。 四是存在的問(wèn)題： (1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值 952． 92 億元，同比增長(zhǎng) 34． 15％，產(chǎn)銷率為98． 15％，銷 售收入增長(zhǎng) 32． 28％，利稅總額增長(zhǎng) 29． 79％。 （二 ） 常德市家 居 流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn) — 流通 — 消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。 2020 年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。項(xiàng)目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購(gòu)物、上學(xué)、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也較為方便。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，常德市目前外來(lái)人口購(gòu)房的比重為 15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。二是金鉆廣場(chǎng)真優(yōu)美家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約 10000 ㎡，該家居商鋪開(kāi)業(yè)不到半年。 貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營(yíng)環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場(chǎng)。 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)自籌、銀行貸款。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì) 2020 年 12 月底可試 營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場(chǎng)，既能滿足常德市民 21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)面積，提升常德市城市品味。匯美家居廣場(chǎng)是常德市人民政府的重點(diǎn)工 程，該項(xiàng)目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開(kāi)拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。公司在 2000 年、 2001 年、 2002 年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售”二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)，在 2002 年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)評(píng)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信單位”。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃 19992020》，城市范圍將由 1998 年底的 平方公里擴(kuò)大至 2020 年的 60 平方公里和 2020 年的 95 平方公里；城市人口將由 1998 年底的 萬(wàn)人增加至 2020 年的 60 萬(wàn)人和 2020年的 100 萬(wàn)人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。 （ 1）建設(shè)期限： 2020年 12月 — 2020年 12月。在具體規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，還需注意以下問(wèn)題： 重視建筑細(xì)節(jié)。而常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司力爭(zhēng)打造一個(gè)常德市最完美的家居廣場(chǎng)，常德市目前的家居廣場(chǎng)比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。從 1998 年底到 2002 年末，常德市凈 增城市人口 萬(wàn)人（含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)），每年平均增長(zhǎng) 萬(wàn)人。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額為 23． 97億元，增速高達(dá) 63． 3％。 市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 8871． 67元，比上年增長(zhǎng)12． 3％，居民人均消費(fèi)性支出 6958． 86元， 比上年增長(zhǎng) 7． 7％，市區(qū)城鎮(zhèn) 居民恩格爾系數(shù) 36． 1％。 外地家具產(chǎn)品與本地 家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。美國(guó)商務(wù)部終裁后， 11 月份超高速增長(zhǎng)，月增 10． 57億美元； 12 月份出口 12． 49 億美元，創(chuàng)出新高。 2000 年，家具市場(chǎng)規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡(jiǎn)單的實(shí)木家具。質(zhì)量由原來(lái)的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì) 化。火車站家具城經(jīng)營(yíng)面積約 6 萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)客 戶約 300 戶，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，屬場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)戶達(dá)到飽和。近十年來(lái)中國(guó)家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為 主，初步建立起了門類齊全、與國(guó)際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國(guó)際市場(chǎng)出口的需要。我國(guó)良好的投 資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動(dòng)力將繼續(xù)吸引大量外資注入。 (7)出口國(guó)家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)。為進(jìn)入園 區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)者提供場(chǎng)地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(zhǎng) (副市 長(zhǎng) )為組長(zhǎng)的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 2020年可達(dá) 15億元， 家具市 場(chǎng)前景十分可觀。 2000 年至 2020 年，我國(guó) GDP 每年平均按 8％的速度增長(zhǎng)，居民的收入以兩位數(shù)增長(zhǎng)，扣除物價(jià)增長(zhǎng)因素，收入增長(zhǎng)率仍然接近 10％。 (2)從房地產(chǎn)發(fā) 展?fàn)顩r分析： ① 1986 年至 2020 年房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度為 35． 9％。常德至張家界 高速公路即將于 2020 年 12 月 26日通車。以常德市家具流通市場(chǎng) 2020 年銷售額2 億 元為基數(shù)，取中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)家具產(chǎn)業(yè)增 長(zhǎng)率保守?cái)?shù)字15％， 產(chǎn)銷率 98％計(jì)算， 2020 年，通過(guò)家具流通市場(chǎng)的流通量達(dá)到 4． 6億元，比 2020 年增加流通量 億元。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素 ，則至少需要 2 個(gè) “ 匯美家居廣場(chǎng) ” 才能消化家具新增流通量。 ㈡ 、 位置及交通 “匯美家居廣場(chǎng)”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨 207 國(guó)道， 南 臨三星路，東臨皂果路，西臨市場(chǎng)路 ，與天下糧倉(cāng)，水果市場(chǎng)、鋼材及建材市市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、糖酒副食品市場(chǎng)、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過(guò) 207 國(guó)道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的 各個(gè)方向。 ㈣ 、 政府服務(wù)和管理 常德市政府 2000 年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。 80％的鋪面面積為 — 17． 22 平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為 2378 元／平方米 — 5200 元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在 5800 元— 12000 元之間，資金壓力小，投資獲利簡(jiǎn)單。 從性別上劃分客戶群體： 在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識(shí)的女性投資者。隨機(jī)抽取 兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析 (具體見(jiàn)第 2 點(diǎn)投資者收益分析 )： ① 投資者按 揭貸款 36000 元購(gòu)買 17． 22 平方米商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，月 租金抵月供盈余為 48 元，第二年，月租金抵月供盈余為 23元，第三 年，月租金抵月供盈余為 2元。一開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者按 8％ I~I報(bào)率返還租 金。 根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測(cè)算， 開(kāi)發(fā)商收益情況如下： 2020年 7 月至 2020年 12 月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入： (12183 17+1332510+38474)615 ％ =32(萬(wàn)元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入： (1218317+1332510+38474)1285 ％ =362． 87(萬(wàn)元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入： (1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477) = 502． 35(萬(wàn)元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入： (1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712) = 650． 57(萬(wàn)元 ) 2020年 1 月至 2020年 12 月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入： (1218326+1332518+384712)12=723 ． 33 萬(wàn)元 從“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策來(lái)看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為 20 元／平方米～ 30 元／平方米， “ 匯美家居廣場(chǎng) ” 的月租對(duì) 比最低租金 20元／平方米要低 3 元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后