【正文】 －材料選擇 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 常見使用問題 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 問題處理及預(yù)防 出現(xiàn)問題就得處理，可有些問題根本就無法處理或者是處理的成本太高（例如水池?zé)o頂蓋、水池內(nèi)無地磚或面磚等），只能采取措施彌補(bǔ)以降低風(fēng)險(xiǎn)。 －設(shè)計(jì)缺陷 前期設(shè)置餐飲商鋪時(shí)，未設(shè)計(jì)隔油池，管網(wǎng)經(jīng)常堵塞。 實(shí)測實(shí)量 ：如實(shí)測管道支架間距；管道安裝的水平度、垂直度、坡度等； 各類試驗(yàn) ：如給水管水壓試驗(yàn)；排水管灌水試驗(yàn)、通球試驗(yàn)；通水試驗(yàn)等。 技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造 ?改造雨水管，防止暴雨造成一樓住戶陽臺(tái)反水。 故障分析： 由于管網(wǎng)走向需要穿過墻體，特別是穿外墻的管網(wǎng)最容易銹蝕漏水，最好在前期安裝管網(wǎng)時(shí)用比穿墻管稍微大一號(hào)的管做套管，避免穿墻管與墻體長時(shí)間接觸造成潮濕銹蝕。 給、排水設(shè)備設(shè)施構(gòu)成： 安全閥 化糞池 減壓閥 止回閥 軟連接 電解點(diǎn)壓力表 閘閥 閘閥 過濾閥 電動(dòng)蝶閥 水池 末端用水設(shè)施 下水管道 下水井 排至市政管網(wǎng) 排水設(shè)備 供水控制系統(tǒng) 管網(wǎng)的給水方式 市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)定的多層建筑。 ?提升管網(wǎng)維修工作質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)維修與改造相結(jié)合（改善維修工藝、減小管網(wǎng)壓力）。 住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當(dāng)造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈(zèng)送的設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量存在瑕疵 面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務(wù)，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ?有效開展客戶教育，增強(qiáng)住戶的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) ?加強(qiáng)裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實(shí)定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞 預(yù)防措施分析： 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實(shí)（尤其是北方冬季施工）春天基礎(chǔ)下沉，管道受力不均引起斷裂。后續(xù)此類事件，服務(wù)中心將加大信息溝通力度，確保您能及時(shí)了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)： a、無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于 150m）。 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 1陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。 公共照明、樓道照明配置合理。 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括： 對總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)通過業(yè)主或建設(shè)單位運(yùn)用到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中，用以彌補(bǔ)設(shè)計(jì)和施工的缺陷，從而使物業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理前期介入工作指引 培訓(xùn)提綱 物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術(shù)節(jié)能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 物業(yè)公司對竣工驗(yàn)收階段介入 建筑 給排水 工程設(shè)計(jì)與施工 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 1 、雙方確定工作內(nèi)容要求 。 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。 物業(yè)公司組織對項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 交通布局 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 室內(nèi)配置 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 ，并留有室外機(jī)位置。 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過 1米的水系，并有防護(hù)或警示。 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 物業(yè)定期 參 加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì) ， 及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。 b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 停水影響業(yè)主生活案例： 物業(yè)的服務(wù)到底怎么了？ 當(dāng)?shù)刂髁髅襟w負(fù)面報(bào)道： “…… 樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運(yùn) …… 全樓的自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，當(dāng)他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因時(shí)，物業(yè)答復(fù)卻是因?yàn)橐恢芮暗哪菆鼋涤晁隆? ?設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設(shè)立伸縮膨脹節(jié)，投入運(yùn)行后溫差變化導(dǎo)致管道破裂。 ?對已接管的設(shè)備缺乏管理，任由施工單位操作造成事故 ?超水位報(bào)警中心不能識(shí)別，技術(shù)員對設(shè)備房疏于巡查 ?房屋本體及設(shè)施接管驗(yàn)收缺乏專業(yè)度，對于設(shè)施存在風(fēng)險(xiǎn)未及時(shí)采取規(guī)避措施 設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象： 2023年 7月 4日，某城市下大雨，服務(wù)中心接到管家匯報(bào)： 7幢地下車庫沉降縫嚴(yán)重漏水，導(dǎo)致 07幢 2單元電梯廳通道灌水。 變頻給水方式： 適用于多層、小高層住宅建筑。 案例： 善用瀉壓閥保護(hù)管網(wǎng)，防止超壓。 技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造 一樓加裝雨水溢流管 經(jīng)常容易堵塞位置 二樓 室內(nèi)排水管網(wǎng) 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成應(yīng)滿足三個(gè)原則： 迅速暢通的將污（廢）水排至室外； 系統(tǒng)氣壓穩(wěn)定、有毒有害氣體不得進(jìn)入室內(nèi)； 管線布局合理、簡短順直、工程造價(jià)合理。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 物業(yè)前期參與 物業(yè)前期參與重要環(huán)節(jié) —— 參與各類試驗(yàn) 系統(tǒng)性的試驗(yàn) 如給水管的系統(tǒng)水壓試驗(yàn)，排水管灌水試驗(yàn) 功能性的試驗(yàn) 竣工驗(yàn)收時(shí)的通球試驗(yàn)與通水試驗(yàn)、消防功能驗(yàn)收等 以此了解系統(tǒng)的情況及功能，檢查系統(tǒng)質(zhì)量，為后續(xù)的維護(hù)管理奠定基礎(chǔ)。－設(shè)計(jì)缺陷 泳池回水口太小，開泵工作時(shí)吸力大，游泳者太危險(xiǎn)。 出現(xiàn)問題再處理的方式，一方面將加大運(yùn)營成本，另外這種方式本身只是一種事后彌補(bǔ)的工作方法，因此，解決問題的根本之道還是 預(yù)防 。 －施工缺陷 室內(nèi)給水采用鍍鋅鋼管，使用幾年后鋼管銹蝕穿孔漏水，引起業(yè)主索賠（較早前工程）。 －設(shè)計(jì)、材料、施工缺陷 室外取水點(diǎn)過少，澆灑道路及綠化澆水時(shí)臨時(shí)軟管過長，使用極不方便。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（三） 鍍鋅鋼管不能采用焊接，如有焊接應(yīng)二次鍍鋅 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（四） 寬度＞ 、風(fēng)管、橋架下應(yīng)設(shè)噴頭 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 消防水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（七） 消防系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制要點(diǎn) 管道支吊架平整牢固、支架間距滿足規(guī)定； 消防系統(tǒng)管道最高處應(yīng)安裝自動(dòng)排氣閥； 消火栓、噴淋主泵應(yīng)能于消防中心控制啟閉； 消防系統(tǒng)交付前應(yīng)進(jìn)行 消防功能驗(yàn)收 …… 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收（一） 建筑給排水工程驗(yàn)收依據(jù) A 施工圖紙及圖紙交底會(huì)審文件