【正文】 －材料選擇 【目錄】 一、基礎知識 二、工程質量控制 三、從使用看設計與施工 常見使用問題 處理及預防 物業(yè)參與前置 問題處理及預防 出現(xiàn)問題就得處理，可有些問題根本就無法處理或者是處理的成本太高（例如水池無頂蓋、水池內無地磚或面磚等），只能采取措施彌補以降低風險。 －設計缺陷 前期設置餐飲商鋪時，未設計隔油池，管網經常堵塞。 實測實量 ：如實測管道支架間距；管道安裝的水平度、垂直度、坡度等； 各類試驗 ：如給水管水壓試驗；排水管灌水試驗、通球試驗；通水試驗等。 技術應用與設備改造 ?改造雨水管，防止暴雨造成一樓住戶陽臺反水。 故障分析： 由于管網走向需要穿過墻體，特別是穿外墻的管網最容易銹蝕漏水，最好在前期安裝管網時用比穿墻管稍微大一號的管做套管，避免穿墻管與墻體長時間接觸造成潮濕銹蝕。 給、排水設備設施構成： 安全閥 化糞池 減壓閥 止回閥 軟連接 電解點壓力表 閘閥 閘閥 過濾閥 電動蝶閥 水池 末端用水設施 下水管道 下水井 排至市政管網 排水設備 供水控制系統(tǒng) 管網的給水方式 市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)定的多層建筑。 ?提升管網維修工作質量，強調維修與改造相結合（改善維修工藝、減小管網壓力）。 住戶室內浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈送的設備、設施質量存在瑕疵 面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風險 ?有效開展客戶教育，增強住戶的風險意識 ?加強裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞 預防措施分析： 管網爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實（尤其是北方冬季施工）春天基礎下沉，管道受力不均引起斷裂。后續(xù)此類事件，服務中心將加大信息溝通力度，確保您能及時了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項： a、無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。 實行填報前期介入情況周報制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于 150m）。 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。 1陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 公共照明、樓道照明配置合理。 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。 地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。 規(guī)劃設計階段包括： 對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經驗和體會通過業(yè)主或建設單位運用到物業(yè)項目的工程設計和工程施工中，用以彌補設計和施工的缺陷，從而使物業(yè)項目這個產品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項目的節(jié)能工作打下基礎。物業(yè)管理前期介入工作指引 培訓提綱 物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術節(jié)能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的內容 規(guī)劃設計階段介入 施工建設介入程序與內容 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 建筑 給排水 工程設計與施工 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 1 、雙方確定工作內容要求 。 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。 安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 交通布局 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 室內配置 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。 如使用小型中央空調，層高應大于 ，并留有室外機位置。 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。 不宜在小區(qū)內設置深度超過 1米的水系，并有防護或警示。 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 物業(yè)定期 參 加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會 ， 及時溝通相關問題和進度。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。 b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 停水影響業(yè)主生活案例： 物業(yè)的服務到底怎么了？ 當?shù)刂髁髅襟w負面報道： “…… 樓內唯一一部電梯卻停運 …… 全樓的自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，當他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因時，物業(yè)答復卻是因為一周前的那場降雨所致。 ?設計環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網上設立伸縮膨脹節(jié)，投入運行后溫差變化導致管道破裂。 ?對已接管的設備缺乏管理，任由施工單位操作造成事故 ?超水位報警中心不能識別，技術員對設備房疏于巡查 ?房屋本體及設施接管驗收缺乏專業(yè)度，對于設施存在風險未及時采取規(guī)避措施 設備故障或水淹設備房典型現(xiàn)象： 2023年 7月 4日，某城市下大雨，服務中心接到管家匯報： 7幢地下車庫沉降縫嚴重漏水，導致 07幢 2單元電梯廳通道灌水。 變頻給水方式： 適用于多層、小高層住宅建筑。 案例： 善用瀉壓閥保護管網，防止超壓。 技術應用與設備改造 一樓加裝雨水溢流管 經常容易堵塞位置 二樓 室內排水管網 室內排水系統(tǒng)的組成應滿足三個原則： 迅速暢通的將污（廢）水排至室外； 系統(tǒng)氣壓穩(wěn)定、有毒有害氣體不得進入室內； 管線布局合理、簡短順直、工程造價合理。 【目錄】 一、基礎知識 二、工程質量控制 設計階段 施工過程 工程驗收 三、從使用看設計與施工 物業(yè)前期參與 物業(yè)前期參與重要環(huán)節(jié) —— 參與各類試驗 系統(tǒng)性的試驗 如給水管的系統(tǒng)水壓試驗，排水管灌水試驗 功能性的試驗 竣工驗收時的通球試驗與通水試驗、消防功能驗收等 以此了解系統(tǒng)的情況及功能，檢查系統(tǒng)質量，為后續(xù)的維護管理奠定基礎。－設計缺陷 泳池回水口太小，開泵工作時吸力大，游泳者太危險。 出現(xiàn)問題再處理的方式，一方面將加大運營成本，另外這種方式本身只是一種事后彌補的工作方法，因此，解決問題的根本之道還是 預防 。 －施工缺陷 室內給水采用鍍鋅鋼管，使用幾年后鋼管銹蝕穿孔漏水，引起業(yè)主索賠（較早前工程）。 －設計、材料、施工缺陷 室外取水點過少，澆灑道路及綠化澆水時臨時軟管過長，使用極不方便。 【目錄】 一、基礎知識 二、工程質量控制 設計階段 施工過程 工程驗收 三、從使用看設計與施工 消防水系統(tǒng)安裝質量控制（三） 鍍鋅鋼管不能采用焊接，如有焊接應二次鍍鋅 【目錄】 一、基礎知識 二、工程質量控制 設計階段 施工過程 工程驗收 三、從使用看設計與施工 消防水系統(tǒng)安裝質量控制（四） 寬度＞ 、風管、橋架下應設噴頭 【目錄】 一、基礎知識 二、工程質量控制 設計階段 施工過程 工程驗收 三、從使用看設計與施工 消防水系統(tǒng)安裝質量控制（七） 消防系統(tǒng)安裝質量控制要點 管道支吊架平整牢固、支架間距滿足規(guī)定； 消防系統(tǒng)管道最高處應安裝自動排氣閥； 消火栓、噴淋主泵應能于消防中心控制啟閉； 消防系統(tǒng)交付前應進行 消防功能驗收 …… 【目錄】 一、基礎知識 二、工程質量控制 設計階段 施工過程 工程驗收 三、從使用看設計與施工 工程驗收（一） 建筑給排水工程驗收依據(jù) A 施工圖紙及圖紙交底會審文件