不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念概述-免費(fèi)閱讀
【正文】 3/3/2023 65 主講人：李軍峰 ? 其計(jì)算公式如下： ? 貼現(xiàn)率＝〔權(quán)益資本權(quán)益資本收益率＋借貸資本借貸利率（ 1－所得稅稅率）〕 /資本總額 3/3/2023 66 主講人：李軍峰 ? 【例 29】假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進(jìn)行某一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所需投資為 1000萬元，其中 600萬元為新增股份資本，其余400萬元為借貸資本，利率 7%。 ? 要進(jìn)行貼現(xiàn)，首先必須考慮如何選擇進(jìn)行貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率，即貼現(xiàn)率。 pmmprERrER ?????3/3/2023 59 主講人：李軍峰 ? 3. 證券市場(chǎng)線 (Security Market Line， SML) ? 由資本資產(chǎn)定價(jià)模型 (CAPM)確定的期望收益與 β系數(shù)之間的線性關(guān)系稱為證券市場(chǎng)線。 ? （ 2）投資者總是厭惡風(fēng)險(xiǎn)并貪婪收益。 ? 方差越大，離散程度越大，表示收益變化程度越大，即風(fēng)險(xiǎn)程度越大。一年后，證券 A的市場(chǎng)價(jià)值肯定為 120元，而證券 B的市場(chǎng)價(jià)值將有兩種可能性，即 110和 130元，且各自的概率均為 1/2。 3/3/2023 42 主講人：李軍峰 ? 3. 風(fēng)險(xiǎn)的類別 ? 從投資主體的角度看，風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司特有風(fēng)險(xiǎn)兩類。 ? 再次，風(fēng)險(xiǎn)可能給投資人帶來超出預(yù)期的收益，也可能帶來超出預(yù)期的損失。 ? 方法如下： iAiiAP VA nnn??????? ???????)1(11lim3/3/2023 37 主講人：李軍峰 ? 【例 27】小王家擁有一個(gè)商鋪出租，每年租金為 5萬元，假定租金永遠(yuǎn)不漲，問在 7%的利率水平下，小王家的商鋪現(xiàn)在值多少錢？ ? 解：根據(jù)公式 ，小王家商鋪的價(jià)值等于將商鋪出租未來所獲得收益的現(xiàn)值，即 7142 86%75000 0 ????? iAPV A n3/3/2023 38 主講人：李軍峰 投資風(fēng)險(xiǎn)及其衡量 ? 風(fēng)險(xiǎn)的概念 ? 1. 風(fēng)險(xiǎn) ? 威利特認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是“關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”。 … … 1 2 0 1 2 3 n1 n A A A A A 圖 23 遞延年金現(xiàn)金流量圖 3/3/2023 31 主講人：李軍峰 ? ①遞延年金終值 ? 遞延年金終值計(jì)算比較簡(jiǎn)單，方法與普通年金終值計(jì)算類似，即 ? FVAn＝ A(FVIFA， i， n) ? 【例 26】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎(jiǎng)金。 ? ①普通年金終值 ? 普通年金終值是指將期間每期期末發(fā)生的款項(xiàng)折算成終值之和。小王支付的實(shí)際利率是多少？ ? 根據(jù)公式 ，可得： %)1( 1212 %11 ???3/3/2023 15 主講人：李軍峰 貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 ? 貨幣時(shí)間價(jià)值的方法有三種，即終值計(jì)算法、現(xiàn)值計(jì)算法和年金現(xiàn)值法 ? 1. 復(fù)利終值與復(fù)利終值因數(shù) ? 復(fù)利終值是指用復(fù)利的方法按照一定的利率，計(jì)算所得的一筆本金在未來某一時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，即本利和。按照這種方法，在借（貸）款或投資活動(dòng)過程中，不管時(shí)間多長(zhǎng)，由本金所產(chǎn)生的利息均不加入本金重復(fù)計(jì)算利息。 3/3/2023 5 主講人：李軍峰 貨幣時(shí)間價(jià)值的基本要素 ? ? 換算方法通常有兩種： ? （ 1）現(xiàn)值計(jì)算法（或稱折現(xiàn)、貼現(xiàn)），即把將來值（一筆總的或一系列的）換算成現(xiàn)在值，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)值的收入和支出進(jìn)行對(duì)比。 3/3/2023 2 主講人：李軍峰 ? 貨幣具有時(shí)間價(jià)值并不意味著貨幣本身能夠增值。 ? 投資者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資決策時(shí)需要考慮的因素是多方面的，其中貨幣時(shí)間價(jià)值是重要因素之一。 ? （ 2）將來值計(jì)算法（也稱終值計(jì)算），即把任何較早時(shí)間發(fā)生的價(jià)值換算成以后某一時(shí)間相當(dāng)值（一筆總的或一系列的），并在將來值的基礎(chǔ)上，對(duì)將來值的支出和收入進(jìn)行對(duì)比。 ? 本金（ Principal）指借（貸）款的原本金額，亦稱為母金或期初金額。復(fù)利終值的計(jì)算公式為： nn iPFV )1( ??3/3/2023 16 主講人：李軍峰 例 21中的數(shù)據(jù)為例，小王將 1000元以復(fù)利10%存入銀行， 3年后的終值為： )(1331)(1000 33 元???FVniFVIF, PFV n / ni )1( ?復(fù)利終值因數(shù)公式： = = in它反映了現(xiàn)值 1元錢在復(fù)利率 和 期后的本息和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 110 )1()1()1( ??????????? nn iAiAiAF VA? ???? ????? ntntnn iiAiAFV A11)1()1(3/3/2023 22 主講人：李軍峰 ? 公式 ： ),()( , niAFAF VIF AAF VA nin ??3/3/2023 23 主講人：李軍峰 【例 24】小王打算存錢買房，他每年年末存入銀行10000元，年利率為 8%，按復(fù)利計(jì)息。以復(fù)利 10%計(jì)算，則這五年獎(jiǎng)金的終值是多少？ ? 根據(jù)題意， m＝ 3， n＝ 5 ? FVAn ＝ A(FVIFA， i， n)＝ A(FVIFA， 10%， 5)＝10000 ＝ 610500(元 ) 3/3/2023 32 主講人：李軍峰 ? ②遞延年金現(xiàn)值 ? 與終值計(jì)算相比較，遞延年金現(xiàn)值計(jì)算要復(fù)雜些。 ? 奈特提出風(fēng)險(xiǎn)是“可測(cè)的不確定性”。 ? 最后，風(fēng)險(xiǎn)是指事先可以知道的所有可
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