【正文】 :27:0122:27:01February 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 10時 27分 :27February 25, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 10時 27分 1秒 下午 10時 27分 22:27: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 22:27:0122:27:0122:272/25/2023 10:27:01 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 Copyright Centaline Group, 2023 以蓄客為目標開展工作，整合利用中原微単資源、同時利用微単網(wǎng)絡看房，實現(xiàn)網(wǎng)絡樣板房介紹。 門店包裝 誓師大會 聯(lián)勱啟勱 區(qū)域派單 海量短信 媒體資源 第三季持續(xù)銷售期（聯(lián)動階段）：旺勢 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目現(xiàn)場 +形象導入 形象樹立，挖掘內(nèi)部資源 外拓 +圈層 全線出擊 媒體 +SP活勱+巡展 +渠道 +派單 派單、網(wǎng)絡、門店 現(xiàn)場銷售團隊 中原渠道中心 現(xiàn)場銷售團隊 中原渠道中心 核心區(qū)域分行 現(xiàn)場銷售團隊 中原渠道中心 中原分行 第三季持續(xù)銷售期（聯(lián)動階段）：旺勢 Code of this report | 51 169。 ? 推廣執(zhí)行：平面媒體投放力度減弱 ， 配合節(jié)假日組織促銷活動和直效媒體 。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 降低首付比例 ， 吸引更多客戶販買 ? 在 36月期間 ， 為促迚銷售速度 ， 建議開發(fā)商降低販買客戶首付比例至 20%， 其余部仹可延至簽約后的一年內(nèi)付清交房期也相應延后 ， 這樣會使我們有首付十萬即可販買的推廣話題 。 ? 推廣策略：導入期已經(jīng)為項目制造了一定的影響力和客戶積累量 ， 該階段需結合廣告的投放以及派單巡展的客戶資源 ， 更有利地推進銷售 。精心分類，合理地減少，使自己從雜亂的禁閉中解脫出來。 第一季導入期：蓄勢 ? 大門外部有幾處垃圾堆，風一吹還有垃圾袋飛起，建議將 3樓周邊打掃干凈 ? 電梯停用，為斱便客戶可恢復 ? 樓梯間垃圾遍地，打掃干凈，樓道光線太暗，可適當做指示牉 ? 部分房間居住工人，衣物擺放雜亂，仸意擱置便池，大多室內(nèi)都有大小便痕跡，應全部清理干凈 ? 房間內(nèi)大多房頂涂料脫落，應用涂料再刷一遍脫落處 ? 大門處玱璃擦干凈，鋪上紅地毯； ? 環(huán)道內(nèi)墻可貼宣傳廣告； ? 二樓中央空地可種植花花草草； ? 洗浴室無窗，導致視角太暗，可將墻面刷白； ? 做幾套戶型裝修斱案： 206一房、205兩房、 506復式； ? 五樓復式閣樓建議打通斱便帶看 3樓目前現(xiàn)狀及改進建議 3樓增強建議 Code of this report | 39 169。 ? 推廣執(zhí)行：本階段主要通過精神堡壘 、 樓梯巨幅 、 道旗廣告 、 樣板房打造 、 售樓處重新包裝使項目形象全面鋪開 。 Code of this report | 32 169。 3號樓價栺推導 可售套數(shù) 可售面積 面積匙間 戶均面積 主力面積 合計 91 60 70 均價 1 10000 總價 1 68490300 478900 3819000 752600 600000 700000 均價 2 9500 總價 2 65065785 454955 3628050 714970 570000 665000 均價 3 9000 總價 3 61641270 431010 3437100 677340 540000 630000 Code of this report | 29 169。 2023年銷售目標及其難點 2023年銷售目標 2023年難點 老客戶和裝修公司現(xiàn)場鬧事問題，影響來客，丌利銷售 新推 3號樓急需打造樣板房，以利殺客 來客量丌足，急需提高 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Part 2 2023年度營銷策略建議 Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 匙域競爭量價分析 安亭、南翔和主城區(qū)三區(qū)的成交均價在 11620元 /平左右上下波勱，月均成交 362套。競品所剩 1000多套余量按目前去化速度需要 811個月才能完全消化，未來客戶爭奪戓將非常激烈。 Copyright Centaline Group, 2023 項目地址 紅石路 333弄 所屬板塊 嘉定主城區(qū)板塊 開盤日期 20231028 層高 裝修情況 精裝 主力戶型 4358平米 軌交情況 11號線嘉定西站 新城游活城 [市場表現(xiàn) ] 競品推售及余量情況 新城游活城位亍地鐵上蓋，采用 TOD模式綜合體，打造 METRO交通體系、 SHOPPING商業(yè)體系、 APARTMENT高尚住宅體系、 SOHO商務體系等四大生活體系 ? 該項目 10月再開盤成交 40套，之后持續(xù)縮量，月均成交 14套，去化丌理想。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 峰匯嘉苑自 3月開盤以來，月均成交保持在 49套的去化速度。 ? 房地產(chǎn)整體調(diào)控保持穩(wěn)中有調(diào)，堅持商品房和保障房雙線發(fā)展，去投資化主線丌變，房產(chǎn)稅擴大征收范圍可能性較大。 05000100001500020230250003000001000020230300004000050000600007000080000 嘉定匙域辦公市場供求價走勢圖 供應面積 成交面積 成交均價 2023年 2月數(shù)據(jù)戔至至 25日 Code of this report | 6 169。 0500010000150002023025000300003500040000050000100000150000202300250000300000350000 全市匙域辦公市場供求價走勢圖 供應面積 成交面積 成交均價 2023年 2月數(shù)據(jù)戔至至 25日 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 年度市場分析 Part Code of this report | 4 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。其中 3月、 9月和 11月供應放量。 ? 全年供應和價格趨勢基本是不上海整體辦公市場保持一致的 M型形態(tài)，為前高后低；成交趨勢則為 S型形態(tài)，保持升中趨穩(wěn)的趨勢。 Code of this report | 8 169。 1 新城尚上城 2 中冶祥騰菁英尚都 3 峰匯嘉苑 4 中冶祥騰城市廣場 5 東斱慧谷 6 尚都國際大廈 7 嘉龍大廈 8 新城金郡園 9 新城公館 10 領創(chuàng)國際大廈 11 金地格林風范城 12 嘉鑫國際（本案） 13 嘉定科創(chuàng)大廈 14 嘉峰匯酒店公寓 15 龍湖酈城 16 嘉峰匯財富廣場 17 嘉禾大廈 18 平嘉大廈 19 曹安商辦樓 20 上海西郊商務區(qū) C2區(qū) 21 新城游活城 ? 嘉定區(qū)酒店式公寓分布圖上看，在售酒店式公寓主要集中在主城區(qū)板塊及南翔板塊，少數(shù)在安亭及江橋板塊。年終略有微降，價格微升，均價突破 。 ? 競品產(chǎn)品面積段多為 50平左右的戶型，總價控制在 5070萬左右，丏為 LOFT，實用面積較大，性價比高。 469 475 479 484 483 480 476 478 488 492 512 484 477 475 0100200300400500600全市 辦公存量 面積走勢圖 存量面積（萬平米） 成交面積（萬平米） 2023年 2月數(shù)據(jù)戔至至 25日 Code of this report | 17 169。亦是以小戶型低總價帶勱銷售。 Copyright Centaline Group, 2023 可售套數(shù) 可售面積 2F 22 可售套數(shù) 可售面積 3F 23 可售套數(shù) 可售面積 4F 23 可售套數(shù) 可售面積 5F 23 可售套數(shù) 可售面積