【正文】 拍賣(mài)成交后 ， 買(mǎi)受人除交納成交價(jià)款外 ， 所購(gòu)房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)均由買(mǎi)受人支付 。 只要標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰 ， 都可申請(qǐng)銀行的按揭貸款 。 商鋪帶動(dòng)全盤(pán) ： 提議拿出娛樂(lè)城和一層、二層、三層各 200— 1000平米左右的銷(xiāo)售面積進(jìn)行前期大客戶(hù)的洽談。派送對(duì)象以家電、家具、電器、電子、服裝、鞋帽等各式商品批發(fā)市場(chǎng)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商販、餐飲娛樂(lè)休閑行業(yè)的浙江生意人為重點(diǎn)，通過(guò)印制好的雙面直銷(xiāo)單，選擇如郵局直郵定點(diǎn)到達(dá)率準(zhǔn)確的發(fā)送渠道或郵遞公司，在商家集中的城區(qū)范圍充分選擇準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上定向營(yíng)銷(xiāo)，是本案所有營(yíng)銷(xiāo)策略中最為行之有效的四兩撥千斤銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)紅色橫幅豎幅的引導(dǎo)帶動(dòng)，每日將紛紛前來(lái)咨詢(xún)的潛在客戶(hù)。 本案產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)房面積為 3 70平米左右 。 ● 五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店 蘭山賓館 、 辦公樓 、 新蘭山商場(chǎng)分為：客房區(qū) 、 餐飲區(qū) 、 公共活動(dòng)區(qū) 、 會(huì)議和展覽區(qū) 、 行政后勤區(qū) ， 原蘭山商場(chǎng)是健身娛樂(lè)區(qū) 。 三層招商定位 ： 地方餐飲名店如： 金壇子飯莊 、 羯子樓火鍋 、 傻兒 魚(yú)頭 、我的天堂酒吧、全順樓、甘肅順?lè)搴ｕr世界、 恒昌餐飲公司（黃河樓）、雅爾佳明德宮、東方宮、 東方宮火鍋城、菜根香大酒店、天津狗不理蘭州店、 川林大酒店、長(zhǎng)城賓館等多家知名酒家酒店等。 面積以 15平米為主 。 3） 蘭山新天地娛樂(lè)城位于原蘭山商場(chǎng)，匯聚歌舞廳夜總會(huì) 娛樂(lè)超市、 SPA水療館及異邦桑拿浴、休躺式國(guó)際影院、情 調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是 24小時(shí)娛樂(lè) 休閑不夜城。具體情況待駐場(chǎng)后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。 酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時(shí)還給。 雙方不得中途終止合同 （ 合同適用于第一回報(bào)時(shí)段 ） ； 總 房 款： 9萬(wàn)元 貸 款 額： 6萬(wàn)元 首 付 款： （ 七成十年 30%首付 ） 3萬(wàn)元 月 供： 6（萬(wàn)元） 10年期還款系數(shù)= 律 師 費(fèi)： 貸款額千分之二點(diǎn)五， 150元 保 險(xiǎn) 費(fèi)： 貸款金額 ％貸款年限， 300元 交易手續(xù)費(fèi)： 280元 契 稅：總房款百分之二， 1800元 公共維修基金：總房款百分之二， 1800元 印 花 稅： 總房款萬(wàn)分之五， 45元 公 證 費(fèi)： 200元夫妻雙方 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：總房?jī)r(jià) ％ =63元 雜 費(fèi)： 500元人民幣 (包括土地登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi) 、權(quán)屬證件工本費(fèi) ) —— 以上 9項(xiàng)共計(jì) 5138元 投資回報(bào)率 月 租 金： 150元 30天 =4500元 年固定回報(bào) 1：年租金 9900元 /（總房款 90000元+5138元） =% 年租金計(jì)算 1： （ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30天 【（ 12月 50%入住率 ） 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 =9900 元 （ 國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì) ， 我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店客 房平均出租率僅 50%出頭 ， 按照 50%的出租率 ， 投資回報(bào)率計(jì)算就不包括業(yè)主一年中免費(fèi)入 住半月 ） 年固定回報(bào) 2： 年租金 8250元 /（ 總房款 90000元 +5138元 ） =% 年租金計(jì)算 2： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30天 300元 /月配套設(shè)施管理費(fèi) 】 【（ 12月 50%入住率即 6個(gè)月 ） 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 =8250元 年固定回報(bào) 3：年租金 14750元 /（總房款 90000元 +5138 元） =% 年租金計(jì)算 3: 如按每月客房平均入住率 85%計(jì)算 ， (全 年為 310天 業(yè)主免費(fèi)入住 15天 ) （ 150 元 日 90元服務(wù)費(fèi) 平均日 10元配套設(shè)施管 理費(fèi) ） =14750元 年固定回報(bào) 4： 年租金 7920元 /（ 總房款 90000元 +5138 元 ） =% 年租金計(jì)算 4： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30天 300 元 /月配套設(shè)施管理費(fèi) 一般酒店 / 月 /平米的物業(yè)管理費(fèi) 20平米 】 【（ 12月 50%入住率即 6個(gè)月 ） 業(yè)主免 費(fèi)入住半個(gè)月 】 =7920元 點(diǎn)評(píng) 1） 、 以上前三種核算方式均未考慮 “ 車(chē)位月租金 、 物業(yè)管理費(fèi) 、 中介費(fèi) 、 水電氣衛(wèi)生費(fèi) 、 供暖費(fèi) （ 28/平米 ） 或空調(diào)費(fèi) 、電話費(fèi) 、 稅金等 ” 費(fèi)用 。正式建議蘭山項(xiàng)目 10月中旬之前 積累客戶(hù)， 10月底預(yù)售， 11月中旬左右開(kāi) 盤(pán)。 住 房 率： 預(yù)期可高達(dá) 85%，市場(chǎng)前景十分看好。 不管從購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)還 是從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō) ， 七到十之間應(yīng)該說(shuō)還是較合理和理智的 。 因此 ， 無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī) ， 在國(guó)際上 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店多為財(cái)富人士的首選投資項(xiàng)目 。 定位支持： 蘭州首家 ， 繁華市中心鐵路樞紐核心 （ 通勤效率高 ） ，當(dāng)?shù)佚嫶蟮耐顿Y客及輔助旅游客群 （ 酒店式公寓租售率低 ， 商務(wù)市場(chǎng)不成熟 ， 配套不齊 ） ； 適合高品質(zhì)的投資客商 ， 是富有潛質(zhì)和眼光的投資者的投資首選 。 第四部分 銷(xiāo)售執(zhí)行階段的工作 一 ． 銷(xiāo)售計(jì)劃 1． 銷(xiāo)售周期及開(kāi)盤(pán)階段的銷(xiāo)售目標(biāo)； 2． 銷(xiāo)售價(jià)格體系的確定； 3． 現(xiàn)階段銷(xiāo)售價(jià)格表； 4． 銷(xiāo)售人員標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭的準(zhǔn)備 。 六 、 在確定規(guī)劃方案和園林景觀的前提下 ， 確定模型制作和效果圖設(shè)計(jì)公司 。 針對(duì)前期產(chǎn)品建議和銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段 ， 我司所要做的或協(xié)助貴司工作的內(nèi)容： 一 ． 針對(duì)本綜合項(xiàng)目的風(fēng)格 、 功能提出建議 。 基于以上條件和要求 ， 以實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售為標(biāo)準(zhǔn) ，協(xié)助貴司挑選出優(yōu)秀合適的設(shè)計(jì)公司 ， 建筑設(shè)計(jì)單位中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1） 設(shè)計(jì)方案風(fēng)格獨(dú)特 、 合理 、 有創(chuàng)新性 、 有針對(duì)性 （ 2） 方案的可行性強(qiáng) ， 執(zhí)行力夠； （ 3） 在原有建筑基礎(chǔ)上 ， 在成本控制方面 ， 要盡量控制建筑成本 ， 減少給貴司帶來(lái)更大的成本投入； （ 4）酒店設(shè)計(jì)方案對(duì)將來(lái)營(yíng)銷(xiāo)要帶來(lái)積極的影響。在現(xiàn)階段，貴司已緊鑼密鼓的工作了一段時(shí)間，針對(duì)目前開(kāi)發(fā)工作的深入開(kāi)展，我司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃型銷(xiāo)售代理公司，站在開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)的角度上，從以下幾個(gè)方面向貴司提出工作建議，僅供貴司審議。 五、酒店管理公司的確定。 建議設(shè)計(jì)人員從市場(chǎng)出發(fā) 、 從營(yíng)銷(xiāo)出發(fā)， 站在客戶(hù)的角度去進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造 。 第三部分 營(yíng)銷(xiāo)理念和宣傳推廣工作 一 ． 以蘭州第一家產(chǎn)權(quán)式酒店為題材 ， 進(jìn)行市場(chǎng)導(dǎo)入 。 結(jié)合多年來(lái)與開(kāi)發(fā)商合作的經(jīng)歷，提議下一步我司開(kāi)展的一系列工作待貴司確定后，進(jìn)行捆綁式的服務(wù)。本案于市場(chǎng)銷(xiāo)售策略上屬于 經(jīng)濟(jì)型都市產(chǎn)權(quán)酒店 。 形成商業(yè)銀行 、 保險(xiǎn)公司 、 投資公司和專(zhuān)業(yè)基金戰(zhàn)略聯(lián)盟 。 首 付 款： 為限制炒房和提升業(yè)主檔次 ， 首付暫定為 40%，可以辦 理按揭 酒店管理： 推薦錦江酒店管理集團(tuán)公司 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店幾乎都是簽 約知名的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 ， 這給購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán) 的業(yè)主以信心和保障 。 可接待 200300人的大型會(huì)議及200人的大 型婚宴典禮 ,并且自助餐會(huì) ， 公司慶典 、 新聞發(fā)布 、小型訂 貨展銷(xiāo)會(huì) 、 聯(lián)誼晚會(huì)等多種形式的會(huì)議要求 。 五、建 議 函 前言 蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目在 9至 10月份的預(yù)售前過(guò)程中 ， 更多是開(kāi)發(fā)商 /代理行 /規(guī)劃設(shè)計(jì)方相互溝通確定產(chǎn)品定位 /市場(chǎng)定位的過(guò)程 。 （ 三 ） 、 貸款金額為 6萬(wàn)元 ， 按 10年貸款計(jì)算 ， 每月還貸 （ 6= ） 。 繁華地段的土地升值潛力無(wú)窮； 專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報(bào)無(wú)窮 蘭州蘭山產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計(jì)算表（僅供參考） 序 號(hào) 明 細(xì) 數(shù) 據(jù) 計(jì) 算 由 來(lái) 1 面積 （ 平米 ） 20平米 2 單價(jià) （ 元 /平米 ） 4500元 /平米 3 總價(jià) （ 元 ） 90， 000元 20 4500元 /平米 =90，000元 4 標(biāo)準(zhǔn)首付款 （ 元 ） 七成十年 30， 000元 5 貸款額 （ 元 ） 七成十年 60， 000元 6 10年按揭每月供款 7 首付款每月返還 250元 30， 000元 /10年 /12月=250元 8 按 10年合約每月返還業(yè)主等額月供款 9 業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費(fèi) 600元 /月 10 客戶(hù)月回報(bào)額 250元 + +600元 = 11 客戶(hù)年回報(bào)額 1490. 20 12月= 12 年回報(bào)收益率 % 247。單人房 /標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房 /豪華單間 /豪華標(biāo)準(zhǔn)房 /豪華套房 /總統(tǒng)套房 /女士行政房 /女士行政套房 /商務(wù)房（單人 /雙人） /高級(jí)商務(wù)房 /行政套房。店面招商單 位面積建議為 35 平米左右，分布于近 200米 “ L” 型的辦公樓為主。 二層招商定位 ： 針對(duì)駐酒店客戶(hù)結(jié)合區(qū)域內(nèi)客戶(hù)，形成具有民族風(fēng) 味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街（內(nèi) 街）。 如情調(diào)酒吧 餐吧 、 咖啡廳 、 茶餐吧 、 美容料理 、 熏香足療兼顧購(gòu)物等 。 宴會(huì)廳、多功能廳、 VIP包房（高檔次）多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國(guó)同聲傳譯設(shè)備，進(jìn)口燈光、音響及舞臺(tái)裝置，適應(yīng)多方位需求。 投資返租計(jì)劃 ： 一是 交給酒店管理公司的 投資托管型 ， 與酒店管理公司簽訂 《 委托租賃合同 》 ， 分為每年固定回報(bào)和酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)兩種； 二是 業(yè)主可以隨時(shí)入住 ， 不定時(shí)將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租 ， 獲得出租回報(bào)； 三是節(jié)約住其他酒店資金開(kāi)支 ， 實(shí)際享受自主產(chǎn)權(quán)酒店利益 ， 生意生活就地平衡的