【正文】 品牌攻擊階段 第四階段 核心攻擊點(diǎn) 2022. 03 緊抓求缺心理 ,強(qiáng)化稀缺性賣點(diǎn) ,進(jìn)行差異化營銷 僅 ??套全港景觀單位 深港上空國際潮流社區(qū) 高層全景觀樣板房 符號(hào)化外立面展示 品牌創(chuàng)意生活主題活動(dòng) 品牌聯(lián)動(dòng)主題活動(dòng) 第四階段 迅速消化剩余單位 引爆高價(jià)景觀單位 符號(hào) +地段的核心優(yōu)勢炒作 針對(duì)前期剩余單位作特質(zhì)營銷 MIMA生活的國際社區(qū)推廣 高層全景觀實(shí)景樣板及精裝展示 低成本推廣方式運(yùn)作 老客戶針對(duì)性推售 公司項(xiàng)目品牌聯(lián)動(dòng) 品牌聯(lián)動(dòng)系列主題活動(dòng) MIMA文化系列主題活動(dòng) 一、 MIMA頂級(jí)樣板房開放 07年 3月 二、 雙鐵接軌體驗(yàn)之旅； 07年 5月 公關(guān)活動(dòng) 銷售物料準(zhǔn)備 MIMA 銷售物料及工程配合 現(xiàn)場包裝方面 01） 營銷廣場； 02） 銷售中心及設(shè)施； 03） 樣板房； 04） 圍墻 、 路牌； 05） 大型燈光廣告； 06） 電話申請(qǐng)； 07） 導(dǎo)示牌； 08） 戶外廣告； 09） 看樓通道； 10） 示范環(huán)境； 11） 示范硬件設(shè)施 。 金地 概念攻擊 544 40% 形象展示及外界的影響力 第二階段 展示 amp。 建議：景觀價(jià)差應(yīng)比正常情況下適當(dāng)拉大。 3).從面積比中我們可以看出， 10棟的單層可售面積最大，代表價(jià)值最高 ,可作價(jià)值提升。概念攻擊 AB 第二階段 展示 amp。在明線上，強(qiáng)調(diào)符號(hào)的視覺沖擊，形象所及之處全線以 MIMA元素包裝；在暗線上，強(qiáng)調(diào)口岸地段的投資價(jià)值及升值空間，通過理性分析，達(dá)到價(jià)值認(rèn)同感。MATCH MIXamp。MATCH GEDALE?MIMA 國際口岸 M I M A 生活 在這里，可以不奢想林寶堅(jiān)尼，但盡顯林寶堅(jiān)尼簡潔高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格的瓷器總是可以擁有一套擺在家里的 什么樣的生活？ 純正意大利血統(tǒng)的 Tonino Lumbhini。MATCH 當(dāng) Nissan汽車與 Adidas鞋走在了一塊，將汽車的每一處設(shè)計(jì)都溶入了Adidas鞋的影子，使這款車迅速在歐洲市場樹立知名度，取得了一炮而紅的效果，成為了汽車營銷史上經(jīng)典的案例?！彼旌狭藭r(shí)尚與經(jīng)典、嘻哈與莊重、奢靡與質(zhì)樸、繁瑣與簡潔之間的界限，由個(gè)人化的自由搭配混合了不同時(shí)空、文化、風(fēng)格、階層的元素，用一種“非個(gè)性”的特點(diǎn)來張顯自己個(gè)人化的風(fēng)格。 國際口岸生活模式的先行者 浦東有浦東的生活方式，皇崗國際口岸為什么不能有自己的生活模式？！ 日本野村綜合研究所的專家說，正如紐約有 “ 紐約生活方式 ” 、倫敦有 “ 倫敦生活方式 ” 、東京有 “ 東京生活方式 ” ， 現(xiàn)今的都市生活方式也各有其品牌 。 客戶描述 ：香港投資客 業(yè)主姓名： 郭先生 年齡： 28 家庭結(jié)構(gòu)： 獨(dú)身 職業(yè)： 深圳某港資公司中層管理人員 學(xué)歷： 金融類碩士研究生 描述： 郭先生有感發(fā)展空間較小，于二年前來深尋找更大的發(fā)展空間。 因此，中原認(rèn)為，在深圳房地產(chǎn)市場越來越火的現(xiàn)階段，有必須根據(jù)市場情況，適當(dāng)調(diào)整本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的比例。 (與項(xiàng)目同期或近期入市之可比項(xiàng)目 ) 香港 06上半年預(yù)計(jì)推盤 量 香港物業(yè)競爭 項(xiàng)目名稱 金地漁農(nóng)村 金域藍(lán)灣三期 景源華庭 入市時(shí)間 06年 10月 06年 6月 06年 10月 規(guī) 模 占地 (M2) 1萬 建面 (M2) 20萬 6萬 套 數(shù) 約： 1350 約： 100 約： 550 物業(yè)類型 高層 超高層 高層 商業(yè) +居住 居住 商業(yè) +居住 產(chǎn) 品 戶 型 一房 二房 三房 三房 四房 一房 二房 三房 面積 (M2) 3540 5060 7585 110140 150160 40 5060 80100 比 例 30% 50% 20% 60% 40% 30% 40% 30% 產(chǎn)品對(duì)比 金域藍(lán)灣 萬科 06號(hào)外 景源華庭可能分流少量低端客戶 世金漢宮可能分流少量高檔投資客戶 主要的競爭在與金域蘭灣的眼球競爭！ 小 節(jié) 客戶預(yù)測 MIMA 客戶預(yù)測 金地 amp。 開發(fā)商貸款： ? 一個(gè)投資額 5億的項(xiàng)目， (不考慮自有資金的因素，因自有資金也有其財(cái)務(wù)成本 )土地投入成本 ，開發(fā)投入成本。 ? 六、加大查處違法建筑和違法用地的力度，嚴(yán)厲打擊各類違法建設(shè)和違法占地行為。國際口岸 ? 金地制造 m a d e in G e m d a l e 第一部分 關(guān)注市場 It was the best of times, it was the worst of times, it was the age of wisdom, ．．．．． 看 政 策 MIMA 看 市 場 MIMA 歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)9 6 1 . 4 27 1 6 . 98 0 6 . 57 0 7 . 40200400600800100012002022年 2022年 2022年 2022年萬㎡7 2 4 . 4 18 0 6 . 5 6 8 2 0 . 1 39 0 5 . 2 3020040060080010002022 2022 2022 2022萬㎡歷年住宅實(shí)際銷售面積 20222022年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計(jì) 數(shù)量（萬平米） 住宅存量 2022 2022 2022 2022 2022 2022 市場存量基本消耗殆盡！ 2 0 0 6 年各區(qū)住宅供應(yīng)面積預(yù)計(jì)6010015030330200050100150200250300350羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗萬㎡預(yù)計(jì) 2022年住宅總供應(yīng)面積有望達(dá)到 880萬平方米 ，對(duì)比 2022年，增長幅度有望超過 20%,但從供需求的角度看仍然是供不應(yīng)求，不能滿足市場。 ? 七、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控。建設(shè)期為 2年，開發(fā)資金假設(shè)在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則計(jì)息周期為建設(shè)期的 1/2，計(jì)息基數(shù)為項(xiàng)目的總開發(fā)成本，按單利計(jì)；土地成本按 2年期全期計(jì)息。中原早期共識(shí) – 香港客戶（占總客戶群的 90％左右） ? 1）香港自住客戶（占總客戶群的 63%左右）可分為 3大類 – A、深港家庭 – B、北上來深工作之中青年港客 – C、經(jīng)常來往深港之商家及港客 – D、企業(yè)老板 ? 2）香港投資客戶：（占總客戶群的 27%左右） – 深圳客戶（占總客戶群的 10％左右） ? 1）自用客戶（占總客戶群的 7%左右） – A、白領(lǐng)階層 – B、項(xiàng)目周邊家庭購買 ? 2）投資客戶（占總客戶群的 3%左右） 內(nèi)外銷比 1： 9 投資自住比 3： 7 客戶預(yù)測 金地 amp。 深圳市況 同比 05年一季度價(jià)格 上漲了 20%，比去年 17%的漲幅還要高出 3% 深圳市況 舉 例：某小戶型投資類物業(yè) (以下簡稱：“ A項(xiàng)目” ) 地 段：羅湖區(qū)紅桂路 戶 型：單房 (30M2)、一房 (4055M2)、二房 (6064M2) 入市時(shí)間： 2022年 1月 8日 銷售情況：實(shí)收 9950元 /M銷售率 %(共計(jì) 684套 ) 分析 : A項(xiàng)目于 2022年上半年時(shí)，發(fā)展商預(yù)計(jì)售均價(jià)為 7800元 /M2，隨時(shí)市場一步步回暖，于 2022年下半年時(shí)，發(fā)展商已經(jīng)將預(yù)計(jì)售價(jià)均價(jià)提升至 8800元 /M2，至 2022年項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證時(shí)，發(fā)展商已經(jīng)將項(xiàng)目銷售均價(jià)定為 9500元 /M2，至 2022年 1月 8日開盤至今，在短短的三個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目銷售率已達(dá)到 %，實(shí)收均價(jià)高達(dá) 9950元 /M2，高出發(fā)展商預(yù)定均價(jià) 495元 /M2。就職于某港資經(jīng)融機(jī)構(gòu)深圳分公司，由于工作能力較強(qiáng)力，現(xiàn)已升為公司中層管理人員。 在中國，一種代表著效率、品位、國際化的 “ 浦東生活方式 ” ，開始為越來越多的國際人士所追求。這種任意搭配的“混亂美學(xué)”自時(shí)裝界開始，迅速蔓延到與時(shí)尚有關(guān)的飾品、美容，并進(jìn)而作為一種生活方式和美學(xué)標(biāo)志影響到家居裝潢、數(shù)碼時(shí)尚用品等。 跨功能 MIXamp。威尼斯風(fēng)情 MIMA米蘭簡約兩組采用線條與 色塊的交互運(yùn)用，盡顯林寶堅(jiān)尼簡潔高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格。MATCH 跨領(lǐng)域？ 跨風(fēng)格？ 跨功能？ 金地 MIMA 我們追求的 MIMA生活方式，是不局限于形式的，隨意發(fā)揮個(gè)性 MIMA 產(chǎn)品內(nèi)涵 產(chǎn)品符號(hào)化核心 客戶購買路線 客戶生活空間 產(chǎn)品外立面 廣場 電梯 售樓處 會(huì)所 樣板房 大堂 融入 MIMA概念，體現(xiàn)創(chuàng)意核心 視覺沖擊力讓 MIMA印跡于建筑，或用光纖制造獨(dú)特的視覺效果 外立面 運(yùn)用 GUCCI國際品牌，再配搭其它的國際化品牌，并可揉入中國文化的家俱與裝飾 樣板房 GUCCI +中國文化 運(yùn)用 GUCCI國際品牌，再配搭其它的國際化品牌，并可揉入中國文化的家俱與裝飾 GUCCI +中國文化 GUCCI 廚房工作服 GUCCI 蠟燭飾品 在這里，喝的是 MIMA飲料，吃的是MIMA菜，理發(fā)的地方都是 MIMA的 會(huì)所 MIMA生活館 在這里，喝的是 MIMA飲料，吃的是MIMA菜，理發(fā)的地方都是 MIMA的 會(huì)所 MIMA生活館 入戶大堂 (公共休息區(qū) ) Lambhini沙發(fā)外形獨(dú)特，其冷峻的外表和堅(jiān)硬的線條完全繼承了跑車的性格，如同汽車座椅的沙發(fā)均有縫制精致的明 線，厚厚的牛皮包裹的椅座，以及柔軟透氣的小牛皮靠墊，完全就是與跑車中座椅的混搭。兩條線相輔相成，共同攻擊。示范攻擊 第三階段 價(jià)值 amp。 戶型比例 (大致 )： 一房 32% 二房 49amp。 推售控制策略 推售控制法要點(diǎn)： ? 朝向價(jià)差控制 即以單位戶型所正對(duì)的方向（如：客廳對(duì)南向或北向等），進(jìn)行價(jià)差調(diào)控。示范攻擊 現(xiàn)場的感染力 /會(huì)所 第三階段 價(jià)值 amp。家天下 MIMA特區(qū)體驗(yàn)金卡 金地 MIMA專享 蓄客方式 注：購房僅為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一 ， 此卡為客戶提供除購房外更多價(jià)值 客戶光臨接待中心 金地 MIMA提前鑒賞暨 MIMA專享卡啟動(dòng) 了解項(xiàng)目詳細(xì)信息 填寫 MIMA生活問卷 基礎(chǔ)資料 客戶信息 購房意向 MIMA測試 去中行皇崗支行定存一萬元三個(gè)月 簽署家天下申請(qǐng) 持回單換領(lǐng)金卡 領(lǐng)卡 了解 MIMA專享金卡 以中國銀行皇崗支行為例 蓄客方法 一、深圳十大平面設(shè)計(jì)師形象海報(bào)設(shè)計(jì)； 06年 6月 二、國際口岸地鐵站通車紀(jì)念活動(dòng)（贈(zèng)送紀(jì)念票） 06年 8月 公關(guān)活動(dòng) 深圳戶外廣告 文錦渡口岸 深圳市政府 羅湖口岸 福田口岸 皇崗口岸 文錦渡口岸 深圳地鐵一期 本案