【正文】 空中花園、多陽臺等已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，對需要增加成本的半贈送景觀功能區(qū)間，如入戶花園、露臺、挑高陽臺等運用非常少，只有部分新開的項目采用。主流需求也陷入中高檔自住及投資層面，且短期內(nèi)區(qū)域市場主流需求不會改變。 綠洲云頂 大觀 升龍鳳凰城 競爭市場掃描 項目所在板塊一級競爭市場目前在售項目供應(yīng)總量為 ㎡ ，已推出 ㎡ ，預(yù)計推出 ㎡ ，綜合容積率為 項目名稱 物業(yè)類型 總占地面積（萬㎡） 總建面（萬㎡） 容積率 已推面積（萬㎡） 套數(shù) 近期均價（元 /㎡ ） 藍堡灣 高層住宅 26 1225 7491 數(shù)碼公寓 高層住宅、小戶型 3 16 3270 7372 圣菲城 小高層、高層、疊加別墅 30 2255 8384 金印現(xiàn)代城 6棟高層、住宅、商業(yè) 960 8484 非常 SOHO 高層住宅、小戶型 858 6500 嘉辰時代公寓 高層住宅 967 6822 陽光新城 多層、小高層住宅 25 1943 7000 天驕華庭 高層住宅 30 未開盤 3000 未來盤 合 計 — —— 14478 —— 啟示 —— 區(qū)域內(nèi)土地資源越來越稀缺，預(yù)計推出量僅為 51萬㎡，市場競爭激烈程度弱。 ?CLD能為成功人士“第一居所”的首選，不僅因為 CLD位于城市居住中心，更重要的是其擁有城市一流的生活資源和人文、生態(tài)環(huán)境 。 城中村改造密集區(qū)： 此片區(qū)城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社區(qū)與城中村交錯的新興居住區(qū)，流動人口較多、居住氛圍稍嫌雜亂。 商業(yè)市場概況 —— 隨著鄭州市經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對商業(yè)、辦公類產(chǎn)品需求也將不斷多樣化，低檔次的商貿(mào)商務(wù)市場，將難以滿足鄭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求，將會面臨著全面升級和更新的過程。 商業(yè)市場掃描 曼哈頓商圈 龍湖商圈 新東站商圈 城市重點發(fā)展區(qū)域 城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域 紫荊山商圈 二七商圈 碧沙崗商圈 花園路商圈 城市新興商業(yè)區(qū)域 序號 商業(yè)區(qū)域名稱 序號 商業(yè)區(qū)域名稱 1 花園路緯四路商業(yè)中心 21 鳳凰路東明路商業(yè)中心 2 花園路農(nóng)業(yè)路商業(yè)中心 22 航海路一 O七商業(yè)中心 3 文化路黃河路商業(yè)中心 23 高新區(qū)南部商業(yè)中心 4 黃河路南陽路商業(yè)中心 24 高新區(qū)北部商業(yè)中心 5 農(nóng)業(yè)路東三街商業(yè)中心 25 高新區(qū)西部商業(yè)中心 6 東風路豐慶路商業(yè)中心 26 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)中心 7 文化路北環(huán)路商業(yè)中心 27 龍子湖北區(qū)商業(yè)中心 8 南陽寨商業(yè)中心 28 龍子湖南區(qū)商業(yè)中心 9 金水路未來大道商業(yè)中心 29 中央大道泰山路商業(yè)中心 10 常砦商業(yè)中心 30 中央大道衡山路商業(yè)中心 11 隴海路慶豐街商業(yè)中心 31 龍湖北區(qū)第一商業(yè)中心 12 航海路大學路商業(yè)中心 32 龍湖北區(qū)第二商業(yè)中心 13 嵩山路隴海路商業(yè)中心 33 大學城北區(qū)商業(yè)中心 14 中原路桐柏路商業(yè)中心 34 柳林商業(yè)中心 15 伏牛路隴海路商業(yè)中心 35 須水商業(yè)中心 16 航海西路桐柏路商業(yè)中心 36 石佛商業(yè)中心 17 桐柏路冉屯路商業(yè)中心 37 溝趙商業(yè)中心 18 秦嶺路鄭上路商業(yè)中心 38 老鴉陳商業(yè)中心 19 紫荊山路東大街商業(yè)中心 39 圃田商業(yè)中心 20 紫荊山路航海路商業(yè)中心 40 十八里河商業(yè)中心 鄭州商業(yè)網(wǎng)點概況 商業(yè)市場掃描 花園路商圈作為區(qū)域級的商業(yè)中心，匯聚了眾多知名高端的零售百貨業(yè)態(tài)進駐，正在超高端方向發(fā)展。 從圖中數(shù)據(jù)可知，鄭州市商業(yè)市場受宏觀經(jīng)濟影響較小，商業(yè)開發(fā)與投資日益成熟。 寫字樓競爭市場 —— 目前鄭州市寫字樓競爭區(qū)域已形成五大核心板塊，目前主要競爭板塊為 CBD板塊和金東板塊，棗莊項目將參與到三大板塊競爭，為項目提供更大的挑戰(zhàn)空間。 寫字樓市場掃描 國際企業(yè)中心 金城國際廣場 招銀大廈 省匯中心 財富廣場 思達數(shù)碼大廈 ?整個板塊寫字樓體量超過 60萬平米，屬于自發(fā)形成的商務(wù)區(qū)； ?客戶主要是針對銀行保險類企業(yè)，企業(yè)數(shù)量大，品牌企業(yè)多聚集； ?寫字樓配套設(shè)施基本具備，物業(yè)檔次偏低； ?物業(yè)管理水平需要提高，租金水平較低。 目前鄭州市商務(wù)市場尚不成熟，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)需求檔次也將不斷升級，商務(wù)市場發(fā)展空間較大。 ?競爭： 北區(qū)今后將是土地資源占有的激烈競爭區(qū)域，開發(fā)商品牌有影響力，但在品質(zhì)方面的突破有限。 ?2023年開始 ,由于鄭州市城市化進程速度加快，鄭州市在中原地區(qū)獨特的城市地位，住房需求快速增長； ?20232023年鄭州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)飛速發(fā)展的狀態(tài)，市場容量逐年突破，成交價格年年攀升直； ?2023年全國各大城市商品房銷售價格，銷售量相應(yīng)縮水，而鄭州商品房銷售均價卻在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上略有上升，得益于鄭州商品房市場以自住需求為主，投機比例有限，市場整體發(fā)展健康，這一結(jié)論在 2023年的市場表現(xiàn)中得到印證。 新棗莊地產(chǎn)在項目開發(fā)上需要根據(jù)鄭州經(jīng)濟發(fā)展的特點深入研究市場需求，充分利用鄭州經(jīng)濟快速發(fā)展所帶來的地產(chǎn)機遇。 經(jīng)濟角度 —— 鄭州充分利用外部機遇， 各項經(jīng)濟指標均快速大幅提升， 經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐，也為項目多元化發(fā)展奠定了基礎(chǔ) ?2023年至今，鄭州市第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)占主導地位，且比重呈現(xiàn)上升趨勢，成為鄭州市經(jīng)濟穩(wěn)定增長的有力保障，第二產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長將推動第三產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段。奧蘭花園 …… 洛陽住總置業(yè) …… 河南寶龍置業(yè) …… 正商 做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) 同 致 行 價 值 觀 事前計劃 結(jié)果第一，過程第二 事中執(zhí)行 結(jié)果第一，完美第二 事后總結(jié) 結(jié)果第一，理由第二 服務(wù)宗旨 —— 董 事 長 語 錄 做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) 同 致 行 思 想 結(jié)果導向 一切策劃與銷售的成敗均以“為發(fā)展商創(chuàng)造價值”的結(jié)果為導向！ 四點四級服務(wù)質(zhì)保體系 做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) 同致行戰(zhàn)略平臺 項目定位 價格方案 開盤策略 銷售策略 集團各職能部門 技術(shù)平臺 研究管理 銷售管理 集團技術(shù)委員會 /決策委員會 置業(yè)顧問 分 公 司 總 經(jīng) 辦 銷 售 總 監(jiān) 項 目 經(jīng) 理 策劃總監(jiān) 銷售經(jīng)理 主策劃師 置業(yè)顧問 執(zhí)行策劃 執(zhí)行策劃 置業(yè)顧問 分 公 司 總 經(jīng) 辦 銷 售 總 監(jiān) 項 目 經(jīng) 理 策劃總監(jiān) 銷售經(jīng)理 主策劃師 置業(yè)顧問 執(zhí)行策劃 執(zhí)行策劃 置業(yè)顧問 分 公 司 總 經(jīng) 辦 銷 售 總 監(jiān) 項 目 經(jīng) 理 策劃總監(jiān) 銷售經(jīng)理 主策劃師 置業(yè)顧問 執(zhí)行策劃 執(zhí)行策劃 1 3 4 2 為結(jié)果導向創(chuàng)造條件 同致行 15年致力為每一座城市代表性、標志性項目提供服務(wù) ? 深圳瑞河耶納 ? 深圳西湖林語 ? 深圳中航香水郡 ? 深圳嘉寶田花園 ? 深圳菲詩艾倫 ? 深圳丹楓雅苑 ? 深圳星海名城 ? 深圳聽?；▓@ ? 深圳挪威森林 ? 深圳中央商務(wù)大廈 ? 深圳中銀大廈 ? 深圳航天大廈 ? 深圳江蘇大廈 ? 深圳聯(lián)泰大廈 ? 深圳時代科技大廈 ? 深圳現(xiàn)代商務(wù)大廈 ? 深圳卓越時代廣場 ? 深圳賽格廣場 ? 深圳賽格群星廣場 ? 鄭州曼哈頓廣場 ? 鄭州中原新城 ? 鄭州寶龍城市廣場 ? 鄭州高速奧蘭花園 ? 鄭州星鉆 ? 洛陽世紀華陽 ? 石家莊天山水榭花都 ? 南京奧體新城 ? 昆山中航城 ? 長沙大璽門商業(yè)公園 ? 長沙鵬基諾亞山林 ? 長沙泊愛藍灣 ? 益陽中核緹香名苑 ? 韶關(guān)龍洲島 項目 建筑資源 網(wǎng)絡(luò)資源 園林資源 三級市場資源 營銷資源 Citymark賽美建筑 柏濤 (墨爾本 ) 泛亞易道 貝爾高林 加拿大奧雅園境師事務(wù)所 做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu) 同致行服務(wù)體系 華北區(qū)域 中南區(qū)域 華南區(qū)域 至 2023年，同致行（中國）已在全國 37個城市開展房地產(chǎn)綜合服務(wù)。 ? 定期出品銷售周報 、 人群分析等報告 ， 辨證前期人群定位 ，根據(jù)市場變化予以調(diào)整 。 項目后期服務(wù)重點 ? 達到價格與銷售速度的完美結(jié)合 。長沙 房地產(chǎn)全程策劃 北京 新棗莊項目項目 營銷策劃思路 新棗莊項目開發(fā)重要參考案例 —— 曼哈頓發(fā)展解讀 本次匯報溝通之前 解讀一 ：作為城市綜合體，項目往往承擔著 再造區(qū)域形象和 整合區(qū)域價值 的功能，本項目亦有類似之處 本項目東臨雛形初具的鄭東新區(qū)、北臨鄭州期貨市場及未來商務(wù)圈、南臨中原最大的家具中博建材市場，西臨河南省委各級直屬機關(guān)所在地。 國際公寓 曼哈頓 西安 南京 項目中期服務(wù)重點 ? 著重解決產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計及目標客戶的對應(yīng)關(guān)系 。 ? 定期出品市場報告與開發(fā)商溝通 ， 隨時掌握市場變化 。 海量信息系統(tǒng)將使營銷決策更為順暢 市場決勝在于決策，而決策則在于對市場的掌控，信息系統(tǒng)的建立解決決策環(huán)節(jié)的周轉(zhuǎn)迂回，為項目與市場迅速判斷提供準確依據(jù)。 “創(chuàng)新”價值 以創(chuàng)新為魂，集團化的管理運營才能保持鮮活的生命力。 鄭州分公司地址：鄭州市金水路曼哈頓中心 24F 電話 Tel：（ 0371） 65963000 傳真 Fax：（ 0371） 65968588 郵編： 450008 鄭州分公司發(fā)展沉淀 客戶需求 典型案例 360度貼身服務(wù)模式 全方位為客戶解決專業(yè)問題 專業(yè)型營售溢價模式 創(chuàng)造最大價值化的專業(yè)營銷體系。 鄭州房地產(chǎn)大勢 啟示 —— 對于新棗莊地產(chǎn)來講，鄭州在中原城市群的核心領(lǐng)導地位，將為企業(yè)的房地產(chǎn)版塊運動帶來強大的發(fā)展機遇，但隨著 “ 中原城市群 ” 、 “ 舊改加速城市化進程 ”的戰(zhàn)略深化及實施，又會對新棗莊地產(chǎn)的版塊運動價值帶來前所未有的機遇。隨著國內(nèi)經(jīng)濟觸底回升，流通性逐步恢復，2023年物價指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)逐月回升。 而對于雅寶地產(chǎn)來講，隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種威脅。 ?2023年鄭州市商品房銷售均價在 5000元 /㎡ 左右波動，幅度較大， 2023年開始價格呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，近2個月商品房銷售均價超過5000元 /㎡ ， 增速明顯加快。 2023年鄭州市辦公類商品房供應(yīng)量大幅下滑，全年供應(yīng)，同比下降60%。 寫字樓競爭市場 —— 目前鄭州寫字樓競爭市場已形成五大核心板塊，目前主要競爭板塊為金東、 CBD商務(wù)板塊， 棗莊項目位于經(jīng)三路商務(wù)板塊，將參與到三大板塊的競爭中，為項目提供更大的挑戰(zhàn)空間。 對于棗莊項目，應(yīng)引入先進的開發(fā)理念，提升版塊內(nèi)商務(wù)價值，進行差異化競爭。同期，商業(yè)用房成交量保持穩(wěn)定增長，全年成交 ，同比增加 %。 跟據(jù)政府規(guī)劃，鄭州市未來將形成 5個市級商業(yè)中心：二七商業(yè)中心、紫荊山商業(yè)中心、碧沙崗商業(yè)中心、龍湖商業(yè)中心和新東站商業(yè)中心，龍湖、新東站商業(yè)中心的將在未來東區(qū)發(fā)展過程中成為城市重要的商業(yè)配套。 名稱 商業(yè)類型 商業(yè)體量 檔次定位 開業(yè)時間 樓層數(shù) 國貿(mào)中心 百貨 +商業(yè)街 大商 7萬 整體 17萬 中高端 2023年 8層 正道中環(huán)百貨 百貨 54000㎡ 高端 2023年 5層 丹尼斯百貨 百貨 74736㎡ 高端 2023年 15層 世紀聯(lián)華 大型商超 30000㎡ 中端 2023年 2層 華潤萬家 大型商超 32023㎡ 中低端 2023年 3層 名稱 市場定位 物業(yè) 形態(tài) 租金 售價 業(yè)態(tài) 商戶數(shù) 量 經(jīng)營 現(xiàn)狀 國貿(mào)中心 綜合一站式現(xiàn)代都市休閑購物廣場 地下 1層 地上 8層 1層 260300元 /㎡ /月，2層 120180元 /㎡ /月；聯(lián)營扣點 % 不售 1層超市； 1層名表、珠寶、化妝品； 2層女鞋女裝、男裝男鞋； 3層淑女裝、貴婦裝、女鞋女包； 4層男服男包； 5層運動休閑； 6層兒童家具； 7層餐飲、家