【正文】 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 二是因?yàn)榈虑宓膮^(qū)位原因，德清靠近杭州，高速路段只需 15分鐘到達(dá)，中高端消費(fèi)客群都往杭州集聚。 寫字樓： 目前沒有參考價(jià)格，建議和酒店公寓的價(jià)格相當(dāng)。目前沒有在售的寫字樓，以后有老城區(qū)的德信德藍(lán)廣場(chǎng)和城東區(qū)會(huì)出現(xiàn)寫字樓。整體房?jī)r(jià)水平受自身經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和大杭州輻射影響，房?jī)r(jià)較同等級(jí)城市較高。底層為商業(yè)，地段較好的單價(jià)在14000元 /㎡ ，地段較偏的賣到 8500元 /㎡ 。 ?市區(qū)改善 18萬方，需求主要是舒適改善，增量保持穩(wěn)定上漲。 屬于多個(gè)項(xiàng)目 “供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式 。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市區(qū)購房保持穩(wěn)定上漲，外來導(dǎo)入人口購房成為未來主要的增量來源 外力驅(qū)動(dòng)研究 ?副城發(fā)展模式研究 ?德清發(fā)展模式研究 杭州三大副城發(fā)展模式匯總 板塊 板塊驅(qū)動(dòng)力 發(fā)展階段 臨平 區(qū)域自然外擴(kuò) +地鐵概念刺激外部市場(chǎng)進(jìn)入 副城與主城的對(duì)接，依托城市化進(jìn)程，逐步融入主城 下沙 大學(xué)城 +產(chǎn)業(yè)園人口導(dǎo) 入 價(jià)值被提前透支，接下來下沙副城處于價(jià)值補(bǔ)漲階段，配套、交通都將逐步完善。 莫干山鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： ，外來人口 37人。 乾元鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： ，其中外來人口 9213人。 區(qū)位規(guī)劃 ?德清城市發(fā)展歷程：乾元鎮(zhèn) 武康鎮(zhèn) 城東新城 ?德清未來以高新產(chǎn)業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)、低密度高端住區(qū)為一體的大杭州副城定位 ?城東新城屬于德清未來的新城中心，城南屬于高新產(chǎn)業(yè)基地 104國道 宣杭鐵路 德清大道 高鐵 以高鐵乾元鎮(zhèn)下口為中心的站場(chǎng)新城 以高新產(chǎn)業(yè)為核心的科技新城，包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè) 下渚湖為核心的旅游開發(fā)區(qū) 以低密度產(chǎn)品為主的休閑度假區(qū) 機(jī)電一體化裝備制造的生態(tài)型高新產(chǎn)業(yè)園 德清傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園（雷甸） 資料來源：國土局規(guī)劃科 本案所在區(qū)域?qū)傩? 2023年 9月底由新加坡 CPG集團(tuán)和同濟(jì)大學(xué)分別完成規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì) 進(jìn)程：“五縱二橫”道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)園、科技廣場(chǎng)等重點(diǎn)工程全面啟動(dòng) 德清城市新區(qū)域：科創(chuàng)研發(fā)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)聚集、基礎(chǔ)設(shè)施完善、商務(wù)服務(wù)一流、高端人才聚集、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、綠色休閑宜居 20232023年德清 縣住宅銷售面積3201020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：萬㎡銷售面積德清市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 年均銷售量在 項(xiàng)目潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)（土地層面） 區(qū)域 2023年 2023年 待出讓低密度地塊 合計(jì) 城東新城 保利 1326畝，綠城約2080畝，其他 70萬方 洛舍鎮(zhèn) 3680畝，約 89萬方 莫干山鎮(zhèn) 2500畝，約 46萬方 武康鎮(zhèn) 匯總 330萬方 可以看出潛在供應(yīng)量在 右，而德清房地產(chǎn)市場(chǎng)年均銷售量在 ， 德清市場(chǎng)面臨擴(kuò)容問題 本項(xiàng)目面臨的問題 問題一、市場(chǎng)擴(kuò)容問題：德清市場(chǎng)增量在哪里？以什么形式增量？ 問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征（ 即我們要推出何種產(chǎn)品 ）？我們?nèi)绾芜x擇？ 解決問題 問題一、市場(chǎng)擴(kuò)容問題：德清市場(chǎng)增量在哪里？以什么形式增量？ 研究思路： 德清目前屬于典型的內(nèi)源型市場(chǎng)，市場(chǎng)增量來源于哪里？ 來源于： 自身成長性 +外力驅(qū)動(dòng) 德清本地成長性研究 外力驅(qū)動(dòng)研究 研究思路 德清本地成長性研究 通過分析以下內(nèi)容，研究本地市場(chǎng)的增量來源及增量空間： ?通過分析德清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口分布，來研究德清本地市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu) ?通過人口增量、未來規(guī)劃、二手房市場(chǎng)分析，來預(yù)判德清本地市場(chǎng)增量空間 德清縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值變化 德清縣 G D P 及增長率0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 03 0 0 . 02023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：億元0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %GDP 增長率?從表上可以看出德清縣生產(chǎn)總值逐年增長，幅度大都在10%以上。 德清縣，位于浙江省湖州市，地處長江三角洲腹地，東望上海、南接杭州、北連太湖、西枕天目山麓，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，逐步形成以新興產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)布局。 ?城鎮(zhèn)人口大多來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城，但實(shí)際鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房比例遠(yuǎn)大于實(shí)際增量，且購買力強(qiáng)，成為購房增量主要來源。 新安鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： ，其中外來人口 550人。 ?假設(shè)機(jī)械人口導(dǎo)入 15萬方，按2023年人均居住面積 算，外力導(dǎo)入增量約 ，則年均增量為 。 有誠（中大）高爾夫旅游度假項(xiàng)目（ 2500畝） 一龍旅游度假項(xiàng)目（ 3800畝） 保利原鄉(xiāng)高端高品質(zhì)社區(qū)（ 1800畝） 富陽新城 德清新城 臨安新城 二繞范圍：三大新副城 ?富陽副城 ?臨安副城 ?德清副城 隨著城市化進(jìn)程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城”已完全成為主城概念，未來將出現(xiàn)三大新副城。 工業(yè)區(qū)定位可帶來大量的購房需求。 ?低密度產(chǎn)品供應(yīng)，成為即青山湖之后的別墅類集中供應(yīng)板塊，拉動(dòng)高端需求持續(xù)增量（供應(yīng)拉動(dòng)型增量）。主力面積在 120140㎡ 左右，寫字樓銷售前景應(yīng)非常樂觀，位于總部經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi) 項(xiàng)目位置 德清縣中興路人才市場(chǎng)對(duì)面 開發(fā)商名稱 德清宇恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地總面積 3000㎡ 建筑面積 19135㎡ （寫字樓 12023萬㎡，商鋪 5200㎡ ，其余為地下面積） 容積率 物業(yè)類別 寫字樓、商鋪 剩余面積 共剩余兩套，一套 5F的 256㎡ ，一套 8F的 208㎡ 開盤時(shí)間 約 2023年下半年 價(jià)格情況 開盤時(shí)均 7000元 /㎡ ，現(xiàn)在價(jià)格 9000元 /㎡ 商鋪價(jià)格 14888元 /㎡ 裝修情況 內(nèi)部毛坯，公共部分裝修 產(chǎn)權(quán) 40年 停車位 110余個(gè) 物業(yè)管理公司 浙江綠城物業(yè)管理有限公司， 3元 /㎡ /月 宇恒財(cái)富國際 宇恒財(cái)富國際 2023年 5月 16號(hào)舉行的廣場(chǎng)車展 2023年初的規(guī)劃告示片 戶型一覽，面積從 146㎡ 到 753㎡ ，戶型從一房到四房 商業(yè)平面圖，共 5200㎡ 從寫字樓的銷售上來看，歷經(jīng)三年的銷售，平均每年去化4000㎡ 。 產(chǎn)品分析 本案在科技新城內(nèi)，建議以 “高新科技創(chuàng)業(yè)園” 這樣一個(gè)名義來吸納客戶置業(yè)和投資，其中高新科技包括電子信息技術(shù)、生物技術(shù)、空間技術(shù)、新能源新材料技術(shù)、海洋開發(fā)技術(shù)為主。 產(chǎn)品分析 樓盤名稱 戶型 綠城英溪桃源 平層四室兩廳兩衛(wèi) 199㎡ 、三室兩廳兩衛(wèi) 141㎡ 皇家領(lǐng)譽(yù) 排屋自由分割 245㎡ 、 25 21 260、 23 22 237㎡ 升華玉墅林楓 平層三室兩廳兩衛(wèi) 143㎡ 、三室兩廳一衛(wèi) 121㎡ 、四室兩廳兩衛(wèi) 181㎡ 金都陽光里田園 （公寓）平層三室兩廳一衛(wèi) 145㎡ 、兩室兩廳一衛(wèi) 110㎡ 、 97㎡ 、一室兩廳一衛(wèi) 75㎡ 東方公館 三拼別墅五房四廳四位（地上 315332㎡ ，地下 144㎡ ）聯(lián)排五房三廳四衛(wèi)（地上 362371㎡ ，地下 170195㎡ ）五房四廳四衛(wèi)（地上 308327㎡ ，地下 145㎡ ） 德信德藍(lán)廣場(chǎng) 平層三房?jī)蓮d一衛(wèi) 112㎡ 、三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 128㎡ 、四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 146㎡ 、兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 114㎡ 德信一里洋房 花園洋房三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 135㎡ 德信溪山美墅 平層四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 230㎡ 宇誠御景公館 平層四室兩廳兩衛(wèi) 165㎡ 、三室兩廳