【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。麗：完美、優(yōu)雅、精致，體現(xiàn)項(xiàng)目給客戶帶來(lái)一種嶄新的美好生活。 但實(shí)際成交客戶 —— 以做生意的潮州人為主，而 不是國(guó)際人 項(xiàng)目受到區(qū)域認(rèn)知限制，同時(shí)在區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，所以項(xiàng)目只能從區(qū)域客戶突破，但如果按照一般的思維，若做針對(duì)潮州土老板， 就應(yīng)該做一些很“土豪”、“很暴發(fā)戶”式的產(chǎn)品才能符合他們的需求，但是，星河國(guó)際卻通過(guò)走國(guó)際化路線來(lái)打動(dòng)顧客，驅(qū)動(dòng)客戶的購(gòu)買，所以可以發(fā)現(xiàn)：對(duì)于區(qū)域客戶而言，客戶并不完全明確自身到底需要什么東西？其購(gòu)買也不完全是一種理性行為，而是一種追求熱點(diǎn)、跟風(fēng)的購(gòu)買行為。 建立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)之后，需要制造熱點(diǎn)創(chuàng)造自我中心化，建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 策略實(shí)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50㎡小復(fù)式 80㎡（ 2房變 4房） 創(chuàng)新小復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2㎡ 戶內(nèi)花園，空間靈動(dòng)； ?利用入戶花園，結(jié)合露臺(tái)，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強(qiáng)實(shí)用性，達(dá)到提升產(chǎn)品價(jià)值的目的。 他們或處于 青年或已步入中年 為人父母，事業(yè)、生活均已處于穩(wěn)定狀態(tài)， 小有經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ，但想提升生活質(zhì)量到較高的檔次還是心有余而力不足，闊綽三房令其囊中羞澀，兩房已不能滿足需求， 一部到位 的經(jīng)濟(jì)型三房是首選； 隨著兒女的逐漸成長(zhǎng)，家庭空間漸顯 狹窄，換房 成為他們不得回避的問(wèn)題，而事業(yè)已 小有所成 使他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力大增為其換房提供了 充分條件 。 7080平米左右 2房戶型：通過(guò)控制面積控制總價(jià)，同時(shí)通過(guò)凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等多個(gè)贈(zèng)送點(diǎn)增強(qiáng) 2房舒適性。網(wǎng)絡(luò)方面雖在提升上門量方面效果不夠突出，但吸引客戶進(jìn)線量較多，對(duì)拓寬本項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度有很大的作用。 ?緊臨幕燕風(fēng)景區(qū)，幕燕風(fēng)景區(qū)占了金陵十八景中的六景。 營(yíng)銷定位思路 3： 營(yíng)銷本土化。 本報(bào)告要解決的核心問(wèn)題 Q1：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域市場(chǎng)中，如何能做到脫穎而出，超越同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？ ——形象定位的問(wèn)題 Q2：如何能在以最節(jié)省的成本和最快捷的方式在短期內(nèi)累積大量目標(biāo)客戶？ ——推廣渠道問(wèn)題 Q3：如何在大批量的推售中，協(xié)調(diào)不同產(chǎn)品的推售節(jié)奏與價(jià)格關(guān)系，實(shí)現(xiàn)持續(xù)全面熱銷。 ?在追求高品質(zhì)住房的同時(shí)，小區(qū)的配套設(shè)施將受到越來(lái)越多人的關(guān)注，地段、周邊配套及房?jī)r(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購(gòu)房的因素。 ?在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn) 親戚朋友介紹，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹 這三種方式是獲得信息的最主要方式。 客戶分析 總價(jià)在 20—30萬(wàn)之間為大多數(shù)人所接受，地段、配套、房?jī)r(jià)、戶型是影響購(gòu)房的主要因素 ?在被問(wèn)及可接受總價(jià)這一項(xiàng)中 ， 調(diào)查結(jié)果顯示 77％ 的人選擇了能夠負(fù)擔(dān)的購(gòu)房總額在 2030萬(wàn)元之間 。從當(dāng)?shù)貥潜P的銷售情況來(lái)看， 暢銷面積在為 90—110㎡ 。 ?在調(diào)查中發(fā)現(xiàn) ， 在睢寧 ， 買房投資性成分比較小 ， 90%的調(diào)查者買房是為了自住 。 成侯花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策八：中央繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策 時(shí)間： 2023年 12月 5日至 7日 回顧：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，同時(shí)加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。 政策五：國(guó)土資源部嚴(yán)懲囤地，南京嚴(yán)打囤房 時(shí)間： 2023年 9月 回顧： 9月 11日，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快之際，國(guó)土資源部對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：清理自 2023年 1月 1日后的商品房用地開(kāi)發(fā)情況，出重拳打擊囤地。但一些中小銀行仍對(duì)存量房貸享受 7折利率，設(shè)置了各種各樣的門檻。 文體中心：位于天虹大道西側(cè)，集中布置睢寧大型文化展覽設(shè)施和縣級(jí)體育中心。 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。 睢寧城市定位于重要的交通節(jié)點(diǎn)和商 貿(mào)中心城市，并具有濱河園林特色 ?社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) （ 1） GDP年均遞增：到 2023年為 13%左右， 2023— 2023年為 11%左右， 2023— 2023年為 9%左右。 ?2023年，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到 127家，個(gè)體工商戶達(dá)到 ，民營(yíng)企業(yè)總數(shù)達(dá)到 。 國(guó)家民航干線機(jī)場(chǎng) —— 徐州觀音機(jī)場(chǎng)就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi) ， 從縣城到觀音機(jī)場(chǎng)只要半個(gè)小時(shí) 。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?睢寧縣縣域總面積 1773平方公里，轄 16個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全縣人口約 130萬(wàn)人。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線。 行政中心：位于徐寧路北濱河公園西側(cè)，集中布置睢寧的行政辦公用地。 ?城市屬性 ?區(qū)域?qū)傩? ?項(xiàng)目屬性 工業(yè)交通四線城市 睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè) 主城區(qū)邊緣 城西生活區(qū) 小型規(guī)模 配套檔次低 總建筑面積： 71743 ㎡ 商住項(xiàng)目，小型規(guī)模，以多層住宅為主，沿街商業(yè)為輔 以“東進(jìn)、北擴(kuò)、西展”為戰(zhàn)略， 形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目周邊配套較全，但檔次較低；未來(lái)商業(yè)配套和休閑廣場(chǎng)是區(qū)域亮點(diǎn) 項(xiàng)目界定：工業(yè)交通型四線城市主城區(qū)邊緣，配套檔次較低及小型規(guī)模的商住項(xiàng)目 項(xiàng)目位于 104國(guó)道與泰和路的交匯處，屬于城西 下邳生活居住片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策四：二套房貸收緊，首付 4成、利率上浮 10% 時(shí)間： 2023年下半年 回顧： 2023年樓市成交低迷，為了刺激購(gòu)房，一些銀行的二套房貸政策形同虛設(shè)。 政策七：個(gè)別銀行首套房 7折利率調(diào)為 8折 時(shí)間： 2023年 1112月 回顧： 11月 5日，南京招行率先將首套房 7折利率上調(diào)為 8折，在買房人中間引起軒然大波。 成侯花園 ——目前為城西片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，是本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積： 25萬(wàn)㎡ 產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，花園洋房，沿街商鋪 戶型配比： 80140㎡ 競(jìng)爭(zhēng)策略 樓盤規(guī)模大， 廣告品質(zhì)感強(qiáng)，主要針對(duì)在西邊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的人員 產(chǎn)品組合 花園洋房 +多層 +小高層 +沿街商鋪 營(yíng)銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 樓盤規(guī)模大，廣告品質(zhì)感強(qiáng)，總價(jià)低，周邊配套學(xué)校、大型超市以及成侯休閑廣場(chǎng) 客戶關(guān)系營(yíng)銷、體驗(yàn)展示 關(guān)鍵劣勢(shì) 離縣城中心較遠(yuǎn) 推廣訴求 一樣的睢寧，不一樣的居住 最新動(dòng)態(tài) 20231210成侯花園推出八一路邊的沿街商鋪，價(jià)格在 7500元 /平方左右。 ?本次關(guān)于住宅問(wèn)卷總共發(fā)放 130份，回收問(wèn)卷 122份，有效問(wèn)卷116份，回收率為 94％，有效率為95％，符合問(wèn)卷調(diào)查有效性分析 的標(biāo)準(zhǔn)。 從我們的實(shí)地考察來(lái)看 ， 新開(kāi)發(fā)的樓盤有不少小高層 ， 高層建筑占的比例相對(duì)較少 。 ?7%的被訪者接受的價(jià)格范圍為25003000元 /㎡ ，城中樓盤，從銷售來(lái)看，這一價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受。 總價(jià)分析77%10%10% 3%2030萬(wàn) 3040萬(wàn) 4050萬(wàn) 5060萬(wàn)7228508340476633240102030405060708090影響購(gòu)房因素分析房?jī)r(jià)建筑類型