【正文】 革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè) 城市屬性 ?睢寧縣地處江蘇省西北部，是徐州東南門(mén)戶(hù)。天虹紡織城、港威制革、益友化工、金博藥業(yè)、益友特鋼、漢韻木業(yè)、鼎鴻激光、神龍巨力、海吉亞生物制藥等一批重大項(xiàng)目落戶(hù)睢寧，是睢寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生力量。 區(qū)域?qū)傩? ?一體兩翼 一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。用地規(guī)模 ，規(guī)劃居住人口 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公積金新政緊隨其后，規(guī)定貸公積金買(mǎi)新房的首付由原來(lái)的最低三成降為兩成，貸公積金買(mǎi)二手房的首付由原來(lái)的最低四成降為最低三成，同時(shí)取消二次貸公積金的限制。 宏觀政策 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策十：中央將遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 時(shí)間： 2023年 12月 14日 回顧：溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施 客戶(hù)分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶(hù)分析 價(jià)格接受范圍在 2023—2500元 /㎡ 符合城西市場(chǎng)現(xiàn)狀，三居室是睢寧的主流戶(hù)型 ?從圖上可以看出 ， 三居室是睢寧市民的一大主流 ， 選擇該居室的比例占到了整個(gè)被調(diào)查者的 76％ 。 ?地段、周邊配套及房?jī)r(jià)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購(gòu)房的因素。需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個(gè)人可以帶動(dòng)出 115個(gè)潛在的消費(fèi)者，所以在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑。但對(duì)日后與己息息相關(guān)的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，增加了消費(fèi)理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施 客戶(hù)分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目牽引市區(qū)客戶(hù)的過(guò)程中同樣受到客戶(hù)認(rèn)知和板塊競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)， 向外輻射困難 項(xiàng)目所在幕府西路板塊周邊以拆遷房和幾個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，周邊配套缺乏，客戶(hù)（尤其是老南京人）對(duì)該區(qū)域認(rèn)知較低 本土化營(yíng)銷(xiāo) 金域中央采取了 以開(kāi)拓區(qū)域內(nèi)客戶(hù)為主 ，市區(qū)客戶(hù)為輔的策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)現(xiàn)本土化只是一個(gè)基礎(chǔ)，在滿足了客戶(hù)需求的情況下還必須做好產(chǎn)品精細(xì)化 策略實(shí)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?布局：通過(guò)凸窗、入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等多個(gè)贈(zèng)送點(diǎn)增強(qiáng) 2房的實(shí)用性。 舒適系列關(guān)鍵詞：面積附送 /功能細(xì)分和舒適度提升 本項(xiàng)目建議在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)考慮應(yīng)用此點(diǎn)，并做重點(diǎn)突破方向 ?客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)：功能完備性、空間舒適度 ? 特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)戶(hù)內(nèi)尺寸、功能空間數(shù)量及舒適度 ?方式：尺寸、情趣空間、功能細(xì)分、多用于中大戶(hù)型產(chǎn)品 三房設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本設(shè)置 —— 南向、景觀良好、方正實(shí)用、南北通透 主臥設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間；主臥 ≥25㎡ 創(chuàng)新方向 —— 贈(zèng)送內(nèi)庭院、空中花園及大陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái) 經(jīng)濟(jì)性三房考慮功能完備性，設(shè)超寬凸窗及入戶(hù)花園，拓寬室內(nèi)空間、提高戶(hù)型品質(zhì)，并為改房提供可能； 舒適性三房考慮空間舒適度，通過(guò)內(nèi)庭院及陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送提升。 可做夾層 創(chuàng)新復(fù)式戶(hù)型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目位于深圳市新中心區(qū)南 區(qū)。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施 客戶(hù)分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 備選案名 中海 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象定位 首推案名 中海 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)建議 內(nèi)街 外街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵詞：創(chuàng)新小復(fù)式 本項(xiàng)目建議采用此明星產(chǎn)品，高實(shí)用性 /高舒適度小復(fù)式，引爆市場(chǎng) ?客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)：實(shí)用性，舒適度，性?xún)r(jià)比 ?特點(diǎn)：實(shí)用性或舒適度的增加 ?當(dāng)前方式：戶(hù)型創(chuàng)新 ?本項(xiàng)目可借鑒：提高小復(fù)式舒適性和實(shí)用性 創(chuàng)新小復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 120135平米的舒適 3房：精致內(nèi)花園，三房輕松變四房，三面采光、無(wú)梁設(shè)計(jì)，舒適尺度做生活的主人。 創(chuàng)新方向 —— 戶(hù)內(nèi)花園、入戶(hù)花園可改房間 通過(guò)凸窗、入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等多個(gè)贈(zèng)送點(diǎn)增強(qiáng) 2房的功能空間及舒適性。 他們對(duì)房子的理解并不奢華，而是有品質(zhì)的 實(shí)用 ；對(duì)性?xún)r(jià)比 指數(shù)敏感； 二房產(chǎn)品客戶(hù)： 婚房置業(yè) /年輕一組 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 重點(diǎn)策略 2：通過(guò)夾報(bào)、 DM、派單直效渠道深耕區(qū)域客戶(hù) 針對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)的地緣性特質(zhì)，主要選取下關(guān)區(qū)的小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、私營(yíng)企業(yè)等渠道進(jìn)行直效媒體投放，價(jià)格較低，而產(chǎn)出較高。 金域中央位于市區(qū)城北邊緣，與本項(xiàng)目相似 同屬于 具有能牽引市區(qū)客戶(hù)的地塊 項(xiàng)目合計(jì) 占地： 建面： 24萬(wàn)方 二期住宅 4號(hào)地塊 占地： 容積率： 建面： 5號(hào)地塊： 占地： 容積率： 建面： 金域中央 ?本項(xiàng)目所在位置靠近五塘廣場(chǎng)。 從認(rèn)知、市場(chǎng)、項(xiàng)目屬性都說(shuō)明本項(xiàng)目在被市場(chǎng)邊緣化的同時(shí)，想要突破市場(chǎng)， 需要在本區(qū)域中實(shí)現(xiàn)中心化，需要通過(guò)自我創(chuàng)造中心化價(jià)值。 以高福和常青工業(yè)園區(qū)的管理人員及周邊改善型居民為本項(xiàng)目的主要客群 1）大中型民企中高層管理人員 2）城西改善型居住的客戶(hù) 核心客戶(hù) 重要客戶(hù) 偶得客戶(hù) 城西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的居住需求主體： 1）睢寧外來(lái)務(wù)工者 2）市區(qū)外溢客戶(hù) 1）結(jié)婚購(gòu)置的外出打工者 2）子女上學(xué)的農(nóng)村家庭 重要客戶(hù)： 偶得型客戶(hù)： 客戶(hù)定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場(chǎng)所接受。 客戶(hù)分析 ?在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項(xiàng)依次是便利店 、 診所 、 健身器材 、 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 ， 在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面 ， 被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項(xiàng)分別是超市 、 醫(yī)院 、 公園 、 學(xué)校 。其地理位置有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 ?從面積的選擇上來(lái)看，當(dāng)?shù)厥忻襁x擇的范圍基本是在 100120㎡ ，占了 56%。 問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容 購(gòu)房年限調(diào)查28%34%17%21%一年內(nèi)二年內(nèi)三年內(nèi)四年及以上購(gòu)房目的投資10%自住90%?34%的調(diào)查者將在二年內(nèi)買(mǎi)房 ， 而一年內(nèi)買(mǎi)房的人數(shù)占了整個(gè)被調(diào)查者的 28%，而將在三年內(nèi)買(mǎi)房的比例為 83%， 雖然不能精確的計(jì)算出購(gòu)房人數(shù) ， 但是這一數(shù)據(jù)在一定程度上說(shuō)明睢寧縣的房產(chǎn)需求市場(chǎng) 。 20231209成侯花園現(xiàn)均價(jià) 1900元 /平米。 12月 1日，本報(bào)又獨(dú)家披露深發(fā)展也跟風(fēng)招行，將首套房 7折利率變?yōu)?8折。 2023年 4月份開(kāi)始，樓市全面回暖，投資性和投機(jī)性購(gòu)房井噴，二套房貸也多了起來(lái)。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施 客戶(hù)分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。 中央綠軸