【正文】 24 一月 20239:48:12 上午 09:48:12一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/24 9:48:1209:48:1224 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2109:48:1209:48Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。開盤期6月 26日 ——7 月 31日開盤期廣告效果預(yù)估：全面闡述了產(chǎn)品賣點(diǎn)，在前期感性炒作的基礎(chǔ)上照顧了受眾理性需求。 說明：描述項(xiàng)目的建筑風(fēng)格之一：現(xiàn)代簡約主義的精神內(nèi)涵。網(wǎng)站中，項(xiàng)目地圖建議用 3D構(gòu)建，類似《青島三維城市地圖》；部分主推戶型圖建議用 FLASH制作，加入互動(dòng)查詢、資料統(tǒng)計(jì)功能。p活動(dòng)前七天內(nèi)，由 “領(lǐng)秀城 ”網(wǎng)站按 VIP卡號(hào)隨機(jī)抽選 20位會(huì)員，獲得網(wǎng)站寄發(fā)的電子請柬，參加本次研討會(huì)。三大內(nèi)容板塊：城市印象： 不同的文化，世界的青島項(xiàng)目宏觀介紹：p 國際團(tuán)隊(duì)，全球融智，國際標(biāo)準(zhǔn)。說明：提出項(xiàng)目的先天資源優(yōu)勢，在受眾心目中確立項(xiàng)目的稀缺觀。在奠基現(xiàn)場平整出 300M2方形范圍，區(qū)域內(nèi)搭建四處白色帆蓬防風(fēng)，一主三副，主蓬內(nèi)設(shè)新聞發(fā)布臺(tái)、音箱、儀式所需物品、宣傳資料架等；副蓬內(nèi)按西式酒會(huì)格局?jǐn)[放酒水臺(tái)、點(diǎn)心臺(tái)，不設(shè)坐位。內(nèi)文： 青島東部，浮山南面， 1100畝濱海高尚社區(qū)，綿延 ……說明：項(xiàng)目公開亮相，全面展示項(xiàng)目的定位、基本利益信息。由此進(jìn)一步把受眾的期待情緒再次拉高，并達(dá)到 阻截臨界客戶的目的。 對 于超 級(jí) 大 盤 來 說 ，唯有城市才是獨(dú)特 優(yōu)勢 對 于地 產(chǎn)項(xiàng) 目來 說 ，站在 時(shí)間 和空 間 的角度來看，無 論資 源 優(yōu)勢還是 產(chǎn) 品 優(yōu)勢 都不一定是唯一的，而只有它所屬于的那個(gè)城市才是唯一的。每周一 —— 周五重點(diǎn)積累分類客戶，周末集中放量，制造持續(xù)銷售熱潮。3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期準(zhǔn)備期營銷主題 造勢、解籌、開盤營銷活動(dòng) 開盤系列活動(dòng)廣告推廣 全國推廣 立體推廣銷售執(zhí)行 消化前期客戶對前期客戶要進(jìn)行充分引導(dǎo)，以平衡房源強(qiáng)化對前期客戶的跟蹤服務(wù)，為后期客戶營銷奠定基礎(chǔ)。 已確立團(tuán)銷信息發(fā)布以內(nèi)部公函、《山東電力報(bào)》刊載、網(wǎng)絡(luò)廣告形式發(fā)布 待定大眾媒體上不發(fā)布任何有關(guān)團(tuán)銷的消息項(xiàng)目信息強(qiáng)化系統(tǒng)內(nèi)巡展（特別是臨近青島的二級(jí)城市），全面展示項(xiàng)目 ,積累意向客戶。3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期準(zhǔn)備期系統(tǒng)外團(tuán)銷一、系統(tǒng)外大客戶團(tuán)銷價(jià)格?高層（ 7棟）：均價(jià) 元 /平方米；?小高層（ 15棟）：均價(jià) /平方米。 5月（無預(yù)售許可證）第二步：初次認(rèn)籌，確定誠意 —— 吸引客戶加入 “魯能會(huì) ”，設(shè)普通會(huì)員和VIP會(huì)員， VIP會(huì)員擁有未來系列優(yōu)惠服務(wù)的期權(quán)，但需要交會(huì)費(fèi) 2萬，同時(shí)贈(zèng)送 “珍藏卡 ”1張，非選房順序，不公布價(jià)格，開盤當(dāng)天簽訂可享受合同折扣 5萬。品質(zhì)生活“海居風(fēng)情，藍(lán)調(diào)生活 ”—— 本案的建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、商業(yè)配套所構(gòu)建的高品質(zhì)生活，一個(gè)并非豪宅的豪宅領(lǐng)域。 收藏 與資源無關(guān)，是一種精神分步推廣主題第一步城市品牌　 —— 　項(xiàng)目產(chǎn)品　 —— 　生活模式 收藏，在城市之上收藏，在生活之上收藏，在品質(zhì)之上?國際團(tuán)隊(duì)：“全球融智，六年構(gòu)思 ”—— 曾經(jīng)服務(wù)過項(xiàng)目的國際建筑設(shè)計(jì)公司對本案的看法、觀點(diǎn)；?研討峰會(huì)：“探尋，北中國濱海城市人居魅力 ”—— 國內(nèi)外業(yè)界人士以本案為例，對中國北部濱海城市濱海地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、生活模式的研討峰會(huì)。F、 “傳 承 ”是 對 ”收藏 ”行 為 的再延伸，也是 對 “收藏 ”行 為 的解 釋 。魯 能 領(lǐng) 秀城 英 譯 ：　　　 ELITE CITY案名 釋義 ： 匯 聚 優(yōu) 秀，引 領(lǐng) 生活 項(xiàng) 目性 質(zhì) 定位 語 ：　　中國國 際 海岸人文社區(qū) 推廣主題形象主題產(chǎn)品主題生活主題 項(xiàng) 目主推廣 語 ： 收藏 自然 傳 承推廣主題形象主題產(chǎn)品主題生活主題直接理解：收藏的　　是自然的（理所 應(yīng) 當(dāng)?shù)模?傳 承　　　　　因 為 有城市品牌、山海稀缺 資 源、 魯 能置 業(yè) 的 強(qiáng) 勢 高美譽(yù)度品牌，所以，精品人居是自然的延續(xù)收藏　　　自然可以 傳 承　　　　　體 現(xiàn) 一種 對產(chǎn) 品和消 費(fèi) 行 為 的自信特 別說 明： 為 什么不直接 說 “因 為資 源 ”，一個(gè) 4000多 戶 國 際 社區(qū) 僅 用 “稀缺 資 源 ”是無法 統(tǒng)馭 的，片面 強(qiáng) 調(diào)資 源會(huì)降低客 戶對 品 質(zhì) 的 預(yù) 期。形象推廣以大眾渠道為主；重點(diǎn)推廣和促銷以小眾（階層群體、圈層群體、大客戶）為主；現(xiàn)場渠道重點(diǎn)是消化意向客戶和實(shí)體形象展示。在售樓處使用后，正式開盤前進(jìn)行解酬活動(dòng)，進(jìn)一步建立產(chǎn)品的高品質(zhì)形象，樹立主題高度，同時(shí)形成供不應(yīng)求的局面。從樓盤銷售現(xiàn)狀看： 青島市場中高端項(xiàng)目在冬季這一淡季階段主流樓盤的月正常消化量僅能達(dá)到 10套左右（不考慮部分尾盤的數(shù)據(jù)），區(qū)域中高端項(xiàng)目在冬季這一淡季階段整體月消化量約為 40套左右。建設(shè)部房價(jià)試點(diǎn)示范城市全國：居民購買意愿下降、堅(jiān)持深化改革、預(yù)售制度繼續(xù)執(zhí)行等 從政府利益、城市形象（特別是奧運(yùn)對城市的要求和帶來的商機(jī)）、政策慣性、已掌握情況來看，政策層面重點(diǎn)是鼓勵(lì)與引導(dǎo)。管家式服務(wù)體系，星級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)?市場定位?產(chǎn)品定位?形象定位 項(xiàng)目定位 回顧　魯能 規(guī)劃范圍西至麥島路，東至海江路，北至香港東路，南至東海路。 領(lǐng)秀城市場定位：中國最具價(jià)值高端國際濱海物業(yè) 形象定位：中國國際海岸人文社區(qū)?市場定位?產(chǎn)品定位?形象定位 項(xiàng)目定位 回顧　魯能 ?市場定位?產(chǎn)品定位?形象定位 項(xiàng)目定位 回顧　目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征 具有明顯的階層消費(fèi)特征，常常出入屬于階層內(nèi)的社交場所 炫耀性消費(fèi)特征明顯，以滿足自身優(yōu)越地位的心理需求 注重休閑消費(fèi)、注重品位 既有個(gè)性化消費(fèi)特點(diǎn)、也有投資性消費(fèi)的隱性目的 不注重性價(jià)比、注重性能比 需要一定的私密性 需要較高的安全性魯能 2023年市場供給中高端住宅整體供給約超過 100萬方，需求預(yù)計(jì)為約 80萬方，約 5000套 （含本項(xiàng)目一期 20萬方）。長線積累，分期釋放，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。 圍繞銷售總策略，制定不同銷售階段的階段銷售策略，通過每階段的銷售分析，調(diào)整各階段銷售政策，達(dá)到階段性銷售的目的。同時(shí)，前期物業(yè)價(jià)格應(yīng)為后期物業(yè)價(jià)格提供上升空間。易于社會(huì) 傳 播 。沒有刻意的修剪，四季不分的常綠，呆板的矩陣。領(lǐng)秀城國內(nèi)最好的濱海社區(qū)之一：“國際標(biāo)準(zhǔn)，全球銷售 ”—— 向青島說全國，告訴青島人本案的品質(zhì)參照是國際標(biāo)準(zhǔn)，且面向全球銷售，并非區(qū)域性項(xiàng)目。而客戶的積累緣自客戶對項(xiàng)目的認(rèn)同。審定銷售政策 ４、確定房源表 三、工程進(jìn)度的明確四、奠基儀式 營銷主題 準(zhǔn)備期展示策略 戶外與圍墻銷售執(zhí)行 大客戶團(tuán)銷戶外：用期待型的訴求暗示項(xiàng)目形象 月底推出 地點(diǎn)選擇在機(jī)場、高速路交叉處、青島碼頭圍擋形象墻： 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期準(zhǔn)備期營銷主題 準(zhǔn)備期展示策略 戶外與圍墻銷售執(zhí)行 大客戶團(tuán)銷 對已積累的關(guān)系型大客戶作試探性的談判，多作大客戶積累，在此階段，只談意向與銷售模式，不急于馬上成交。４、其他，可參加健身、自駕車游等會(huì)員活動(dòng)。本階段的造勢是全方位的、立體的、連續(xù)的。根據(jù)工程進(jìn)度，強(qiáng)推高層主力戶型 A、 B、 C。3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期準(zhǔn)備期推廣分期 期待期： 322日 ——3 月 30日亮相期： 4月 10日 ——5 月 10日形象期： 5月 11日 ——6 月 25日開盤期： 6月 26日 ——7 月 31日強(qiáng)銷期： 8月 1日 ——10 月 30日持續(xù)期： 11月 1日 ——12 月 30日具體營銷推廣方案?入市方案?銷售流程設(shè)計(jì)?階段營銷規(guī)劃?階段推廣方案③ 全國＋省市內(nèi)推廣并重：城市形象宣傳挖掘城市的人文內(nèi)涵項(xiàng)目資源優(yōu)勢宣布全國銷售排號(hào)期開始3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期準(zhǔn)備期春交會(huì) 元旦五一 十一 秋交會(huì)① 青島推廣：提出案名，實(shí)現(xiàn)麥島到領(lǐng)秀城的名稱轉(zhuǎn)換提出主推廣語，打期待性廣告② 青島＋省市內(nèi)推廣：項(xiàng)目區(qū)域公開，亮相形象期推廣開始預(yù)告區(qū)域內(nèi)銷排號(hào)開始④ 全國推廣＋省市內(nèi)推廣：項(xiàng)目產(chǎn)品形象宣傳產(chǎn)品探討峰會(huì)⑤ 全國推廣＋省市內(nèi)推廣：項(xiàng)目產(chǎn)品分述推廣 生活模式推廣海洋文化主題推廣⑥ 全國推廣＋省市內(nèi)推廣：配套服務(wù)推廣促銷活動(dòng)階段推廣重點(diǎn)在形象建立上立足外 銷 ，由外 擊 內(nèi)。 本案在推廣 過 程中，所涉及的一切廣告表 現(xiàn) 、形象包裝、渠道 選擇 、主 題內(nèi)容均要遵循 總 體形象的大框架， 各 階 段的出街形象必 須 保持一致的 調(diào) 性 ，避免干 擾 目 標(biāo) 受眾的 視線 ，影響受眾 對項(xiàng) 目的信心。3月 22日 —4 月 9日亮相期 u 推廣區(qū)域： 重點(diǎn)在青島，省內(nèi)為輔，全國只作亮相u 階段主題： 收藏，在城市之上u 報(bào)廣主題：【版一】： 青島 4月 10日 ——5 月 10日亮相期4月 10日 ——5 月 10日u媒介計(jì)劃：廣告周期 產(chǎn)品4月 10日 5月 10日 青島 項(xiàng)目啟動(dòng)信息公開，堅(jiān)定了前期團(tuán)購意向客戶的購房信心?！景嫠摹浚?隱喻城市表情，呈現(xiàn)未來青島副標(biāo)： 規(guī)劃核心：與城市相融說明：提出項(xiàng)目的規(guī)劃理念，進(jìn)入產(chǎn)品訴求期，為認(rèn)籌到解籌制造理性購買基礎(chǔ)。形象期四個(gè)部分：會(huì)議探討北方濱海城市海景資源利用與城市規(guī)劃的關(guān)系。網(wǎng)站功能菜單應(yīng)簡潔，少而精，一目了然，不作過多的子級(jí)鏈接。開盤期6月 26日 ——7 月 31日u 推廣區(qū)域： 重點(diǎn)在省內(nèi)和青島，全國為輔u 階段主題： 收藏，因?yàn)閮A倒u 報(bào)廣主題：【版一】： 青島 u 媒介整合：一期開盤日為 628日，當(dāng)天所有新聞媒體同時(shí)發(fā)布（除周報(bào)、雜志外）開盤硬廣。預(yù)計(jì)認(rèn)購 500套，實(shí)際回款約 1億高層排號(hào)認(rèn)購為主，低層、小高層實(shí)現(xiàn)合同銷售，預(yù)計(jì)200套，回款約 4億 以高層銷售為主銷售４ 00套，回款約８億 銷售 50套，回款約1億第一批次：高層： 5棟 小高層：1 1 1 20棟 低層：2 2 2 22 2 2 28棟第二批高層： 12棟 小高層： 1 14棟 低層： 2 3 3 3 34棟第三批：高層： 11棟 小高層： 1 41棟 低層： 3 3 3 3 3 40棟 剩余房源前提 :工程進(jìn)度 \可銷售周期銷售動(dòng)作4月接受咨詢 ,5月正式排號(hào)部分解酬 階段推貨3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期準(zhǔn)備期營銷推廣示意圖推廣目標(biāo)