【正文】 傳媒綜合配套服務，主要是為園區(qū)往來媒體及各界人群提供集客房中心、餐飲中心、娛樂中心、會議發(fā)布中心、排練中心服務等于一體的四星級專業(yè)化傳媒服務，核心優(yōu)勢是園區(qū)濃厚的傳媒行業(yè)環(huán)境 明確戰(zhàn)略定位，提前基地各項規(guī)劃 ?《影視基地發(fā)展空間利用規(guī)劃》 ?《影視基地企業(yè)招商 /推介方案》 ?《 影視專業(yè)技術服務和后期制作園區(qū)規(guī)劃 》 ?《 影視基地展示與傳播功能實施方案 》 ?《 影視基地基礎設施建設總體規(guī)劃 》 ?《 關于加快引進影視人才的實施辦法 》 ?《 影視基地企業(yè)優(yōu)惠政策研究 》 ?《影視基地建設總體規(guī)劃》 ?《 影視基地發(fā)展專項資金計劃 》 具體實施操作建議 明確領導機構，創(chuàng)新工作機制 創(chuàng)新工作機制 明確領導機構 l 成立影視基地建設領導小組，宏觀調控，總體領導 l 設立影視基地管理委員會，具體制定組織各項政策和規(guī)劃的執(zhí)行 l 設立影視基地發(fā)展研究中心，參與基地規(guī)劃的政策咨詢 l 成立由有關區(qū)域職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、當地企業(yè)、相關協會組成的影視基地促進中心，提供信息交流、組織協調和政策咨詢服務 l 推行部門問責，強化服務意識， 提高行政效率 職能部門實行服務承諾制 l 委托相關研究機構進行基礎研究、規(guī)劃研究 l 設立顧問專家?guī)欤刚堄耙曅袠I(yè)資深人士出謀劃策 l 考慮委托專業(yè)項目運營管理機構進行基地經營管理 l 強化工作問責、考核監(jiān)督、指標評估、信息收集機制，確保目標實現 充分利用價格、配套等機制的調節(jié)作用，制訂鼓勵性政策、普惠政策、針對性政策，吸引企業(yè)主體遷入基地 完善扶植政策，推動基地發(fā)展 制訂引進企業(yè)的優(yōu)惠政策 逐步形成企業(yè)投入為引導、政府支持為主體、招商融資為支撐、銀行貸款為補充的投融資體系 針對影視基地的核心發(fā)展觀，在后期成熟階段成立專項技術研究，保證影視基地的創(chuàng)新性 爭取市里政策和資金支持 建立資金支撐體系 設立專項技術研究 爭取大興區(qū)政府的高度支持，爭取列入北京市文化創(chuàng)意產業(yè)重點發(fā)展園區(qū)的機會，爭取更多行政優(yōu)惠政策和專項資金 深化布局研究，強調空間落實 落實空間 發(fā)展規(guī)劃 委托國內頂尖水平的專業(yè)機構進行基地空間規(guī)劃研究，充分考慮影視專業(yè)技術服務和后期制作的特性和基地建設步驟，有針對性地制定 《影視基地空間發(fā)展規(guī)劃》 提前制定 《影視基地發(fā)展空間利用規(guī)劃》 制定落實空間布局詳細計劃 基地管理單位、招商單位及相關部門共同制定空間布局落實詳細計劃，杜絕泛基地化傾向的發(fā)生 ?1 ?2 ?3 摸清基地空間布局總量，結合星光建設經驗和速度，考慮基地的可持續(xù)發(fā)展要求，避免大規(guī)模的圈地運動，形成制訂空間規(guī)劃的指導原則和基礎資料供規(guī)劃單位參考 ?4 調研不同影視企業(yè)的特殊空間需求 組織對重點招商企業(yè)的實地訪談，確定不同類型企業(yè)對基地空間和建筑形式的切實需求， 完善空間規(guī)劃基礎資料 確定被招商目標 通過調研及公共關系，確定被招商目標，前期投入構建、中期投資基礎設施、后期配套擴建及系統升級投入 建立企業(yè)資料庫 組織對國內（北京作為重點）企業(yè)資源的調查，形成企業(yè)資料庫，作為篩選確定目標對象的依據 制訂招商總體方案 和實施計劃 通過多渠道接觸政府主管機構，會同政府機構制訂招商方案，明確重點招商名單，針對不同地域招商對象采取不同招商方式，確定實施步驟和時間計劃，盡快形成集聚效應 多渠道多手段招商 l 利用報紙、書刊、雜志宣傳基地形象 l 建立基地專門網站，整合區(qū)內政府及社會網絡資源，強化網絡宣傳和招商 l 利用 大興科技園區(qū)優(yōu)勢擴大基地知名度，協助進行招商活動 l 與影視相關協會、民間組織建立工作交流機制，拓展招商渠道，擴大基地影響力 l 引進知名公關、策劃、品牌管理等高端咨詢中介機構整理區(qū)內居住的影視人才情況，建立聯系，形成信息交流機制針對性招商 整合推廣渠道、豐富宣傳手段、強化招商效果 影視基地建設發(fā)展中應注意的問題 有限的空間 和無限 的招商需求 短時的表面繁榮 和穩(wěn)定 可持續(xù)財力的需求 潛在問題的應對與建議 有限的空間資源 無限的招商需求 l大興區(qū)土地可使用面積短缺，可滿足初期構建要求，對于后期的空間發(fā)展有一定的區(qū)域限制性 l商業(yè)地產影響了影視基地可選擇資源 問題 1：有限的空間與無限的招商需求 l商業(yè)地產的快速進入可能的商業(yè)開發(fā)，將占用基地空間資源，降低基地產業(yè)用地的空間 l大型影視制片公司的外景地建設需求影視公司為快速擴展業(yè)務，追求短期效益，將提出外景地建設需求，會擠占創(chuàng)造產業(yè)核心收益的資源 l 基地招商的迫切心理 可能遭遇借影視之名的企業(yè)新圈地運動 核心區(qū)搶占商業(yè)開發(fā)，增加產業(yè)功能用地；適度建設功能性、可重復使用的專業(yè)攝影棚，不建 固定影城；留足空間，不求一日建成 問題 2：短時快速的表面繁榮和穩(wěn)定持續(xù)的區(qū)域收益 秉承提高影視基地可持續(xù)創(chuàng)收的需求，制定企業(yè)入駐優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)入駐 ?前期建設帶來的餐飲、休閑、配套服務的即時收益 ?影視基地引發(fā)的游客的觀光和消費、各周邊企業(yè)的需求收益 ?…… ?要求基地對專業(yè)技術服務、后期制作、展示與傳播的企業(yè)性質主體的組織化集聚 ?基于企業(yè)利潤的收入，具有長期性、持續(xù)性、穩(wěn)定性 ?…… 短時快速的表面繁榮 穩(wěn)定可持續(xù)的財力 ?短期的、流動的、邊緣的，繁榮的背后是影視基地是否可持續(xù)發(fā)展的基礎 ?…… 初期的盈利點 廠房租賃 提供場地、包括供電、供 水等必備設施 設備租賃 提供硬件設備租賃服務 技術支持 針對技術需求，提供相關支持 公關活動 針對如小型發(fā)布會、書畫展、產品推 介會等小模式公關活動 目錄 第一章 總論 項目提要及發(fā)展史 第二章 項目背景及必要性 項目建設背景 項目建設的必要性及意義 第三章 建設條件 地理位臵及區(qū)域范圍 自然條件 項目區(qū)的社會經濟條件 政策條件 周邊輔助優(yōu)勢 第四章 市場的整體分析 市場分析 國外影視基地的發(fā)展模式 國內現有基地的尷尬狀況 尷尬現狀的直接原因 尷尬現狀的深層體制性原因 國內影視基地的發(fā)展趨勢 發(fā)展影視基地的核心背景 重大機遇 項目定位（戰(zhàn)略及核心定位） 市場判斷及實現路徑分析 1區(qū)域行政的策略建議 1項目價值觀 1潛在競爭對手分析 1 SWOT分析及結論 1項目特點及核心優(yōu)勢 第五章 整體規(guī)劃 項目規(guī)劃與布局 潛在問題的應對與建議 具體實施操作建議 第六章 投資估算和資金籌措 前期投資估算 演播室租賃回報分析 第六章：投資估算和資金投入 序號 項目（費用）名稱 原始指標 單位 工作量 單價或費率 合價（元） 一 土地成本 1 土地成本金（商業(yè)） 用地面積 畝 2 相關項目 測繪費 用地面積 平方米 登記費 用地面積 平方米 應交契稅 土地估價 萬元 二 開發(fā)前期費用 1 勘查設計費 工程勘查費 鉆孔深度 米 施工圖設計 建筑面積 平方米 裝修環(huán)境設計 建筑面積 平方米 2 周邊配套費 供熱設施 地上面積 平方米 管道燃氣 戶 戶 3 報批報建費 用地規(guī)劃管理 用地面積 平方米 項目環(huán)境影響評測費 建筑面積 平方米 防雷監(jiān)督設計審查費 建筑面積 平方米 地震安全評價 建筑面積 平方米 人防易地建設費 建筑面積 平方米 圖紙審查費 建筑面積 平方米 消防審查費 建筑面積 平方米 水資源費 建筑面積 平方米 工程質量監(jiān)督費 建安成本 元 工程監(jiān)理費 建安成本 平方米 房產測繪費 建筑面積 平方米 4 三通一平費 本項目有可能產生的成本 三 建筑安裝工程費 地上土建工程 建筑面積 平方米 備案費 工程承包交易費 四 配套建設費 供電 建筑面積 平方米 供水 建筑面積 平方米 排污 建筑面積 平方米 熱力 建筑面積 平方米 五 稅金 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 元 所得稅 銷售收入 元 土地增值稅 銷售收入 元 土地使用稅 用地面積 平方米 六 財務費用 管理費 銷售收入 元 七 不可預見費 不可預見費 銷售收入 元 間接費 概算總造價 費用項目 運營期第 1年 運營期第 2年 運營期第 3年 …… 人員費用 150 158 166 …… 設備維護 5 6 8 …… 房屋維護 5 7 9 …… 管理費用 20 20 20 …… 公關費用 20 20 20 …… 廣告費用 20 20 20 …… 營業(yè)稅金及附加 35 38 40 …… 企業(yè)所得稅 88 97 105 …… 稅費總計 343 366 388 …… 現金流出 演播廳成本稅費預算 表 1 單位：萬元 收入種類 經營面積 價格種類 日租金 收入比例 運營期第 1年 運營期第 2年 運營期第 3年 …… 出租率 年收入 出租率 年收入 出租率 年收入 場租收入 600m2 門市價 7000 30% 50% 98萬 55% 108萬 60% 118萬 …… 優(yōu)惠價 5000 60% 協議價 3000 10% 400m2 門市價 6600 50% 95萬 105萬 115萬 …… 優(yōu)惠價 4700 30% 協議價 2800 20% 200m2 門市價 5900 50% 88萬 98萬 107萬 …… 優(yōu)惠價 4200 40% 協議價 2500 10% 場租收入小計 281萬 311萬 340萬 …… 設備租賃收入 360萬 378萬 397萬 …… 收入總計 641萬 689萬 737萬 …… 現金流入： 表 2 單位：元 演播廳收入預算 項目名稱：影視基地 投資時間 :2023年 回報時間 :2023年 總額 2023年 /元 投入成本 直接投入 土地成本 435 700萬 建筑裝修 215 間接投入 公關費用 50萬 演播室租賃回報分析（簡） 前期投入（萬元） 項目標地（ ￥ ） 根據北京星光拓成投資有限公司 2023年 5月 25日在北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)，東至星光影視園，南至春和路，西至廣平大街，北至北興路段，購地 65畝（ 34626 m2），用途為工業(yè)用地，最終成交價為 2608萬元，保證金繳納 300萬元，交易地點為北京市國土資源局大興分局。主要用材質的質感變化，簡潔明快的線條造型，配以燈光的修飾，這樣的結合充分飽滿了空間。 公司的組織結構和管理模式 公司的組織結構