【正文】 日之前到位。2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構設置。4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。（ 6）有權選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔專項管理業(yè)務。屬于服務性行業(yè)。第五章：房地產(chǎn)項目營銷管理經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)項目營銷管理n 目標市場拓展n 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制房地產(chǎn)項目營銷的特點n 市場要素的多樣性1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內容；2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素；n 經(jīng)濟運作方式的獨特性1，進入房地產(chǎn)市場的壁壘高；2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權的轉移，時間比較長；開展營銷活動時，很難把握市場信息；n 市場效益的綜合性1，經(jīng)濟效益2，社會效益3，環(huán)境效益第四章： n 下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質量和人員配置。項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。典型的授權形式是開始某具體活動或工作包的書面授權。項目章程授權項目經(jīng)理為項目活動使用組織資源的權利。項目計劃 1n 國家計委 ： 工業(yè)項目可行性研究報告n 總論n 需求預測和擬建規(guī)模n 資源、原材料、燃料及公用設施情況n 設計方案n 建廠條件與廠址方案n 環(huán)境保護n 企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓n 實施進度建議n 投資估算和資金籌措n 社會及經(jīng)濟效果評價項目選定 1. 機會研究 : 進行具體可行性研究前 的預備性調查研究。生態(tài)和社會因素n 生態(tài)方面：一個組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購買對環(huán)境無害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強制人們考慮生態(tài)問題。相關概念和信息 2管理費包括：n 行政費用，如租金和費用、職員薪金、主要的和其他的服務、保險、文具等等；n 普通管理人員的薪水和費用；n 行政機構、機器和家具上的折舊。Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設備、系統(tǒng)或其他重要成份?？尚行匝芯恳兀?1） 技術可行性；（ 2） 組織體制可行性 。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。、 資源 、 三，市場性1，以市場需求為導向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項目構思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎上，造就市場，創(chuàng)造市場?？刂聘蓴_，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。n “ 發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。分標的方式n 分階段分專業(yè)的項目平行分標方式，即業(yè)主將勘測，設計，設備供應，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項目任務分別委托給不同的承包商，這種分標方式，在我國的房地產(chǎn)項目實施過程中長期被采用；n 總承包（統(tǒng)包），即 ‘設計 建造 交鑰匙 ’項目，由一個承包商來承包所有房地產(chǎn)項目的工作。事業(yè)部制項目管理模式n 事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況，設立若干個事業(yè)部。房地產(chǎn)項目的組織系統(tǒng)n 開發(fā)商的管理模式n 房地產(chǎn)項目的分標n 房地產(chǎn)項目的管理組織開發(fā)商的管理模式 Competence8． 3．配合物業(yè)公司交房。n 7． 3． 6． 確定項目總負責人（重點項目）。根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。開發(fā)商項目管理工作內容n 三大階段1，前期的準備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段前期的準備階段n 主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權出讓、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、審定設計方案通知書等，方可開工建設。三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務等行業(yè)和企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)行業(yè)項目管理Presentedn 房地產(chǎn)可分為：n 中介機構：服務于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。當然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。2． 2． 通過公司決策層批準進入下一階段。制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。4．項目清算。解散項目組。Baseline)n 42個知識和實踐元素，其中核心元素28個，增加元素 14個?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項目管理模式n 根據(jù)管理學中組織結構的分類，按照項目開發(fā)流程，一般設置開發(fā)、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。事業(yè)部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委托。房地產(chǎn)項目的管理組織n 項目經(jīng)理部是項目管理的工作班子。 ”項目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項目管理目標；2，制定職工行為準則；3，選用人才；項目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實際，調查研究；3，學習；4，落實合同；項目班子 項目班子共同點：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調。學會說 “不 ”。四，創(chuàng)新性構思要有新意，要有獨創(chuàng)性。工程技術 可行性研究 (Feasibility（ 3） 財務可行性；（ 4） 經(jīng)濟可行性 。n 分析步驟：識別有利部件并賦予權數(shù)；計算優(yōu)點值（ Figure融資成本：財務資源的使用本身所花費的金錢。n 社會因素：項目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。 2. 項目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項目來滿足。項目計劃是一份經(jīng)過批準的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。n 當項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。授權體系的設計應使得提供的控制與控制成本相平衡。項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。協(xié)調涉及整個項目的變更執(zhí)行情況報告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進度變更控制?費用變更控制?質量控制?風險變更控制?合同管理變更控制系統(tǒng)n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制n 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內從事項目營銷活動預期達到的目標以及達到目標的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預定進行項目營銷活動的書面表達。；5，權利和義務（ 1）根據(jù)有關法規(guī)規(guī)章，結合實際制訂小區(qū)管理辦法。n 物業(yè)管理部門的管理內容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參與市場競爭）（ 4）財務部（財務，計劃，經(jīng)濟核算，各類收費）（ 5）業(yè)務管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預算；房屋，設備及公共設施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務部（綜合服務，代辦業(yè)務）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權利義務）內容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設備，設施，相關用地等；業(yè)主的權利與責任；收費標準等等。所有的新進人員接受培訓，培訓結束后，考核業(yè)務員的基本知識，表達能力，服務意識，應變能力等綜合素質情況。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內部認購期，公開發(fā)售期，強銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準備期；2，第二階段：開盤及強銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓管理；n 各項銷售管理制度1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認制度；2，培訓制度；3，客戶服務制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財務制度；n 銷售人員的招牌及培訓管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應于 X月 X（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護的保障措施。3，重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過。（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用。3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質：具有獨立的法人資格 組織協(xié)調n 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標和計劃，對組織內外各單位和個人的工作活動和人際關系進行調節(jié)，使之互相配合，互相適應的管理活動。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認，這些變更事后仍需進行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。n 下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質量和人員配置。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。組織程序。工作授權體系是批準項目工作的一個正式程序，用來確保按著恰當?shù)臅r間、合適的