【正文】 2023/1/24 12:47:5812:47:5824 January 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。在制定上述物業(yè)中，世紀(jì)陽(yáng)光、星光百貨與本項(xiàng)目更加類似，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。一次性返還一次性返還 3年投資收益年投資收益238。投資回報(bào)率投資回報(bào)率 8%,包租包租 3年年238。目前銷售狀況不理想，客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前景表示擔(dān)憂，缺乏足夠投資信心目前銷售狀況不理想，客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前景表示擔(dān)憂，缺乏足夠投資信心238。電腦數(shù)碼廣場(chǎng)中的獨(dú)立店鋪電腦數(shù)碼廣場(chǎng)中的獨(dú)立店鋪?lái)?xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 項(xiàng)目核心問(wèn)題二：商鋪價(jià)格、使用率項(xiàng)目核心問(wèn)題二：商鋪價(jià)格、使用率 根據(jù)項(xiàng)目前期銷售調(diào)查，同時(shí)考慮其它項(xiàng)目銷售狀況，結(jié)合客戶對(duì)于本項(xiàng)目的總體反根據(jù)項(xiàng)目前期銷售調(diào)查，同時(shí)考慮其它項(xiàng)目銷售狀況，結(jié)合客戶對(duì)于本項(xiàng)目的總體反映和認(rèn)知，目前本項(xiàng)目商鋪銷售中，主要存在兩個(gè)方面的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了客戶成交映和認(rèn)知，目前本項(xiàng)目商鋪銷售中，主要存在兩個(gè)方面的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了客戶成交率和銷售進(jìn)度，如下：率和銷售進(jìn)度，如下：238。針對(duì)與此，本項(xiàng)目針對(duì)與此，本項(xiàng)目 3F、 4F大面積商鋪前期租金應(yīng)相對(duì)合理，保證租賃的穩(wěn)定性，租金大面積商鋪前期租金應(yīng)相對(duì)合理，保證租賃的穩(wěn)定性，租金初步確定為如下的水平：初步確定為如下的水平：? 3F：： 3035元元? 4F：： 2025元元項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 貼補(bǔ)回報(bào)物業(yè)貼補(bǔ)回報(bào)物業(yè) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 3F 4F租金水平租金水平 30－－ 35 2025回報(bào)率回報(bào)率 8% 8%銷售價(jià)格銷售價(jià)格 4875 3450目前確定價(jià)格目前確定價(jià)格 5800 4600需要租金需要租金 單位平米年收益單位平米年收益 464 368實(shí)際收益實(shí)際收益 390 300補(bǔ)貼額補(bǔ)貼額 74 685年補(bǔ)貼額年補(bǔ)貼額 370 340實(shí)際商鋪價(jià)格實(shí)際商鋪價(jià)格 5430 4260建議銷售價(jià)格建議銷售價(jià)格 6000－－ 6200 5000－－ 5200通過(guò)上述統(tǒng)計(jì)可以看出，目前的商鋪銷售價(jià)格與租金收益明顯不匹配，按照目前的價(jià)通過(guò)上述統(tǒng)計(jì)可以看出，目前的商鋪銷售價(jià)格與租金收益明顯不匹配，按照目前的價(jià)格進(jìn)行銷售很難滿足客戶的投資需求，銷售會(huì)產(chǎn)生很大困難。帶租約銷售；根據(jù)租賃合同，若租金不能保證帶租約銷售；根據(jù)租賃合同，若租金不能保證 8%回報(bào)率，則進(jìn)行差額補(bǔ)償，即貼補(bǔ)回回報(bào)率，則進(jìn)行差額補(bǔ)償，即貼補(bǔ)回報(bào)，持續(xù)報(bào)，持續(xù) 5年；保證年；保證 5年內(nèi)年內(nèi) 40%投資收益投資收益項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 貼補(bǔ)回報(bào)物業(yè)貼補(bǔ)回報(bào)物業(yè) 案例：案例：2號(hào)樓號(hào)樓 3Fa商鋪面積商鋪面積 100㎡㎡ ，銷售單價(jià)，銷售單價(jià) 5000元，商鋪總價(jià)元，商鋪總價(jià) 500000元；投資客戶，貼元；投資客戶，貼補(bǔ)回報(bào)方式銷售補(bǔ)回報(bào)方式銷售? 租賃后，帶租約轉(zhuǎn)讓予投資客戶租賃后，帶租約轉(zhuǎn)讓予投資客戶? 租賃合同中簽訂，每年租金租賃合同中簽訂，每年租金 30000元，達(dá)不到客戶元，達(dá)不到客戶 8%的投資回報(bào)要求的投資回報(bào)要求? 按照銷售總額按照銷售總額 8%計(jì)算，客戶應(yīng)得到計(jì)算，客戶應(yīng)得到 40000元元? 10000元差額由發(fā)展商貼補(bǔ)，按照約定共貼補(bǔ)元差額由發(fā)展商貼補(bǔ)，按照約定共貼補(bǔ) 5年年? 5年內(nèi)一直未達(dá)到回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，則根據(jù)差價(jià)持續(xù)貼補(bǔ)年內(nèi)一直未達(dá)到回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，則根據(jù)差價(jià)持續(xù)貼補(bǔ) 5年；如第四年租金上漲為年；如第四年租金上漲為? 40000元，則停止貼補(bǔ)，合同關(guān)系終止元，則停止貼補(bǔ)，合同關(guān)系終止項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 貼補(bǔ)回報(bào)物業(yè)貼補(bǔ)回報(bào)物業(yè) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 樓層樓層 租金水平租金水平魅力之城魅力之城 3F 30太陽(yáng)城太陽(yáng)城 3F 3040臨街大型餐飲臨街大型餐飲 1F、 2F、 3F 2040根據(jù)上述說(shuō)明，決定投資模式的關(guān)鍵在于租金水平和銷售價(jià)格，直接決定此種策略的根據(jù)上述說(shuō)明，決定投資模式的關(guān)鍵在于租金水平和銷售價(jià)格，直接決定此種策略的收益和平衡。根據(jù)項(xiàng)目對(duì)較低的位置，特別是餐飲、娛樂(lè)型商業(yè)。商務(wù)快捷酒店商務(wù)快捷酒店物業(yè)類型物業(yè)類型 位置位置 面積（㎡）面積（㎡）停車場(chǎng)停車場(chǎng) 地下地下 人防人防 地下地下 超市大賣場(chǎng)超市大賣場(chǎng) 地下地下 集中商業(yè)集中商業(yè) 中心商業(yè)地上中心商業(yè)地上4F、 5F、 6F 商務(wù)快捷酒店商務(wù)快捷酒店 4\5號(hào)樓號(hào)樓 3F、4F 音像圖書(shū)廣場(chǎng)音像圖書(shū)廣場(chǎng) 4號(hào)樓西側(cè)號(hào)樓西側(cè) 2F 1000。帶租約銷售，貼補(bǔ)型商業(yè)帶租約銷售，貼補(bǔ)型商業(yè)238。 漢臺(tái)本地漢臺(tái)本地 50%漢中地區(qū)漢中地區(qū) 45%外地客戶外地客戶 5% 漢中地區(qū)客戶是本項(xiàng)目的核心客漢中地區(qū)客戶是本項(xiàng)目的核心客群，其中以漢臺(tái)、城固、南政、群，其中以漢臺(tái)、城固、南政、勉縣等周邊市縣客戶為最核心的勉縣等周邊市縣客戶為最核心的客戶群。 不同商鋪條件，不同策略不同商鋪條件，不同策略238。238。 與音像圖書(shū)中心搭配合理與音像圖書(shū)中心搭配合理238。項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 4商業(yè)商業(yè) 方案一方案一 1F 社區(qū)鄰里商街，社區(qū)生活類商業(yè)、服務(wù)類商業(yè)社區(qū)鄰里商街，社區(qū)生活類商業(yè)、服務(wù)類商業(yè)自然型零售型商鋪，服裝為主自然型零售型商鋪，服裝為主項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 4商業(yè)商業(yè) 方案一方案一 2F 圖書(shū)音像圖書(shū)音像古玩、工藝品、玉器、文化用品、禮品等古玩、工藝品、玉器、文化用品、禮品等項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 4商業(yè)商業(yè) 3/4F 商務(wù)快捷酒店商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 4商業(yè)商業(yè) 根據(jù)項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展的需要，結(jié)合業(yè)態(tài)搭配等問(wèn)題，前期市場(chǎng)調(diào)查中，重點(diǎn)對(duì)電子根據(jù)項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展的需要，結(jié)合業(yè)態(tài)搭配等問(wèn)題，前期市場(chǎng)調(diào)查中，重點(diǎn)對(duì)電子類市場(chǎng)、電腦市場(chǎng)進(jìn)行了研究，確認(rèn)電子市場(chǎng)商業(yè)具備發(fā)展可行性。市場(chǎng)基礎(chǔ)層面：市場(chǎng)基礎(chǔ)層面：238。 滿足一站式購(gòu)物理念滿足一站式購(gòu)物理念項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目整體定位理念項(xiàng)目整體定位理念 結(jié)合商管公司定位理念，同時(shí)考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)，特別是商鋪銷售的需要，我司對(duì)上述理結(jié)合商管公司定位理念，同時(shí)考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)，特別是商鋪銷售的需要，我司對(duì)上述理念進(jìn)行了整合，從而體現(xiàn)本項(xiàng)目核心經(jīng)營(yíng)理念和投資價(jià)值。　最大化商業(yè)價(jià)值　最大化商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目整體定位理念項(xiàng)目整體定位理念 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目前期商業(yè)管理公司的系統(tǒng)工作，本項(xiàng)目已經(jīng)具備相對(duì)明確的整體定位主根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目前期商業(yè)管理公司的系統(tǒng)工作，本項(xiàng)目已經(jīng)具備相對(duì)明確的整體定位主題，我司對(duì)于商管公司的理念十分認(rèn)可。 部分業(yè)態(tài)不符合商鋪銷售需求部分業(yè)態(tài)不符合商鋪銷售需求238。 但是，就現(xiàn)有規(guī)劃，也存在若干問(wèn)題但是，就現(xiàn)有規(guī)劃，也存在若干問(wèn)題為什么要研究現(xiàn)有規(guī)劃？為什么要研究現(xiàn)有規(guī)劃？ 定位原則定位原則238。 地段、商業(yè)氛圍條件，是項(xiàng)目鋪路石地段、商業(yè)氛圍條件，是項(xiàng)目鋪路石 項(xiàng)目具備潛力和前景項(xiàng)目具備潛力和前景238。 120230㎡㎡ 的商業(yè)規(guī)模，是把雙刃劍的商業(yè)規(guī)模，是把雙刃劍 化整為零、化零為整化整為零、化零為整238。 充分利用目前基本已定的現(xiàn)有規(guī)劃條件，進(jìn)充分利用目前基本已定的現(xiàn)有規(guī)劃條件，進(jìn)238。 上述問(wèn)題將在定位中加以解決上述問(wèn)題將在定位中加以解決項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位2.? 項(xiàng)目商業(yè)整體主題定位說(shuō)明項(xiàng)目商業(yè)整體主題定位說(shuō)明 ? 項(xiàng)目分區(qū)定位項(xiàng)目分區(qū)定位? 商業(yè)空間規(guī)劃商業(yè)空間規(guī)劃? 項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)項(xiàng)目發(fā)展業(yè)態(tài)項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目整體定位原則項(xiàng)目整體定位原則 根據(jù)項(xiàng)目前期整體市場(chǎng)研究，結(jié)合項(xiàng)目整體空間規(guī)劃、項(xiàng)目各方面工作進(jìn)展?fàn)顩r等條根據(jù)項(xiàng)目前期整體市場(chǎng)研究，結(jié)合項(xiàng)目整體空間規(guī)劃、項(xiàng)目各方面工作進(jìn)展?fàn)顩r等條件，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)整體發(fā)展業(yè)態(tài)等進(jìn)行確定，在此部分工作中，將遵循如下的原則和目件，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)整體發(fā)展業(yè)態(tài)等進(jìn)行確定，在此部分工作中，將遵循如下的原則和目標(biāo)：標(biāo)：238。我司認(rèn)為，此主題的確定符合項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)題，我司對(duì)于商管公司的理念十分認(rèn)可。念進(jìn)行了整合，從而體現(xiàn)本項(xiàng)目核心經(jīng)營(yíng)理念和投資價(jià)值。 漢中餐飲業(yè)、部分娛樂(lè)業(yè)正處于上升和快速發(fā)展階段，空間較大漢中餐飲業(yè)、部分娛樂(lè)業(yè)正處于上升和快速發(fā)展階段，空間較大238。結(jié)合項(xiàng)目具體如類市場(chǎng)、電腦市場(chǎng)進(jìn)行了研究，確認(rèn)電子市場(chǎng)商業(yè)具備發(fā)展可行性。 租金較高，滿足銷售要求租金較高，滿足銷售要求238。 一個(gè)商業(yè)中心一個(gè)商業(yè)中心　　　　　　　　　　 　　　　 新型商業(yè)中心（購(gòu)物中心）新型商業(yè)中心（購(gòu)物中心）238。 與商業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)掛鉤，保證長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)與商業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)掛鉤，保證長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)238?？蛻羧骸Ｍ顿Y回報(bào)型獨(dú)立店鋪投資回報(bào)型獨(dú)立店鋪238。 0合計(jì)合計(jì) ―――― 項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明項(xiàng)目地塊條件說(shuō)明 項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售策略 商鋪價(jià)格體系和原則商鋪價(jià)格體系和原則租金租金定價(jià)總體原則市場(chǎng)租金水平項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域其他區(qū)域本項(xiàng)目情況市場(chǎng)銷售項(xiàng)目情況售價(jià)售價(jià)市場(chǎng)接受情況內(nèi)部交通人流（外部交通、入口）主力店位置物業(yè)互動(dòng)項(xiàng)目自身再認(rèn)知項(xiàng)目自身再認(rèn)知 項(xiàng)目地塊