【正文】 2023年 2月 6日星期一 上午 3時(shí) 50分 49秒 03:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 6日星期一 3時(shí) 50分 49秒 03:50:496 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :50:4903:50Feb236Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:502023年 2月 6日 3時(shí) 50分 ? 創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競(jìng)爭(zhēng)將淘汰我們。 ? 最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時(shí)機(jī)發(fā)掘開拓的人。 ? 只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否則即使是一個(gè)才識(shí)卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。 ? 因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。 ? 珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。 在滬寧浙區(qū)域重點(diǎn)釋放項(xiàng)目前期賣點(diǎn)的整合，主打溫泉庭院的賣點(diǎn)。神秘隱浴的場(chǎng)景，玄之又玄的故事情節(jié)已經(jīng)在受眾腦海中展開，因此“她在我的別墅泡溫泉”足夠具有爆點(diǎn)，能夠吸引受眾眼球，引起無限遐想空間。 由于周邊的配套稀缺，而園林別墅與風(fēng)俗小鎮(zhèn)對(duì)于度假來說，并不是 僅有稀缺元素，園林別墅各地均有，風(fēng)俗小鎮(zhèn)也是很多，因此溫泉即 是本案度假別墅的最大賣點(diǎn)，又是度假別墅定位的最支撐賣點(diǎn)。 分區(qū)域策略 媒體推廣過程中，必須分區(qū)域進(jìn)行區(qū)隔，側(cè)重點(diǎn)要不同。形成層層推進(jìn)，目的明確的戶外媒體宣傳。 來源 .... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫 可利用故事－湯姑 很久以前，在羽山腳下，流傳著一種疥瘡，此病使人痛嫉萬分，無藥可醫(yī)，百姓們就跪山乞求神靈保佑。 媒體配合：招商說明會(huì)簡(jiǎn)介，當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、短信、直郵、 網(wǎng)絡(luò)信息變更 活動(dòng)實(shí)施細(xì)則三 主題： “百年奧運(yùn)，魂?duì)繅?mèng)繞” 活動(dòng)目的： 引爆媒體關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力； 借勢(shì)后奧運(yùn)之風(fēng)，實(shí)現(xiàn)建筑與運(yùn)動(dòng)的結(jié)合； 擴(kuò)大項(xiàng)目影響的廣度與深度，吸引更多到訪客戶： 時(shí)間： 2023年 8月 8日 地點(diǎn)：運(yùn)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)思路：借后奧運(yùn)的東風(fēng)，行擴(kuò)大項(xiàng)目影響力之實(shí)，尋求更多更全面的潛在客戶對(duì)項(xiàng)目的了解，增加現(xiàn)場(chǎng)訪客量。旅游指南作為客戶在度假村的行程手冊(cè)，全程指導(dǎo)客戶的行程安排，在指南上要體現(xiàn)項(xiàng)目各種賣點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)前景，引導(dǎo)客戶實(shí)地參觀項(xiàng)目。并在各階段進(jìn)行中調(diào)整內(nèi)容和篩選直郵客戶人選。 實(shí)景房源展示 在實(shí)景樣板房展示中使看放者體驗(yàn)到中國傳統(tǒng)建筑之美、蘇州園林建筑之美，強(qiáng)調(diào)人與建筑的統(tǒng)一和諧，達(dá)到天人合一的道家至高境界。 如何以溫泉為基礎(chǔ) 以溫泉度假為主線的旅游行程指南方式，宣傳在鐘山賓館集團(tuán)統(tǒng)一品牌下經(jīng)營的酒店、小松原和溫泉果嶺，模糊三者之間的品牌概念，規(guī)避客戶疑慮，同時(shí)為客戶解決行程安排問題和購房者后期經(jīng)營之憂。 來源 .... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫 經(jīng)過以上的特征分析，我們大概可以將客戶描述為： 他們 —— 年齡在 4555歲，屬于社會(huì)中流砥柱的富豪階層； 他們 —— 身價(jià)基本在千萬以上，年收入過百萬； 他們 —— 大部分擁有自己的企業(yè)或公司，部分為大型企業(yè)高管，也有部分為專業(yè)投資者； 他們 —— 主要集中在貿(mào)易、制造業(yè)及金融業(yè)等； 他們 —— 連徐人士占了一定比例，主要來源于蘇南地區(qū)，具有很強(qiáng)的中式建筑情節(jié)； 他們 —— 普遍擁有大專以上文化程度，雖然財(cái)富積累迅速，只有少部分有出國生活經(jīng)驗(yàn)； 他們 —— 大多置業(yè)經(jīng)歷豐富，購房主觀性強(qiáng)，投資與自用界定不明顯，不缺房住，愿意先將房放置一段時(shí)間再?zèng)Q定其用途。 現(xiàn)場(chǎng)主要依托酒店住宿和溫泉洗浴客戶對(duì)項(xiàng)目參觀，南京案場(chǎng)主要依靠參加會(huì)議人員參觀，他們對(duì)項(xiàng)目的參觀方式基本為走馬觀花。 銷售情況 戶數(shù) 面積（平方米） 金額（萬元） 足 1 10 簽 20 現(xiàn)狀認(rèn)知 ，群眾對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知度還不夠深入。國內(nèi)國外去過了以后，他們更偏愛尋覓一處自由自在的生活理想，同時(shí)這樣的生活居所又能為其創(chuàng)造意料之外的收益。我司認(rèn)為必須創(chuàng)新項(xiàng)目的營銷思路，以延續(xù)第一季度的銷售成績(jī)，最終順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售。 ，連云港將迎來新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。 購房動(dòng)機(jī)15%65%16%4%長期居住渡假投資其他購買動(dòng)機(jī)分析 從客戶意向表明，他們絕大部分考慮如果購買主要用作度假用，這也與項(xiàng)目初期定位相吻合，但同時(shí)客戶也考慮到房子的后期經(jīng)營問題，從而關(guān)心投資回報(bào)；還有部分客戶喜歡周邊的生態(tài)環(huán)境和溫泉療效資源，希望買來長期居住，但對(duì)周邊生活配套設(shè)施不滿意。 針對(duì)客戶的兩個(gè)顧慮，我司認(rèn)為可以從以下兩方面進(jìn)行規(guī)避：第一，整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部資源，把酒店、小松原、溫泉果嶺融為一體，通過改造小松原洗浴的服務(wù)內(nèi)容，如增加蘇式洗浴、火龍?jiān)?、鴛鴦浴等，提高客戶的逗留時(shí)間；第二，為購房客戶提供五星級(jí)酒店管家服務(wù)，同時(shí)委托酒店經(jīng)營，給予客戶意料外的投資回報(bào)。 策略執(zhí)行 基本項(xiàng)目特性、客戶研究、策略目的，結(jié)合我司豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為溫泉果嶺可以采用以下策略： 實(shí)景營銷 圈層營銷 故事營銷 ◆源于溫泉養(yǎng)生的概念貫穿整個(gè)營銷過程； ◆用實(shí)景樣板房打動(dòng)客戶； ◆用圈層推廣、窄眾媒體宣傳精確定位目標(biāo)客戶； ◆營銷過程中穿插眾形式多樣的故事（大佛、湯姑、霞飛河、羽山傳說）； ◆以低總價(jià)，帶投資回報(bào)，五星級(jí)酒店管家服務(wù)激發(fā)客戶購買欲望。 圈層營銷區(qū)域 連徐地區(qū)客戶是項(xiàng)目客戶的重要組成部分； 蘇南、南京客戶是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的主力客戶； 上海、南通等地客戶項(xiàng)目客戶的有效組成。 業(yè)務(wù)執(zhí)行策略 銷售說詞。 媒體配合：直郵，內(nèi)容以溫泉果嶺會(huì)員召集為名義的形式直接面向客戶。 可利用故事－大佛 溫泉鎮(zhèn)的第四寶 —— 彌勒佛，它代表著美好的希望，是幸福美滿的象征，“彌勒出現(xiàn)，國土豐樂”。建議媒體運(yùn)用時(shí)淡化大規(guī)模的常規(guī)型廣告，用直郵、短信、行業(yè)專業(yè)雜志等方式圈定項(xiàng)目客源，配合精細(xì)化的常規(guī)廣告鞏固本案市場(chǎng)形象。 ?其他媒體選擇（酌情選擇）： ?網(wǎng)絡(luò)媒體：搜房、連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)。 本案客源是風(fēng)輕云淡、淡泊明志，不計(jì)名利的儒雅名士？ 市面上度假別墅，私家享受居多、還是酒店整體經(jīng)營居多？ 本案最具度假價(jià)值的元素除了溫泉之外，還有什么？ 據(jù)客源分析，答案顯然不是。 ? + 度假型別墅 投資型度假別墅 投資 =最小投入 +最大收益 低總價(jià) 酒店經(jīng)營回報(bào) 包裝重新定位，賣點(diǎn)重新梳理 投資 + 度假別墅 低總價(jià) + 酒店經(jīng)營回報(bào) + 前期賣點(diǎn)整合 來源 .... 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫 “低總價(jià) ”賣點(diǎn)闡述 70萬能買什么房子？ 70萬在上海，只能買一間 70平的房子，不要奢望地段很好，不要妄想周邊配套齊全。 企劃訴求 2：配合畫面，“她在我的別墅泡溫泉”，又能傳達(dá)出酒店經(jīng)營回報(bào)的賣點(diǎn)訴求，她與我，沒有直接的聯(lián)系，卻能在我的別墅里邊泡溫泉，原因就在于，我別墅空置的時(shí)候，委托酒店將我的別墅進(jìn)行了統(tǒng)一的經(jīng)營管理，我的別墅作為了酒店的客房使用。 在連云港以及項(xiàng)目附近區(qū)域，則主要釋放項(xiàng)目投資回報(bào)的賣點(diǎn)信息。 ? 一個(gè)公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。