【正文】 針對部分產(chǎn)品的集中促銷。 營銷推廣重要節(jié)點： 各期推廣 ? ?時間 :10月 ?地點 :待定 ?參與人員 :媒體記者 ,準(zhǔn)客戶 ?形式 :重要設(shè)備（如新風(fēng)系統(tǒng)等）簽約儀式。 紅酒品鑒會 ?時間： 2023年 10月 ?地點：待定 ? 參與人員： 項目目標(biāo)客戶 ?活動形式：紅酒節(jié)、高檔紅酒拍賣會。 營銷推廣思路： 內(nèi)部認(rèn)購期 營銷推廣策略 媒體廣告： ?以晨報和事件營銷為主， 突出品牌形象、內(nèi)部認(rèn)購信息和促銷活動。 預(yù)熱期 營銷推廣策略 媒體廣告： ?城市出入口及主要商業(yè)地段的 戶外廣告 ?報紙、 軟文 項目現(xiàn)場視覺包裝： ?施工現(xiàn)場圍墻，大幅形象宣傳廣告 ?建立項目視覺識別系統(tǒng)（ VI） ?營銷中心裝飾風(fēng)格，彰顯形象定位，樣板間建設(shè) ?網(wǎng)站建設(shè) 各期推廣 活動營銷策略 遠(yuǎn)景房地產(chǎn)與國際物管問公司簽約儀式 ?時間： 2023年 6月 ?地點：待定 ?活動形式：尋找一家國際化的優(yōu)秀物管顧問公司，簽約邀請作為本案的物管公司。 營銷目標(biāo) 良好的營銷團(tuán)隊及銷售隊伍及組織管理 房地產(chǎn)市場猶如一個龐大而激烈的戰(zhàn)場，在每一場戰(zhàn)役中，若想贏得最終的勝利，必須是周全得當(dāng)?shù)谋ㄅc驍勇善戰(zhàn)的將士二者俱備。 在營銷手段上應(yīng)綜合利用事件營銷及關(guān)系營銷等策略。而快速銷售與確保收益則是一對矛盾統(tǒng)一體，這就要求合理運用價格策略，并對市場變化做出迅速快捷的反應(yīng)，在確保項目銷售速度的基礎(chǔ)上，調(diào)整相關(guān)的營銷策略。 三、四層和五、六層占據(jù)的資源較少，定價應(yīng)較一二層低很多。在產(chǎn)品建議部分將對以上七大系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)說明。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成。 客戶調(diào)研分析 會所的功能 在回答你認(rèn)為會所內(nèi)部的設(shè)施應(yīng)該有哪些時 ， 有 76%的客戶選擇健身房 ， 有 19%的客戶選擇游泳池 ， 其次是兒童樂園 ， 關(guān)注度在 30%40%之間的有圖書館 、 籃球場 、 乒乓球室及家政服務(wù)中心 ?？梢娮筒┵徺I別墅的主要目的仍然為把別 墅 當(dāng) 做 家 庭 居 住 的 終 級 產(chǎn) 品 來 選擇，投資別墅的意愿一般。 ? 景觀規(guī)劃 景觀規(guī)劃方面多數(shù)項目做得比較好，如荷塘月色項目內(nèi)部景觀已經(jīng)實景呈現(xiàn)，對看房客戶產(chǎn) 生較大的沖擊力。純毛坯房，地面不抹平，小院等需要業(yè)主自己圍合。 產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，共 257套。結(jié)合下沉式道路體系與生態(tài)景觀車庫，首創(chuàng)立體園林景觀。 競爭個案研究 名尚城市廣場 項目概況 名尚城市廣場項目位于魯泰大道以北，西五路以西，是由政府招商引資、北京昂展地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的大型綜合性商業(yè)和住宅項目。 三期已銷售大約 50%。配置有地源熱泵中央空調(diào)、太陽能建筑一體化系統(tǒng)、外墻保溫、斷橋絕熱鋁合金門窗、中水回用系統(tǒng)及垃圾無害化處理六大生態(tài)環(huán)保技術(shù)。一期基本售罄，二期銷售率在 50%左右。共分 3期開發(fā)，一期已經(jīng) 入住，現(xiàn)正在進(jìn)行二期的開發(fā)銷售。建筑外觀簡約時尚、美觀大方，景觀規(guī)劃水平較高。 對于本案來說，地塊規(guī)模較小，在地段、周邊配套和社區(qū)配套上是難以與之比擬的 . 競爭個案研究 紫園 項目概況 位于新村西路以南，西八路以東，張店區(qū)政府對面，由東升地產(chǎn)開發(fā)。 架空層 競爭個案研究 黃金國際 社區(qū)配套 9洞高爾夫推桿練習(xí)場、多功能運動會所、下沉式運動場、幼兒園。 不過，華僑城項目的內(nèi)部景觀規(guī)劃在業(yè)內(nèi)還是比較值得認(rèn)可和借鑒的 ,這也是后期其銷售情況逐漸好轉(zhuǎn)的原因之一。 競爭個案研究 銷售價格及進(jìn)度 中潤華僑城的中央大宅別墅毛坯房單價 15000元 /㎡，精裝修房 20230元 /㎡，為淄博之最。 競爭個案研究 中潤華僑城 高端市場整體發(fā)展概況 淄博未來別墅供給主要有： 競爭個案研究 選取與本案競爭性較強的別墅項目和張店區(qū)其它類高端產(chǎn)品，進(jìn)行特殊資源、產(chǎn)品配置、社區(qū)配套、景觀規(guī)劃等方面的分析，尋找值得本案思考和借鑒的地方，以及市場空白點。 ? 張周路孝婦河北涯村地塊， 約 200畝，規(guī)劃未出。 瑞繡園 桓臺縣 獨棟 182套 鴻嘉 除普利艾倫莊園靠山（所謂的山是馬鞍山）、香堤美墅靠河（孝婦河）外，其它項目周邊環(huán)境均一般或較差，無可利用的天然景觀資源。 論證實現(xiàn)這兩個目標(biāo)地可能性，以及如何實現(xiàn)這兩個目標(biāo)即是本次報告的出發(fā)點和方向。 報告框架： 開發(fā)目標(biāo) 高端市場研究 項目定位 營銷推廣建議 項目概況 周邊環(huán)境分析 SWOT分析 核心價值提煉 項目定位 產(chǎn)品調(diào)整建議 營銷理念 營銷目標(biāo) 營銷周期 營銷策略 媒體策略 分期策略 整體發(fā)展概況 競爭個案研究 客戶調(diào)研分析 高額利潤 + 品牌崛起 = 名利雙收 起步較早，仍處于發(fā)展的初級階段 由于淄博工業(yè)城市環(huán)境問題，前些年淄博富裕階層基本都選擇在海邊置業(yè)，直接導(dǎo)致淄博高端市場起步乏力。 風(fēng)格不明顯，雷同中有一定的變化 淄博別墅市場以歐式風(fēng)格的獨棟和聯(lián)排為主，風(fēng)格比較雷同，沒有細(xì)分為北歐、地中海等風(fēng)格，統(tǒng)稱為歐式風(fēng)格，風(fēng)格上的變化主要是體現(xiàn)在紫園為現(xiàn)代風(fēng)格、荷塘月色為中式風(fēng)格。 荷塘月色 桓臺縣 聯(lián)排 384套 華瑞 ? 周村東塢、西塢地塊， 約 2023畝，規(guī)劃未出。 主要競爭項目： 華僑城、紫園、黃金國際、荷塘月色、艾倫莊園、 韓相 中央大宅 社區(qū)配套 高端會所、星級酒店、雙語中小學(xué)、幼兒園、大型超市及綜合商業(yè)。 目前僅開發(fā) 41棟，從 2023至 2023年推出以來，推廣較少，主要靠自然銷售和老客戶介紹，已銷售大約 30套左右。 競爭個案研究 黃金國際 項目概況 位于張店區(qū)華光路與世紀(jì)路東北。 目前，其會所仍作為售樓處 ,高爾夫練習(xí)場還未引入，僅有下沉式運動場和幼兒園投入使用?？傉嫉?300多畝，總建筑面積 21萬㎡，大部分為聯(lián)排別墅，西北部分為小高層、高層觀景墅質(zhì)洋房。 銷售價格和進(jìn)度 目前，紫園項目還沒有開盤銷售，僅于 09年 12月份進(jìn)行了一期小高層產(chǎn)品的 VIP卡認(rèn)籌，價格未出。 產(chǎn)品 共 54棟 384戶聯(lián)排別墅，為中式徽派建筑，白墻黛瓦，定位語“千年齊風(fēng)，中國院子”。 荷塘月色 荷塘月色的中式徽派建筑較為突出，但在銷售一期時由于建筑外觀和園林景觀沒有呈現(xiàn)，且樓間距較窄，銷售進(jìn)度一般。 建筑外觀無特定風(fēng)格，類似于現(xiàn)代歐式。 普利艾倫莊園為傳統(tǒng)的山地別墅，距離張店區(qū)較遠(yuǎn)，但其購買客群中有 60%為張店區(qū)客戶，臨淄、桓臺縣也有少部分人購買，可見對于別墅項目來說 ,只要具有獨特的景觀資源優(yōu)勢和較高社區(qū)品質(zhì)，距離不是太大的問題。名尚城市廣場總建筑面積近 30萬㎡，以游樂為主題的大型城市綜合體，住宅共約 25萬平米左右。近4000棵喬木均選擇胸徑在 2030公分之間的成木，直接享受成熟的園林景觀。開發(fā)商不重視推廣，銷售一直很差。 該項目于 4年前已銷售約 60%， 2023年重新包裝推出，單價在 50005800元 /平米之間。 ? 銷售價格差異大，進(jìn)度較慢 在售競爭項目價格差異較大，從 4000元 /㎡到 20230元 /㎡都有。 客戶調(diào)研分析 購買別墅喜歡的位置 在喜歡購買別墅的位置上 ， 有 33%選擇在孝婦河兩側(cè) ， 有 20%的選擇張店建成區(qū) ， 喜歡在桓臺柳泉路附近的占18%， 而周村馬鞍山附近 （ 好普利艾倫莊園位置 ） 的占 14%， 其它占 13%（ 主要是指荷塘月色 ） 。 客戶調(diào)研分析 了解房產(chǎn)信息的渠道 客戶平時重視房地產(chǎn)的信息渠道前三位的是傳統(tǒng)的媒體，晨報、齊魯晚報及電視各占 %、%和 %，淄博晚報及網(wǎng)絡(luò)各占 35%及 32%，其它媒體如戶外廣告、親友介紹、廣播及現(xiàn)場廣告在 1020%之間。 根據(jù)上述分析，我司對項目的產(chǎn)品性質(zhì)定位于 多層疊加別墅 。 核心價值 項目找“魂” 高品質(zhì)戰(zhàn)略 新城核心 高尚別墅 新城核心： 意指項目占據(jù)新城發(fā)展的核心位置，也點出了項目最大優(yōu)勢即區(qū)位，區(qū)別于 其他遠(yuǎn)郊或近郊別墅項目； 高尚： 說明本項目面對的細(xì)分市場，面向淄博消費能力最強的高端人群； 別墅： 說明本項目的產(chǎn)品特色，為城中別墅； 項目定位 市場定位 主推案名： 壹品墅 壹品： 一方面意指本項目開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)一流，與項目主題開發(fā)思路相吻合，另一方面說明本項目面對的客群一流，本項目面向淄博最一流的置業(yè)群體； 墅： 說明了本項目的產(chǎn)品，區(qū)別與名尚國際城市廣場、黃金國際等高層住宅產(chǎn)品； 備選案名： 遠(yuǎn)景墅 ，與遠(yuǎn)景花園相互呼應(yīng)； 博雅美墅 ，與環(huán)蓓苑、琳峒苑、洲熹苑、滋欣苑呼應(yīng)； 其他案名： 遠(yuǎn)景華庭、名筑美嘉、遠(yuǎn)景尚品等 項目定位 項目案名建議 新城中心 288席英倫風(fēng)尚別墅 新城中心： 表明項目的區(qū)位，占據(jù)新城核心位置，為項目最大的賣點； 288席： 表明項目的規(guī)模，同時標(biāo)示出數(shù)字，說明產(chǎn)品的稀缺性； 英倫風(fēng)尚： 表明本項目的建筑風(fēng)格，同時賦予項目本身英倫風(fēng)格生活方式的概念內(nèi) 涵，提高項目的檔次； 項目定位 形象定位 壹品墅 遠(yuǎn)景贏天下 一品樹江山 此項目形象推廣語，暗含“遠(yuǎn)景”品牌和項目案名“一品墅”雙重含義，同時彰顯本項目和遠(yuǎn)景公司的氣度和氣魄。五六層雖然樓層較高但因為有電梯、贈送頂層大面積露臺，且其面積較小，建議和三四層價格大體相同即可，開盤價在 6500元 /㎡左右。 確保收益 合理運用價格策略，結(jié)合市場契機，確保項目銷售速度的基礎(chǔ)上，確保項目收益 快速銷售與確保收益 及時研究市場及國家政策，預(yù)測市場發(fā)展趨勢 利用營銷手段，引導(dǎo)與控制潛在客戶 借勢造勢，集中推廣 體驗營銷，感知項目品質(zhì) 良好的營銷團(tuán)隊及銷售隊