【正文】 歷經(jīng)十年，高新地產(chǎn)累計(jì)完成西安高新區(qū)集中新建區(qū) 4平方公里的開發(fā)建設(shè)，商品房地產(chǎn)開發(fā)面積 200多萬(wàn)平米，完成投資 40億，積累了 15億企業(yè)資產(chǎn)，成功塑造 “高新地產(chǎn) ”企業(yè)形象和 “楓葉系列 ”產(chǎn)品品牌。這四個(gè)園區(qū)規(guī)劃面積 30多平方公里，具有豐富的土地資源。自 2023年 7月 28日開盤以來(lái) ,創(chuàng)造了一周內(nèi)銷售商品房 3000套銷售額近 10億元人民幣的地產(chǎn)神話，在西安市場(chǎng)上反應(yīng)強(qiáng)烈，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的轟動(dòng)效應(yīng)。v管理簡(jiǎn)單粗放。v開發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，所開發(fā)的樓盤面向高成長(zhǎng)行業(yè)及高收入階層，以品牌方式獲得溢出效益。并且用步行街把各個(gè)建筑串聯(lián)起來(lái)讓它成為一個(gè)具有休閑、購(gòu)物、旅游以及學(xué)習(xí)歷史文化的一個(gè)場(chǎng)所。9 畝 )。東大街以南，東廳以西，建國(guó)路以東，建國(guó)巷以北征地 34． 574畝 (其中，代征廣場(chǎng) 8． 817畝，代征路 4． 517畝)建設(shè)用地 21． 24畝，建住宅、綜合樓 5． 25萬(wàn)平方米，東門廣場(chǎng) 8． 817畝建設(shè)資金 l億元該地段商業(yè)氣氛很濃，城市廣場(chǎng)會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)新的賣點(diǎn)。v拍賣使舊城改造的土地市場(chǎng)價(jià)格大幅提升。比較適合擁有大資金和較強(qiáng)政府資源的大型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作目前西安還沒有實(shí)施過大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，但上海、大連等地已經(jīng)成功實(shí)施。v大規(guī)模改、造階梯式開發(fā)可以降低搬遷成本。劣勢(shì)v各開發(fā)商之間較難協(xié)調(diào)。v開發(fā)周期長(zhǎng)，少則 5年，多則 8年，受政府城市規(guī)劃政策變化的影響大。v多品種規(guī)模開發(fā)　　在城市邊緣建設(shè)大規(guī)模社區(qū)，所開發(fā)的樓盤品種類型眾多，低層、多層、小高層、甚至超高層與別墅、連排別墅同處一區(qū)，不同消費(fèi)層次、不同文化素質(zhì)、不同居住品位的置業(yè)者、不同類型、不同格調(diào)的樓盤混雜，目標(biāo)市場(chǎng)寬泛，總有一款適合您“的典型代表。 城市競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)定位商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場(chǎng)價(jià)格投資的價(jià)值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能 如何去實(shí)現(xiàn)地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)處于半市場(chǎng)化的過渡期，政府公關(guān)能力是企業(yè)獲取土地所必須具備的最重要的能力比其他企業(yè)更早發(fā)現(xiàn)地塊潛在價(jià)值的能力比其他企業(yè)更強(qiáng)的政府公關(guān)能力土地有償出讓招標(biāo)、投標(biāo)方式為主無(wú)償使用土地資源過渡時(shí)期政府導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)手段價(jià)值規(guī)律市場(chǎng)導(dǎo)向存在雙軌制協(xié)議出讓為主行政手段 半市場(chǎng)化低價(jià)獲得有價(jià)值的土地西安目前還處于過渡期，至今為止土地拍賣僅進(jìn)行過 13次，絕大部分土地都是以協(xié)議出讓的方式獲得。銷售方式簡(jiǎn)單，樓房銷售水平較差資料來(lái)源：業(yè)內(nèi)專家訪談目前如深圳、廣州、上海、北京等國(guó)內(nèi)一類城市除了一次性付款之外，還有七成銀行按揭、八成銀行按揭、建筑分期付款、建筑分期 +銀行按揭、特惠免息分期付款、十成按揭（發(fā)展商提供二城免息貸款）、四年免息分期付款等多種方式，讓消費(fèi)者可以輕輕松松買樓供樓。 資料來(lái)源：業(yè)內(nèi)專家訪談就樓盤產(chǎn)品而言目前西安市與發(fā)達(dá)城市還有一定距離（二）戶型設(shè)計(jì)不合理，品種單一， 缺少科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)度v在戶型設(shè)計(jì)方面，比較適合現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)的 80100平方米的戶型單位則非常少見， 3060平米的小戶型更是少之又少，據(jù)相關(guān)資料顯示， 60平米以下的戶型僅占據(jù) 2%%，而在高檔商品房中， 150平米以上的大戶型占據(jù)了市場(chǎng)的 35%左右。 物業(yè)管理和顧客價(jià)值的實(shí)現(xiàn)緊密相關(guān)，是品牌的重要組成部分決策一：進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域提供公共服務(wù)對(duì)公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾轉(zhuǎn)移產(chǎn)品移交責(zé)任界定業(yè) 主肥水不流外人田作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵物業(yè)公司利處弊處決策二：選擇誰(shuí)做物業(yè)服務(wù)策劃方案招標(biāo)法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算招標(biāo)法無(wú)標(biāo)底二步法招標(biāo)法業(yè)主委員會(huì)服務(wù)效率 —— 快速服務(wù)設(shè)備 —— 完好 服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 服務(wù)程序 —— 規(guī)范 服務(wù)收費(fèi) —— 合理 服務(wù)制度 —— 健全選出代表權(quán)利代言評(píng)價(jià)工作雙向選擇《物業(yè)管理?xiàng)l例》將出臺(tái) 發(fā)展商不能主動(dòng)積極地避開風(fēng)險(xiǎn)容易陷身于與業(yè)主的糾紛中做不到位容易影響品牌和效率，法律關(guān)系混亂。成本控制體系：167。施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開發(fā)公司質(zhì) 量招標(biāo)選擇、資金結(jié)算過程管理現(xiàn)場(chǎng)代表（項(xiàng)目管理部）派出匯報(bào)形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。資源整合過程項(xiàng)目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，對(duì)開發(fā)過程的全面考慮和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查顧客是誰(shuí)成本測(cè)算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)調(diào)查公司景觀設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司需求表達(dá)觀念溝通競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析需求分析預(yù)測(cè)概念設(shè)計(jì)方案確定實(shí)施企業(yè)價(jià)值活動(dòng) 行業(yè)價(jià)值活動(dòng)招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參與項(xiàng)目建議書項(xiàng)目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)咨詢公司招標(biāo)參與市場(chǎng)確認(rèn)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確描述和表達(dá)顧客需求概念設(shè)計(jì)方案交通組織房型設(shè)計(jì)環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司暖衛(wèi)電設(shè)計(jì)公司市政設(shè)計(jì)公司挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙溝 通總承包設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)市場(chǎng) 設(shè)計(jì)市場(chǎng)走向開放化國(guó)外建筑和國(guó)外建筑設(shè)計(jì)理論和思維方式已從多渠道引入，使我國(guó)設(shè)計(jì)市場(chǎng)異?；钴S，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，同時(shí)也大大促進(jìn)了中國(guó)住宅設(shè)計(jì)水平的提高。v如果項(xiàng)目開發(fā)并不連續(xù)，也將導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下降。資料來(lái)源：《陜西統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 》企業(yè)數(shù)量 企業(yè)數(shù)量5家年利潤(rùn)在500－ 1000萬(wàn)元企業(yè)65％根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律和西安房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率可以推算出只有少數(shù)的企業(yè)才可以獲得較好利潤(rùn)開發(fā)周期v根據(jù)業(yè)內(nèi)訪談，正常情況下西安的房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為 2年。年利潤(rùn)超過 1億元的僅新西部公司（紫薇實(shí)業(yè)有限公司的母公司）一家。 例如，萬(wàn)科進(jìn)入北京后，在獲取土地方面經(jīng)常遭遇挫折；根據(jù)年報(bào)， 2023年萬(wàn)科準(zhǔn)備在深圳、上海 、北京、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、武漢、成都、南京、南昌等城市投資 29個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 。廣州房地產(chǎn)業(yè)2023整體贏利水平不足 2 .3%。這意味著到2023年底要比 2023年增加住房建筑面積 ；如果按原有舊住宅拆遷重建為 4%計(jì)算 ,重建面積將為 302萬(wàn)平方米；兩者合計(jì)，需要新建住宅近 4000萬(wàn)平方米。資料來(lái)源：華商報(bào)優(yōu)良的性能價(jià)格比和地段利好是別墅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要原因v別墅之所以熱銷與價(jià)格、環(huán)境有直接關(guān)系。例如西安北郊由美國(guó)中信地產(chǎn)投資有限公司獨(dú)資建設(shè)、自行設(shè)計(jì)的 Shopping低端寫字樓因其低廉的價(jià)格，受到處于起步階段的小型公司的青睞，市場(chǎng)情況也較好資料來(lái)源：西房網(wǎng) 近期，高新區(qū)內(nèi)推出的寫字樓就有高科廣場(chǎng)、正信財(cái)富廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、麗華科技大廈等數(shù)座，加上以往的正陽(yáng)國(guó)際、志誠(chéng)大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓，高新區(qū)既是西安市頂尖級(jí)寫字樓聚集地也是寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地區(qū)。v西安市居民的購(gòu)房需求遠(yuǎn)沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間v根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致居民購(gòu)房的潛力并沒有充分發(fā)揮。隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，今后住宅區(qū)的發(fā)展趨于大型化、概念化，大型或超大型社區(qū)以其較完整的規(guī)劃、完善的配套將豎立良好的形象，同時(shí)也是促進(jìn)購(gòu)房者對(duì)社區(qū)開發(fā)商信心的保證。收入對(duì)購(gòu)房的影響不大，潛在購(gòu)房者的收入分布較為平均。但隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，其土地升值潛力巨大。v西安市產(chǎn)河開發(fā)區(qū)的設(shè)立帶動(dòng)了城東土地價(jià)值提升。v城南區(qū)是傳統(tǒng)的文教區(qū)，人員知識(shí)層次較高。目前該類物業(yè)主要分布在城北區(qū)北門外通往咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的迎賓大道附近、未央湖片區(qū)和南郊的曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，這兩處區(qū)域由于其交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，市政配套設(shè)施完善及其豐富的人文旅游資源優(yōu)勢(shì)成為西安頂級(jí)物業(yè)區(qū)的首選之地，西安較大部分的聯(lián)排住宅、別墅都座落其中，如城北的紫薇苑 房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了良好的 “ 吸收性 ” 。 2023年，隨著旭景名園小高層以均價(jià) 2900元 /平方米的入市火爆銷售，到紫薇田園都市多層以均價(jià) 1800元 /平方米，實(shí)現(xiàn)超遠(yuǎn)期樓花一個(gè)月銷售 4個(gè)億的銷售 “ 奇跡” ，極大的震撼了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 投資型物業(yè)在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嶄露頭角，并占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，據(jù)對(duì)部分項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)，大約有 5%的購(gòu)房者屬于投資置業(yè)行為 。v2023年８月份，西安市人民政府為了貫徹落實(shí)建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》及省政府的實(shí)施意見精神，召開了全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序動(dòng)員大會(huì)，各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)管委會(huì)、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規(guī)劃局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介單位、廣告公司等部門聯(lián)合出手整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。成長(zhǎng)期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 這無(wú)疑加快了城市化的進(jìn)程。這是中國(guó)住房政策的根本改變，確保了住房資產(chǎn)私有化；?從 1998年開始，逐步停止住房實(shí)物分配，集團(tuán)購(gòu)買退出市場(chǎng)，市場(chǎng)的選擇權(quán)利交給了消費(fèi)者與投資者。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費(fèi)，而是根據(jù)收入的預(yù)期提前改善自己的生活現(xiàn)狀，預(yù)先提高生活的質(zhì)量；不是 “ 一步到位 ” 地進(jìn)行消費(fèi)，而是根據(jù)收入的變化進(jìn)行多次置業(yè)。?廣州和深圳的著名開發(fā)商主要定位于住宅市場(chǎng)，而香港六大地產(chǎn)商則主要定位于高檔辦公樓或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)2023年各類房地產(chǎn)投資比率資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年各類房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比率從地域分布看，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)大城市與省份2023年全國(guó)房地產(chǎn)投資分布 2023年全國(guó)商品房銷售額分布資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好直接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展GDP單位 (億元 ) 房地產(chǎn)投資額 (億元 )資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1996－－ 2023年我國(guó)年我國(guó) GDP與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況“ 入世 ” 拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給WTO帶來(lái)的變化 對(duì)消費(fèi)者的影響 對(duì)開發(fā)商的影響? 外商擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠? 促進(jìn)寫字樓等商業(yè)用房和高檔公寓的銷售 ；開發(fā)商必須準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，物業(yè)的檔次要高、功能要齊全? 國(guó)際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢(shì)? 刺激了消費(fèi)需求，提高了人們對(duì)住宅的消費(fèi)品味? 供給的增加帶來(lái)了價(jià)格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費(fèi)? 物業(yè)的品種越來(lái)越豐富? 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。v將消費(fèi)與投資相結(jié)合是預(yù)期消費(fèi)之后的另一種消費(fèi)觀念的變化。?失去了單位分房依賴的消費(fèi)者開始按自己的能力與生活意愿自由地在市場(chǎng)中做出選擇；?住房補(bǔ)貼和住房信貸提高了居民買房的支付能力，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)，帶動(dòng)了大量的民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；?住房二級(jí)市場(chǎng)的逐漸啟動(dòng)促進(jìn)了住房市場(chǎng)流通，使居民能夠根據(jù)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入預(yù)期完成多次置業(yè)，不斷提高居住質(zhì)量。?簡(jiǎn)化交易手續(xù)。素開始進(jìn)入市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兩大主導(dǎo)力量推動(dòng)，其中對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的依賴度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民可支配收入 宏觀經(jīng)濟(jì)、 西安市商品房銷售與社會(huì)消費(fèi)品零售總額關(guān)系圖個(gè)人購(gòu)買商品房銷售額分布區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產(chǎn)客戶市場(chǎng)特別是高端客戶市場(chǎng)據(jù)西房網(wǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽(yáng)、西至蘭州、北至內(nèi)蒙的廣大范圍中的所有人群。高檔樓盤出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。由于歷史與文化的原因，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)南高北低的格局中、低檔商品房 歐洲世家、開元明仕家園，未央湖畔的藍(lán)水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱花園等。v大批白領(lǐng)、知識(shí)精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。未來(lái)發(fā)展前景與開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的效益息息相關(guān)。v近幾年未央湖片區(qū)的旅游開發(fā)帶動(dòng)了城北的別墅公寓等旅游地產(chǎn)的發(fā)展。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查表明資料來(lái)源：《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價(jià)格是購(gòu)買者最優(yōu)先考慮的因素％資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查多層住宅為市場(chǎng)需求的主流，房型偏好主要集中在 2室 1廳、 2室 2廳、 3室 1廳、 3室 2廳這四種類型居民購(gòu)房選擇的住宅類型偏好 居民購(gòu)房選擇的房型偏好 資料來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023年初的抽樣調(diào)查大多數(shù)市民對(duì)住宅的要求尚處于實(shí)用階段根據(jù)