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長沙某地產(chǎn)項目營銷戰(zhàn)略策略報告-免費閱讀

2025-01-31 18:56 上一頁面

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【正文】 2023年 2月 3日星期五 上午 8時 33分 49秒 08:33: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 3日星期五 8時 33分 49秒 08:33:493 February 2023 ? 1空山新雨后,天氣晚來秋。 , February 3, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果,但是不努力卻什么改變也沒有。 :33:4908:33Feb233Feb23 ? 1故人江海別,幾度隔山川。 ?中信紅樹灣 —深圳地鐵華僑城站(地鐵 1號線):約 2公里; ?中信紅樹灣 —深圳地鐵華僑城站(地鐵 2號線):約 ; ?中信紅樹灣 —皇崗口岸:約 7公里; ?中信紅樹灣 —蛇口港:約 5公里; ?中信紅樹灣 —西部通道 —香港中環(huán):約 ; ?中信紅樹灣 —西部通道 —香港九龍:約 5公里; ?中信紅樹灣 —西部通道 —香港新機場:約 10公里。260261m2 Townhome35層 5房 3廳 5衛(wèi) 。 基礎數(shù)據(jù)信息 受讓時間 : 20231207 使用年限 : 70年 土地用途 :住宅 地理位臵 :位于沙河填海區(qū),南山沙河東路與白石路交匯東南面 售樓預約電話 : 86088888 總占地面積 : 總建筑面積 : 650000平方米 其中:住宅 505100平方米 會所 6000平方米 幼兒園 6000平方米 容積率 : 建筑覆蓋率 : % 綠化率 : 65% 總戶數(shù) :約 2800 總車位 :約 3500 建筑風格 :建筑外立面選擇灰色,使建筑更加空靈,意境深遠,讓灰色形成一種放松的建筑意向 園林主題 : 充分感受到嶺南庭院的古雅氣息和閑情逸趣,運用現(xiàn)代時尚語匯來演繹結合建筑之精致設計共同營造現(xiàn)代時尚版嶺南氣息 分期情況 :分 4期開發(fā),預計開發(fā) 6年,目前第 2期 一期 : 占面 : 建面 : 棟數(shù) : 6棟 物業(yè)類型 : 4棟 3132層 588套單位高層塔樓和 2棟17套 35層 Townhome 樓高 :塔樓樓高不超過 100米 主力戶型 : 163170的實用四房, 202208的舒適四房 起價 : 8800元 /平方米 高層均價 : 9800元 /平方米 Townhome均價 : 27000元 /平方米 最高價 : 20230元 /平方米 價格類型 :毛坯 開盤時間 : 20231030 竣工日期 : 20230830 入住時間 : 20231230 二期 : 建面 : 15萬平方米 棟數(shù) : 7棟 物業(yè)類型 : 5棟塔樓和 2棟 Townhome 主力戶型 : 160—230平方米的三房和四房 97 基礎數(shù)據(jù)信息(二) 98 位臵 :位于華僑城填海區(qū),濱海大道以北、沙河東路以東、深圳灣一路以西,白石路以南 東:政府規(guī)劃中的濱海主題公園,自然生態(tài)紅樹林 北:華僑城旅游風景區(qū),“世界之窗”、“民俗村” 南:深圳灣、紅樹林濕地、海和香港天水圍 西:沙河高爾夫場 99 建筑風格:高層塔樓與 Townhome結合的建筑形式,體現(xiàn)一種共享、共生的建筑形式,追求社區(qū)資源和灣區(qū)景觀共享 運用 41 度角全板式斜列布局,充分挖掘出中信紅樹灣豐富的景觀資源,從而突破了常見的圍合組團式布局,營造出一種“家家有景,戶戶景”的良好居住環(huán)境 建筑外立面選擇灰色,使建筑更加空靈,意境深遠,讓灰色形成一種放松的建筑意向 Townhome擁有中國傳統(tǒng)的建筑元素 ——院落,擁有前庭三角院落和后面整體的花園,再加上舒適優(yōu)雅的空間院落,花園和院落總面積高達 160平方米,建筑結合嶺南住宅中的圍合元素 100 戶型總體特點 ?項目戶型采用大戶型面積設計,以三房和四房為主,具有套間多,功能分區(qū)明確,景觀好,功能齊全的特點; ?空間布臵注重生活情趣營造和業(yè)主再創(chuàng)造空間的設計,每一個戶型都擁有面積不等的入戶花園或者空中院館; ?一期塔樓主力戶型為面積 150- 220平方米的三房和四房; ?二期塔樓主力戶型為面積 160—230平方米的三房和四房; ?Townhome戶型以兩層連體和三層連體為主,每套單位面積在 270—380平方米之間。主力戶型 3室 2廳。 項目特色 低密度、陽光房,成熟區(qū)域,配套齊全。 芙蓉區(qū)政府組團 項目規(guī)模 25萬平方米。主力戶型 3室 2廳。被列為湖南省 2023年重點工程,是長沙市的城市地標,東城區(qū)唯一的商業(yè)城中城。 15萬平方米商業(yè)。 價格范圍 均價 3200元 /平方米。 價格范圍 均價 3300元 /平方米。 88 東城版塊 — 東方新城 〃 和園項目所處版塊,傳統(tǒng)意義上的“東市”,高品質(zhì)樓盤聚集地,長沙物流核心。 銷售情況 —— 客戶特點 區(qū)域內(nèi)客戶。 幾個重要的活動: 長沙業(yè)主參觀深圳蔚藍海岸。 產(chǎn)品類型 別墅、洋房 戶型特點 120—300平方米獨棟別墅。區(qū)內(nèi)建有長沙首間白金五星級標準建造的社區(qū)酒店、中英文碧桂園學校、大型城市商業(yè)廣場等城市級超級配套。 北城版塊 83 星沙版塊 — 房地產(chǎn)開發(fā)熱土,依托國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),前景看好。 價格范圍 均價 3100元 /平方米。 項目特色 戶型緊湊,外圍景觀展示齊全,社區(qū)歸屬感強,產(chǎn)品外立面品質(zhì)感較差,看樓通道導示、環(huán)境、包裝較差,樣板房設計、擺設欠缺檔次。 北城版塊 項目規(guī)模 46萬平方米。 項目特色 “高起點規(guī)劃、高標準施工、高姿態(tài)入市 ”住宅、酒店、商業(yè),同時引進銀行、證券、酒店等綜合配套機構?,F(xiàn)場管理混亂。 銷售情況 1期入伙 , 2期銷售達 70%。 營銷借鑒: 集約式的媒體轟炸。 價格范圍 均價 4300—4500元 /平方米,目前均價達 4900元 /平方米。 主要借鑒點: 完美的現(xiàn)房、園林展示。 新南城版塊 項目規(guī)模 建筑面積 55萬平方米, 容積率 。 代表樓盤:完全競爭市場,所有不同類型的樓盤。黃金海岸。侯家塘為中心輻射,南以南二環(huán)為界,東至東二環(huán),西臨湘江。 u 簽約儀式。 路牌 符合項目預算范圍的媒體組合方式。 把廣告做到客戶購物、做生意、工作的地方。 2批房號開盤銷售 30% 2批房號開盤銷售 60% 2批房號開盤銷售 80% L L5銷售 80% 節(jié)奏 目標實現(xiàn) 56 報告的思路及框架 項目背景 市場分析 目標下的問題 營銷目標 策略思路 策略執(zhí)行 項目概況 項目目標 目標分解 項目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項目營銷難點 項目核心價 值梳理 案例借鑒 策略推導 形象攻略 展示攻略 服務攻略 推售攻略 推廣攻略 客戶策略 媒體策略 活動營銷 57 客戶策略:多點封殺,全方位鎖定。 首批推售戶型種類豐富,能夠滿足不同層面的客戶需求,產(chǎn)品的細分使初期客戶面保持較寬的狀態(tài),大量吸客。 ? L4棟處于項目的園林中心位臵,較 L5有比較優(yōu)勢,首期推出,也避免了初期客戶因產(chǎn)品選擇面較小而流失。 “購買風險”的提示 。 3房 華美符號 — 意大利風情 . 45 樣板房展示 嚴謹符號 — 精細簡潔的德國 重視廚房和衛(wèi)浴。 ? 看樓通道 4月 17日對外開放。 在這些物料中可以凸現(xiàn)項目的 高品質(zhì)形象! 38 行業(yè)營銷行動:以高調(diào)、從容的姿態(tài)面對行業(yè)人士,展現(xiàn)大盤、大氣風范。 小步快跑,多頻次推售開盤,制造供應稀缺,保持市場熱度。 ?搶占市場推廣先機。 長沙高層案例研究 29 案例研究結論 ? 將高層的高度、視野作為項目傳播的價值訴求,變劣勢為優(yōu)勢。 銷售情況 1期入伙 , 2期銷售達 70%。 營銷特點 營銷借鑒: 3萬英尺將高度展現(xiàn)得淋漓盡致。 產(chǎn)品類型 高層,高檔綜合住宅 戶型特點 風景玄關、空中庭院。本區(qū)域內(nèi)第一個點式高層項目,將面臨著市場的考驗。每月至少銷售 34個車庫。 ? 東城版塊各項目都在搶占先機,抓住旺銷季節(jié),截流客戶,以面對激烈的競爭,從 推廣上來說本項目已失先機,并且將遭遇激烈的市場競爭。 小商人: 高橋市場、馬王堆陶瓷建材新城、萬家麗建材廣場、東方家園建材超市、高橋水暖器材城等、馬王堆蔬菜批發(fā)市場。 公務員:芙蓉區(qū)政府等 事業(yè)單位:教師、醫(yī)生。小高層物業(yè)均價保持在 3500元左右。 1期對外 3200元。 全現(xiàn)房銷售,園林景觀完全展示,戶型屬于舒適型戶型。 樓盤 主力產(chǎn)品 產(chǎn)品分析 長房東郡 全小高層板樓,主力戶型3房112-1 24平方米. 戶型緊湊實用,大面寬,短進深,一個陽臺 3個飄窗。 區(qū)域競爭分析 6月 5月 7月 8月 9月 06年 4月 10月 12月 11月 3月 2月 4月 5月 07年 1月 本項目 長房東郡 上河國際 西子花苑 萬科西街花園 中城麗景香山 一品東庭 銀港水晶城 錦湘國際 綠城桂花城 1期售罄, 2期 08年年初。東郡 30萬平方米 小高層板樓 120平方米3房主力戶型 內(nèi)部價格2800元。代表樓盤:融科 〃 三萬英尺。代表樓盤為:金色屋頂,華盛 〃 新外灘。為項目形象提升產(chǎn)生負面影響。 8 報告的思路及框架 項目背景 市場分析 目標下的問題 營銷目標 策略思路 策略執(zhí)行 項目概況 項目目標 目標分解 項目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項目營銷難點 項目核心價 值梳理 案例借鑒 策略推導 形象攻略 展示攻略 服務攻略 推售攻略 推廣攻略 9 項目目標 ? 回款目標: 07年全年實現(xiàn)銷售收入 (銷售主要集中在商品房住宅及車庫銷售,經(jīng)濟適用房和商業(yè)銷售除外),折合項目面積約 7萬平方米,均價實現(xiàn) 3600— 3700元 /平方米。 項目立面 6 項目戶型特點: 3梯 5戶, 私密性較差。 ? 項目總建面約 40萬平米 ? 項目三期基本資料 ? 占地面積: 370畝 ? 建筑面積: 方米,其中商品房 178181平方米。區(qū)域改造和開發(fā)成為該版塊主題。 小步快跑,多頻次推售開盤,制造供應稀缺,保持市場熱度。 這里云集著長沙最多的建材、批發(fā)、物流商人及相關從業(yè)人員,是長沙有名的富人區(qū)。 商品房 ( 5棟 32層高層) 東方新城 2期 經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房 芙蓉中學 育英小學 東方新城 1期 經(jīng)濟適用房 備注: 芙蓉中學、育英小學待建。 u 部分戶型非正南北朝向。 216。 13 長沙房地產(chǎn)市場的版塊格局:“西文東市,南帝北丐”全面開花,競爭主要集中在同區(qū)域內(nèi)的同品質(zhì)樓盤。 ? 新南城版塊: 以省政府和天心區(qū)政府新址為核心向周圍擴張,北達東二環(huán),西至湘江,東到萬家麗路。長沙 〃 碧桂園。桂花城 22萬 多層、洋房 110—140平方米 4200 銀港水晶城 綠城桂花城 錦湘國際 上河國際 一品國際 西子花苑 長房 9月底 2期開盤 3月 25日,中央官邸公開 216。 164平方米 4房。 17 東城版塊價格主要依靠低密度物業(yè)拉動, 3600—3700是需要突破的片區(qū)小高層物業(yè)均價。 216。 建材市場,社區(qū)。 芙蓉中學、育英小學的強大吸引力。 客戶分析 客戶共同點描述:既好面子又重實惠。 市場分析小結 23 報告的思路及框架 項目背景 市場分析 目標下的問題 營銷目標 策略思路 策略執(zhí)行 項目概況 項目目標 目標分解 項目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項目營銷難點 項目核心價 值梳理 案例借鑒 策略推導 形象攻略 展示攻略 服務攻略 推售攻略 推廣攻略 24 達成項目目標,營銷所面臨的問題 216。 項目難點: 難易程度評估:
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